Si vous regardez la télévision, vous avez probablement vu des voix familières comme l'acteur Tom Selleck vanter les prêts hypothécaires inversés comme un outil précieux pour tout retraité. Cependant, chaque produit financier a deux côtés, alors pesez soigneusement le pour et le contre d’un prêt hypothécaire inversé.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire inversé?
Un prêt hypothécaire inversé permet aux propriétaires de 62 ans et plus de convertir le capital immobilier en espèces destinées à la consommation.
La grande majorité des prêts hypothécaires inversés sont assurés par la Federal Housing Administration (FHA), ce qui signifie que si l'emprunteur ne rembourse pas sa dette, celle-ci sera remboursée à l'aide des réserves de la FHA.
Le gouvernement appelle les prêts hypothécaires inversés « HECM » ou prêts hypothécaires de conversion de la valeur nette du logement, et les emprunteurs doivent payer une prime d’assurance initiale et une prime annuelle de 0,5% du prêt en cours pour y participer. Ces primes servent à financer les réserves de la FHA.
En plus des prêts hypothécaires inversés garantis par la FHA, il existe deux autres types :
- Prêts hypothécaires inversés exclusifs – Ceux-ci sont disponibles auprès de prêteurs privés et ne sont pas soumis aux lignes de crédit de la FHA.
- Prêts hypothécaires inversés à usage unique – Ceux-ci sont moins courants et l’argent que vous obtenez de l’un de ces prêts hypothécaires ne peut être utilisé qu’à une seule fin spécifique, par exemple. B. Rénover une partie de la maison ou payer les taxes foncières. Vous pouvez trouver ces options auprès de certains gouvernements étatiques et locaux et d’organismes à but non lucratif.
Comment fonctionne un prêt hypothécaire inversé ?
Un prêt hypothécaire inversé vous permet d’obtenir de l’argent sans payer vos factures immédiatement.
Imaginez ce calcul : avec un prêt hypothécaire traditionnel, si vous empruntez 100 000 £ à un taux fixe de 3,41 £ sur 30 ans, vos mensualités (capital et intérêts) s’élèvent à 100 000 £. Avec un prêt hypothécaire inversé, vous ne paierez aucun capital ni intérêt mensuel.
Trop beau pour être vrai ? D'accord. Vous devrez toujours de l'argent. Vous n'aurez pas à le rembourser avant de vendre la maison, de déménager ou de mourir. Si cette dernière éventualité met fin à votre prêt hypothécaire inversé, la responsabilité de le rembourser incombe à votre conjoint ou à vos héritiers, qui pourraient être amenés à vendre la maison.
Dans notre exemple de prêt hypothécaire $100 000, l'emprunteur paie environ $443 par mois. Sur ce montant, environ $160 sont versés le premier mois pour réduire le solde du prêt. Le reste (environ $283) correspond aux intérêts, ou frais d'emprunt facturés par le prêteur. Le plan de remboursement se poursuit mensuellement, avec des remboursements de capital plus importants et des intérêts réduits au fil du temps, jusqu'à l'échéance du prêt.
Les prêts hypothécaires inversés inversent ce processus. Au lieu de payer mensuellement, vous n'avez rien à payer. Cependant, cela ne signifie pas que le prêt est gratuit. Les intérêts s'ajoutent au solde du prêt, qui augmente donc le deuxième mois. Puisque le solde du prêt est légèrement plus élevé et que les intérêts sont légèrement plus élevés, ce processus se poursuit jusqu'au remboursement du prêt. Ce remboursement est généralement effectué dans l'année suivant le déménagement ou le décès.
Avantages d'un prêt hypothécaire inversé
Vous pouvez mieux gérer vos dépenses de retraite
De nombreuses personnes âgées subissent une baisse importante de leurs revenus après la retraite, et les remboursements mensuels peuvent constituer leur plus grosse dépense. Un prêt hypothécaire inversé vous permet de compléter votre revenu réduit et de continuer à payer vos factures.
Tu n'as pas besoin de bouger
Plutôt que de chercher un nouveau logement plus abordable, un prêt hypothécaire inversé vous permet de prendre votre retraite sur place (et éventuellement de rester proche de vos amis et de votre famille). Bien que les prêts hypothécaires inversés comportent des coûts, en obtenir un peut être plus économique que de déménager et d'acheter une autre maison ou de louer dans un nouveau lieu.
