Ako gledate TV, vjerojatno ste vidjeli poznate glasove poput glumca Toma Sellecka koji hvali obrnute hipoteke kao neprocjenjiv alat za svakog umirovljenika. Međutim, svaki financijski proizvod ima dvije strane, stoga pažljivo odvagnite prednosti i nedostatke obrnute hipoteke.
Što je obrnuta hipoteka?
Obrnuta hipoteka omogućuje vlasnicima kuća starijim od 62 godine da pretvore kapital nekretnina u gotovinu za potrošnju.
Veliku većinu obrnutih hipoteka osigurala je Federalna uprava za stambena pitanja (FHA), što znači da ako zajmoprimac ne podmiri dug, on će biti otplaćen pomoću FHA rezervi.
Vlada obrnute hipoteke naziva "HECM" ili hipoteke za konverziju vlasničkog kapitala, a zajmoprimci moraju unaprijed platiti premiju osiguranja i godišnju premiju od 0,5% nepodmirenog zajma da bi sudjelovali. Ove se premije koriste za financiranje rezervi FHA-e.
Osim obrnutih hipoteka za koje jamči FHA, postoje još dvije vrste:
- Vlasničke obrnute hipoteke – dostupne su putem privatnih zajmodavaca i ne podliježu FHA kreditnim linijama.
- Obrnute hipoteke s jednom namjenom – manje su uobičajene i novac koji dobijete od jedne od ovih hipoteka može se koristiti samo za jednu određenu svrhu, npr. B. Obnoviti dio kuće ili platiti porez na imovinu. Ove opcije možete pronaći kod nekih državnih i lokalnih vlasti i neprofitnih organizacija.
Kako funkcionira obrnuta hipoteka?
Obrnuta hipoteka omogućuje vam da dobijete novac bez da odmah platite svoje račune.
Razmotrite ovu matematiku: Kod tradicionalne hipoteke, ako posudite $100.000 po fiksnoj kamatnoj stopi od 3,4% na 30 godina, vaše mjesečne uplate (glavnica i kamate) iznose 1TP443,48. Ako posudite $100.000 putem obrnute hipoteke, nećete plaćati mjesečnu glavnicu i kamate.
Previše dobro da bi bilo istinito? U redu onda. I dalje ćete dugovati novac. Ne morate vratiti novac dok ne prodate kuću, ne iselite se ili ne umrete. Ako je ovo potonje kraj vaše obrnute hipoteke, teret plaćanja je na vašem supružniku ili nasljednicima, koji će možda morati prodati kuću.
U našem primjeru hipoteke od $100.000, zajmoprimac plaća oko $443 mjesečno. Od toga se oko $160 plaća u prvom mjesecu kako bi se smanjio saldo kredita. Ostatak (oko $283) je kamata ili naknada za zaduživanje koju vam zajmodavac naplaćuje. Plan otplate nastavlja se mjesečno, s većim otplatama glavnice i manjim kamatama tijekom vremena, sve do isteka roka kredita.
Obrnute hipoteke obrću ovaj proces. Umjesto mjesečnog plaćanja, ne morate ništa plaćati. Međutim, to ne znači da je kredit besplatan. Trošak kamata dodaje se stanju hipoteke, pa se stanje povećava u drugom mjesecu. Budući da je stanje kredita sada nešto veće, a trošak kamata nešto veći, ovaj se proces nastavlja sve dok se kredit ne otplati. Ova otplata obično se vrši u roku od godinu dana od iseljenja ili smrti.
Prednosti obrnute hipoteke
Možete bolje upravljati svojim izdacima za mirovinu
Mnoge starije osobe imaju značajan pad prihoda nakon umirovljenja, a mjesečne otplate mogu biti njihov najveći trošak. Obrnuta hipoteka omogućuje vam da nadopunite svoj smanjeni prihod i nastavite plaćati svoje račune.
Ne moraš se micati
Umjesto traženja novog, pristupačnijeg doma, obrnuta hipoteka vam omogućuje da se umirovite na mjestu (i eventualno ostanete blizu prijatelja i obitelji). Iako obrnute hipoteke imaju troškove, dobivanje obrnute hipoteke može biti jeftinije od selidbe i kupnje drugog doma ili najma na novoj lokaciji.
Ne morate plaćati porez na svoj prihod
Prihod koji ostvarite od obrnute hipoteke ne oporezuje se jer Porezna uprava (IRS) smatra da je novac "dobiven iz kredita". Međutim, porezni propisi mogu biti složeni, stoga se prije uzimanja obrnute hipoteke svakako posavjetujte s poreznim stručnjakom.
Zaštićeni ste ako stanje premašuje vrijednost vašeg doma
Kako se stanje obrnute hipoteke povećava, s vremenom je moguće premašiti fer tržišnu vrijednost nekretnine. Međutim, iznos duga koji treba otplatiti nikada ne smije premašiti vrijednost nekretnine, budući da je obrnuta hipoteka primjer financiranja bez regresa. Kao rezultat toga, hipotekarni zajmodavac u ovoj situaciji ne može postavljati nikakve zahtjeve prema vašoj drugoj imovini ili nasljednicima.
