जब आप रियल एस्टेट में निवेश के बारे में सोचते हैं, तो शायद सबसे पहले आपके दिमाग में आपका घर ही आता है। बेशक, रियल एस्टेट निवेशकों के पास निवेश चुनने के लिए सिर्फ़ रियल एस्टेट ही नहीं, बल्कि कई और विकल्प भी होते हैं।
पिछले 50 वर्षों में रियल एस्टेट एक लोकप्रिय निवेश माध्यम बन गया है। खुदरा निवेशकों के लिए कुछ बेहतरीन विकल्प और निवेश के कारण यहां दिए गए हैं।
केंद्रीय थीसिस
- रियल एस्टेट को अपने आप में एक परिसंपत्ति वर्ग माना जाता है और इसे कम से कम एक विविध पोर्टफोलियो का हिस्सा होना चाहिए।
- रियल एस्टेट में निवेशक द्वारा पैसा कमाने का एक मुख्य तरीका किराये की संपत्ति का मालिक बनना है।
- पिनबॉल खिलाड़ी कम मूल्य वाली अचल संपत्ति खरीदने, उसे पुनर्स्थापित करने और लाभ के लिए बेचने का प्रयास करते हैं।
- रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) रियल एस्टेट के स्वामित्व, संचालन या वित्तपोषण की आवश्यकता के बिना अप्रत्यक्ष रियल एस्टेट एक्सपोजर प्रदान करते हैं।
ऐतिहासिक मूल्य
रियल एस्टेट को लंबे समय से एक ठोस निवेश माना जाता रहा है, और इसके पीछे अच्छे कारण भी हैं। 2007 से पहले, ऐतिहासिक रियल एस्टेट आँकड़े बताते थे कि कीमतें अनिश्चित काल तक बढ़ती रह सकती हैं। कुछ अपवादों को छोड़कर, अमेरिका में एक घर की औसत बिक्री कीमत 1963 और 2007 के बीच हर साल बढ़ी, जो महामंदी की शुरुआत थी। 2020 के वसंत में COVID-19 महामारी की शुरुआत में रियल एस्टेट की कीमतों में थोड़ी गिरावट आई थी। हालाँकि, जैसे-जैसे वैक्सीन उपलब्ध हुई और महामारी का डर कम हुआ, घरों की कीमतों में तेज़ी आई और 2022 तक ये रिकॉर्ड ऊँचाई पर पहुँच गईं।
सेंट लुइस के फेडरल रिजर्व बैंक का यह चार्ट 1963 और 2022 की पहली तिमाही (उपलब्ध नवीनतम आंकड़ों) के बीच औसत बिक्री मूल्य दर्शाता है। हल्के भूरे रंग का छायांकित क्षेत्र अमेरिकी मंदी को दर्शाता है।
किराये की संपत्ति
जब आप किराये की संपत्ति में निवेश करते हैं, तो आप मकान मालिक बन जाते हैं – इसलिए आपको उस भूमिका के लिए अपनी उपयुक्तता पर विचार करना होगा। एक मकान मालिक के रूप में, आप अपने बंधक, संपत्ति कर और बीमा का भुगतान करने, अपनी संपत्ति का रखरखाव करने, किरायेदार खोजने और समस्याओं का समाधान करने जैसी चीज़ों के लिए ज़िम्मेदार होते हैं।
जब तक आप किसी प्रॉपर्टी मैनेजर को सारी बारीकियाँ संभालने के लिए नियुक्त नहीं करते, मकान मालिक एक व्यावहारिक निवेश है। आपकी स्थिति के अनुसार, प्रॉपर्टी और किरायेदारों की देखभाल चौबीसों घंटे चलने वाला काम हो सकता है – और यह हमेशा सुखद नहीं होता। हालाँकि, अपनी प्रॉपर्टी और किरायेदारों को सावधानी से चुनकर, आप बड़ी समस्याओं के जोखिम को कम कर सकते हैं।
