Lorsque vous pensez investir dans l’immobilier, votre maison est probablement la première chose qui vous vient à l’esprit. Bien entendu, les investisseurs immobiliers disposent de nombreuses autres options lorsqu’il s’agit de choisir un investissement, et pas seulement dans l’immobilier physique.
L’immobilier est devenu un véhicule d’investissement populaire au cours des 50 dernières années. Voici quelques-unes des meilleures options pour les investisseurs particuliers et les raisons d’investir.
Thèse centrale
- L'immobilier est considéré comme une classe d'actifs en soi et devrait au moins faire partie d'un portefeuille diversifié.
- L’un des principaux moyens par lesquels un investisseur gagne de l’argent dans l’immobilier est de devenir propriétaire d’un bien locatif.
- Les joueurs de flipper tentent d'acheter des biens immobiliers sous-évalués, de les restaurer et de les revendre avec profit.
- Les fiducies de placement immobilier (REIT) offrent une exposition indirecte à l'immobilier sans qu'il soit nécessaire de posséder, d'exploiter ou de financer des biens immobiliers.
Prix historique
L’immobilier a longtemps été considéré comme un investissement solide, et pour cause. Avant 2007, les données historiques sur l’immobilier suggéraient que les prix pourraient continuer à augmenter indéfiniment. À quelques exceptions près, le prix de vente moyen d’une maison aux États-Unis a augmenté chaque année entre 1963 et 2007, soit le début de la Grande Dépression. Les prix de l’immobilier ont légèrement baissé au début de la pandémie de COVID-19 au printemps 2020. Cependant, à mesure que le vaccin est déployé et que les craintes liées à la pandémie s’atténuent, les prix de l’immobilier se sont accélérés, atteignant des niveaux records en 2022.
Ce graphique de la Federal Reserve Bank of St. Louis montre les prix de vente moyens entre 1963 et le premier trimestre 2022 (dernières données disponibles). La zone gris clair indique une récession aux États-Unis.
Propriété locative
Lorsque vous investissez dans un bien locatif, vous devenez propriétaire – vous devez donc déterminer votre aptitude à jouer ce rôle. En tant que propriétaire, vous êtes responsable de choses comme payer votre hypothèque, vos impôts fonciers et vos assurances, entretenir votre propriété, trouver des locataires et résoudre les problèmes.
À moins que vous n’engageiez un gestionnaire immobilier pour gérer les détails, un propriétaire est un investissement pratique. Selon votre situation, s'occuper de la propriété et des locataires peut être un travail 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 – et ce n'est pas toujours agréable. Cependant, en choisissant soigneusement votre propriété et vos locataires, vous pouvez réduire les risques de problèmes majeurs.
Les propriétaires gagnent de l’argent en percevant le loyer. Le montant du loyer que vous pouvez facturer dépend de l’endroit où se situe le loyer. Pourtant, déterminer le meilleur loyer peut être difficile car si vous facturez trop, vous chasserez le locataire, et si vous facturez trop peu, vous laisserez de l’argent sur la table. Une stratégie courante consiste à facturer un loyer suffisant pour couvrir les dépenses jusqu’à ce que l’hypothèque soit remboursée, après quoi la majeure partie du loyer se transforme en profit.
L’appréciation est un autre moyen important pour les propriétaires de gagner de l’argent. Si la valeur de votre propriété prend de la valeur, vous pouvez la vendre avec profit (le moment venu) ou emprunter des capitaux propres pour votre prochain investissement. Même si l’immobilier a tendance à prendre de la valeur, il n’y a aucune garantie.
Cela est particulièrement vrai pendant les périodes d’extrême volatilité du marché immobilier, plus récemment lors de la pandémie de COVID-19. De février 2020 à mars 2022, le prix moyen des logements aux États-Unis a augmenté de 381 TP3T. Face à cette forte augmentation, beaucoup se sont demandé si le prix était dû au krach.
