Les prêts piggyback : comment ils fonctionnent

Si vous disposez d’un petit acompte sur votre maison, un prêt complémentaire peut vous aider à éviter certains frais hypothécaires supplémentaires. Cependant, ces types de prêts ne sont pas sans coûts et inconvénients. Voici ce que vous devez savoir.

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire ?

Un prêt piggyback est une deuxième hypothèque (généralement un prêt sur valeur domiciliaire ou une ligne de crédit, également appelée HELOC) que vous pouvez utiliser parallèlement à votre prêt hypothécaire.

Les acheteurs de maison utilisent un prêt piggyback pour éviter de payer une assurance hypothécaire privée, qui prend généralement effet lorsque votre acompte est inférieur à 20% du prix de vente de la maison. L’assurance PMI agit comme une police d’assurance pour protéger les prêteurs si vous êtes en retard dans vos paiements ou si vous êtes en retard total.

Un contrat de prêt hypothécaire piggyback offre généralement une hypothèque principale égale à 80% de la valeur de votre maison, ainsi qu'un produit de valeur nette résidentielle pour couvrir la différence entre votre acompte et les 20% restants.

Le taux d’intérêt d’un prêt piggyback est généralement plus élevé que celui d’une première hypothèque, et le taux est variable, ce qui signifie qu’il augmente au fil du temps.

Les prêts piggyback sont devenus populaires pendant le boom immobilier du début et du milieu des années 2000. Par exemple, en 2006, environ 30 % des acheteurs de maisons à New York en ont utilisé un, selon un rapport de 2007 du Furman Center de l'Université de New York.

Le portefeuille de prêts permet aux propriétaires potentiels d'acheter la maison qu'ils souhaitent et d'éviter l'assurance hypothécaire privée (PMI) sans payer 20% ou plus en espèces. Mais cela rend également leurs logements plus vulnérables aux défauts de paiement.

Lorsque la bulle immobilière nationale a éclaté à la fin des années 2000, les propriétaires disposant de moins de capitaux propres étaient plus susceptibles de faire défaut de paiement que ceux disposant de capitaux propres importants.

Les prêts hypothécaires superposés existent toujours, mais ils sont rares. « La popularité a diminué, mais les prêteurs proposant ces prêts hypothécaires secondaires ont également considérablement resserré leurs conditions », a déclaré Jeff Brown, directeur du secteur et prêteur hypothécaire chez Axia Home Loans.

Même avec la récente hausse des prix de l’immobilier, ils n’ont pas connu de grand retour. Selon Ralph DiBugnara, PDG de la ressource immobilière numérique Home Qualified, « ces demandes ont diminué avec l'expansion des produits hypothécaires qui nécessitent un acompte inférieur à 20% et ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire privée ».

Types de prêts piggyback

Vous pouvez structurer un prêt hypothécaire piggyback de plusieurs manières. Voici une répartition des différentes options en fonction de votre prêt hypothécaire principal, de votre prêt hypothécaire complémentaire et de votre acompte.

Prêt 80/10/10. Cette option mérite d'être envisagée pour les prêts traditionnels, qui comprennent une hypothèque principale qui couvre 80% du prix de vente, une facilité de prêt piggyback qui couvre 10% et un acompte qui couvre les 10% restants.

Prêt 80/15/5. Cette option fonctionne comme un prêt 80-10-10, mais au lieu de déposer 10% et d'emprunter les 10% restants via un prêt piggyback, vous déposez simplement 5% et financez les 15% restants avec un deuxième prêt immobilier.

Prêt 75/15/10. Cette option est disponible lors de l'achat d'un condo, qui comprend un prêt garanti de 15% et un acompte de 10%. Cela est principalement dû au fait que les taux hypothécaires des copropriétés ont tendance à être plus élevés lorsque le ratio prêt/valeur est supérieur à 75%.

Prêt 80/20. Ce plan, populaire dans les années précédant la crise du logement de 2007, ne nécessitait aucun acompte. Vous souscrivez simplement l'hypothèque principale pour couvrir 80% du prix de vente et payez les 20% restants avec le prêt secondaire. Cependant, cette disposition sur le dos n’est plus courante.

Les avantages et les inconvénients des prêts piggyback

Lorsque vous envisagez un prêt hypothécaire complémentaire, il est important de comprendre les avantages et les inconvénients.

Avantages des prêts piggyback

Cela peut vous faire économiser de l'argent. L'assurance PMI peut vous coûter entre 0,31 et 1,51 TP3T du montant de votre prêt chaque année. Ainsi, si votre prêt hypothécaire est de 250 000 TP4T, vous pourriez obtenir des primes PMI de 750 TP4T à 3 750 TP4T par an. Cela équivaut à des paiements mensuels de $62,50 à $312,50, plus le principal et les intérêts que vous payez au prêteur et les taxes foncières.

En fonction du coût de votre deuxième prêt hypothécaire en mensualités, vous pourriez finir par payer moins que l'assurance hypothécaire privée. Mais DiBugnara affirme que les deux solutions peuvent être facilement mises en œuvre. « Certaines hypothèques secondaires pour les prêts piggyback ont des taux beaucoup plus élevés », a-t-il ajouté. « Dans ce cas, le paiement sera probablement plus élevé que celui de l’assurance hypothécaire privée. » Assurez-vous de faire le calcul pour savoir quelle option convient le mieux à votre situation.

Vous pouvez déduire les intérêts des deux prêts. L'IRS vous permet de déduire jusqu'à $750 000 d'intérêts payés sur des prêts hypothécaires qualifiés (ou $375 000 si vous êtes marié mais que vous remplissez une déclaration de revenus distincte). Cela comprend les prêts sur valeur domiciliaire et les HELOC utilisés pour acheter, construire ou améliorer considérablement une maison utilisée comme garantie.