मकान मालिकों के पैसे कमाने का एक तरीका किराया वसूलना है। आप कितना किराया ले सकते हैं यह इस बात पर निर्भर करता है कि किराया कहाँ स्थित है। फिर भी, सबसे अच्छा किराया तय करना मुश्किल हो सकता है क्योंकि अगर आप बहुत ज़्यादा किराया लेते हैं, तो आप किरायेदार को भगा देंगे, और अगर आप बहुत कम किराया लेते हैं, तो आप पैसे बचाकर रख देंगे। एक आम रणनीति यह है कि जब तक बंधक का भुगतान नहीं हो जाता, तब तक खर्चों को पूरा करने के लिए पर्याप्त किराया लिया जाए, जिसके बाद ज़्यादातर किराया लाभ में बदल जाता है।
मकान मालिकों के लिए पैसा कमाने का एक और प्रमुख तरीका है मूल्यवृद्धि। अगर आपकी संपत्ति का मूल्य बढ़ता है, तो आप उसे लाभ पर बेच सकते हैं (जब सही समय हो) या अपने अगले निवेश के लिए इक्विटी उधार ले सकते हैं। हालाँकि अचल संपत्ति का मूल्य बढ़ता है, लेकिन इसकी कोई गारंटी नहीं होती।
यह बात आवास बाज़ार में अत्यधिक अस्थिरता के दौर में, खासकर हाल ही में कोविड-19 महामारी के दौरान, विशेष रूप से सच है। फ़रवरी 2020 से मार्च 2022 तक, अमेरिका में घरों की औसत कीमत में 38% की भारी वृद्धि हुई। इस तीव्र वृद्धि के साथ, कई लोगों ने सोचा कि क्या यह वृद्धि मंदी के कारण हुई है।
घर पलटना
दिन के व्यापारियों की तरह, जो खरीद-और-रखें निवेशकों से कोसों दूर होते हैं, रियल एस्टेट सट्टेबाज खरीद-और-किराए पर लेने वाले मकान मालिकों से बिल्कुल अलग किस्म के होते हैं। पिनबॉल खिलाड़ी रियल एस्टेट को थोड़े समय के लिए रखने के लिए खरीदते हैं - आमतौर पर तीन से चार महीने से ज़्यादा नहीं - और उसे जल्दी से मुनाफ़े पर बेच देते हैं।
गुणों को प्रतिबिंबित करने की दो मुख्य विधियाँ हैं:
- मरम्मत और नवीनीकरण। इस तरीके से, आप ऐसी संपत्ति खरीद सकते हैं जिसके बारे में आपको लगता है कि कुछ मरम्मत और नवीनीकरण के बाद उसकी कीमत बढ़ जाएगी। आदर्श रूप से, आप काम जल्द से जल्द पूरा कर लेंगे और फिर अपनी कुल लागत (नवीनीकरण सहित) से ज़्यादा कीमत पर बेचेंगे।
- होल्ड करें और बेच दें। इस तरह की मिररिंग अलग तरीके से काम करती है। किसी संपत्ति को खरीदने और उसकी मरम्मत करने के बजाय, तेज़ी से बढ़ते बाज़ार में खरीदें, उसे कुछ महीनों तक होल्ड करें और फिर मुनाफ़े पर बेच दें।
किसी भी प्रकार की मिररिंग के साथ, आपको अपनी संपत्ति को लाभदायक दर पर बेचने में असमर्थ होने का जोखिम रहता है। यह एक चुनौती हो सकती है क्योंकि फिन्स के पास अक्सर लंबे समय में रियल एस्टेट के बंधक का भुगतान करने के लिए पर्याप्त नकदी नहीं होती है। फिर भी, जब सही तरीके से किया जाए, तो फ़्लिपिंग रियल एस्टेट में निवेश करने का एक आकर्षक तरीका हो सकता है।
