यदि आप टीवी देखते हैं, तो आपने संभवतः अभिनेता टॉम सेलेक जैसी जानी-पहचानी आवाजों को रिवर्स मॉर्गेज को किसी भी सेवानिवृत्त व्यक्ति के लिए एक अमूल्य उपकरण के रूप में प्रचारित करते हुए सुना होगा। हालाँकि, प्रत्येक वित्तीय उत्पाद के दो पहलू होते हैं, इसलिए रिवर्स मॉर्गेज के पक्ष और विपक्ष को ध्यानपूर्वक तौलें।
उत्क्रम बंधक क्या है?
रिवर्स मॉर्टगेज 62 वर्ष या उससे अधिक आयु के गृहस्वामियों को अपनी अचल संपत्ति की पूंजी को उपभोग के लिए नकदी में परिवर्तित करने की अनुमति देता है।
अधिकांश रिवर्स मॉर्गेज का बीमा संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) द्वारा किया जाता है, जिसका अर्थ है कि यदि उधारकर्ता ऋण का भुगतान करने में चूक करता है, तो उसका भुगतान एफएचए रिजर्व का उपयोग करके किया जाएगा।
सरकार रिवर्स मॉर्गेज को "एचईसीएम" या होम इक्विटी रूपांतरण मॉर्गेज के रूप में संदर्भित करती है, और उधारकर्ताओं को भाग लेने के लिए एक अग्रिम बीमा प्रीमियम और बकाया ऋण का 0.5% का वार्षिक प्रीमियम देना होगा। इन प्रीमियमों का उपयोग FHA के भंडार को वित्तपोषित करने के लिए किया जाता है।
एफएचए-गारंटीकृत रिवर्स मॉर्गेज के अतिरिक्त, दो अन्य प्रकार भी हैं:
- स्वामित्व रिवर्स मॉर्गेज - ये निजी ऋणदाताओं के माध्यम से उपलब्ध हैं और एफएचए क्रेडिट लाइनों के अधीन नहीं हैं।
- एकल उद्देश्य रिवर्स बंधक - ये कम आम हैं और इनमें से किसी एक बंधक से आपको मिलने वाला पैसा केवल एक विशिष्ट उद्देश्य के लिए ही इस्तेमाल किया जा सकता है, उदाहरण के लिए। बी. घर के किसी हिस्से का नवीनीकरण कराएं या संपत्ति कर का भुगतान करें। आप ये विकल्प कुछ राज्य और स्थानीय सरकारों तथा गैर-लाभकारी संस्थाओं के माध्यम से पा सकते हैं।
रिवर्स मॉर्टगेज कैसे काम करता है?
रिवर्स मॉर्टगेज आपको अपने बिलों का भुगतान किए बिना तुरंत धन प्राप्त करने की सुविधा देता है।
इस गणित पर विचार करें: पारंपरिक बंधक में, यदि आप 30 वर्षों के लिए 3.4% की निश्चित दर पर $100,000 उधार लेते हैं, तो आपका मासिक भुगतान (मूलधन और ब्याज) $443.48 होगा। यदि आप रिवर्स मॉर्टगेज के माध्यम से $100,000 उधार लेते हैं, तो आपको शून्य मासिक मूलधन और ब्याज का भुगतान करना होगा।
इतना अच्छा कि यकीन करना मुश्किल है? तो ठीक है। आपको अभी भी पैसे देने होंगे. जब तक आप घर बेच नहीं देते, बाहर नहीं चले जाते या मर नहीं जाते, तब तक आपको पैसे वापस नहीं करने होंगे। यदि बाद वाली स्थिति में आपके रिवर्स मॉर्गेज का अंत हो जाता है, तो इसका भुगतान करने का दायित्व आपके जीवनसाथी या उत्तराधिकारियों पर होगा, जिन्हें घर बेचना पड़ सकता है।