Intégrer ces économies dans votre calcul pour savoir si un prêt piggyback vous fera économiser de l’argent peut compliquer les choses. De plus, à moins de parler à un fiscaliste, il est difficile de savoir exactement combien vous pouvez économiser – ou s’il est nécessaire de ventiler vos déductions et de demander des déductions des intérêts hypothécaires.

Vous pouvez conserver la marge de crédit hypothécaire à d’autres fins. Un prêt de construction est un prêt d'installation, c'est-à-dire que vous recevez le montant total du prêt en une seule somme forfaitaire et le remboursez en plusieurs versements. Cependant, avec une HELOC, vous obtenez une forme de crédit renouvelable lors des retraits que vous pouvez rembourser et emprunter à nouveau au fil du temps pour payer des rénovations et d’autres dépenses.

Inconvénients des prêts piggyback

Les frais de règlement peuvent réduire la valeur. En plus des frais de clôture de votre premier prêt hypothécaire, vous devrez peut-être également payer des frais de clôture pour votre prêt immobilier ou votre HELOC. Cependant, certains prêteurs proposent des produits de prêt immobilier avec des frais de clôture faibles, voire nuls. Vous devriez vous renseigner sur les frais facturés par le prêteur afin de pouvoir en tenir compte dans vos calculs.

Même si les frais de clôture sont faibles, la facture peut ne pas jouer en votre défaveur et payer une PMI peut s'avérer moins cher que d'obtenir un deuxième prêt immobilier.

Cela pourrait rendre le refinancement plus difficile. Si vous avez contracté un prêt piggyback auprès d'un prêteur autre que celui qui vous a proposé votre premier prêt hypothécaire (ce qui est la situation typique), il peut être plus pratique de refinancer votre maison plus tard pour être payé ou pour réduire les taux d'intérêt.

C’est parce qu’à moins que vous ne contractiez un prêt de refinancement suffisamment important pour rembourser votre deuxième hypothèque, les deux prêteurs doivent accepter le refinancement. Convaincre deux prêteurs peut être difficile, surtout si la valeur de votre maison a baissé depuis que vous l’avez achetée.

Les coûts peuvent augmenter avec le temps. Si le deuxième prêt que vous contractez est une marge de crédit hypothécaire à taux variable, ne basez pas vos calculs uniquement sur le coût actuel de chaque option.

Les taux flottants peuvent fluctuer en fonction des taux d’intérêt de l’indice du marché. Comme il est impossible de prédire l’évolution des taux d’intérêt du marché, il est impossible de savoir exactement combien un taux variable pourrait vous coûter. Si vous avez un budget serré et que vous ne pouvez pas gérer l'augmentation des mensualités hypothécaires au fil du temps, un prêt à taux variable n'est peut-être pas une bonne option.

Comment être admissible à un prêt piggyback ?

Il peut être difficile d’obtenir un prêt piggyback, car les prêteurs hypothécaires secondaires peuvent avoir des conditions d’éligibilité différentes. Bien que les spécificités puissent varier d'un prêteur à l'autre, pour obtenir l'approbation des deux types de prêts, vous avez généralement besoin des éléments suivants :

• Crédibilité. Un score FICO de 620 ou plus est généralement requis pour un prêt hypothécaire principal, mais le score minimum pour un prêt hypothécaire secondaire peut être de 680 ou plus.
• ratio dette/revenu. Les prêteurs hypothécaires souhaitent voir un ratio dette/revenu de 43% ou moins, et cela inclut les prêts immobiliers primaires et secondaires.

Notez que des acomptes plus faibles se traduisent souvent par des taux d’intérêt plus élevés.

Alternatives aux prêts piggyback

Recherchez des prêts sans PMI. Certains prêteurs proposent des prêts traditionnels sans PMI même si vous n'avez pas d'acompte 20%. Selon le prêteur, cela peut être limité aux acheteurs d'une première maison ou aux régimes à faible revenu, ou vous devrez peut-être accepter un taux légèrement plus élevé.

Comme pour les prêts associés, vérifiez les chiffres pour vous assurer que vous ne payez pas plus que l'assurance hypothécaire privée (PMI) sur le long terme.

Remboursez votre solde rapidement. Les prêteurs hypothécaires traditionnels ajoutent généralement l'assurance hypothécaire privée (PMI) à votre prêt lorsque votre ratio prêt/valeur est supérieur à 80%, mais en fin de compte, le solde de votre prêt devrait être inférieur à ce seuil. Les prêteurs sont tenus par la loi de supprimer automatiquement l'assurance hypothécaire privée (PMI) une fois que votre LTV atteint 78% en fonction du prêt d'origine et de la valeur de la maison.

Si vous prévoyez un coup dur ou des flux de trésorerie pour effectuer des paiements supplémentaires, cela peut vous aider à réduire plus rapidement le solde de votre prêt et vous amener au point où vous n'aurez plus besoin d'assurance.

Si vous avez du mal à rembourser votre solde et pensez que la valeur de votre maison a augmenté et que vous êtes à 80% ou en dessous, vous pouvez obtenir une évaluation de votre maison. Si vous êtes éligible, vous pouvez demander au prêteur de supprimer le PMI manuellement.

Attendez d’en avoir assez. Bien qu'il existe de nombreuses façons d'acheter une maison dès maintenant et d'éviter l'assurance hypothécaire privée (PMI), il est préférable d'attendre d'avoir suffisamment d'argent pour un acompte 20%.

La sauvegarde du 20% nécessaire pour éviter le PMI peut prendre des années. Mais si vous pensez pouvoir économiser de l’argent assez rapidement, cela vaut peut-être la peine d’attendre.

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