משכנתא לא כשירה היא אחד מכמה סוגים של הלוואות לדיור. זה נקרא "לא עומד בדרישות" משום שקריטריוני הזכאות או המבנה של הלווה אינם עומדים בקריטריוני העמידה בדרישות. מה המשמעות של זה.
מהי משכנתא ברמה נמוכה?
משכנתא שאינה עומדת בדרישות המדיניות היא הלוואת דיור שאינה עומדת בחלק או בכל ההנחיות, מה שהופך אותה לזכאית לרכישה על ידי פאני מיי ופרדי מאק, שתי התאגידים הממשלתיים (GSEs) המממנים חלק ניכר משוק המשכנתאות בארה"ב.
ייתכן שזה נובע ממגוון סיבות, כגון ב. סכום ההלוואה חורג ממסגרת האשראי התואמת ($647,200 ברוב ארה"ב בשנת 2022), כושר האשראי ויחס החוב להכנסה (DTI) של הלווה אינם עומדים בקריטריונים התואמים, או שההלוואה עם מבנים לא מסורתיים כגון ב. משכנתאות ללא ריבית או תקופות אחרות מלבד 15 או 30 שנה.
כיצד פועלות הלוואות שאינן עומדות בדרישות?
הרבה מלווים של משכנתאות מציעים הלוואות באיכות ירודה, וחלקם אף מתמחים בהלוואות כאלה. הם פועלים כמו הלוואות כשירות בכך שהן מאפשרות לך ללוות כסף לקניית בית. הנה ההבדל: פאני ופרדי לא יכלו לקנות אותם, הם קנו משכנתאות ממלווים וארזו אותן למשקיעים. כספים שגויסו ממכירות אלו מסייעים למלווים להמשיך להציע יותר משכנתאות.
מסיבה זו, מלווים נוטים לבחור הלוואות תואמות על פני הלוואות שאינן תואמות, מכיוון שניתן בקלות לאגד הלוואות תואמות לחבילות נכסים ולמכור אותן בשוק משכנתאות משני זה. מכיוון שהם לא יכולים למכור הלוואות שאינן עומדות בדרישות ל-GSE, מלווים לעתים קרובות רושמים אותן בספרים, מה שדורש עבודה נוספת כדי להבטיח אותן.
חוסר תמיכה ב-GSE אינו בהכרח בעיה עבורך כלווה; ישנן הלוואות שאינן עומדות בדרישות, המגובות על ידי סוכנויות ממשלתיות אחרות ולא על ידי GSE. עם זאת, הלוואות שאינן עומדות בדרישות וללא בטחונות עלולות להוות סיכונים.
סוגי הלוואות שאינן תואמות
הלוואות בערבות הממשלה
משכנתאות המבוטחות על ידי הממשל הפדרלי מובטחות על ידי מינהל הדיור הפדרלי (הלוואות FHA), משרד לענייני חיילים משוחררים של ארה"ב (הלוואות VA), או משרד החקלאות האמריקאי (הלוואות USDA). לא ניתן לרכוש מוצרים אלה מ-Fannie Mae או Freddie Mac, אך הם מאושרים על ידי הסוכנויות המתאימות, כך שתוכלו להיות סמוכים ובטוחים שמוצרים אלה בטוחים. הנה סקירה כללית:
הלוואות FHA: הלוואות FHA מאפשרות לך ללוות כסף לרכישת בית עם דירוג אשראי נמוך של 580 בלבד (או 500 אם יש לך מקדמה גדולה יותר) ומקדמה של 3.5% בלבד. עם זאת, בניגוד להלוואות אחרות שאינן זכאיות, עליך לשלם פרמיות ביטוח משכנתא עם הלוואת ה-FHA שלך.
הלוואות VA: הלוואות VA הן הלוואות משכנתא לחיילים משוחררים, יוצאי צבא ובני זוג שנותרו בחיים. אם אתם זכאים, תוכלו לקנות בית באמצעות הלוואת VA ללא מקדמה או ביטוח משכנתא. (במקום זאת, אתם משלמים עמלת מימון חד פעמית.)
הלוואות USDA: הלוואות USDA זמינות לאנשים הרוכשים בית באזורים כפריים מסוימים שהוגדרו על ידי הממשלה. כמו הלוואת VA, אתה יכול לקבל הלוואת USDA ללא מקדמה, אבל תצטרך לשלם כמה עמלות.
הלוואה ג'מבו
הלוואות ג'מבו הן אחד מסוגי ההלוואות הנפוצים ביותר שאינן זכאיות, אם כי לא כל מלווה מציע אותן. הלוואות אלו מיועדות ללווים הזקוקים למשכנתא גבוהה יותר מהלוואות המקובלות. ברוב האזורים בשנת 2022, משמעות הדבר היא יותר מ-14.647,200 פונטי פונט במשכנתאות (14.970,800 פונטי פונט בשוק היקר). הלוואות ענק עשויות להיות האפשרות היחידה עבור חלק מהלווים במקומות רבים שבהם מחירי הבתים עלו בחדות.
בעוד ששיעורי הריבית על הלוואות ג'מבו (הלוואות שחורגות ממגבלת ההלוואה המזכה) נוטים להיות גבוהים יותר מהלוואות מזכות, שיעורי הריבית על הלוואות ג'מבו נמוכים בהרבה השנה. עם זאת, ייתכן שיהיה להם זמן מוקדמות קשה יותר. ייתכן שתצטרכו להפקיד יותר כספים מראש, כגון אשראי טוב יותר (בדרך כלל 700 ומעלה) ונכסים נוספים בבנק.
הלוואת מטבעות
הלוואות במזומן קשה הן הלוואות באיכות ירודה המספקות מימון לטווח קצר ללווים. הם לעתים קרובות מבוקשים על ידי משקיעי נדל"ן הזקוקים לכסף למכירת הנכס אך ייתכן שאין להם את האשראי או את המשכנתאות לחיוב כדי להיות זכאים למשכנתא מסורתית יותר לשיפוץ. להלוואות מטבע יש ריביות גבוהות יותר ותקופות קצרות יותר, ולכן הן יקרות ומסוכנות יותר.
הלוואה ללא ריבית
הלוואות בריבית בלבד אינן עומדות בדרישות משום שהן אינן בנויות כמו הלוואות מתאימות שבהן עליך להחזיר את הקרן והריבית ככל שההלוואה מתפרקת לאורך זמן. לעומת זאת, בהלוואה בריבית בלבד, משלמים ריבית רק לתקופה מסוימת, נניח 10 שנים, ולאחר מכן מחזירים את הריבית והקרן, לפעמים בסכום חד פעמי, הנקרא תשלום בלון. עבור חלק מהלווים, תשלום זה יכול להיות קשה לניהול.
מי הכי מתאים להלוואות שאינן תואמות את הדרישות?
משכנתאות לא כשירות מתאימות ביותר למי שזקוק להלוואה גדולה יותר או שאינם זכאים להלוואה כשירה או רגילה. זה עשוי לכלול לווים עם דירוג אשראי נמוך או חסכונות מעטים או ללא חסכונות מקדמה, או משקיעי נדל"ן או עצמאים. ייתכן שזו גם האפשרות היחידה עבור לווים הזקוקים להלוואות גדולות יותר עקב מחירי הנדל"ן הגבוהים בשוק.
