מיחזור תשלומים מאפשר לך למשוך את ההון העצמי של הבית שלך, שהוא ההפרש בין יתרת המשכנתא הנוכחית שלך לבין שווי הבית שלך. לדוגמה, אם הבית שלך שווה $200,000 ויתרת המשכנתא הנוכחית שלך היא $150,000, יש לך $50,000 בהון העצמי.
על ידי תשלום למימון מחדש, אתה יכול לקחת את הערך של ההון העצמי הזה ולהשתמש בו כהלוואה בריבית נמוכה (יחסית) למימון כל דבר, החל משיפוץ בית או שכר לימוד במכללה ועד חשבונות רפואיים. אם אתה שוקל מימון מחדש של תשלומים, הקפד לקרוא את המדריך שלנו למימון מחדש של תשלומים והמשך לקרוא כדי ללמוד עוד על השלכות המס של פעולה זו.
האם מימון מחדש של תשלומים חייב במס?
לא, הרווחים שלך ב-Cash Out Refinance אינם חייבים במס. הכסף שאתה מקבל מתשלום מימון מחדש הוא בעצם הלוואה שאתה לוקח מההון העצמי הביתי שלך. הכנסות הלוואות מהלוואות HELOC, הלוואות ביתיות, מימון מחדש במזומן וסוגים אחרים של הלוואות אינן נכללות בהכנסה.
לא רק שאינך משלם מס הכנסה, אלא שאתה יכול אפילו לנכות חלק מהריבית ששילמת לשלם עבור המימון מחדש. עם חקיקתו של חוק הפחתת המס ועבודות משנת 2017, הניכוי הסטנדרטי גדל באופן משמעותי, ופירוט ניכוי הריבית על המשכנתא כבר לא הגיוני עבור רוב התובעים. עם זאת, אם אתה מגדיר הלוואה אישית, עליך לפעול לפי כללים מיוחדים לגבי האופן שבו ישמשו כספי ההלוואה כדי להרוויח את ניכוי הריבית על המשכנתא.
כללי מס למימון מחדש במזומן
אם אתה משתמש בכספים ששולמו לביצוע השבחת הון בביתך, תוכל לנכות את הריבית ששילמת על המשכנתא החדשה שלך מההכנסה החייבת שלך. פריטי השתתפות עצמית הם בדרך כלל תוספות והסבות קבועות כדי להעלות את ערך הנכס, להאריך את חייו השימושיים או להתאים אותו לשימוש חדש. שקול לבקש ייעוץ מאיש מקצוע בתחום המס כדי להבטיח שהפרויקט שאתה מבצע כשיר. בעת הגשת החזר המס שלך, תצטרך להוכיח שהשתמשת בכסף בצורה מקובלת, אז שמור קבלות ומסמכים אחרים הקשורים לפרויקט שלך.
"אם אתה יכול להשתמש בכסף הזה כדי להוסיף ערך לבית שלך, ואתה יכול למחוק אותו, זה יתרון כפול", אמר ראלף דיבוגנרה, סגן נשיא קרדינל פיננסית שבסיסה בשארלוט.
כיצד להשתמש במזומן שלך למימון מחדש כדי להפוך את הריבית לניכוי מס
אתה יכול להתמודד עם פרויקטים רבים של שיפוץ בית עם תשלום פטור ריבית על משכנתא. הנה כמה דוגמאות:
הוסף בריכה או ג'קוזי לחצר האחורית שלך
בנה חדר שינה או חדר רחצה חדש
להקים גדר מסביב לבית שלך
שדרג את הגג שלך כדי להגן עליו בצורה יעילה יותר מפני מזג אוויר קשה
חלון עדכון
הגדר מיזוג או חימום מרכזי
התקנת מערכת אבטחה לבית
זכרו, השבחת הון מוגדרת בדרך כלל כעלייה קבועה בערך הבית. תיקונים כמו תיקון חלונות שבורים או שינויים עיצוביים קטנים כמו צביעת חדר בדרך כלל לא נחשבים.
"שיפורי הון חייבים לשפר באופן מהותי את הבית שלך", מסביר דניס ברגר, מומחה מס מוסמך מקבוצת Brager Tax Law Group בלוס אנג'לס. "שיפוץ מטבחים וחדרי אמבטיה, תוספות חדרים, שינויים להורה קשיש היו כולם זכאים. ציור עצמאי לא היה זכאי; מצד שני, אם זה היה רק חלק משיפוץ גדול יותר, אז עלות עבודת הצבע הייתה זכאית."
