אם אתם צופים בטלוויזיה, סביר להניח ששמעתם קולות מוכרים כמו השחקן טום סלק שמשבחים משכנתאות הפוכות ככלי יקר ערך עבור כל גמלאי. עם זאת, לכל מוצר פיננסי יש שני צדדים, לכן שקלו היטב את היתרונות והחסרונות של משכנתא הפוכה.
מהי משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה מאפשרת לבעלי בתים בני 62 ומעלה להמיר הון נדל"ן למזומן לצריכה.
הרוב המכריע של משכנתאות הפוכות מבוטחות על ידי מינהל הדיור הפדרלי (FHA), מה שאומר שאם הלווה לא יעמוד בתשלומי החוב, הוא יוחזר באמצעות עתודות FHA.
הממשלה מתייחסת למשכנתאות הפוכות כ"HECMs", או משכנתאות להמרת הון עצמי לדירה, ועל הלווים לשלם פרמיית ביטוח מראש ופרמיה שנתית של 0.5% מההלוואה שטרם נפרעה כדי להשתתף. פרמיות אלו משמשות למימון עתודות ה-FHA.
בנוסף למשכנתאות הפוכות בערבות FHA, ישנם שני סוגים נוספים:
- משכנתאות הפוכות קנייניות – אלו זמינות דרך מלווים פרטיים ואינן כפופות לקווי אשראי של FHA.
- משכנתאות הפוכות למטרה אחת – אלו פחות נפוצות והכסף שאתם מקבלים מאחת המשכנתאות הללו יכול לשמש רק למטרה ספציפית אחת, למשל. ב. לשפץ חלק מהבית או לשלם ארנונה. ניתן למצוא אפשרויות אלה דרך כמה ממשלות מקומיות ומדינתיות ועמותות.
איך עובדת משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה מאפשרת לך לקבל כסף מבלי לשלם את החשבונות שלך באופן מיידי.
קחו בחשבון את החישוב הבא: במשכנתא מסורתית, אם אתם לווים $100,000 בריבית קבועה של 3.4% למשך 30 שנה, התשלומים החודשיים שלכם (קרן וריבית) הם $443.48. אם אתם לווים $100,000 באמצעות משכנתא הפוכה, לא תשלמו קרן וריבית חודשיים.
טוב מכדי להיות אמיתי? בסדר. עדיין תהיו חייבים כסף. אינכם צריכים להחזיר את הכסף עד שתמכורו את הבית, תעברו דירה או תמותו. אם האחרון הוא סוף המשכנתא ההפוכה שלכם, האחריות לתשלום מוטלת על בן/בת הזוג או היורשים שלכם, שעשויים להידרש למכור את הבית.
בדוגמת המשכנתא שלנו בסך $100,000, הלווה משלם כ-$443 לחודש. מתוכם, כ-$160 משולמים בחודש הראשון כדי להפחית את יתרת ההלוואה. היתרה (כ-$283) היא ריבית, או עמלת ההלוואה שהמלווה גובה ממך. תוכנית התשלומים נמשכת מדי חודש, עם יותר תשלומי קרן ופחות ריבית לאורך זמן, עד תום תקופת ההלוואה.
משכנתאות הפוכות הופכות את התהליך הזה. במקום לשלם חודשי, אינך צריך לשלם דבר. עם זאת, אין זה אומר שההלוואה היא בחינם. עלות הריבית מתווספת ליתרת המשכנתא, כך שהיתרה עולה בחודש השני. מכיוון שיתרת ההלוואה כעת גדולה מעט ועלות הריבית גבוהה מעט, תהליך זה נמשך עד להחזר ההלוואה. החזר זה מתבצע בדרך כלל תוך שנה ממועד המעבר או המוות.
יתרונות של משכנתא הפוכה
תוכלו לנהל טוב יותר את הוצאות הפנסיה שלכם
קשישים רבים חווים ירידה משמעותית בהכנסתם לאחר הפרישה, והתשלומים החודשיים עשויים להיות ההוצאה הגדולה ביותר שלהם. משכנתא הפוכה מאפשרת לך להשלים את ההכנסה המופחתת שלך ולהמשיך לשלם את החשבונות שלך.
אתה לא צריך לזוז
במקום לחפש בית חדש וזול יותר, משכנתא הפוכה מאפשרת לכם לפרוש במקום (ואולי להישאר קרובים לחברים ובני משפחה). למרות שלמשכנתאות הפוכה יש עלויות, קבלת משכנתא הפוכה יכולה להיות זולה יותר מאשר מעבר דירה וקניית בית אחר או שכירות במיקום חדש.
אינך צריך לשלם מס על ההכנסה שלך
ההכנסה שאתם מקבלים ממשכנתא הפוכה אינה חייבת במס מכיוון ש-IRS מחשיב את הכסף כ"התקבל מההלוואה". עם זאת, תקנות המס יכולות להיות מורכבות, לכן הקפידו להתייעץ עם איש מקצוע בתחום המסים לפני לקיחת משכנתא הפוכה.
