संभावित घर खरीदने के उत्साह में बह जाना आसान है - लेकिन तलाश शुरू करने से पहले, आपको अपने घर खरीदने के बजट पर ध्यान केंद्रित करना होगा।
आप हर महीने कितना बंधक ऋण वहन कर सकते हैं? इस भुगतान का मूल्य क्या है? ये वे बुनियादी प्रश्न हैं जिनका आपको उत्तर देना होगा।
इन संख्याओं को जानने से आपको यथार्थवादी, प्रबंधनीय अपेक्षाएं निर्धारित करने और अपने अपार्टमेंट की खोज को सही दिशा में रखने में मदद मिल सकती है। उन्हें पहचानने का तरीका यहां बताया गया है।
आप क्या खरीद सकते हैं?
सबसे पहले, आपको अपने वित्त पर अच्छी पकड़ होनी चाहिए, विशेष रूप से प्रत्येक माह आपकी कुल आय और आपके द्वारा लिए गए किसी भी ऋण (छात्र ऋण, ऑटो ऋण, आदि) की मासिक किश्तों पर।
सामान्यतः, फ्रेडी मैक के अनुसार, आपकी मासिक आय का 25% से 28% तक हिस्सा बंधक भुगतान में चला जाता है। आप इन संख्याओं को (साथ ही अपने अनुमानित अग्रिम भुगतान को) बंधक सामर्थ्य कैलकुलेटर में दर्ज कर सकते हैं, जिससे आप यह जान सकेंगे कि आप कितने मासिक भुगतान वहन कर सकते हैं तथा आपको कितना मकान चाहिए।
ध्यान रखें कि यह केवल एक मोटा अनुमान है। आपको आय की स्थिरता पर भी विचार करना चाहिए। यदि आपकी आय अस्थिर या अप्रत्याशित है, तो आप वित्तीय तनाव को कम करने के लिए अपने मासिक भुगतान को कम करना चाह सकते हैं।
वह बंधक जिसे आप वहन कर सकते हैं बनाम वह बंधक जिसके लिए आप योग्य हैं
यद्यपि उपरोक्त चरणों से आपको इस बात का अच्छा अंदाजा हो सकता है कि आप कितना खर्च वहन कर सकते हैं, लेकिन आपको मिलने वाली राशि, आवेदन करते समय बंधक ऋणदाता द्वारा आपके लिए निर्धारित की गई राशि से मेल नहीं खा सकती है।
बंधक ऋणदाता कई कारकों के आधार पर आपकी ऋण राशि और मासिक भुगतान का निर्धारण करते हैं, जिनमें शामिल हैं:
क्रेडिट रेटिंग: आपकी क्रेडिट रेटिंग आपकी ब्याज दर को बहुत अधिक प्रभावित करती है, जो आपके मासिक भुगतान और दीर्घकालिक उधार लागतों में बड़ी भूमिका निभाती है। उच्च क्रेडिट स्कोर का मतलब आमतौर पर कम ब्याज दरें (और कम मासिक भुगतान) होता है। फैनी मॅई के अनुसार, सबसे कम दरें आमतौर पर 740 अंक या उससे अधिक के उधारकर्ताओं के लिए आरक्षित होती हैं।
ऋण-से-आय अनुपात: बंधक ऋणदाता आपके ऋण-से-आय अनुपात (डीटीआई) को भी देखते हैं, जो आपको बताता है कि आपकी मासिक आय का कितना हिस्सा आपके ऋण से पूरा होता है। आपकी DTI जितनी कम होगी, आप उतना अधिक भुगतान कर सकेंगे। फैनी मॅई के अनुसार, ऋणदाता आमतौर पर चाहते हैं कि आपका कुल ऋण, आपके प्रस्तावित बंधक भुगतानों सहित, आपके वेतन के 36% से अधिक न हो (हालांकि कुछ मामलों में आप 50% DTI तक के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं)।
आपकी निवल संपत्ति और बचत: बैंक और किसी IRA, 401(k), स्टॉक, बांड और अन्य निवेशों में आपके द्वारा बचाई गई राशि भी आपके ऋण को प्रभावित कर सकती है। यदि आपके पास अधिक नकदी है, तो आपका जोखिम कम होगा और इससे ऋणदाता द्वारा आपको दी जाने वाली ऋण राशि पर भी असर पड़ सकता है।
ऋण अवधि: दीर्घकालिक ऋणों में मासिक भुगतान कम होता है, क्योंकि उनमें शेष राशि को लम्बी अवधि तक फैला दिया जाता है। उदाहरण के लिए, आज की औसत ब्याज दर 5.23% पर, 10% अग्रिम भुगतान के साथ 30-वर्षीय $300,000 बंधक पर 30-वर्षीय ऋण के लिए लगभग $1,487 प्रति माह का खर्च आएगा। इस बीच, वही $300,000 की लागत 15 वर्षों में $2,048 हो जाएगी - जो कि प्रति माह लगभग $600 की वृद्धि है (15 वर्ष की औसत दर 4.38% के आधार पर)।
