मंदी की आशंकाएं फिर से लौट आई हैं, और कुछ लोगों के लिए, इसके साथ ही बंधक ऋण की ऊंची दरों की चिंता भी बढ़ गई है। हालाँकि, इस बार यह स्पष्ट नहीं है कि कीमतें किस प्रकार प्रतिक्रिया देंगी। यदि हम वास्तव में मंदी की ओर बढ़ रहे हैं, तो क्या ऊंची बंधक दरें सुरक्षित दांव होंगी?
मंदी क्या है?
मंदी की त्वरित परिभाषा यह है कि सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) में लगातार दो तिमाहियों में गिरावट आ जाती है। हमने 2022 की पहली छमाही में यह देखा।
लेकिन क्या यह सचमुच मंदी है? राष्ट्रीय आर्थिक अनुसंधान ब्यूरो औपचारिक रूप से परिभाषित करता है कि मंदी कब शुरू होती है और कब समाप्त होती है। मंदी की घोषणा करना आसान नहीं है, क्योंकि दूसरी तिमाही का परीक्षण विचारणीय कई कारकों में से एक है:
- मुद्रास्फीति अभी भी ऊंची बनी हुई है। जून में वार्षिक मुद्रास्फीति 9.1% पर पहुंच गयी, जो 40 वर्षों से अधिक का उच्चतम स्तर है। फेड ने मांग को कम करने के लिए बैंकों पर ब्याज दरों में कई बार बढ़ोतरी की है, लेकिन अभी तक कीमतों में बढ़ोतरी पर रोक नहीं लग पाई है।
- नौकरियां खोने के बजाय, श्रम बाजार का विस्तार जारी है। जुलाई की नौकरियों की रिपोर्ट उम्मीदों से बेहतर रही, निजी क्षेत्र महामारी से हुए नुकसान से पूरी तरह उबर गया और बेरोजगारी दर 3.5% तक कम हो गई।
- मौजूदा घरों की बिक्री में गिरावट आई, लेकिन कीमतें बढ़ गईं। नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स के अनुसार, मौजूदा घर की औसत कीमत मई में $400,000 से अधिक होकर $408,400 तक पहुंच गई। जून में यह आंकड़ा बढ़कर $416,000 हो गया। बिक्री में लगातार पांच महीनों से गिरावट आ रही है।
पिछली मंदी ने बंधक दरों को कैसे प्रभावित किया है
चाहे मंदी की पुष्टि हो या न हो, इस वर्ष बंधक दरें बहुत तेजी से बढ़ रही हैं। पिछले चक्रों से हमने जो सीखा है वह यह है:
यदि हम बंधक दरों पर नजर डालें तो हम देख सकते हैं कि 1980 के दशक के बाद से मंदी के दौरान 30-वर्षीय बांडों में आम तौर पर गिरावट आई है। जबकि फेडरल रिजर्व द्वारा निर्धारित मौद्रिक नीति विभिन्न प्रकार के वित्तीय उत्पादों को प्रभावित करती है, स्थिर दर वाली बंधक दरें 10-वर्षीय ट्रेजरी नोट पर प्राप्ति से जुड़ी होती हैं, जो एक ऐसा उपाय है जो व्यापक आर्थिक ताकतों से अछूता नहीं है।
इसके अलावा, चूंकि मंदी के साथ आर्थिक गतिविधियां कम होती हैं और बेरोजगारी बढ़ती है, इसलिए बंधक ऋणों की मांग भी कम होगी। जब मांग गिरती है तो ब्याज दरें गिरती हैं।
आज हमारी आर्थिक वृद्धि धीमी हो रही है, जबकि रोजगार का स्तर ऊंचा है। हमने पिछले 18 महीनों में बंधक दरों में भी एक अजीब बदलाव देखा है:
- एक साल बाद, 30 वर्ष की आयु वाले लोगों के लिए 2022 की शुरुआत 3.4 प्रतिशत से होगी। इसके बाद फरवरी के मध्य तक यह तेजी से बढ़कर 4% हो गया, तथा अप्रैल में 5% हो गया।
- जून में 30 वर्ष के लोगों का अनुपात 6% (5.91%) से थोड़ा कम था, लेकिन जुलाई में घटकर लगभग 5 हो गया। अगस्त के प्रथम सप्ताह से यह 5.55% पर स्थिर हो गया है।
कई लोगों का अनुमान है कि 30-वर्षीय निश्चित दर वर्ष के शेष समय में 5% के मध्य या उससे थोड़ी अधिक रहेगी। हालांकि, सच्चाई यह है कि एक ओर फेड की ब्याज दरों में वृद्धि और दूसरी ओर मुद्रास्फीति के कारण यह स्पष्ट नहीं हो पाता है कि वर्तमान मंदी के कारण भविष्य में ब्याज दरों में उल्लेखनीय वृद्धि होगी या कमी आएगी।
मंदी के दौरान आपके बंधक का क्या होता है?