आरईआईटी
एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) तब बनता है जब एक कंपनी (या ट्रस्ट) का गठन निवेशकों के धन का उपयोग आय-उत्पादक रियल एस्टेट खरीदने, संचालित करने और बेचने के लिए किया जाता है। REIT का कारोबार प्रमुख स्टॉक एक्सचेंजों पर होता है, ठीक वैसे ही जैसे स्टॉक और एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड (ETF) में होता है।
REIT के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए, किसी कंपनी को अपने कर योग्य लाभ का 90% लाभांश के रूप में शेयरधारकों को लौटाना होगा। इस प्रकार, REIT कॉर्पोरेट आयकर से बच जाते हैं, जबकि सामान्य निगमों पर उनके लाभ पर कर लगाया जाता है, जिससे शेयरधारकों को मिलने वाला रिटर्न कम हो जाता है।
नियमित लाभांश वाले शेयरों की तरह, REIT उन निवेशकों के लिए उपयुक्त हैं जो नियमित आय चाहते हैं, हालाँकि ये मूल्यवृद्धि के अवसर भी प्रदान करते हैं। REIT विभिन्न प्रकार की अचल संपत्तियों में निवेश करते हैं, जैसे शॉपिंग मॉल (लगभग एक-चौथाई REIT इन उद्योगों में विशेषज्ञता रखते हैं), स्वास्थ्य सेवा केंद्र, बंधक और कार्यालय भवन। अन्य प्रकार के अचल संपत्ति निवेशों की तुलना में, REIT का लाभ यह है कि ये अत्यधिक तरल होते हैं। 5
रियल एस्टेट निवेश समूह
एक रियल एस्टेट निवेश समूह (REIG) एक छोटे रेंटल निवेश फंड जैसा होता है। अगर आप किराये की संपत्ति के मालिक बनना चाहते हैं, लेकिन मकान मालिक की परेशानी से बचना चाहते हैं, तो एक रियल एस्टेट निवेश समूह आपके लिए एक समाधान हो सकता है।
एक कंपनी कई इमारतें, आमतौर पर अपार्टमेंट, खरीदती या बनाती है और फिर निवेशकों को कंपनी के माध्यम से उन्हें खरीदकर समूह में शामिल होने की अनुमति देती है। एक निवेशक एक या एक से ज़्यादा व्यक्तिगत आवासीय इकाइयों का मालिक हो सकता है। लेकिन निवेश समूह चलाने वाली कंपनी सभी इकाइयों का प्रबंधन करती है और रखरखाव, विज्ञापन और किरायेदारों की तलाश के लिए ज़िम्मेदार होती है। इस प्रबंधन के बदले में, कंपनी मासिक किराए का एक निश्चित प्रतिशत लेती है। 6
निवेश समूहों के कई प्रकार हैं। मानक संस्करण में, पट्टा निवेशक के नाम पर होता है और अस्थायी रिक्ति से बचने के लिए सभी इकाइयाँ किराए का एक हिस्सा साझा करती हैं। इसका मतलब है कि अगर आपका घर खाली भी है, तो आपके पास बंधक का भुगतान करने के लिए पर्याप्त धन होगा।