Retourner la maison
À l’image des day traders qui sont à des kilomètres des investisseurs qui achètent et conservent, les spéculateurs immobiliers sont une espèce très différente des propriétaires qui achètent et louent. Les joueurs de flipper achètent un bien immobilier pour le conserver pendant une courte période – généralement pas plus de trois à quatre mois – et le revendent rapidement pour réaliser un profit.
Il existe deux méthodes principales pour mettre en miroir les propriétés :
- Correctifs et mises à jour. Avec cette méthode, vous pouvez acheter une propriété qui, selon vous, prendra de la valeur après quelques réparations et mises à jour. Idéalement, vous ferez le travail le plus rapidement possible, puis vendrez votre bien à un prix supérieur à votre investissement total (y compris les rénovations).
- Conserver et vendre. Ce type de mise en miroir fonctionne différemment. Au lieu d’acheter et de réparer une propriété, achetez-la sur un marché en forte hausse, conservez-la pendant quelques mois et vendez-la avec profit.
Quel que soit le type de mise en miroir, vous courez le risque de ne pas pouvoir décharger vos actifs à un rythme rentable. Cela peut être un défi car les Finlandais n’ont souvent pas suffisamment de liquidités pour payer leurs prêts immobiliers à long terme. Pourtant, lorsqu’il est bien fait, le retournement peut être un moyen lucratif d’investir dans l’immobilier.
FPI
Une fiducie de placement immobilier (REIT) est créée lorsqu'une société (ou une fiducie) est créée pour utiliser les fonds des investisseurs pour acheter, exploiter et vendre des biens immobiliers générateurs de revenus. Les REIT sont négociés sur les principales bourses, tout comme les actions et les fonds négociés en bourse (ETF).
Pour être considérée comme un REIT, une entreprise doit restituer 90% de ses bénéfices imposables aux actionnaires sous forme de dividendes. De cette manière, les REIT évitent de payer l’impôt sur le revenu des sociétés, tandis que les sociétés ordinaires sont imposées sur leurs bénéfices, réduisant ainsi les rendements qu’elles peuvent reverser aux actionnaires.
Semblables aux actions à dividendes réguliers, les REIT conviennent aux investisseurs qui souhaitent un revenu régulier, bien qu'ils offrent également des opportunités d'appréciation. Les REIT investissent dans une variété de biens immobiliers, tels que des centres commerciaux (environ un quart des REIT sont spécialisés dans ces secteurs), des établissements de santé, des prêts hypothécaires et des immeubles de bureaux. Par rapport à d’autres types de placements immobiliers, les REIT ont l’avantage d’être très liquides. 5
Groupe d'investissement immobilier
Un groupement d’investissement immobilier (REIG) s’apparente à un petit fonds d’investissement locatif. Si vous souhaitez devenir propriétaire d'un bien locatif mais ne voulez pas avoir les tracas d'un propriétaire, un groupe d'investissement immobilier peut être la solution pour vous.
Une entreprise achète ou construit une série de bâtiments, généralement des appartements, puis permet aux investisseurs de rejoindre le groupe en les achetant par l'intermédiaire de l'entreprise. Un seul investisseur peut être propriétaire d’un ou plusieurs logements individuels. Mais la société qui dirige le groupe d'investissement gère toutes les unités et se charge de l'entretien, de la publicité et de la recherche de locataires. En échange de cette gestion, l'entreprise facture un pourcentage du loyer mensuel. 6
Il existe plusieurs versions de groupes d'investissement. Dans la version standard, le bail est au nom de l'investisseur et toutes les unités partagent une partie du loyer pour éviter une vacance temporaire. Cela signifie que même si votre maison est vacante, vous disposez de suffisamment d’argent pour payer l’hypothèque.
La qualité d'un groupe d'investissement dépend entièrement de l'entreprise qui le propose. En théorie, c'est un moyen sûr de se lancer dans l'investissement immobilier, mais les groupes peuvent facturer le genre de frais élevés qui affligent le secteur des fonds communs de placement. Comme pour tout investissement, la recherche est essentielle.
