Un refinancement de paiement vous permet de retirer la valeur nette de votre maison, qui correspond à la différence entre le solde actuel de votre prêt hypothécaire et la valeur de votre maison. Par exemple, si votre maison vaut $200 000 et que le solde actuel de votre prêt hypothécaire est de $150 000, vous avez $50 000 en capitaux propres.
En payant pour refinancer, vous pouvez prendre la valeur de ce capital et l'utiliser comme un prêt à taux d'intérêt (relativement) bas pour financer n'importe quoi, des rénovations domiciliaires aux frais de scolarité en passant par les factures médicales. Si vous envisagez un refinancement de paiement, assurez-vous de lire notre guide de refinancement de paiement et lisez la suite pour en savoir plus sur les implications fiscales de cette démarche.
Les refinancements de paiement sont-ils imposables ?
Non, vos revenus de refinancement Cash Out ne sont pas imposables. L’argent que vous obtenez en payant un refinancement est essentiellement un prêt que vous contractez sur la valeur nette de votre maison. Les produits des prêts provenant des marges de crédit hypothécaires, des prêts sur valeur domiciliaire, des refinancements en espèces et d’autres types de prêts ne sont pas inclus dans les revenus.
Non seulement vous ne payez pas d’impôt sur le revenu, mais vous pouvez même déduire une partie des intérêts que vous avez payés pour payer le refinancement. Avec l’adoption de la loi sur les réductions d’impôts et l’emploi de 2017, la déduction standard a considérablement augmenté et la répartition de la déduction des intérêts hypothécaires n’a plus de sens pour la plupart des demandeurs. Toutefois, si vous contractez un prêt personnel, vous devez suivre des règles particulières concernant la manière dont le produit du prêt sera utilisé pour bénéficier de la déduction des intérêts hypothécaires.
Règles fiscales pour le refinancement en espèces
Si vous utilisez les fonds versés pour apporter des améliorations en capital à votre maison, vous pouvez déduire les intérêts que vous avez payés sur votre nouvelle hypothèque de votre revenu imposable. Les éléments déductibles sont généralement des ajouts et des conversions permanents visant à augmenter la valeur d’une propriété, à prolonger sa durée de vie utile ou à l’adapter à une nouvelle utilisation. Envisagez de demander conseil à un professionnel de la fiscalité pour vous assurer que le projet que vous entreprenez est admissible. Lorsque vous remplissez votre déclaration de revenus, vous devrez prouver que vous avez utilisé l'argent de manière acceptable. Conservez donc les reçus et autres documents liés à votre projet.
« Si vous pouvez utiliser cet argent pour ajouter de la valeur à votre maison et que vous pouvez l'amortir, c'est un double avantage », a déclaré Ralph DiBugnara, vice-président de Cardinal Financial, basé à Charlotte.
Comment utiliser votre argent pour refinancer afin de rendre les intérêts déductibles d'impôt
Vous pouvez vous attaquer à de nombreux projets de rénovation domiciliaire grâce à un paiement de renonciation aux intérêts hypothécaires. Voici quelques exemples :
Ajoutez une piscine ou un spa à votre jardin
Construire une nouvelle chambre ou salle de bain
mettre une clôture autour de votre maison
Améliorez votre toiture pour la protéger plus efficacement des intempéries
fenêtre de mise à jour
Installer une climatisation ou un chauffage central
Installer un système de sécurité domestique
N’oubliez pas qu’une amélioration de capital est généralement définie comme une augmentation permanente de la valeur d’une maison. Les réparations telles que la réparation de fenêtres cassées ou de petits changements de conception tels que la peinture d'une pièce ne comptent généralement pas.
« Les améliorations en capital doivent améliorer considérablement votre maison », explique Dennis Brager, spécialiste fiscal agréé du cabinet Brager Tax Law Group, basé à Los Angeles. Les rénovations de cuisine et de salle de bains, les agrandissements de pièces et les aménagements pour un parent âgé sont tous admissibles. Une peinture isolée ne l'est pas ; en revanche, si elle fait partie d'une rénovation plus vaste, le coût des travaux de peinture est admissible.
Limite de déduction des intérêts hypothécaires pour refinancement avec retrait de fonds
Si vous utilisez le paiement pour autre chose qu’une amélioration majeure, vous ne pouvez pas déduire les intérêts sur la totalité du nouveau prêt hypothécaire. Cela comprend le remboursement d’une dette de carte de crédit ou l’achat d’une nouvelle voiture. Dans ces cas, vous ne pouvez déduire les intérêts que du solde hypothécaire initial.
Disons que vous avez $60 000 en capital sur votre prêt hypothécaire et que vous souhaitez lever $20 000 en capitaux propres en payant un refinancement. Si vous utilisez l'argent pour ajouter un spa à votre jardin, vous pouvez déduire le montant total des intérêts que vous avez payés, soit $80 000. Si vous l'utilisez pour rembourser une dette de carte de crédit, vous ne pouvez déduire que les intérêts que vous avez payés et utiliser uniquement votre solde initial ou $60 000.
Cela dit, utiliser de l'argent liquide pour refinancer votre dette de carte de crédit reste une décision financière intelligente lorsque vous êtes accablé par une dette à intérêt élevé. La plupart des cartes de crédit facturent des taux à deux chiffres, tandis que les taux hypothécaires oscillent autour de 3% depuis le début de la pandémie.
Pour 2018, certaines limites de franchise ont changé. Une version simplifiée de la règle actuelle : vous pouvez déduire jusqu'à $375 000 d'intérêts hypothécaires si vous êtes célibataire ou marié et que vous déclarez vos impôts séparément, ou jusqu'à $750 000 si vous êtes marié et que vous déclarez vos impôts conjointement.
Si vous avez acheté une maison avant l’entrée en vigueur de la nouvelle limite, vous pouvez toujours déduire les intérêts sur le solde plus élevé, mais cette limite plus élevée n’inclura aucun de vos paiements.
Déduction des points hypothécaires lors d'un refinancement avec retrait de fonds
Les crédits hypothécaires, également appelés crédits à escompte, sont essentiellement des paiements initiaux que vous payez au prêteur en échange d'un taux d'intérêt de prêt inférieur. Un centime équivaut à 1% de votre prêt hypothécaire.
Avec le refinancement en espèces, vous ne pouvez pas déduire le montant total que vous avez payé pour les points au cours de l'année du refinancement, mais vous pouvez effectuer des déductions plus petites sur la durée du prêt. Ainsi, par exemple, si vous achetez $2 000 points hypothécaires pour un refinancement sur 15 ans, vous pouvez déduire environ $133,33 par an sur la durée du prêt.
Risque de refinancement en espèces
Payer pour un refinancement peut être un moyen peu coûteux d’emprunter de l’argent dont vous avez tant besoin, mais cela signifie également que vous devez rembourser un nouveau prêt plus important.
« Le plus grand risque fiscal est de ne pas respecter toutes les règles strictes concernant les déductions et de se retrouver avec une grosse surprise au moment de déclarer ses impôts », a déclaré Bragg. Pour éviter cela, il est préférable de discuter de votre situation personnelle avec votre conseiller fiscal avant de prendre un engagement. Le risque le plus important n'est pas le risque fiscal, mais celui de ne pas pouvoir rembourser son prêt immobilier en période de crise économique et de se retrouver avec une dette excessive en cas de perte de son logement.
Alternatives au refinancement en espèces
Payer pour un refinancement n’est pas le seul moyen d’obtenir la valeur nette de votre maison. Envisagez un prêt sur valeur domiciliaire ou une ligne de crédit hypothécaire (HELOC), qui est une deuxième hypothèque sur votre maison. Ces options mettent en place votre prêt hypothécaire principal actuel. Si vous avez un taux d’intérêt plus bas sur votre prêt hypothécaire actuel, maintenant que les taux d’intérêt ont augmenté de manière significative, vous pouvez économiser de l’argent en empruntant uniquement le montant dont vous avez besoin.
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