फेड ने आवास बाजार को 'रीसेट' करने की योजना बनाई है, जिससे घर की कीमतों में गिरावट की संभावना बढ़ गई है

बात सिर्फ इस बात की नहीं है कि आवास कितना महंगा है - बात इस बात की है कि यह कितनी तेजी से महंगा हो जाता है। केवल 24 महीनों में, अमेरिका में घरों की कीमतों में 37% की भारी वृद्धि हुई है। इसकी तुलना 29% की दो वर्ष की सबसे बड़ी वृद्धि से की जा सकती है, जिसके कारण 2008 में आवास संकट उत्पन्न हुआ था।

इस वसंत ऋतु की ओर बढ़ते हुए, फेड ने सोचा कि उसने काफी कुछ देख लिया है। केंद्रीय बैंक ने ब्याज दरें तेजी से बढ़ा दीं, जिससे 30-वर्षीय स्थिर दर वाले बंधक पर औसत दर वर्ष के प्रारंभ में 3.2% से बढ़कर 6% हो गई। कई घर खरीदारों द्वारा लगाई गई इन ऊंची दरों ने अंततः महामारी के कारण रियल एस्टेट में आई तेजी को समाप्त कर दिया। मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशन ने बुधवार को बताया कि मॉर्गेज आवेदनों में पिछले वर्ष की तुलना में 16% की गिरावट आई है तथा अब हम तीव्र मंदी के दौर में हैं।

जब यह बदलाव होता है, तो हमें फेड से बहुत कम सुनने को मिलता है। खैर, जब तक कि चेयरमैन जेरोम पॉवेल ने बुधवार को पत्रकारों से बात नहीं की।

पॉवेल ने कहा: "हमने पिछले कुछ वर्षों में [घरों की] कीमतों में नाटकीय वृद्धि देखी है। अब यह बदल रहा है। और ब्याज दरें बढ़ गयी हैं। हम जानते हैं कि बंधक दरों में तेजी से वृद्धि हुई है। आप आवास बाजार में बदलाव देखेंगे। हम उस पर नजर रख रहे हैं कि क्या होता है। इसका आवास निवेश पर वास्तव में कितना प्रभाव पड़ेगा? मुझे यकीन नहीं है। मकान की कीमतों पर इसका कितना बड़ा प्रभाव पड़ेगा? बहुत तंग बाजार. इसलिए बढ़ती ब्याज दरों वाली दुनिया में भी, कीमतों में कुछ समय तक वृद्धि जारी रहने की संभावना है। इसलिए यह एक जटिल स्थिति है और हम इस पर बारीकी से नजर रख रहे हैं। मैं कहूंगा कि यदि आप घर खरीदने वाले हैं, तो आपको या युवा लोगों को थोड़ा सा पुनर्विचार करने की आवश्यकता है। हमें उस स्थिति में वापस जाना होगा जहां आपूर्ति और मांग फिर से एक हो जाएं, मुद्रास्फीति फिर से कम हो जाए, बंधक दरें फिर से कम हो जाएं।"

तीन बातें उभर कर सामने आती हैं।

पॉवेल का कहना है कि घर खरीदने वालों को 'पुनर्मूल्यांकन करने की आवश्यकता है'

रियल एस्टेट उद्योग में, सक्रिय लिस्टिंग की कुल संख्या को "इन्वेंट्री" कहा जाता है। 2014 से वार्षिक इन्वेंटरी में गिरावट आ रही है। इसका आंशिक कारण घरेलू प्राथमिकताओं में परिवर्तन (अर्थात लंबे समय तक रहना), 2008 के आवास संकट के बाद कम आवास निर्माण, तथा युवा पीढ़ी द्वारा पहली बार घर खरीदना है। लेकिन जैसे ही महामारी के कारण रियल एस्टेट में उछाल आया, इन्वेंट्री में भारी गिरावट आने लगी। 2021 की वसंत ऋतु तक, इन्वेंट्री 40 साल के निचले स्तर पर पहुंच गई। इससे घर खरीदारों के पास कीमतें बढ़ाने के अलावा कोई विकल्प नहीं बचता।