Société en commandite immobilière
Une société en commandite immobilière (RELP) est similaire à un groupe d'investissement immobilier. Il s'agit d'une société créée pour acheter et détenir un portefeuille de propriétés et parfois uniquement des propriétés. Cependant, les RELP ont une durée de vie limitée.
Gestionnaires immobiliers expérimentés ou sociétés de promotion immobilière en tant qu'associés commandités. Des investisseurs extérieurs sont ensuite recherchés pour financer des projets immobiliers en échange d'une part de la propriété en tant que commanditaire. Les affiliés peuvent recevoir des distributions périodiques sur le produit de la propriété RELP, mais le paiement réel a lieu lorsque la propriété est vendue – pour un profit substantiel si vous avez de la chance – et que le RELP est dissous.
La qualité d'un groupe d'investissement dépend entièrement de l'entreprise qui le propose. En théorie, c'est un moyen sûr de se lancer dans l'investissement immobilier, mais les groupes peuvent facturer le genre de frais élevés qui affligent le secteur des fonds communs de placement. Comme pour tout investissement, la recherche est essentielle.
fonds immobiliers
Les fonds immobiliers investissent principalement dans des REIT et des sociétés immobilières. Ils offrent la possibilité d'obtenir des investissements immobiliers diversifiés avec relativement peu de capital. En fonction de leur stratégie et de leurs objectifs de diversification, ils offrent aux investisseurs une gamme d'options d'investissement plus large que l'achat de REIT individuels.
Comme les REIT, ces fonds sont assez liquides. Un autre avantage important pour les investisseurs particuliers réside dans les informations analytiques et de recherche fournies par le fonds. Cela peut inclure des détails sur les actifs achetés et les opinions de la direction sur la rentabilité et la performance d'investissements immobiliers spécifiques et en tant que classe d'actifs. Les investisseurs plus spéculatifs peuvent investir dans une famille de fonds communs de placement immobiliers et surpondérer tactiquement certains types ou régions de biens immobiliers afin de maximiser les rendements.
Pourquoi investir dans l'immobilier ?
L'immobilier peut améliorer le profil risque/rendement du portefeuille d'un investisseur et fournir des rendements compétitifs ajustés au risque. Dans l’ensemble, le marché immobilier présente une faible volatilité, notamment par rapport aux actions et aux obligations.
L’immobilier est également attractif par rapport aux sources de revenus plus traditionnelles. La classe d'actifs se négocie généralement avec une prime de rendement par rapport aux bons du Trésor américain et est particulièrement attrayante dans un environnement de faibles taux du Trésor.
Diversité et protection
Un autre avantage de l’investissement immobilier est son potentiel de diversification. L’immobilier a une corrélation faible, et dans certains cas négative, avec d’autres grandes classes d’actifs – ce qui signifie que l’immobilier augmente généralement lorsque les actions baissent. Cela signifie que l’ajout de biens immobiliers à un portefeuille peut réduire sa volatilité et offrir un rendement plus élevé par unité de risque. Plus l’investissement immobilier est direct, meilleure est la couverture : les véhicules cotés directement en bourse comme les REIT reflètent la performance globale du marché boursier.
Parce qu'ils bénéficient d'un soutien physique, l'immobilier direct connaît également peu de conflits mandant-agent, et la mesure dans laquelle les intérêts de l'investisseur dépendent de l'intégrité et de la compétence des dirigeants et des débiteurs. Des formes d’investissement plus indirectes offrent également un certain degré de protection. Par exemple, les REIT exigent qu'un pourcentage minimum des bénéfices (90%) soit versé sous forme de dividendes.
Couverture contre l'inflation
La capacité de l’immobilier à protéger contre l’inflation découle de la corrélation positive entre la croissance du produit intérieur brut (PIB) et la demande immobilière. À mesure que l’économie se développe, la demande de biens immobiliers fait grimper les loyers, ce qui entraîne une hausse de la valeur du capital. En conséquence, l’immobilier tend à maintenir le pouvoir d’achat du capital en répercutant une partie de la pression inflationniste sur les locataires et en absorbant une partie de la pression inflationniste sous la forme d’une appréciation du capital.