אתה מוגן אם היתרה עולה על ערך הבית שלך
ככל שיתרת המשכנתא ההפוכה עולה, ייתכן עם הזמן שתעלה על שווי השוק ההוגן של הנכס. עם זאת, סכום החוב שיש להחזיר לעולם לא יעלה על שווי הנכס, שכן משכנתא הפוכה היא דוגמה למימון ללא זכות חזרה. כתוצאה מכך, מלווה המשכנתאות אינו יכול להגיש תביעות כלשהן נגד נכסיך האחרים או יורשים במצב זה.
ליורש שלך יש ברירה
משכנתאות הפוכות מאפשרות ללווים לבצע פירעונות מוקדמים, אך בדרך כלל מסתיימות כאשר הלווה עובר דירה, מוכר את הבית או נפטר. במקרה של צוואה, ליורשים יש מספר אפשרויות: הם יכולים למכור את הנכס כדי לפרוע את החוב ולהעלות את ההון העצמי ליתרת ההלוואה; אם הנכס שווה מספיק, תוכלו לשמור את הבית ולממן מחדש את יתרת המשכנתא ההפוכה, או שאם החוב עולה על ערך הנכס, היורש יכול לפרוע את ההלוואה על ידי החזרת הנכס למלווה. לאחר מכן, המלווה יכול להגיש תביעה נגד חברת הביטוח (כמעט תמיד ה-FHA) בגין היתרה שלא שולמה.
חסרונות של משכנתא הפוכה
אתה צריך לשלם על זה
עלות משכנתא הפוכה כוללת עמלות הלוואה (עד 446,000 ש"ח בעמלות ראשוניות, בהתאם לגודל ההלוואה), ביטוח FHA ועמלות סגירה. עלויות אלו יכולות להתווסף ליתרת ההלוואה; עם זאת, משמעות הדבר היא שללווה יהיה יותר חוב ופחות הון עצמי. בנוסף, תשלמו דמי שירות חודשיים כבדים, שיכולים לעלות עד 4435 ש"ח אם הריבית שלכם תתוקן מדי חודש.
אי אפשר לנכות ריבית ממס עד שתשלם את ההלוואה
ייתכן שתהיה לך ניכוי מס על ריבית משכנתא כשאתה משלם את המשכנתא שלך, אך אינך יכול לנכות ריבית על משכנתא הפוכה בכל שנה. אתה מקבל הטבה זו רק כשאתה משלם בפועל את ההלוואה.
אי אפשר לקבל כל כך הרבה עם אפשרות המחיר הקבוע
משכנתא HECM בנויה כך שזמינות גם אפשרויות מימון בריבית משתנה וגם בריבית קבועה. עם זאת, אם אתם רוצים מימון בריבית קבועה, תוכלו לקבל פחות הון עצמי מאשר משכנתא הפוכה בריבית משתנה.
ייתכן שהפרת בטעות דרישות אחרות של התוכנית
בקיצור, משכנתא הפוכה עלולה לגרום לך להפר את מגבלות הנכסים שלך בתוכנית Medicaid והכנסה משלימה לביטוח לאומי (SSI). זה מסובך, לכן הקפידו להתייעץ עם עורך דין לזכויות גריאטריות או עם מרפאה משפטית לפני שאתם מחפשים תוכנית משכנתא הפוכה.
ייתכן שהבית שלך נמצא בהליך עיקול
מכיוון שמשכנתאות הפוכות אינן דורשות תשלומי קרן וריבית חודשיים, עיקול נראה בלתי אפשרי. זה לא ככה. אם קשישים לא משלמים ארנונה, אין להם ביטוח דירה, או לא משלמים דמי HOA, ביתם עלול להיות נתון לעיקול.
מי מועמד טוב למשכנתא הפוכה?
האם משכנתא הפוכה היא באמת רעיון טוב בהתחשב במורכבות הפוטנציאלית ובסיכון לסכן את הבית? עבור חלק מבעלי הבתים, התשובה עשויה להיות כן:
- אם אתם מתכננים להישאר בבית לטווח ארוך – מכיוון שתשלמו עלויות סגירה נוספות באמצעות משכנתא הפוכה, תצטרכו להישאר בבית מספיק זמן כדי להצדיק את העלות. לכן, אם אתם בני 62, בעלי היסטוריה של אריכות ימים, ומאמינים שהמיקום הנוכחי שלכם הוא ביתכם לנצח, משכנתא הפוכה עשויה להיות הגיונית. כמו כן, אם אתם גרים בשוק שבו ערכי הנדל"ן עולים במהירות (מה שנראה שקורה בחלקים רבים של המדינה כרגע), הנכס שלכם עשוי להיות שווה יותר אם אתם או יורשיכם תחזירו את ההלוואה.