किसी निवेश समूह की गुणवत्ता पूरी तरह से उस कंपनी पर निर्भर करती है जो उसे प्रदान करती है। सैद्धांतिक रूप से, यह रियल एस्टेट निवेश में प्रवेश करने का एक सुरक्षित तरीका है, लेकिन समूह उस तरह का भारी शुल्क वसूल सकते हैं जो म्यूचुअल फंड उद्योग को परेशान करता है। सभी निवेशों की तरह, शोध महत्वपूर्ण है।
अचल संपत्ति में सीमित भागीदारी
एक रियल एस्टेट लिमिटेड पार्टनरशिप (आरईएलपी) एक रियल एस्टेट निवेश समूह के समान है। यह एक कंपनी है जिसकी स्थापना संपत्तियों के एक पोर्टफोलियो को खरीदने और रखने के लिए की जाती है, और कभी-कभी केवल संपत्तियों को ही खरीदने के लिए। हालाँकि, आरईएलपी का जीवनकाल सीमित होता है।
अनुभवी रियल एस्टेट प्रबंधक या रियल एस्टेट विकास कंपनियाँ सामान्य साझेदार के रूप में। फिर बाहरी निवेशकों को रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए धन मुहैया कराने हेतु सीमित साझेदार के रूप में संपत्ति के एक हिस्से के बदले में खोजा जाता है। सहयोगी कंपनियों को आरईएलपी संपत्ति की आय से समय-समय पर वितरण प्राप्त हो सकता है, लेकिन वास्तविक भुगतान तब होता है जब संपत्ति बेची जाती है - अगर आप भाग्यशाली रहे तो अच्छा-खासा लाभ कमा सकते हैं - और आरईएलपी भंग हो जाता है।
किसी निवेश समूह की गुणवत्ता पूरी तरह से उस कंपनी पर निर्भर करती है जो उसे प्रदान करती है। सैद्धांतिक रूप से, यह रियल एस्टेट निवेश में प्रवेश करने का एक सुरक्षित तरीका है, लेकिन समूह उस तरह का भारी शुल्क वसूल सकते हैं जो म्यूचुअल फंड उद्योग को परेशान करता है। सभी निवेशों की तरह, शोध महत्वपूर्ण है।
रियल एस्टेट फंड
रियल एस्टेट फंड मुख्य रूप से REITs और रियल एस्टेट कंपनियों में निवेश करते हैं। ये फंड अपेक्षाकृत कम पूंजी के साथ विविध रियल एस्टेट निवेश प्राप्त करने का अवसर प्रदान करते हैं। अपनी रणनीति और विविधीकरण लक्ष्यों के आधार पर, ये फंड निवेशकों को व्यक्तिगत REITs खरीदने की तुलना में निवेश के अधिक व्यापक विकल्प प्रदान करते हैं।
REITs की तरह, ये फंड भी काफी तरल होते हैं। खुदरा निवेशकों के लिए एक और महत्वपूर्ण लाभ फंड द्वारा प्रदान की जाने वाली विश्लेषणात्मक और शोध संबंधी जानकारी है। इसमें खरीदी गई संपत्तियों का विवरण और विशिष्ट रियल एस्टेट निवेशों की लाभप्रदता और प्रदर्शन तथा एक परिसंपत्ति वर्ग के रूप में प्रबंधन के विचार शामिल हो सकते हैं। अधिक सट्टा लगाने वाले निवेशक रियल एस्टेट म्यूचुअल फंडों के एक समूह में निवेश कर सकते हैं और अधिकतम रिटर्न के लिए कुछ प्रकार की रियल एस्टेट या क्षेत्रों पर रणनीतिक रूप से अधिक दांव लगा सकते हैं।
अचल संपत्ति में निवेश क्यों?
