Ce n'est pas seulement une question de prix de l'immobilier qui compte, mais aussi de rapidité avec laquelle il augmente. En seulement 24 mois, les prix de l'immobilier aux États-Unis ont augmenté de 371 TP3T. À titre de comparaison, la plus forte hausse sur deux ans, de 291 TP3T, avait conduit à la crise immobilière de 2008.
À l'approche du printemps, la Fed a estimé en avoir assez. Elle a rapidement relevé ses taux d'intérêt, portant le taux moyen d'un prêt immobilier à taux fixe sur 30 ans à 6%, contre 3,2% en début d'année. Ces taux plus élevés, intégrés par de nombreux acheteurs, ont finalement mis fin au boom immobilier provoqué par la pandémie. La Mortgage Bankers Association a rapporté mercredi que les demandes de prêts hypothécaires ont diminué de 16% sur un an, et que nous sommes désormais en pleine décélération.
Lorsque ce changement se produit, on entend très peu parler de la Fed. Enfin, jusqu'à ce que son président, Jerome Powell, s'exprime devant la presse mercredi.
Voici ce qu'a déclaré Powell : « Nous avons constaté une hausse spectaculaire des prix [de l'immobilier] ces dernières années. La situation est en train de changer. Les taux d'intérêt ont également augmenté. Nous savons que les taux hypothécaires ont fortement augmenté. Le marché immobilier va évoluer. Nous le surveillons pour voir ce qui se passe. Quel sera l'impact exact sur l'investissement immobilier ? Je ne suis pas sûr. Quelle sera l'ampleur de l'effet sur les prix de l'immobilier ? Un marché très tendu. Même dans un contexte de hausse des taux d'intérêt, les prix devraient continuer à augmenter pendant un certain temps. La situation est donc complexe et nous la surveillons de près. Je dirais que si vous êtes acheteur immobilier, vous devez… Les acheteurs et les jeunes doivent se repositionner un peu. Nous devons revenir à un point où l'offre et la demande convergent à nouveau, où l'inflation et les taux hypothécaires sont à nouveau plus bas. »
Trois choses ressortent.
Powell affirme que les acheteurs de maisons « doivent se recalibrer »
Dans le secteur immobilier, le nombre total d'offres actives est appelé « inventaire ». Les stocks annuels sont en baisse depuis 2014. Cela s'explique en partie par l'évolution des préférences des ménages (plus de temps pour rester), la baisse de la construction immobilière après la crise immobilière de 2008 et l'arrivée des millennials à la propriété. Mais avec l'essor du marché immobilier lié à la pandémie, les stocks ont commencé à chuter. Au printemps 2021, ils ont atteint leur plus bas niveau en 40 ans. Les acheteurs n'ont donc d'autre choix que d'augmenter les prix.
De toute évidence, Powell espère que le ralentissement du marché immobilier dû à la hausse des taux hypothécaires contribuera à faire grimper les stocks. Il a déclaré que cela profitera aux acheteurs, car l'idée est que lorsqu'ils reprendront leurs achats, ils trouveront un marché plus favorable. Un stock plus important donnera aux acheteurs plus de temps pour prendre une décision et réduira le risque de devoir se lancer dans une surenchère.
Avant même que la Fed n'intensifie sa lutte contre l'inflation, Logan Mohtashami, analyste senior chez HousingWire, avait publiquement plaidé en faveur de taux hypothécaires plus élevés pour stimuler les stocks. Le parc immobilier américain a atteint 1,03 million d'unités en mai, selon la National Association of Realtors. Mais pour revenir à un marché immobilier « normal », Mohtashami a déclaré que le stock devrait augmenter pour atteindre entre 15 200 et 1,93 million d'unités. Cependant, le stock national (voir graphique ci-dessous) augmente rapidement, les stocks dans plus de la moitié des marchés immobiliers régionaux étant encore inférieurs de 501 TP3T à leurs niveaux d'avant la pandémie.
« Nous avons besoin d’un équilibre… le marché immobilier est toujours très malsain car le stock total aux États-Unis est toujours inférieur à 1,52 million », a déclaré Mohtashami.
Baisse des prix de l'immobilier ? Powell semble suggérer que c'est possible.