Vous n'avez pas à payer d'impôt sur vos revenus
Les revenus tirés d'un prêt hypothécaire inversé ne sont pas imposés, car l'IRS considère que l'argent provient du prêt. Cependant, la réglementation fiscale peut être complexe ; il est donc conseillé de consulter un fiscaliste avant de souscrire un prêt hypothécaire inversé.
Vous êtes protégé si le solde dépasse la valeur de votre maison
À mesure que le solde du prêt hypothécaire inversé augmente, il est possible qu'il dépasse la juste valeur marchande du bien. Cependant, le montant de la dette à rembourser ne peut jamais dépasser la valeur du bien, car un prêt hypothécaire inversé est un exemple de financement sans recours. Par conséquent, le prêteur hypothécaire ne peut exercer aucune réclamation contre vos autres biens ou vos héritiers dans ce cas.
Votre héritier a le choix
Les prêts hypothécaires inversés permettent aux emprunteurs d’effectuer des remboursements anticipés, mais prennent généralement fin lorsque l’emprunteur déménage, vend la maison ou décède. En cas d’homologation, les héritiers ont plusieurs options : ils peuvent vendre le bien pour rembourser la dette et porter la valeur nette au-dessus du solde du prêt ; si la propriété vaut suffisamment, vous pouvez conserver la maison et refinancer le solde du prêt hypothécaire inversé ou, si la dette dépasse la valeur de la propriété, l'héritier peut régler le prêt en restituant la propriété au prêteur. Le prêteur peut alors déposer une réclamation auprès de la compagnie d’assurance (presque toujours la FHA) pour le solde impayé.
Inconvénients du prêt hypothécaire inversé
Tu dois payer pour ça
Le coût d'un prêt hypothécaire inversé comprend les frais de prêt (jusqu'à $6 000 de frais initiaux, selon le montant de votre prêt), l'assurance FHA et les frais de clôture. Ces frais peuvent être ajoutés au solde du prêt ; toutefois, cela signifie que l'emprunteur aura plus de dettes et moins de fonds propres. Vous devrez également payer des frais de service mensuels exorbitants, qui peuvent augmenter jusqu'à $35 si votre taux d'intérêt est ajusté mensuellement.
Vous ne pouvez pas déduire les intérêts de vos impôts tant que vous n'avez pas remboursé votre prêt.
Vous pouvez bénéficier d'une déduction fiscale des intérêts hypothécaires lors du remboursement de votre prêt, mais vous ne pouvez pas déduire les intérêts d'un prêt hypothécaire inversé chaque année. Vous ne bénéficiez de cet avantage qu'une fois le prêt effectivement remboursé.
Vous ne pouvez pas obtenir autant avec l'option à prix fixe
Le HECM est structuré de manière à proposer des options de financement à taux variable et à taux fixe. Cependant, si vous optez pour un financement à taux fixe, vous pouvez obtenir une valeur nette inférieure à celle d'un prêt hypothécaire inversé à taux variable.
Vous pourriez violer par inadvertance d’autres exigences du programme
En bref, un prêt hypothécaire inversé peut vous amener à violer les limites d’actifs de votre programme Medicaid et de revenu de sécurité supplémentaire (SSI). C'est compliqué, alors assurez-vous de consulter un avocat spécialisé dans les droits gériatriques ou une clinique juridique avant de rechercher un programme de prêt hypothécaire inversé.
Votre maison est peut-être en cours de saisie
Comme les prêts hypothécaires inversés n'exigent pas de remboursements mensuels du capital et des intérêts, la saisie semble impossible. Or, ce n'est pas le cas. Si les personnes âgées ne paient pas d'impôts fonciers, d'assurance habitation ou de charges de copropriété, leur maison peut être saisie.
Qui est un bon candidat pour un prêt hypothécaire inversé ?
Un prêt hypothécaire inversé est-il vraiment une bonne idée compte tenu de la complexité potentielle et du risque de mettre en péril la maison ? Pour certains propriétaires, la réponse peut être oui :
- Si vous prévoyez de rester chez vous à long terme, compte tenu des frais de clôture supplémentaires liés à un prêt hypothécaire inversé, vous devrez rester chez vous suffisamment longtemps pour justifier ce coût. Si vous avez 62 ans, que vous avez un historique de longévité et que vous pensez que votre lieu de résidence actuel est votre résidence principale, un prêt hypothécaire inversé pourrait être judicieux. De plus, si vous vivez dans un marché immobilier en forte hausse (ce qui semble être le cas dans de nombreuses régions du pays en ce moment), votre propriété pourrait prendre plus de valeur si vous ou vos héritiers remboursez le prêt.