हमारे $100,000 बंधक उदाहरण में, उधारकर्ता प्रति माह लगभग $443 का भुगतान करता है। इसमें से लगभग $160 का भुगतान ऋण शेष को कम करने के लिए पहले महीने में किया जाता है। शेष राशि (लगभग $283) ब्याज है, या उधार लेने का शुल्क है जो ऋणदाता आपसे लेता है। भुगतान योजना मासिक आधार पर जारी रहती है, जिसमें समय के साथ मूलधन का अधिक भुगतान होता है तथा ब्याज कम होता जाता है, जब तक कि ऋण अवधि समाप्त नहीं हो जाती।
रिवर्स मॉर्गेज इस प्रक्रिया को उलट देता है। मासिक भुगतान के बजाय, आपको कुछ भी भुगतान नहीं करना पड़ता। हालाँकि, इसका मतलब यह नहीं है कि ऋण मुफ़्त है। ब्याज की लागत बंधक शेष में जोड़ दी जाती है, इसलिए दूसरे महीने में शेष राशि बढ़ जाती है। चूंकि अब ऋण शेष थोड़ा बड़ा है और ब्याज लागत थोड़ी अधिक है, यह प्रक्रिया ऋण चुकाए जाने तक जारी रहती है। यह पुनर्भुगतान आमतौर पर घर से बाहर चले जाने या मृत्यु के एक वर्ष के भीतर किया जाता है।
रिवर्स मॉर्टगेज के लाभ
आप अपने सेवानिवृत्ति व्यय को बेहतर ढंग से प्रबंधित कर सकते हैं
कई वरिष्ठ नागरिकों की सेवानिवृत्ति के बाद आय में काफी गिरावट आती है, और मासिक किश्तें उनका सबसे बड़ा खर्च हो सकता है। रिवर्स मॉर्टगेज आपको अपनी कम हुई आय को पूरा करने और अपने बिलों का भुगतान जारी रखने की अनुमति देता है।
आपको हिलने की जरूरत नहीं है
एक नए, अधिक किफायती घर की तलाश करने के बजाय, रिवर्स मॉर्गेज आपको उसी स्थान पर सेवानिवृत्त होने (और संभवतः दोस्तों और परिवार के करीब रहने) की अनुमति देता है। यद्यपि रिवर्स मॉर्गेज की लागत होती है, लेकिन रिवर्स मॉर्गेज प्राप्त करना, किसी अन्य स्थान पर जाकर घर खरीदने या किराये पर रहने की तुलना में सस्ता हो सकता है।
आपको अपनी आय पर कर नहीं देना होगा
रिवर्स मॉर्गेज से आपको जो आय प्राप्त होती है, उस पर कर नहीं लगता, क्योंकि आईआरएस उस धन को "ऋण से प्राप्त" मानता है। हालाँकि, कर नियम जटिल हो सकते हैं, इसलिए रिवर्स मॉर्टगेज लेने से पहले किसी कर पेशेवर से परामर्श अवश्य कर लें।
यदि शेष राशि आपके घर के मूल्य से अधिक है तो आप सुरक्षित हैं
जैसे-जैसे रिवर्स मॉर्टगेज शेष बढ़ता है, समय के साथ संपत्ति के उचित बाजार मूल्य से अधिक हो जाना संभव है। हालांकि, चुकाए जाने वाले ऋण की राशि कभी भी संपत्ति के मूल्य से अधिक नहीं हो सकती, क्योंकि रिवर्स मॉर्टगेज गैर-पुनर्भुगतान वित्तपोषण का एक उदाहरण है। परिणामस्वरूप, इस स्थिति में बंधक ऋणदाता आपकी अन्य परिसंपत्तियों या उत्तराधिकारियों के विरुद्ध कोई दावा नहीं कर सकता।
आपके उत्तराधिकारी के पास विकल्प है