रियल एस्टेट निवेशक के पोर्टफोलियो के जोखिम/रिटर्न प्रोफाइल को बेहतर बना सकता है और प्रतिस्पर्धी जोखिम-समायोजित रिटर्न प्रदान कर सकता है। कुल मिलाकर, रियल एस्टेट बाजार में कम अस्थिरता होती है, खासकर स्टॉक और बॉन्ड की तुलना में।
आय के पारंपरिक स्रोतों की तुलना में रियल एस्टेट भी आकर्षक है। यह परिसंपत्ति वर्ग आमतौर पर अमेरिकी ट्रेजरी बॉन्ड की तुलना में अधिक प्रतिफल पर कारोबार करता है और कम ट्रेजरी दरों के माहौल में विशेष रूप से आकर्षक है।
विविधता और संरक्षण
रियल एस्टेट में निवेश का एक और फ़ायदा इसकी विविधीकरण क्षमता है। रियल एस्टेट का अन्य प्रमुख परिसंपत्ति वर्गों के साथ कम, और कुछ मामलों में नकारात्मक, सहसंबंध होता है - जिसका अर्थ है कि जब शेयर गिरते हैं तो रियल एस्टेट आमतौर पर बढ़ता है। इसका मतलब है कि पोर्टफोलियो में रियल एस्टेट को शामिल करने से इसकी अस्थिरता कम हो सकती है और जोखिम की प्रति इकाई ज़्यादा रिटर्न मिल सकता है। रियल एस्टेट निवेश जितना ज़्यादा प्रत्यक्ष होगा, हेजिंग उतनी ही बेहतर होगी: REIT जैसे प्रत्यक्ष सार्वजनिक रूप से कारोबार किए जाने वाले साधन शेयर बाज़ार के समग्र प्रदर्शन को दर्शाते हैं।
चूँकि उनके पास भौतिक समर्थन होता है, इसलिए प्रत्यक्ष अचल संपत्ति में प्रिंसिपल-एजेंट के बीच टकराव भी कम होता है, या निवेशक के हित प्रबंधकों और देनदारों की ईमानदारी और क्षमता पर निर्भर करते हैं। निवेश के अधिक अप्रत्यक्ष रूप भी कुछ हद तक सुरक्षा प्रदान करते हैं। उदाहरण के लिए, REITs के लिए लाभांश के रूप में भुगतान की जाने वाली आय का एक न्यूनतम प्रतिशत (90%) आवश्यक है।
मुद्रास्फीति बचाव
रियल एस्टेट की मुद्रास्फीति-रोधी क्षमता सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) वृद्धि और रियल एस्टेट की मांग के बीच सकारात्मक सहसंबंध से उत्पन्न होती है। जैसे-जैसे अर्थव्यवस्था का विस्तार होता है, रियल एस्टेट की मांग किराए को बढ़ाती है, जिससे पूंजीगत मूल्य में वृद्धि होती है। परिणामस्वरूप, रियल एस्टेट, मुद्रास्फीति के कुछ दबाव को किरायेदारों पर डालकर और पूंजीगत मूल्यवृद्धि के रूप में मुद्रास्फीति के कुछ दबाव को अवशोषित करके, पूंजी की क्रय शक्ति को बनाए रखने की प्रवृत्ति रखता है।
उत्तोलन की शक्ति
REIT के अलावा, रियल एस्टेट में निवेश निवेशकों को एक ऐसा साधन प्रदान करता है जो शेयर बाजार के निवेशकों के पास नहीं है: लीवरेज। लीवरेज का अर्थ है अपनी नकदी से बड़ी खरीदारी के लिए ऋण का उपयोग करना। जब तक आप मार्जिन पर खरीदारी नहीं कर रहे हों, अगर आप कोई शेयर खरीदना चाहते हैं, तो आपको खरीद आदेश देते समय शेयर का पूरा मूल्य चुकाना होगा। फिर भी, आप जो प्रतिशत उधार ले सकते हैं वह रियल एस्टेट से बहुत कम है, जिसका श्रेय बंधक नामक वित्तपोषण के एक जादुई रूप को जाता है।
ज़्यादातर पारंपरिक बंधकों के लिए 20% का अग्रिम भुगतान ज़रूरी होता है। 9 हालाँकि, आप जहाँ रहते हैं, उसके आधार पर आपको 5% जितना कम का बंधक मिल सकता है। इसका मतलब है कि आप कुल मूल्य का एक छोटा सा हिस्सा चुकाते हैं और पूरी संपत्ति और उसमें मौजूद इक्विटी पर आपका नियंत्रण होता है। बेशक, आपके बंधक की राशि संपत्ति में आपके वास्तविक स्वामित्व को प्रभावित करेगी, लेकिन दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर हो जाने के बाद, आप उस पर नियंत्रण कर सकते हैं।
इससे रियल एस्टेट फ़्लिपर्स और मकान मालिकों को बढ़ावा मिलता है। वे अपने घर पर दूसरा गिरवी रख सकते हैं और दो या तीन अन्य संपत्तियों पर डाउन पेमेंट कर सकते हैं। चाहे वे इन संपत्तियों को किरायेदारों से गिरवी चुकाने के लिए किराए पर दें, या उन्हें मुनाफे पर बेचने के मौके का इंतज़ार करें, वे संपत्तियों पर नियंत्रण रखते हैं, भले ही वे कुल मूल्य का एक छोटा सा हिस्सा ही क्यों न चुकाएँ।
मैं अपने पोर्टफोलियो में संपत्ति कैसे जोड़ूं?