מזומן אאוט מיחזור משכנתא מגבלת ניכוי ריבית
אם אתה משתמש בתשלום עבור כל דבר אחר מלבד השבחה גדולה, לא תוכל לנכות ריבית על כל המשכנתא החדשה. זה כולל תשלום חוב בכרטיס אשראי או קניית רכב חדש. במקרים אלו ניתן לנכות ריבית מיתרת המשכנתא המקורית בלבד.
נניח שיש לך $60,000 בקרן על המשכנתא שלך ואתה רוצה לגייס $20,000 בהון עצמי על ידי תשלום מימון מחדש. אם אתה משתמש בכסף כדי להוסיף ג'קוזי לחצר האחורית שלך, אתה יכול לנכות את סכום הריבית הכולל ששילמת, שהוא $80,000. אם אתה משתמש בו כדי לשלם את החוב בכרטיס אשראי, אתה יכול לנכות רק את הריבית ששילמת ולהשתמש רק ביתרה המקורית שלך או $60,000.
עם זאת, שימוש במזומן למימון מחדש כדי לשלם את חוב כרטיס האשראי שלך הוא עדיין החלטה פיננסית חכמה כאשר אתה סובל מחובות בריבית גבוהה. רוב כרטיסי האשראי גובים תעריפים דו ספרתיים, בעוד ששיעורי המשכנתא נעו בטווח של 3% מאז החלה המגיפה.
עבור 2018 השתנו כמה מגבלות השתתפות עצמית. גרסה מפושטת של הכלל הנוכחי: אתה יכול לנכות עד $375,000 בריבית משכנתא אם אתה רווק או נשוי ומגיש את המסים שלך בנפרד, או עד $750,000 אם אתה נשוי ומגיש את המסים במשותף.
אם רכשתם בית לפני כניסת המגבלה החדשה לתוקף, עדיין תוכלו לנכות ריבית על היתרה הגבוהה יותר, אך הגבלה הגבוהה הזו לא תכלול אף אחד מהתשלומים שלכם.
ניכוי נקודות משכנתא במימון מחדש של מזומן-אאוט
אשראי משכנתא, הידוע גם בשם זיכוי הנחה, הם בעצם תשלומים מראש שאתה משלם למלווה בתמורה לריבית נמוכה יותר של הלוואה. סנט אחד שווה 1% מהמשכנתא שלך.
במימון מחדש במזומן לא ניתן לנכות את מלוא הסכום ששילמת עבור נקודות בשנת המימון, אך ניתן לבצע ניכויים קטנים יותר לאורך חיי ההלוואה. כך, למשל, אם אתה רוכש נקודות משכנתא בשווי $2,000 עבור מימון מחודש של 15 שנה, תוכל לנכות כ-$133.33 לשנה לאורך חיי ההלוואה.
סיכון מימון מחדש במזומן
תשלום עבור מימון מחדש יכול להיות דרך זולה ללוות מזומנים נחוצים, אבל זה גם אומר שאתה צריך לשלם הלוואה חדשה וגדולה יותר.
"סיכון המס הגדול ביותר הוא שאתה לא עומד בכל הכללים הנוקשים לגבי ניכויים, ובסופו של דבר אתה מקבל הפתעה גדולה כשאתה מגיש את המסים שלך", אמר בראג. "כדי להימנע מכך, עדיף לדבר עם יועץ המס שלך על הנסיבות האישיות שלך לפני שאתה מתחייב. הסיכון הגדול ביותר הוא לא סיכון מס, אלא אי יכולת לשלם את המשכנתא שלך בתקופות כלכליות קשות, והארכת יתר בגלל אובדן הבית שלך".
חלופות למימון מחדש במזומן
תשלום עבור מימון מחדש הוא לא הדרך היחידה להשיג הון עצמי הביתה. שקול הלוואת בית או קו אשראי (HELOC), המהווה משכנתא שנייה על הבית שלך. אפשרויות אלה מציבות את המשכנתא העיקרית הנוכחית שלך במקום. אם יש לכם ריבית נמוכה יותר על המשכנתא הקיימת שלכם, כעת כשהריבית עלתה משמעותית, תוכלו לחסוך כסף על ידי הלוואות רק את הסכום שאתם צריכים.