स्पष्टतः, पॉवेल को उम्मीद है कि बढ़ती बंधक दरों के कारण रियल एस्टेट में मंदी से इन्वेंट्री को बढ़ाने में मदद मिलेगी। पॉवेल ने कहा कि इससे खरीदारों को मदद मिलेगी, क्योंकि ऐसा माना जा रहा है कि जब खरीदार खरीदारी फिर से शुरू करेंगे, तो उन्हें बाजार अधिक अनुकूल मिलेगा। अधिक इन्वेंट्री से खरीदारों को निर्णय लेने के लिए अधिक समय मिलेगा और बोली-प्रक्रिया में शामिल होने की संभावना कम हो जाएगी।

फेड द्वारा मुद्रास्फीति के खिलाफ लड़ाई तेज करने से पहले ही, हाउसिंगवायर के वरिष्ठ विश्लेषक लोगान मोहताशमी ने सार्वजनिक रूप से इन्वेंट्री बढ़ाने के लिए बंधक दरों में वृद्धि की वकालत की थी। नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स के अनुसार, मई तक अमेरिकी आवास स्टॉक बढ़कर 1.03 मिलियन इकाई हो गया। लेकिन मोहताशमी ने कहा कि "सामान्य" आवास बाजार में लौटने के लिए इन्वेंट्री को 15,200 से 1.93 मिलियन आवास इकाइयों के बीच बढ़ाना होगा। हालाँकि, राष्ट्रीय इन्वेंट्री (नीचे चार्ट देखें) तेजी से बढ़ रही है, आधे से अधिक क्षेत्रीय आवास बाजारों में इन्वेंट्री अभी भी पूर्व-महामारी के स्तर से 50% नीचे है।

मोहताशमी ने कहा, "हमें संतुलन की आवश्यकता है... आवास बाजार अभी भी बहुत अस्वस्थ है क्योंकि अमेरिका में कुल इन्वेंट्री अभी भी 1.52 मिलियन से कम है।"

मकान की कीमतें गिर गईं? पॉवेल का सुझाव है कि यह संभव है

फेड के अध्यक्ष जेरोम पॉवेल ने बुधवार को यह अनुमान व्यक्त किया कि मकान की कीमतों में गिरावट आएगी: "इसका मकान की कीमतों पर कितना प्रभाव पड़ेगा? इतना यकीन नहीं। जाहिर है, हम इस पर बहुत बारीकी से नजर रख रहे हैं। समय के साथ, आप इसके बारे में सोचेंगे...आवास बाजार में बहुत सारा काम अधूरा है।” आवास की आपूर्ति, जब वे ऑनलाइन आएंगे…”

फिर उन्होंने मुड़कर कहा: "जबकि उपयोग के लिए तैयार घरों की आपूर्ति बिक रही है, उपयोग के लिए तैयार घरों का स्टॉक बहुत कम है, ऐतिहासिक रूप से कम है। यह अभी भी एक बहुत तंग बाजार है, और बढ़ती ब्याज दरों की दुनिया में भी, कीमतें संभवतः कुछ समय तक बढ़ती रहेंगी। टीम। इसलिए यह एक जटिल स्थिति है और हम इस पर बारीकी से नजर रख रहे हैं।”

एक क्षण के लिए तो ऐसा लगा कि पॉवेल कह रहे थे कि मकान की कीमतें गिर जाएंगी। किसी भी स्थिति में, पॉवेल ने मकान की कीमतों में गिरावट की संभावना से इनकार नहीं किया। यह महत्वपूर्ण है. ऐतिहासिक रूप से, महामंदी के अलावा और 2000 के दशक की आवासीय मंदी के बाद, मकान की कीमतों में लगभग कभी भी वार्षिक गिरावट नहीं देखी गई। लेकिन आज की स्थिति हमें एक दुर्लभ चरण में ला सकती है जहां मकान की कीमतें वास्तव में गिर जाएंगी। इससे पता चलता है कि पॉवेल घर की कीमतों में गिरावट की संभावना के दरवाजे बंद नहीं कर रहे हैं, उन्होंने कहा, "हम इस पर बारीकी से नजर रख रहे हैं।"

