गैर-योग्य बंधक कई प्रकार के गृह ऋणों में से एक है। इसे "गैर-अनुपालन" कहा जाता है क्योंकि उधारकर्ता की पात्रता मानदंड या संरचना अनुपालन मानदंडों को पूरा नहीं करती है। इसका मतलब क्या है।
घटिया बंधक क्या है?
गैर-अनुपालन बंधक वह गृह ऋण है जो कुछ या सभी दिशानिर्देशों को पूरा नहीं करता है, जिससे यह फैनी मॅई और फ्रेडी मैक द्वारा क्रय के लिए पात्र हो जाता है, जो दो सरकारी प्रायोजित निगम (जीएसई) हैं जो अमेरिकी बंधक बाजार के अधिकांश हिस्से को प्रायोजित करते हैं।
यह विभिन्न कारणों से हो सकता है, जैसे कि बी. ऋण राशि अनुपालन क्रेडिट सीमा (2022 में अधिकांश अमेरिका में $647,200) से अधिक है, उधारकर्ता की ऋण पात्रता और ऋण-से-आय अनुपात (डीटीआई) अनुपालन पात्रता मानदंडों को पूरा नहीं करता है, या ऋण गैर-पारंपरिक संरचनाओं जैसे कि बी. ब्याज मुक्त बंधक या 15 या 30 वर्षों के अलावा अन्य शर्तों के साथ।
गैर-अनुपालन ऋण कैसे काम करते हैं?
कई बंधक ऋणदाता घटिया स्तर के ऋण प्रदान करते हैं, और कुछ तो ऐसे ऋणों में विशेषज्ञ भी होते हैं। वे योग्य ऋणों की तरह काम करते हैं, जिसमें वे आपको घर खरीदने के लिए धन उधार लेने की अनुमति देते हैं। अंतर यह है: फैनी और फ्रेडी उन्हें खरीद नहीं सकते थे, उन्होंने उधारदाताओं से बंधक खरीदे और उन्हें निवेशकों को बेच दिया। इन बिक्री से प्राप्त धनराशि से ऋणदाताओं को अधिक बंधक ऋण देने में मदद मिलती है।
इस कारण से, ऋणदाता गैर-अनुपालन ऋणों की तुलना में अनुपालन ऋणों को चुनते हैं, क्योंकि अनुपालन ऋणों को आसानी से परिसंपत्ति बंडलों में बांधा जा सकता है और इस द्वितीयक बंधक बाजार में बेचा जा सकता है। चूंकि वे गैर-अनुपालन वाले ऋण GSE को नहीं बेच सकते, इसलिए ऋणदाता अक्सर उन्हें खातों में डाल देते हैं, जिन्हें सुरक्षित करने के लिए अधिक कार्य करने की आवश्यकता होती है।
एक उधारकर्ता के रूप में GSE समर्थन का अभाव आपके लिए आवश्यक रूप से कोई समस्या नहीं है; कुछ गैर-अनुपालन ऋण ऐसे हैं जो GSE के बजाय अन्य सरकारी एजेंसियों द्वारा समर्थित हैं। हालाँकि, बिना संपार्श्विक के गैर-अनुपालन ऋण जोखिम पैदा कर सकते हैं।
गैर-अनुपालन ऋण के प्रकार
सरकारी गारंटीकृत ऋण
संघीय रूप से बीमित बंधकों की गारंटी संघीय आवास प्रशासन (एफएचए ऋण), अमेरिकी वेटेरन अफेयर्स विभाग (वीए ऋण), या अमेरिकी कृषि विभाग (यूएसडीए ऋण) द्वारा दी जाती है। इन्हें फैनी मॅई या फ्रेडी मैक से नहीं खरीदा जा सकता है, लेकिन इन्हें उनकी संबंधित एजेंसियों द्वारा अनुमोदित किया गया है, इसलिए आप निश्चिंत हो सकते हैं कि ये उत्पाद सुरक्षित हैं। यहाँ एक अवलोकन है:
एफएचए ऋण: एफएचए ऋण आपको 580 (या 500 यदि आपके पास बड़ा डाउन पेमेंट है) के कम क्रेडिट स्कोर और केवल 3.5% के डाउन पेमेंट के साथ घर खरीदने के लिए धन उधार लेने की अनुमति देता है। हालांकि, कुछ अन्य अयोग्य ऋणों के विपरीत, आपको अपने एफएचए ऋण के साथ बंधक बीमा प्रीमियम का भुगतान करना होगा।
