חלק מרוכשי דירות פוטנציאליים יורים על התרסקות מוחלטת של שוק הדיור מכיוון שהמחירים גדלו הרבה מעבר למה שאנשים יכולים להרשות לעצמם. "תתרסק בהקדם האפשרי, אולי יום אחד אוכל לקבל דירה משלי", התחנן משתמש טוויטר אחד. משתמש אחר צייץ בטוויטר: "בואו נקווה ששוק הדיור יקרוס כדי שלאנשים תהיה הזדמנות להקים משפחה ולהחזיק בית משלהם".
אם תרצו או לא, לא סביר שרוכשים פוטנציאליים יחזרו על הקריסה שחוותה המדינה מ-2008 עד 2014, כאשר מחירי הדירות ירדו בשיעור דו-ספרתי מהשיא שלהם ב-2007.
דריל פיירוות'ר, כלכלן ראשי בחברת תיווך הנדל"ן Redfin, אמר שהמחירים "עשויים לרדת מעט, אבל אני חושב שההתרסקות פירושה יותר מירידה של 10% בערך הנכסים, מה שנראה קצת מופרך כרגע. ”
חלק מהחזאים צופים כי מחירי הבתים ירדו באחוזים בודדים ברחבי הארץ במהלך השנה-שנתיים הקרובות, ויורדים בחדות בחלק מהמטרופולינים. עם זאת, יש מעט הסכמה לגבי הערים שיראו את הירידות הגדולות ביותר.
בין אם אתה מחפש לקנות את הבית הראשון שלך, או שאתה כבר בעל אחד וחושב למכור, הנה מה עשויה להיות המשמעות של ירידת מחירי הדירות עבורך.
הקונים עלולים להסס אם המחירים יורדים
נניח שאתה רוצה לקנות בית והמחירים יורדים בעיר שלך. אתה לא יכול שלא לחכות. אז למה לקנות בית היום כשאתה חושב שאתה יכול לקנות בית דומה בפחות בכמה חודשים?
הבעיה עם ההיגיון המושלם הזה היא שאתה לא יכול לחזות מתי המחיר יירד. אם תחכה יותר מדי זמן, תנסה לקנות כשהמחירים יעלו והתחרות תגבר. אסטרטגיה זו, המכונה תזמון שוק, אינה רצויה, אמרה אודטה קושי, סגנית הכלכלן הראשי בחברת First American Financial Corp.
"אם אתה יכול למצוא בית שמתאים לתקציב התשלומים החודשי שלך וזה זמן טוב לקנות אותו, לך על זה", אמרה.
אם אתם מחכים שהמחירים ירדו, וזה לעולם לא יקרה, אולי תגלו ש"הבית שמצאתם לפני שנה, מאוד אהבתם אותו, יכולתם להרשות לעצמכם, אבל ויתרו עליו, בשנה הבאה יקר יותר", אמר קוש.
מכיוון שזה טבע האדם, סביר להניח שתנסה בכל מקרה לתזמן את השוק. אבל היי, הוזהרתם.
חששות המוכרים קבעו את השורה התחתונה מתחת למחיר
חוסר הרצון של בעלי בתים לוותר על מה שבבעלותם עשוי להתאפק בהמתנה לירידה במחירי הדירות - ובמהלך תנופת הדיור במהלך המגיפה, לבעלי בתים יש משהו שהם רוצים לשמור.
הראשון הוא ערכי בית מנופחים. Kushi כינה את מחירי הנכסים "ירידה דביקה", כלומר המוכרים לא ששים לקבל הנחות אלא אם כן הם נואשים למכור. "אם אתה לא צריך למכור, פשוט שב בשקט?" היא אמרה.
דבר נוסף שבעלי הדירות מתעקשים עליו: שיעורי משכנתא נמוכים. אנליסט הנדל"ן אייבי זלמן אמר בראיון ביולי ב-Macro Hive Podcast כי ל-92% מבעלי בתים יש שיעורי משכנתא מתחת ל-5% ולמחציתם יש שיעורים מתחת ל-3.5% באמצעות מימון מחדש או רכישות בדיוק בזמן.