पिछले महीने मूडीज एनालिटिक्स के मुख्य अर्थशास्त्री मार्क जैंडी ने फॉर्च्यून को बताया था कि बढ़ती बंधक दरों ने हमें पूर्ण विकसित "रियल एस्टेट बाजार सुधार" की ओर धकेल दिया है। अल्पावधि में, ज़ैंडी को उम्मीद है कि साल-दर-साल घर की कीमत की वृद्धि 20.6% से धीमी होकर 0% हो जाएगी। उन्हें उम्मीद है कि स्पष्ट रूप से "अतिमूल्यवान" संपत्ति बाजार में कीमतें 5% और 10% के बीच गिरेंगी। मंदी की स्थिति में, मूडीज एनालिटिक्स का अनुमान है कि अमेरिकी घरों की कीमतों में 5% की गिरावट आएगी, जबकि अत्यधिक "अतिमूल्यवान" आवास बाजार में 15% से 20% तक की गिरावट आएगी। (मूडीज एनालिटिक्स क्षेत्रीय घरेलू कीमतों की तुलना स्थानीय आर्थिक बुनियादी बातों, जैसे घरेलू आय, जो ऐतिहासिक रूप से समर्थित रही है, से करके "अतिमूल्यित" की पहचान करता है।)

मकान की कीमतें इतनी आसानी से क्यों गिर रही हैं? पहला कारण यह है कि मकान की कीमतें अंतर्निहित आर्थिक बुनियादी सिद्धांतों से भटक गई हैं। बुनियादी आर्थिक सिद्धांत यह सिखाता है कि मकान की कीमत में वृद्धि और आय में वृद्धि एक दूसरे से जुड़ी हुई हैं, और कोई भी लम्बे समय तक एक दूसरे से बेहतर प्रदर्शन नहीं कर सकता। बढ़ती बंधक दरें इस सामर्थ्य संकट को और भी बदतर बना देंगी। वास्तव में, रियल एस्टेट अनुसंधान फर्म ज़ोंडा के अनुसार, पिछले छह महीनों में नए बंधक भुगतान में 52% की वृद्धि हुई है।

हालांकि, संपत्ति की कीमतों में गिरावट आ सकती है, लेकिन उन्हें मूर्त रूप देने के लिए अधिक इन्वेंट्री बनाने की आवश्यकता हो सकती है। मोहताशमी ने कहा कि जब अमेरिका में घरों का स्टॉक 2 मिलियन यूनिट से ऊपर पहुंच जाएगा, तो राष्ट्रीय स्तर पर घरों की कीमतों में साल-दर-साल गिरावट आने की संभावना है।

रियल एस्टेट डेटा और एनालिटिक्स फर्म कुकुन के मुख्य अर्थशास्त्री राल्फ मैकलॉघलिन ने कहा कि यदि फेड की "अत्यधिक सख्ती" से मंदी आती है, तो इन्वेंट्री उस स्तर तक पहुंच सकती है जिससे घरों की कीमतें गिर सकती हैं।

मैकलॉघलिन ने फॉर्च्यून को बताया, "इस बात की संभावना बढ़ती जा रही है कि हम बाजार में एक तीव्र परिवर्तन बिंदु के करीब पहुंच रहे हैं।"

पॉवेल ने विशेष रूप से कहा कि वह बंधक दरों में कमी देखना चाहते हैं

केंद्रीय बैंक ने महामारी के कारण आवास क्षेत्र में आई तेजी को रोकने और बेकाबू मुद्रास्फीति पर अंकुश लगाने के लिए ब्याज दरें बढ़ा दीं। एक बार जब फेड मुद्रास्फीति को पुनः नियंत्रण में ले लेगा, तो बंधक दरों में वृद्धि कम हो सकती है।

इसका मतलब यह है कि अपनी बंधक दरों को कम करने के इच्छुक घर खरीदारों को कुछ समय तक इंतजार करना पड़ सकता है। पिछले सप्ताह उपभोक्ता मूल्य सूचकांक 8.6% था। जब तक सीपीआई 21टीपी3टी पर वापस नहीं आ जाती, फेड मुद्रास्फीति के खिलाफ अपनी लड़ाई नहीं छोड़ेगा। गुरुवार को फेड ने स्पष्ट कर दिया कि यह लड़ाई 2024 तक जारी रह सकती है।

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