ऋण का प्रकार: आपको किस प्रकार का ऋण मिलता है, यह भी महत्वपूर्ण है। उदाहरण के लिए, एफएचए ऋण की एक अधिकतम ऋण सीमा होती है जिसे आप पार नहीं कर सकते। अमेरिकी आवास एवं शहरी विकास विभाग के अनुसार, इस वर्ष FHA के लिए राज्य ऋण सीमा $420,680 है। पारंपरिक ऋण की सीमा अधिक होती है (अधिकांश बाजारों में $647,200 तक), जबकि जंबो बंधक इससे भी अधिक सीमा प्रदान करते हैं।
रुचि का प्रकार: चाहे आप निश्चित या परिवर्तनीय दर वाला ऋण चुनें, यह भी एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। समायोज्य दर ऋण आमतौर पर कम ब्याज दर से शुरू होते हैं, लेकिन समय के साथ बढ़ते जाते हैं। निश्चित दर वाले ऋण की ब्याज दर ऊंची होती है, लेकिन ऋण की अवधि तक यह समान रहती है।
जब आप बंधक के लिए आवेदन करते हैं, तो आपका ऋणदाता आपको ऋण अनुमान प्रदान करता है, जिसमें आपकी ऋण राशि, ब्याज दर, मासिक भुगतान और कुल ऋण लागत शामिल होती है। ऋण की दरें एक ऋणदाता से दूसरे ऋणदाता के बीच व्यापक रूप से भिन्न हो सकती हैं, इसलिए आपको सर्वोत्तम सौदा सुनिश्चित करने के लिए कई अलग-अलग कंपनियों से दरें मांगनी चाहिए।
बंधक के कारण अन्य कौन से शुल्क जुड़ सकते हैं?
यद्यपि मूलधन और ब्याज आपके मासिक बंधक भुगतान का बड़ा हिस्सा बनाते हैं, अन्य शुल्क आपके कुल भुगतान में जुड़ सकते हैं।
- निजी बंधक बीमा (पीएमआई): यदि आपका अग्रिम भुगतान खरीद मूल्य के 20% से कम है, तो आपके पारंपरिक बंधक ऋणदाता को आपसे निजी बंधक बीमा खरीदने की आवश्यकता हो सकती है - एक प्रकार का बंधक बीमा जो ऋण की रक्षा करने में मदद करता है यदि गृहस्वामी एजेंसी की बीमा पॉलिसी और उनके मासिक घरेलू भुगतान का भुगतान करना बंद कर देता है। यद्यपि 20% इक्विटी तक पहुंचने के बाद आप इसे हटा सकते हैं, फिर भी आपके बंधक भुगतान प्रारंभ में बहुत अधिक बढ़ जाएंगे।
- संपत्ति कर: संपत्ति कर को मासिक बंधक भुगतान के साथ जोड़ना आम बात है। ये भुगतान आमतौर पर एस्क्रो में चले जाते हैं और चालान की देय तिथि आने पर स्वचालित रूप से जारी हो जाते हैं। भले ही आपके संपत्ति कर एकत्रित न हों, फिर भी ये नई लागतें हैं, जिनका मासिक आधार पर बिल देना होगा।
बड़े बंधक के लिए अर्हता कैसे प्राप्त करें
यदि आप अपने सपनों का घर खरीदने के लिए आवश्यक बंधक ऋण के लिए योग्य नहीं हैं, तो अपनी पात्रता में सुधार करने के तरीके हैं।
सबसे पहले, अपने क्रेडिट स्कोर को सुधारने पर काम करें। यदि आप कम कीमत के लिए योग्य हैं, तो आप उच्च मूल्य सीमा में खरीद सकते हैं।
उदाहरण: मान लीजिए कि आप अधिकतम $1,500 बंधक भुगतान वहन कर सकते हैं। 5% ब्याज दर पर, आपका घर खरीदने का बजट लगभग $280,000 होगा। यदि आप 3% ब्याज दर के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं, तो आपको $356,000 का ऋण मिलेगा - लगभग $70,000 अधिक।
आप अंशकालिक या ओवरटाइम काम करके भी अपनी आय बढ़ा सकते हैं। जब आप अपना ऋण कम करते हैं, तो आप अधिक बड़ा ऋण प्राप्त करने में भी सक्षम हो जाते हैं। आप हर महीने जितनी अधिक आय अर्जित कर सकेंगे, ऋणदाता आपको ऋण देने के लिए उतने ही अधिक इच्छुक होंगे।
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