- Lorsque vous avez besoin de plus d’argent pour vos dépenses quotidiennes – si vous avez du mal à gérer vos dépenses de retraite, un prêt hypothécaire inversé peut vous aider à préparer l’argent pour ces tâches.
Qui sont les mauvais candidats aux prêts hypothécaires inversés ?
Il existe de nombreux signes indiquant qu’un prêt hypothécaire inversé n’est pas une bonne option :
- Si vous envisagez de déménager, n'oubliez pas qu'il vous faut une marge de manœuvre importante pour que le paiement des frais de clôture, de l'assurance hypothécaire et des autres dépenses soit rentable. Si vous prévoyez de déménager prochainement ou de déménager dans un logement plus petit, évitez les prêts hypothécaires inversés.
- Si vous devez déménager pour des raisons de santé, un prêt hypothécaire inversé vous oblige à vivre à domicile. Déménager dans une maison de retraite ou une résidence avec services peut donc vous obliger à rembourser votre prêt. Si votre santé vous préoccupe constamment, il serait judicieux d'éviter un prêt hypothécaire inversé.
- Si vous avez du mal à payer les autres dépenses liées à votre logement, l'un des éléments les plus importants d'un prêt hypothécaire inversé est votre capacité à payer les impôts fonciers et l'assurance habitation. Si vous avez du mal à réunir les fonds nécessaires pour ces dépenses de base, il est hors de question d'augmenter votre endettement.
Voici comment obtenir un prêt hypothécaire inversé si cela vous convient
Si vous avez pesé le pour et le contre et pensez qu’un prêt hypothécaire inversé est une bonne solution pour vous, voici comment l’obtenir :
- Voyez si vous êtes admissible. Pour obtenir un prêt hypothécaire inversé, vous devez répondre à certaines exigences clés : vous devez avoir au moins 62 ans, vivre dans votre propre maison et disposer d'actifs substantiels (généralement au moins 50%).
- Rencontrez un conseiller financier agréé par le HUD. Étant donné que les prêts hypothécaires inversés sont si complexes, vous devrez rencontrer un expert qui pourra vous guider à travers toutes vos options.
- Comparez plusieurs prêteurs. Chaque prêteur est différent et facture des frais différents. Assurez-vous de consulter une gamme d’options pour trouver les coûts d’entrée et de règlement les plus bas, ainsi que les tarifs les plus compétitifs.
- Discutez-en avec vos héritiers. Si vous envisagez de léguer votre propriété à un membre de votre foyer, vous devriez discuter de votre projet de prêt hypothécaire inversé avec lui. Assurez-vous qu’ils comprennent ce que cela signifie et ce qu’il faut faire lorsque vous mourez.
En résumé : devriez-vous contracter un prêt hypothécaire inversé ?
Les prêts hypothécaires inversés n'ont pas une réputation irréprochable en raison de certaines escroqueries ciblant des personnes âgées peu méfiantes. Même des entreprises réputées ont eu recours à des pratiques commerciales frauduleuses pour inciter les propriétaires à souscrire à des prêts hypothécaires inversés : récemment, le Bureau de la protection financière des consommateurs a intenté une action en justice contre l'un des plus grands cabinets de conseil américains (American Advisors Group) pour marketing frauduleux, lui imposant une pénalité de 1,4 million de livres sterling (1,1 million de livres sterling).
Alors, règle simple : soyez très, très prudent pour ne pas mettre votre maison en danger.
Il existe néanmoins deux raisons principales pour lesquelles les personnes âgées pourraient envisager leurs options de prêt hypothécaire inversé aujourd’hui :
- Augmentation de la valeur nette – La valeur nette des maisons a augmenté au cours de la dernière décennie, tout comme la valeur nette de ces dernières. Entre le troisième trimestre 2020 et le troisième trimestre 2021, le propriétaire américain moyen a perçu plus de 1456 000 dollars de valeur nette, selon CoreLogic.
- Les taux d'intérêt sont historiquement bas. Même si la hausse commence et devrait se poursuivre en 2022, le moment est encore propice pour emprunter. On estime actuellement que les taux d'intérêt des prêts à 30 ans resteront inférieurs à 4% l'année prochaine.
N'oubliez pas que vous avez d'autres moyens d'obtenir de l'argent. Comparez un prêt sur valeur domiciliaire avec un prêt hypothécaire inversé pour déterminer lequel répond le mieux à vos besoins.