- כשאתם זקוקים ליותר כסף להוצאות יומיומיות – אם אתם מתקשים לנהל את הוצאות הפרישה, משכנתא הפוכה יכולה לעזור לכם להכין את המזומנים למשימות אלו.
מי הם המועמדים הגרועים למשכנתאות הפוכה?
ישנם סימנים רבים לכך שמשכנתא הפוכה אינה אופציה טובה:
- אם אתם מתכננים לעבור דירה – זכרו שאתם צריכים תקופת הלוואה ארוכה כדי שיהיה כדאי לשלם את כל עלויות הסגירה, ביטוח המשכנתא והוצאות אחרות. לכן, אם אתם חושבים שאתם עשויים לעבור בקרוב למיקום חדש או לצמצם את גודלכם למיקום קטן יותר, הימנעו ממשכנתאות הפוכות.
- אם אתם צריכים לעבור דירה מסיבות בריאותיות – משכנתא הפוכה מחייבת אתכם לגור בבית, מה שאומר שמעבר לבית אבות או דיור מוגן כלשהו עלול לגרום לכם לשלם את ההלוואה. אם אתם מודאגים כל הזמן לגבי בריאותכם, ייתכן שיהיה חכם להימנע ממשכנתא הפוכה.
- אם אתם מתקשים לשלם את העלויות האחרות של הבית שלכם - אחד המרכיבים החשובים ביותר של משכנתא הפוכה הוא היכולת שלכם לשלם ארנונה וביטוח דירה. אם אתם מתקשים לגייס מזומנים עבור הוצאות בסיסיות אלו, הגדלת החוב שלכם לא צריכה להיות על הפרק.
כך תקבלו משכנתא הפוכה אם זה מתאים לכם
אם שקלתם את כל היתרונות והחסרונות וחושבים שמשכנתא הפוכה טובה עבורכם, הנה איך להשיג אותה:
- תבדוק אם אתה זכאי. כדי לקבל משכנתא הפוכה, עליך לעמוד בכמה דרישות מרכזיות: עליך להיות בן 62 לפחות, לגור בביתך, ולהיות בעל נכסים משמעותיים (בדרך כלל לפחות 50%).
- פגישה עם יועץ פיננסי שאושר על ידי HUD. מכיוון שמשכנתאות הפוכות הן כל כך מורכבות, תצטרכו להיפגש עם מומחה שיוכל להדריך אתכם בכל האפשרויות העומדות בפניכם.
- השווה בין מספר מלווים. כל מלווה שונה וגובה עמלות שונות. ודאו שאתם בודקים מגוון אפשרויות כדי למצוא את עלויות הכניסה והסגירה הנמוכות ביותר, כמו גם את התעריפים התחרותיים ביותר.
- דברו על כך עם היורשים שלכם. אם אתם מתכננים להוריש את הנכס שלכם למישהו מבני משק הבית, עליכם לדון איתו בתוכנית המשכנתא ההפוכה שלכם. ודא שהם מבינים מה המשמעות של זה ומה לעשות כשאתה מת.
שורה תחתונה: האם כדאי לקחת משכנתא הפוכה?
למשכנתאות הפוכות אין מוניטין מושלם עקב הונאות מסוימות המכוונות לקשישים תמימים. אפילו חברות בעלות מוניטין ניסו שיווק לא ישר כדי להטעות בעלי בתים ולגרום להם לקחת משכנתאות הפוכות: לאחרונה, הלשכה להגנת הצרכן הגישה תביעה נגד אחת מקבוצות הייעוץ הגדולות בארה"ב בגין שיווק הונאה (American Advisors Group) והטילה קנס של 1.1 מיליון טראנס על משכנתא הפוכה.
אז, כלל פשוט: היו מאוד, מאוד זהירים מלסכן את הבית שלכם.
ובכל זאת, ישנן שתי סיבות עיקריות לכך שקשישים עשויים לשקול כיום את אפשרויות המשכנתא ההפוכה שלהם:
- הון עצמי מוגבר – ככל שערכי הבתים עלו בעשור האחרון, כך גם עלה ההון העצמי. בין הרבעון השלישי של 2020 לרבעון השלישי של 2021, בעל בית ממוצע בארה"ב קיבל יותר מ-145,600 ליש"ט בהון עצמי, על פי CoreLogic.
- הריביות נמוכות מבחינה היסטורית - ובעוד שהריביות מתחילות לעלות וסביר להניח שימשיכו גם בשנת 2022, עכשיו זה עדיין זמן טוב ללוות כסף. הריביות על הלוואות ל-30 שנה מוערכות כעת כי יישארו מתחת ל-4% בשנה הבאה.
זכור, יש לך דרכים אחרות להשיג מזומן. השווה הלוואת הון עצמי למשכנתא הפוכה כדי לראות איזו מהן מתאימה יותר לצרכים שלך.