निश्चित दर वाले बंधकों को मुद्रास्फीति से बचाव के लिए एक विकल्प माना जाता है, क्योंकि वे उधारकर्ताओं को मासिक पुनर्भुगतान सुनिश्चित करने की अनुमति देते हैं, चाहे बंधक दरें कितनी भी अधिक क्यों न बढ़ जाएं। यदि आप मंदी के दौरान भी भुगतान जारी रख सकते हैं, तो आप परिवर्तनीय दर बंधक (ARM) वाले उधारकर्ताओं की तुलना में अधिक सुरक्षित स्थिति में रहेंगे, जो बाजार के साथ उतार-चढ़ाव करते रहते हैं।
दूसरी ओर, मंदी आपके बंधक सेवा प्रदाता के व्यवसाय को प्रभावित कर सकती है। सौभाग्यवश, यदि व्यवसाय विफल हो जाता है तो उधारकर्ताओं के पास सुरक्षा उपाय होते हैं। आपको सूचित किया जाएगा कि आपका ऋण किसी अन्य ऋणदाता या सेवा प्रदाता को बेच दिया गया है, जहां आप अपना भुगतान निर्देशित कर सकते हैं।
जब आप अपना बंधक ऋण चुकाने में असमर्थ हों तो क्या करें?
यदि आप मंदी या अन्य आपातस्थिति के कारण वित्तीय कठिनाई का सामना कर रहे हैं, तो ऋण स्थगन या ऋण संशोधन जैसे उपायों के लिए यथाशीघ्र अपने बंधक प्रशासक से संपर्क करें।
जब आप स्वयं को ऐसी स्थिति में पाते हैं जिसे आप तुरंत सुधार सकते हैं, तो संयम ही आपका रास्ता है। इस भुगतान कार्यक्रम के साथ, आपका प्रदाता आपको अभी कुछ भुगतान छोड़ने की अनुमति देता है, तथा फिर उन्हें भविष्य के मासिक भुगतानों या एकमुश्त शुल्कों में जोड़ देता है। वैकल्पिक रूप से, आप अल्पकालिक ब्याज भुगतान अनुसूची पर सहमत हो सकते हैं और घाटे को बाद में पूरा किया जाएगा।
यदि आपकी स्थिति स्थायी है, तो ऋण शर्तों को बदलने के लिए बंधक संशोधन का अनुरोध करें, जैसे कि ब्याज दर या पुनर्भुगतान अनुसूची।
इन और अन्य विकल्पों के लिए, कृपया अपने सेवा प्रदाता से तुरंत संपर्क करें और देखें कि क्या आप योग्य हैं। अपने सेवा प्रदाता से संपर्क किए बिना भुगतान न रोकें - यदि आप ऐसा करते हैं, तो आपका क्रेडिट स्कोर खराब हो जाएगा और संभावित रूप से फौजदारी प्रक्रिया शुरू हो जाएगी।
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