रिवर्स मॉर्गेज उधारकर्ताओं को समय से पहले पुनर्भुगतान करने की अनुमति देता है, लेकिन आमतौर पर यह तब समाप्त हो जाता है जब उधारकर्ता स्थानांतरित हो जाता है, घर बेच देता है, या मर जाता है। प्रोबेट के मामले में, उत्तराधिकारियों के पास कई विकल्प होते हैं: वे ऋण का भुगतान करने के लिए संपत्ति बेच सकते हैं और इक्विटी को ऋण शेष से ऊपर ला सकते हैं; यदि संपत्ति पर्याप्त मूल्य की है, तो आप घर रख सकते हैं और रिवर्स मॉर्गेज के शेष को पुनर्वित्त कर सकते हैं या, यदि ऋण संपत्ति के मूल्य से अधिक है, तो उत्तराधिकारी ऋणदाता को संपत्ति वापस करके ऋण का निपटान कर सकता है। इसके बाद ऋणदाता, भुगतान न किए गए शेष के लिए बीमा कंपनी (लगभग हमेशा FHA) के विरुद्ध दावा दायर कर सकता है।
रिवर्स मॉर्टगेज के नुकसान
आपको इसके लिए भुगतान करना होगा
रिवर्स मॉर्टगेज की लागत में ऋण शुल्क (आपके ऋण के आकार के आधार पर, प्रारंभिक शुल्क $6,000 तक), FHA बीमा और समापन शुल्क शामिल हैं। इन लागतों को ऋण शेष में जोड़ा जा सकता है; हालाँकि, इसका मतलब यह है कि उधारकर्ता के पास अधिक ऋण और कम इक्विटी होगी। आपको एक भारी मासिक सेवा शुल्क भी देना होगा, जो आपकी ब्याज दर को मासिक आधार पर समायोजित करने पर $35 तक बढ़ सकता है।
जब तक आप अपना ऋण चुका नहीं देते तब तक आप अपने करों से ब्याज नहीं घटा सकते
जब आप अपने बंधक का भुगतान करते हैं तो आपको कर-कटौती वाला बंधक ब्याज मिल सकता है, लेकिन आप प्रत्येक वर्ष रिवर्स बंधक पर ब्याज नहीं काट सकते। यह लाभ आपको तभी मिलेगा जब आप वास्तव में ऋण चुका देंगे।
आप निश्चित मूल्य विकल्प से इतना कुछ नहीं पा सकते
एचईसीएम की संरचना इस प्रकार की गई है कि फ्लोटिंग दर और फिक्स्ड दर दोनों वित्तपोषण विकल्प उपलब्ध हैं। हालाँकि, यदि आप निश्चित दर पर वित्तपोषण चाहते हैं, तो आपको समायोज्य दर रिवर्स मॉर्टगेज की तुलना में कम इक्विटी मिल सकती है।
आप अनजाने में अन्य कार्यक्रम आवश्यकताओं का उल्लंघन कर सकते हैं
संक्षेप में, रिवर्स मॉर्टगेज के कारण आपकी मेडिकेड और पूरक सुरक्षा आय (एसएसआई) कार्यक्रम परिसंपत्ति सीमा का उल्लंघन हो सकता है। यह जटिल है, इसलिए रिवर्स मॉर्टगेज कार्यक्रम पर विचार करने से पहले किसी वृद्धावस्था अधिकार वकील या कानूनी क्लिनिक से परामर्श अवश्य कर लें।
आपका घर फौजदारी में हो सकता है
चूंकि रिवर्स मॉर्गेज में मासिक मूलधन और ब्याज भुगतान की आवश्यकता नहीं होती, इसलिए फोरक्लोजर असंभव प्रतीत होता है। यह ऐसा नहीं है. यदि वरिष्ठ नागरिक संपत्ति कर का भुगतान नहीं करते हैं, उनके पास गृह बीमा नहीं है, या वे HOA शुल्क का भुगतान नहीं करते हैं, तो उनके घर पर फौजदारी की कार्रवाई की जा सकती है।
रिवर्स मॉर्टगेज के लिए अच्छा उम्मीदवार कौन है?