वीए ऋण: वीए ऋण सेवा सदस्यों, दिग्गजों और जीवित पति/पत्नी के लिए बंधक ऋण हैं। यदि आप पात्र हैं, तो आप बिना किसी डाउन पेमेंट या बंधक बीमा के वीए ऋण से घर खरीद सकते हैं। (इसके बजाय, आप एकमुश्त वित्तपोषण शुल्क का भुगतान करते हैं।)
यूएसडीए ऋण: यूएसडीए ऋण सरकार द्वारा निर्दिष्ट कुछ ग्रामीण क्षेत्रों में घर खरीदने वाले लोगों के लिए उपलब्ध हैं। वीए ऋण की तरह, आप बिना डाउन पेमेंट के यूएसडीए ऋण प्राप्त कर सकते हैं, लेकिन आपको कुछ शुल्क देना होगा।
जंबो ऋण
जंबो ऋण सबसे आम प्रकार के अयोग्य ऋणों में से एक है, हालांकि हर ऋणदाता इसे प्रदान नहीं करता है। ये ऋण उन उधारकर्ताओं के लिए हैं जिन्हें अर्हक ऋण की तुलना में अधिक बंधक की आवश्यकता होती है। 2022 में अधिकांश क्षेत्रों में, इसका मतलब है कि बंधक में $647,200 से अधिक (उच्च मूल्य वाले बाजार में $970,800)। कई स्थानों पर जहां मकान की कीमतें तेजी से बढ़ी हैं, वहां कुछ उधारकर्ताओं के लिए भारी भरकम ऋण ही एकमात्र विकल्प हो सकता है।
जबकि जंबो ऋण (योग्यता सीमा से अधिक ऋण) पर ब्याज दरें योग्यता ऋण की तुलना में अधिक होती हैं, इस वर्ष जंबो ऋण पर ब्याज दरें बहुत कम हैं। हालाँकि, उन्हें अर्हता प्राप्त करने में कठिनाई हो सकती है। आपको पहले से अधिक धनराशि जमा करने की आवश्यकता हो सकती है, जैसे बेहतर क्रेडिट (आमतौर पर 700 या अधिक) और बैंक में अतिरिक्त परिसंपत्तियां रखना।
सिक्का ऋण
हार्ड कैश ऋण घटिया ऋण होते हैं जो उधारकर्ताओं को अल्पकालिक वित्तपोषण प्रदान करते हैं। इन्हें अक्सर रियल एस्टेट निवेशकों द्वारा खोजा जाता है, जिन्हें संपत्ति बेचने के लिए धन की आवश्यकता होती है, लेकिन उनके पास अधिक पारंपरिक नवीकरण बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए ऋण या बिलिंग वित्त नहीं होता है। सिक्का ऋण की ब्याज दरें अधिक होती हैं तथा अवधि भी कम होती है, इसलिए ये अधिक महंगे और जोखिम भरे होते हैं।
ब्याज मुक्त ऋण
केवल ब्याज वाले ऋण अनुपालन योग्य नहीं हैं, क्योंकि वे अर्हक ऋणों की तरह संरचित नहीं होते हैं, जहां आपको समय के साथ ऋण के परिशोधन के दौरान मूलधन और ब्याज चुकाना होता है। इसके विपरीत, केवल ब्याज वाले ऋण में आप एक निश्चित अवधि के लिए ही ब्याज का भुगतान करते हैं, मान लीजिए 10 वर्ष, जिसके बाद आप ब्याज और मूलधन का भुगतान करते हैं, कभी-कभी एकमुश्त, जिसे बैलून भुगतान कहा जाता है। कुछ उधारकर्ताओं के लिए इस भुगतान का प्रबंधन करना कठिन हो सकता है।
गैर-अनुपालन ऋण के लिए कौन सर्वोत्तम है?
अयोग्य बंधक उन लोगों के लिए सर्वोत्तम हैं जिन्हें बड़े ऋण की आवश्यकता है या जो योग्य या नियमित ऋण के लिए योग्य नहीं हैं। इसमें कम क्रेडिट रेटिंग वाले या बहुत कम या बिना डाउन पेमेंट बचत वाले उधारकर्ता, या रियल एस्टेट निवेशक या स्व-नियोजित व्यक्ति शामिल हो सकते हैं। यह उन उधारकर्ताओं के लिए भी एकमात्र विकल्प हो सकता है जिन्हें बाजार में संपत्ति की ऊंची कीमतों के कारण बड़े ऋण की आवश्यकता होती है।
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