Le président de la Fed, Jerome Powell, a émis mercredi l'hypothèse d'une baisse des prix de l'immobilier : « Quel impact cela aura-t-il sur les prix de l'immobilier ? Pas si sûr. Évidemment, nous suivons la situation de très près. Avec le temps, vous y réfléchirez… il reste beaucoup de travail à accomplir sur le marché immobilier. »
Puis il s'est retourné et a déclaré : « Alors que l'offre de logements prêts à l'emploi se vend, le stock de logements prêts à l'emploi est très bas, historiquement bas. Le marché reste très tendu, et même dans un contexte de hausse des taux d'intérêt, les prix continueront probablement d'augmenter pendant un certain temps. La situation est donc complexe et nous la surveillons de près. »
Pendant un instant, Powell a semblé annoncer une baisse des prix de l'immobilier. Quoi qu'il en soit, Powell n'a pas exclu la possibilité d'une telle baisse. C'est important. Historiquement, en dehors de la Grande Dépression et après le krach immobilier des années 2000, les prix de l'immobilier n'ont pratiquement jamais connu de baisse annuelle. Mais la situation actuelle pourrait nous conduire à une phase rare de baisse des prix de l'immobilier. Cela montre que Powell n'exclut pas la possibilité d'une baisse des prix de l'immobilier : « Nous suivons la situation de près. »
Le mois dernier, Mark Zandi, économiste en chef de Moody's Analytics, a déclaré à Fortune que la hausse des taux hypothécaires avait entraîné une véritable correction du marché immobilier. À court terme, M. Zandi prévoit un ralentissement de la croissance des prix de l'immobilier en glissement annuel, passant de 20,61 à 0,%. Il anticipe une baisse des prix comprise entre 5% et 10% sur un marché immobilier clairement surévalué. En cas de récession, Moody's Analytics prévoit une baisse des prix de l'immobilier aux États-Unis de 5%, tandis que le marché immobilier, fortement surévalué, chuterait de 15% à 20%. (Moody's Analytics identifie la « surévaluation » en comparant les prix de l'immobilier régional aux fondamentaux économiques locaux, tels que le revenu des ménages, historiquement soutenus.)
Pourquoi les prix de l'immobilier chutent-ils si facilement ? Premièrement, ils se sont écartés des fondamentaux économiques sous-jacents. La théorie économique fondamentale enseigne que la croissance des prix de l'immobilier et celle des revenus sont étroitement liées, et qu'aucune ne peut surpasser l'autre durablement. La hausse des taux hypothécaires ne fera qu'aggraver cette crise d'accessibilité. En effet, les mensualités moyennes des nouveaux prêts hypothécaires ont augmenté de 521 TP3T au cours des six derniers mois, selon le cabinet d'études immobilières Zonda.
Cependant, les prix de l'immobilier pourraient baisser, mais les stocks pourraient devoir se reconstituer davantage pour se matérialiser. Une fois que les stocks américains dépasseront les 2 millions d'unités, les prix nationaux de l'immobilier devraient baisser d'une année sur l'autre, a déclaré Mohtashami.
Ralph McLaughlin, économiste en chef de la société d'analyse et de données immobilières Kukun, a déclaré que si le « resserrement excessif » de la Fed conduisait à une récession, les stocks pourraient atteindre des niveaux qui permettraient aux prix des logements de baisser.
« Il est de plus en plus probable que nous nous approchions d'un point d'inflexion brutal sur le marché », a déclaré McLaughlin à Fortune.
Powell affirme spécifiquement qu'il souhaite voir les taux hypothécaires baisser
La banque centrale a relevé ses taux d'intérêt pour endiguer l'essor immobilier lié à la pandémie et freiner l'inflation galopante. Une fois l'inflation maîtrisée par la Fed, la hausse des taux hypothécaires pourrait s'atténuer.
Cela signifie que les acheteurs désireux de baisser leurs taux hypothécaires devront peut-être patienter un peu. L'indice des prix à la consommation s'élevait à 8,6% la semaine dernière. La Fed n'abandonnera pas sa lutte contre l'inflation tant que l'IPC ne sera pas revenu à 2%. Jeudi, la Fed a clairement indiqué que cette lutte pourrait se poursuivre jusqu'en 2024.
Apprendre encore plus:
