אם יש לך מקדמה קטנה על הבית שלך, הלוואת חזרה יכולה לעזור לך להימנע מכמה עמלות משכנתא נוספות. עם זאת, הלוואות מסוג זה אינן ללא עלויות וחסרונות משלהן. הנה מה שאתה צריך לדעת.
מהי הלוואת אוכף?
הלוואה בחזרה היא משכנתא שנייה - בדרך כלל הלוואת בית או קו אשראי, המכונה גם HELOC - שתוכל להשתמש בה לצד המשכנתא שלך.
רוכשי דירות משתמשים בהלוואה בחזרה כדי להימנע מתשלום עבור ביטוח משכנתא פרטי, שלרוב נכנס לתוקף כאשר המקדמה שלך נמוכה מ-20% ממחיר המכירה של הבית. PMI פועלת כפוליסת ביטוח כדי להגן על המלווים אם אתה מפגר בתשלומים שלך או מפגר לחלוטין.
הסכם משכנתא בחזרה מציע בדרך כלל משכנתא ראשונית השווה ל-80% מערך הבית שלך, כמו גם מוצר הון עצמי לכיסוי ההפרש בין המקדמה שלך ל-20% הנותר.
הריבית על הלוואת חזר בדרך כלל גבוהה יותר מאשר על משכנתא ראשונה, והריבית משתנה, כלומר היא עולה עם הזמן.
הלוואות בחזרה הפכו פופולריות במהלך תנופת הדיור של תחילת עד אמצע שנות ה-2000. לדוגמה, בשנת 2006, כ-30 אחוז מרוכשי הדירות בניו יורק השתמשו באחד כזה, על פי דו"ח משנת 2007 של מרכז פורמן ב-NYU.
תיק ההלוואות מאפשר לבעלי בתים פוטנציאליים לקנות את הבית שהם רוצים ולהימנע מ-PMI מבלי לשלם 20% או יותר במזומן. אבל זה גם הופך את בתיהם לפגיעים יותר לברירות מחדל.
כאשר בועת הדיור הלאומית התפוצצה בסוף שנות ה-2000, בעלי בתים עם פחות הון עצמי היו בעלי סיכוי גבוה יותר לברירת מחדל מאשר בעלי בתים עם הרבה הון עצמי.
עדיין קיימות משכנתאות בחזרה, אבל הן נדירות. "הפופולריות דעכה, אבל גם המלווים המציעים משכנתאות משניות אלה התהדקו במידה ניכרת", אמר ג'ף בראון, מנהל התעשייה ומלווה המשכנתאות ב-Axia Home Loans.
אפילו עם העלייה האחרונה במחירי הדירות, הם לא ראו קאמבק גדול. לדברי ראלף דיבוגנרה, מנכ"ל משאב הנדל"ן הדיגיטלי Home Qualified, "הדרישות הללו פחתו עם הרחבת מוצרי המשכנתא הדורשים פחות ממקדמה של 20% ואינם דורשים PMI".
סוגי הלוואות בחזרה
ניתן לבנות משכנתא בכמה דרכים. להלן פירוט של האפשרויות השונות בהתבסס על המשכנתא העיקרית, החזר ותשלום מקדמה.
הלוואה 80/10/10. כדאי לשקול אפשרות זו עבור הלוואות מסורתיות, הכוללות משכנתא עיקרית המכסה 80% ממחיר המכירה, מתקן הלוואות בחזרה המכסה 10% ומקדמה המכסה את יתרת ה-10%.
הלוואה 80/15/5. אפשרות זו פועלת כמו הלוואה של 80-10-10, אך במקום להפקיד 10% ולהשאיל את ה-10% הנותר באמצעות הלוואת חזרה, אתה פשוט מפקיד 5% ומממן את ה-15% הנותר באמצעות הלוואת בית שני.
הלוואה 75/15/10. אפשרות זו זמינה בעת רכישת דירה, הכוללת הלוואת בטחונות של 15% ומקדמה של 10%. הסיבה לכך היא ששיעורי המשכנתא בדירה נוטים להיות גבוהים יותר כאשר יחס ההלוואה לערך הוא מעל 75%.
הלוואה 80/20. התוכנית, שהייתה פופולרית בשנים שלפני משבר הדיור ב-2007, לא דרשה מקדמה כלל. אתה פשוט לוקח את המשכנתא העיקרית כדי לכסות 80% ממחיר המכירה ותשלם את 20% הנותרים עם ההלוואה המשנית. עם זאת, סידור זה כבר לא נפוץ.
היתרונות והחסרונות של הלוואות בחזרה
כאשר בוחנים משכנתא בחזרה, חשוב להבין את היתרונות והחסרונות.
היתרונות של הלוואות בחזרה
זה יכול לחסוך לך כסף. PMI עשוי לעלות לך 0.3% עד 1.5% מסכום ההלוואה שלך בכל שנה. אז אם המשכנתא שלך היא $250,000, אתה יכול לקבל פרמיות PMI של $750 עד $3,750 לשנה. זה שווה לתשלומים חודשיים של $62.50 עד $312.50, בתוספת הקרן והריבית שאתה משלם למלווה וארנונה.
בהתאם לעלות המשכנתא השנייה שלך בתשלומים חודשיים, ייתכן שתשלם פחות מ-PMI. אבל דיבוגנרה אומר שניתן להשיג בקלות את שתי הדרכים. "לחלק מהמשכנתאות המשניות להלוואות החזר יש שיעורים גבוהים בהרבה", הוסיף. "במקרה זה, התשלום צפוי להיות גבוה מתשלום ה-PMI." הקפד לעשות את החישוב כדי לגלות איזו אפשרות היא הטובה ביותר עבור המצב שלך.
ניתן לנכות ריבית משתי ההלוואות. מס הכנסה מאפשר לך לנכות עד $750,000 מריבית המשולמת על משכנתאות מוסמכות (או $375,000 אם אתה נשוי אך מגיש החזר מס נפרד). זה כולל הלוואות ביתיות ו-HELOCs המשמשים לרכישה, בנייה או שיפור מהותי של בית המשמש כבטוחה.
שילוב החיסכון הזה בחישוב שלך האם הלוואת חזרה תחסוך לך כסף יכול לסבך דברים. כמו כן, אלא אם כן אתה מדבר עם איש מקצוע בתחום המס, קשה לדעת בדיוק כמה אתה יכול לחסוך - או אם יש צורך לפרק את הניכויים שלך ולתבוע ניכוי ריבית על המשכנתא.
אתה יכול לשמור את HELOC למטרות אחרות. הלוואת בניה היא הלוואת התקנה, כלומר מקבלים את מלוא סכום ההלוואה בסכום חד פעמי ומחזירים אותו בתשלומים. עם זאת, עם HELOC, אתה מקבל סוג של אשראי חוזר במהלך משיכות שאתה יכול להחזיר וללוות שוב לאורך זמן כדי לשלם עבור שיפוצים והוצאות אחרות.
החסרונות של הלוואות בחזרה
עלויות ההסדר עשויות להפחית את הערך. בנוסף לדמי סגירה עבור המשכנתא הראשונה שלך, ייתכן שתצטרך לשלם גם עמלות סגירה עבור הלוואת הבית שלך או HELOC. עם זאת, חלק מהמלווים מציעים מוצרי הון עצמי עם עלויות סגירה נמוכות או ללא. כדאי לברר מה גובה המלווה כדי שתוכל להביא את זה בחשבון בחישובים שלך.
גם אם עלויות הסגירה נמוכות, ייתכן שהחשבון לא יפעל נגדך, ותשלום PMI עשוי להיות זול יותר מאשר קבלת הלוואת דירה שנייה.
זה יכול להקשות על מימון מחדש. אם לקחתם הלוואה בחזרה ממלווה אחר מאשר זה שמציע את המשכנתא הראשונה שלכם (שזה המצב האופייני), אולי יהיה נוח יותר למחזר את הבית מאוחר יותר כדי לקבל תשלום או להפחית את הריבית בקושי.
הסיבה לכך היא שאם לא תיקח הלוואת מיחזור גדולה מספיק כדי לשלם את המשכנתא השנייה שלך, שני המלווים חייבים להסכים למחזר. לשכנע שני מלווים יכול להיות קשה, במיוחד אם הבית שלך ירד בערכו מאז שקנית אותו.
העלויות עשויות לעלות עם הזמן. אם ההלוואה השנייה שאתה לוקח היא HELOC בריבית מתכווננת, אל תבסס את החישובים שלך רק על העלות הנוכחית של כל אפשרות.
ריבית משתנה עשויה להשתנות עם שיעורי מדד השוק. מכיוון שאי אפשר לחזות כיצד תנוע הריבית בשוק, אי אפשר לדעת בדיוק כמה ריבית משתנה עשויה לעלות לך. אם אתה בתקציב מצומצם ואינך יכול להתמודד עם הגדלת תשלומי המשכנתא לאורך זמן, הלוואה בריבית מתכווננת עשויה להיות לא אופציה טובה.
איך אתה זכאי להלוואה בחזרה?
הזכאות לקבלת הלוואת חזרה עשויה להיות קשה מכיוון שלמלווי משכנתא שנייה עשויות להיות דרישות זכאות שונות. למרות שהפרטים עשויים להשתנות ממלווה למלווה, כדי לקבל אישור לשני סוגי ההלוואות, אתה בדרך כלל צריך את הדברים הבאים:
- אֲמִינוּת. בדרך כלל נדרש ציון FICO של 620 ומעלה עבור משכנתא ראשונית, אך הציון המינימלי למשכנתא משנית יכול להיות 680 ומעלה.
- יחס חוב להכנסה. מלווי משכנתאות רוצים לראות יחס חוב להכנסה של 43% ומטה, וזה כולל הלוואות לדירות ראשוניות ומשניות.
שימו לב שתשלומים נמוכים יותר מתורגמים לרוב לריביות גבוהות יותר.
חלופות להלוואות בחזרה
חפש הלוואות ללא PMI. חלק מהמלווים מציעים הלוואות מסורתיות ללא PMI גם אם אין לך מקדמה של 20%. בהתאם למלווה, זה עשוי להיות מוגבל לרוכשי דירה ראשונה או תוכניות עם הכנסה נמוכה, או אולי תצטרך להסכים לתעריף קצת יותר גבוה.
כמו בהלוואות גיבוי, בדוק שוב את המספרים כדי לוודא שאתה לא משלם יותר מ-PMI בטווח הארוך.
שלם את יתרתך במהירות. מלווי משכנתאות מסורתיות בדרך כלל מוסיפים PMI להלוואה שלך כאשר יחס ההלוואה לערך שלך גדול מ-80%, אך בסופו של דבר יתרת ההלוואה שלך צריכה להיות מתחת לסף זה. המלווים מחויבים על פי חוק להסיר אוטומטית PMI ברגע שה-LTV שלך מגיע ל-78% בהתבסס על ההלוואה המקורית ושווי הבית.
אם אתה צופה פגיעה גדולה או תזרים מזומנים לביצוע תשלומים נוספים, זה יכול לעזור לך להפחית את יתרת ההלוואה שלך מהר יותר ולהביא אותך לנקודה שבה אינך זקוק יותר לביטוח.
אם אתה מתקשה לשלם את היתרה שלך וחושב שערך הבית שלך עלה ואתה ב-80% או מתחת, אתה יכול לקבל הערכת בית. אם אתה זכאי, אתה יכול לבקש מהמלווה למחוק את ה-PMI באופן ידני.
חכה עד שתספיק. אמנם ישנן דרכים רבות לקנות בית כרגע ולהימנע מ-PMI, אבל עדיף לחכות עד שיהיה לך מספיק מזומן למקדמה של 20%.
שמירת ה-20% הדרוש כדי להימנע מ-PMI יכולה לקחת שנים. אבל אם אתה חושב שאתה יכול לחסוך כסף מהר מספיק, אולי שווה לחכות.
למידע נוסף:
אתר מוביל,..פוסט מדהים! פשוט תמשיך בעבודה!