Le pouvoir de l’effet de levier
En plus des REIT, investir dans l’immobilier offre aux investisseurs un outil que les investisseurs boursiers ne peuvent pas : l’effet de levier. L’effet de levier signifie utiliser la dette pour financer des achats plus importants que l’argent dont vous disposez. Sauf si vous achetez sur marge, si vous souhaitez acheter une action, vous devez payer la valeur totale de l'action lorsque vous passez l'ordre d'achat. Malgré cela, le pourcentage que vous pouvez emprunter est encore bien inférieur à celui de l’immobilier, grâce à une forme magique de financement appelée hypothèque.
La plupart des prêts hypothécaires traditionnels nécessitent un acompte 20%. 9 Cependant, selon l'endroit où vous habitez, vous pourrez peut-être trouver un prêt hypothécaire pour aussi peu que 5%. Cela signifie que vous payez une fraction de la valeur totale et que vous contrôlez la totalité de la propriété ainsi que la valeur nette de celle-ci. Bien entendu, le montant de votre hypothèque affectera le montant de propriété que vous possédez réellement sur la propriété, mais une fois le document signé, vous pouvez le contrôler.
Cela encourage les flippers immobiliers et les propriétaires. Ils peuvent contracter une deuxième hypothèque sur leur maison et verser une mise de fonds sur deux ou trois autres propriétés. Qu’ils louent ces actifs pour obliger les locataires à payer leurs hypothèques, ou qu’ils attendent une opportunité de les vendre avec profit, ils contrôlent les actifs, même s’ils ne paient qu’une fraction de la valeur totale.
Comment ajouter un bien à mon portefeuille ?
En plus d'acheter des biens immobiliers, les investisseurs ordinaires peuvent également acheter des REIT ou des fonds qui investissent dans des REIT. Les REIT sont des placements collectifs qui possèdent et/ou gèrent des biens immobiliers ou possèdent des hypothèques.
Pourquoi l’immobilier est-il considéré comme une couverture contre l’inflation ?
Les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter avec l’inflation. En effet, l'inflation augmente les coûts pour les constructeurs de maisons, qui doivent être répercutés sur les acheteurs de maisons neuves. 10 Les propriétés existantes augmentent également avec l’inflation. Détenir un prêt hypothécaire à taux fixe rend effectivement vos mensualités fixes plus abordables à mesure que l’inflation augmente. De plus, en tant que propriétaire, vous pouvez augmenter votre loyer pour suivre l’inflation.
Pourquoi les prix de l’immobilier sont-ils affectés par les taux d’intérêt ?
L’immobilier étant un actif très important et coûteux, il est souvent nécessaire d’emprunter pour financer son achat. Pour cette raison, les hausses de taux rendent les remboursements hypothécaires sur les nouveaux prêts (ou les prêts à taux variable existants comme les ARM) plus coûteux. Cela pourrait dissuader les acheteurs qui doivent considérer le coût mensuel du déménagement de la propriété.
Résultat final
L’immobilier peut être un investissement solide avec le potentiel de générer des revenus stables et de créer de la richesse. Cependant, l’un des inconvénients de l’investissement immobilier est l’illiquidité : la difficulté relative de convertir les actifs en liquidités et les liquidités en actifs.
Contrairement à une transaction boursière ou obligataire qui peut être réalisée en quelques secondes, une transaction immobilière peut prendre des mois. Trouver la bonne contrepartie peut prendre des semaines, même avec l'aide d'un courtier. Bien entendu, les REIT et les fonds communs de placement immobiliers offrent une meilleure liquidité et de meilleurs prix de marché. Cependant, ils se font au prix d’une volatilité plus élevée et d’avantages de diversification moindres, car ils sont beaucoup plus corrélés à l’ensemble du marché boursier que l’investissement immobilier direct.
Comme pour tout investissement, vous devez garder vos attentes réalistes et faire vos devoirs et vos recherches avant de prendre une décision.
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