क्या रिवर्स मॉर्टगेज वास्तव में एक अच्छा विचार है, क्योंकि इसमें घर को खतरे में डालने की सम्भावित जटिलता और जोखिम है? कुछ मकान मालिकों के लिए इसका उत्तर हां हो सकता है:
- यदि आप लंबे समय तक घर पर रहने की योजना बना रहे हैं - चूंकि आप रिवर्स मॉर्गेज के माध्यम से अतिरिक्त समापन लागत का भुगतान करेंगे, इसलिए आपको लागत को उचित ठहराने के लिए लंबे समय तक घर पर रहना होगा। इसलिए यदि आप 62 वर्ष के हैं, आपका दीर्घायु जीवन का इतिहास है, तथा आप मानते हैं कि आपका वर्तमान स्थान ही आपका स्थायी घर है, तो रिवर्स मॉर्गेज लेना उचित हो सकता है। इसके अलावा, यदि आप ऐसे बाजार में रहते हैं जहां अचल संपत्ति का मूल्य तेजी से बढ़ रहा है (जो इस समय देश के कई हिस्सों में मामला प्रतीत होता है), तो आपकी संपत्ति का मूल्य अधिक हो सकता है यदि आप या आपके उत्तराधिकारी ऋण चुकाते हैं।
- जब आपको दिन-प्रतिदिन के खर्चों के लिए अधिक धन की आवश्यकता होती है - यदि आप सेवानिवृत्ति के खर्चों का प्रबंधन करने के लिए संघर्ष कर रहे हैं, तो रिवर्स मॉर्गेज आपको उन कार्यों के लिए नकदी तैयार करने में मदद कर सकता है।
रिवर्स मॉर्गेज के लिए बुरे उम्मीदवार कौन हैं?
ऐसे कई संकेत हैं कि रिवर्स मॉर्टगेज एक अच्छा विकल्प नहीं है:
- यदि आप स्थानांतरित होने की योजना बना रहे हैं - तो याद रखें कि आपको सभी समापन लागतों, बंधक बीमा और अन्य खर्चों का भुगतान करने के लिए लंबे समय की आवश्यकता होगी। इसलिए यदि आपको लगता है कि आप जल्द ही किसी नए स्थान पर जा रहे हैं या किसी छोटे स्थान पर जा रहे हैं, तो रिवर्स मॉर्गेज से दूर रहें।
- यदि आपको स्वास्थ्य कारणों से स्थानांतरित होने की आवश्यकता है - रिवर्स मॉर्गेज के लिए आपको घर पर रहना होगा, जिसका अर्थ है कि नर्सिंग होम या किसी प्रकार की सहायता प्राप्त आवास सुविधा में स्थानांतरित होने के परिणामस्वरूप आपको अपना ऋण चुकाना पड़ सकता है। यदि आप अपने स्वास्थ्य के बारे में लगातार चिंतित रहते हैं, तो रिवर्स मॉर्गेज से बचना बुद्धिमानी होगी।
- यदि आप अपने घर की अन्य लागतों का भुगतान करने में संघर्ष कर रहे हैं - तो रिवर्स मॉर्गेज का सबसे महत्वपूर्ण घटक संपत्ति कर और गृहस्वामी बीमा का भुगतान करने की आपकी क्षमता है। यदि आप इन बुनियादी खर्चों के लिए नकदी जुटाने के लिए संघर्ष कर रहे हैं, तो आपको कर्ज बढ़ाने के बारे में नहीं सोचना चाहिए।
यदि आपके लिए रिवर्स मॉर्टगेज सही है तो इसे कैसे प्राप्त करें, यहां बताया गया है
यदि आपने सभी पक्ष-विपक्ष पर विचार कर लिया है और सोचते हैं कि रिवर्स मॉर्गेज आपके लिए अच्छा है, तो इसे प्राप्त करने का तरीका यहां बताया गया है:
- देखें कि क्या आप योग्य हैं। रिवर्स मॉर्गेज प्राप्त करने के लिए, आपको कुछ प्रमुख आवश्यकताओं को पूरा करना होगा: आपकी आयु कम से कम 62 वर्ष होनी चाहिए, आप अपने स्वयं के घर में रहते हों, तथा आपके पास पर्याप्त संपत्ति हो (आमतौर पर कम से कम 50%)।
- HUD-अनुमोदित वित्तीय सलाहकार से मिलें। क्योंकि रिवर्स मॉर्गेज बहुत जटिल है, इसलिए आपको एक विशेषज्ञ से मिलना होगा जो आपको सभी विकल्पों के बारे में मार्गदर्शन कर सके।
- विभिन्न ऋणदाताओं की तुलना करें। प्रत्येक ऋणदाता अलग होता है और अलग-अलग शुल्क लेता है। यह सुनिश्चित करें कि आप न्यूनतम प्रवेश और निपटान लागत, साथ ही सबसे अधिक प्रतिस्पर्धी दरें पाने के लिए विभिन्न विकल्पों की जांच करें।
- अपने उत्तराधिकारियों से इस विषय पर चर्चा करें। यदि आप अपनी संपत्ति अपने घर के किसी सदस्य को देने की योजना बना रहे हैं, तो आपको उनके साथ अपनी रिवर्स मॉर्गेज योजना पर चर्चा करनी चाहिए। सुनिश्चित करें कि वे समझें कि इसका क्या अर्थ है और मरने पर क्या करना है।
अंतिम पंक्ति: क्या आपको रिवर्स मॉर्गेज लेना चाहिए?
रिवर्स मॉर्गेज की प्रतिष्ठा अच्छी नहीं है, क्योंकि कुछ घोटाले अनजाने वरिष्ठ नागरिकों को निशाना बनाते हैं। यहां तक कि प्रतिष्ठित कंपनियों ने भी घर के मालिकों को रिवर्स मॉर्गेज लेने के लिए धोखा देने के लिए बेईमानी से विपणन करने की कोशिश की है: हाल ही में, उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो ने धोखाधड़ीपूर्ण विपणन के लिए सबसे बड़े अमेरिकी परामर्श समूहों में से एक (अमेरिकन एडवाइजर्स ग्रुप) के खिलाफ मुकदमा दायर किया और उस पर $1.1 मिलियन रिवर्स मॉर्गेज जुर्माना लगाया।
तो, सरल नियम: अपने घर को खतरे में डालने के प्रति बहुत-बहुत सावधान रहें।
फिर भी, दो मुख्य कारण हैं जिनके कारण वरिष्ठ नागरिक आज रिवर्स मॉर्गेज विकल्पों पर विचार कर सकते हैं:
- बढ़ी हुई इक्विटी - पिछले दशक में जैसे-जैसे घरों के मूल्य बढ़े हैं, वैसे-वैसे घरों की इक्विटी भी बढ़ी है। कोरलॉजिक के अनुसार, 2020 की तीसरी तिमाही और 2021 की तीसरी तिमाही के बीच, औसत अमेरिकी गृहस्वामी को इक्विटी में $56,000 से अधिक प्राप्त हुआ।
- ब्याज दरें ऐतिहासिक रूप से कम हैं - और जबकि दरें बढ़ने लगी हैं और 2022 में भी जारी रहने की संभावना है, अब भी पैसा उधार लेने का एक अच्छा समय है। अनुमान है कि 30-वर्षीय ऋणों पर ब्याज दरें अगले वर्ष 4% से नीचे रहेंगी।
याद रखें, आपके पास नकदी पाने के अन्य तरीके भी हैं। होम इक्विटी ऋण की तुलना रिवर्स मॉर्टगेज से करें और देखें कि आपकी आवश्यकताओं के लिए कौन सा ऋण बेहतर है।