רבים מבעלי הבתים הללו יתרפקו על שיעורי המשכנתא הנמוכים שלהם ויישבעו לעולם לא לעזוב.
"אם אתה בעל בית המחובר כעת לריבית משכנתא של 2.6% או 2.7%, מה המוטיבציה שלך למכור את ביתך היום ולקנות אותו בריבית משכנתא גבוהה יותר?" הכלכלן הראשי הראשון של ארה"ב, מארק פלמינג, אמר בפודקאסט REconomy. "לא הרבה. אתה מחויב לריביות".
הבלוגר העסקי ביל מקברייד אמר בניוזלטר Calculated Risk שלו כי התופעה ראתה סימנים של "שביתת מוכרים". בסקר שנערך באוגוסט בקרב 25 שווקי דיור, McBride מצא כי רישומים חדשים ירדו ב-10.6% משנה לשנה.
לעקשנות של בעלי בתים יש השפעה עמוקה על רוכשי בתים פוטנציאליים: כאשר בעלי בתים מפנים את בתיהם, הם מפחיתים את מספר הנכסים הזמינים לרכישה. היצע מוגבל עלול למנוע מהמחירים לרדת כאשר קונים מתחרים על הצעות זעומות.
כשאתה חייב יותר ממה שהבית שווה
כמעט 10 מיליון נכסים קיימים נמכרו מתחילת 2021 בעידן של צמיחה מהירה במחיר. ירידת ערכי הבתים פירושה שרוכשי דירות אחרונים - אלה עם מקדמה קטנה ולא הרבה הון עצמי מלכתחילה - עלולים להסתיים עם יותר חוב ממה שהבית שווה. זה נקרא הפוך. אם אתה מוצא את עצמך במצב זה, יש לך כמה אפשרויות.
שמרו על הבית, שלמו את כל המשכנתאות וחכו שהמחירים יעלו. זו תהיה האפשרות הפופולרית ביותר, אפילו עבור משפחות שגדלו בבית.
אם תהפוך את הבית, תצטרך להשתמש בחסכונות שלך כדי לשלם את כל יתרת ההלוואה, כמו גם עמלות נדל"ן ועמלות אחרות.
מה אם אין לך מספיק מזומן כדי לשלם את סכום המשכנתא? אתה יכול לקבל אישור מהמלווה שלך למכור את הבית שלך כמכירה בחסר. עם זאת, המלווים יכולים לשלול רשות אם אתה יכול להרשות לעצמך את התשלום החודשי לבית. זה נועל אותך לאפשרות 1, שמירה על הבית ומחכה עד שהוא שווה יותר ממה שאתה חייב.
ההון העצמי ירד
לבסוף, יש את הנושא של הלוואות להון בית וקווי אשראי להון עצמי (HELOCs). אלו הן משכנתאות שנייה המאפשרות לך ללוות כנגד ההון העצמי של הבית שלך. כדי להיות זכאי לשניהם, עליך להיות בעל הון עצמי מספיק: לפחות 20%, או 15% במקרים מסוימים.
ירידה בערך הבית עלולה למחוק מספיק הון עצמי כדי להביא אותך מתחת לסף 15% או 20% כדי להפוך אותך לא זכאי להלוואת בית או HELOC. גם אם אתה מקבל HELOC מראש, המלווה עשוי להוריד את מסגרת האשראי שלך מאוחר יותר כדי להתאים אותה לערך הבית שלך.
בשיא תנופת הדיור במהלך המגיפה, כשהמחירים עלו ביותר מ-15% בשנה, מעטים הרוכשים חששו שמחירי הנכסים עלולים לרדת. הרשלנות המתלהמת והתחרותית הזו מוחלפת כעת בזהירות - מה שכלכלן הנדל"ן עלי וולף מכנה FOBATT, או הפחד מקנייה בצמרת.