अचल संपत्ति को सीधे खरीदने के अलावा, आम निवेशक REIT या REIT में निवेश करने वाले फंड भी खरीद सकते हैं। REIT सामूहिक निवेश होते हैं जो अचल संपत्ति या बंधक के मालिक होते हैं और/या उनका प्रबंधन करते हैं।
रियल एस्टेट को मुद्रास्फीति से बचाव के रूप में क्यों देखा जाता है?
अचल संपत्ति की कीमतें मुद्रास्फीति के साथ बढ़ती हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि मुद्रास्फीति घर बनाने वालों की लागत बढ़ा देती है, जिसका बोझ नए घर खरीदने वालों पर डालना पड़ता है। मौजूदा संपत्तियाँ भी मुद्रास्फीति के साथ बढ़ती हैं। निश्चित दर वाला बंधक रखने से मुद्रास्फीति बढ़ने पर आपके निश्चित मासिक भुगतान अधिक किफायती हो जाते हैं। इसके अलावा, एक मकान मालिक के रूप में, आप मुद्रास्फीति के साथ तालमेल बनाए रखने के लिए अपना किराया बढ़ा सकते हैं।
रियल एस्टेट की कीमतें ब्याज दरों से क्यों प्रभावित होती हैं?
चूँकि अचल संपत्ति इतनी बड़ी और महंगी संपत्ति है, इसलिए इसकी खरीद के लिए अक्सर उधार लेना पड़ता है। इस वजह से, ब्याज दरों में बढ़ोतरी से नए ऋणों (या एआरएम जैसे मौजूदा समायोज्य दर ऋणों) पर बंधक भुगतान महंगा हो जाता है। यह खरीदारों को हतोत्साहित कर सकता है, जिन्हें संपत्ति को स्थानांतरित करने की मासिक लागत पर विचार करना होगा।
अंतिम परिणाम
अचल संपत्ति एक ठोस निवेश हो सकता है जिसमें स्थिर आय उत्पन्न करने और संपत्ति बनाने की क्षमता होती है। हालाँकि, अचल संपत्ति में निवेश का एक नुकसान इसकी तरलता की कमी है: संपत्ति को नकदी में और नकदी को संपत्ति में बदलना अपेक्षाकृत कठिन होता है।
स्टॉक या बॉन्ड लेनदेन, जो कुछ ही सेकंड में पूरा हो जाता है, के विपरीत, रियल एस्टेट लेनदेन में महीनों लग सकते हैं। सही प्रतिपक्ष खोजने में, ब्रोकर की मदद से भी, हफ़्तों लग सकते हैं। बेशक, REIT और रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड बेहतर तरलता और बेहतर बाज़ार मूल्य प्रदान करते हैं। हालाँकि, इनकी कीमत ज़्यादा अस्थिरता और कम विविधीकरण लाभों के रूप में चुकानी पड़ती है, क्योंकि ये प्रत्यक्ष रियल एस्टेट निवेश की तुलना में समग्र शेयर बाज़ार से कहीं ज़्यादा जुड़े होते हैं।
किसी भी निवेश की तरह, आपको अपनी अपेक्षाएं यथार्थवादी रखनी चाहिए और कोई भी निर्णय लेने से पहले अच्छी तरह से अध्ययन और शोध करना चाहिए।
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