Vaš nasljednik ima izbor
Obrnute hipoteke omogućuju zajmoprimcima prijevremenu otplatu, ali obično prestaju kada se zajmoprimac preseli, proda kuću ili umre. U slučaju ostavine, nasljednici imaju nekoliko opcija: mogu prodati nekretninu kako bi otplatili dug i doveli glavnicu iznad stanja kredita; ako je nekretnina dovoljno vrijedna, možete zadržati dom i refinancirati ostatak obrnute hipoteke ili, ako dug premašuje vrijednost nekretnine, nasljednik može podmiriti zajam vraćanjem imovine zajmodavcu. Zajmodavac tada može podnijeti zahtjev protiv osiguravajućeg društva (gotovo uvijek FHA) za neplaćeni iznos.
Nedostaci obrnute hipoteke
Morate platiti za to
Trošak obrnute hipoteke uključuje naknade za kredit (do 14.000 funti početnih naknada, ovisno o veličini vašeg kredita), FHA osiguranje i naknade za zatvaranje. Ti se troškovi mogu dodati stanju kredita; međutim, to znači da će zajmoprimac imati više duga, a manje kapitala. Također ćete plaćati visoku mjesečnu naknadu za uslugu, koja se može povećati i do 14.000 funti ako se vaša kamatna stopa prilagođava mjesečno.
Ne možete odbiti kamate od poreza dok ne otplatite zajam
Možda imate porezno odbitne kamate na hipoteku kada je otplatite, ali ne možete svake godine odbijati kamate na obrnutu hipoteku. Ovu pogodnost ostvarujete samo kada stvarno otplatite kredit.
Ne možete toliko dobiti s opcijom fiksne cijene
HECM je strukturiran tako da su dostupne opcije financiranja s promjenjivom i fiksnom kamatnom stopom. Međutim, ako želite financiranje s fiksnom kamatnom stopom, možete dobiti manje kapitala nego obrnutu hipoteku s promjenjivom kamatnom stopom.
Možete nenamjerno prekršiti druge zahtjeve programa
Ukratko, obrnuta hipoteka može dovesti do toga da prekršite ograničenja imovine programa Medicaid i dodatnog sigurnosnog dohotka (SSI). Komplicirano je, stoga se svakako posavjetujte s odvjetnikom za gerijatrijska prava ili pravnom klinikom prije nego što tražite program obrnute hipoteke.
Vaš dom je možda pod ovrhom
Budući da obrnute hipoteke ne zahtijevaju mjesečne otplate glavnice i kamata, ovrha se čini nemogućom. Nije tako. Ako starije osobe ne plaćaju porez na imovinu, nemaju osiguranje kuće ili ne plaćaju naknade udruge vlasnika kuća (HOA), njihov dom može biti predmet ovrhe.
Tko je dobar kandidat za obrnutu hipoteku?
Je li obrnuta hipoteka doista dobra ideja s obzirom na potencijalnu složenost i rizik ugrožavanja kuće? Za neke vlasnike kuća odgovor bi mogao biti da:
- Ako planirate dugoročno ostati kod kuće – budući da ćete plaćati dodatne troškove zatvaranja putem obrnute hipoteke, morat ćete ostati kod kuće dovoljno dugo da opravdate trošak. Dakle, ako imate 62 godine, imate povijest dugovječnosti i vjerujete da je vaša trenutna lokacija vaš zauvijek dom, obrnuta hipoteka bi mogla imati smisla. Također, ako živite na tržištu gdje vrijednosti nekretnina brzo rastu (što se čini da je trenutno slučaj u mnogim dijelovima zemlje), vaša nekretnina može vrijediti više ako vi ili vaši nasljednici otplatite kredit.
- Kada vam je potrebno više novca za svakodnevne troškove – ako se mučite s upravljanjem troškovima mirovine, obrnuta hipoteka može vam pomoći da pripremite novac za te zadatke.
Tko su loši kandidati za obrnute hipoteke?
Mnogo je znakova da obrnuta hipoteka nije dobra opcija:
- Ako planirate selidbu – imajte na umu da vam je potrebna dugačka pista kako biste isplatili platiti sve troškove zatvaranja, osiguranje hipoteke i ostale troškove. Stoga, ako mislite da ćete se uskoro preseliti na novu lokaciju ili smanjiti životni prostor na manju lokaciju, klonite se obrnutih hipoteka.
- Ako se morate preseliti iz zdravstvenih razloga – obrnuta hipoteka zahtijeva da živite kod kuće, što znači da preseljenje u dom za starije i nemoćne ili neku vrstu potpomognutog stanovanja može rezultirati time da morate otplatiti kredit. Ako ste stalno zabrinuti za svoje zdravlje, možda je mudro izbjegavati obrnutu hipoteku.
- Ako se mučite s plaćanjem ostalih troškova svog doma – jedna od najvažnijih komponenti obrnute hipoteke je vaša sposobnost plaćanja poreza na imovinu i osiguranja vlasnika kuće. Ako se mučite s prikupljanjem novca za ove osnovne troškove, povećanje duga ne bi trebalo biti na stolu.
Evo kako dobiti obrnutu hipoteku ako vam odgovara
Ako ste odvagnuli sve prednosti i nedostatke i mislite da je obrnuta hipoteka dobra za vas, evo kako ćete je dobiti:
- Provjerite ispunjavate li uvjete. Da biste dobili obrnutu hipoteku, morate ispuniti neke ključne uvjete: morate imati najmanje 62 godine, živjeti u vlastitom domu i imati znatnu imovinu (obično najmanje 50%).
- Upoznajte se s financijskim savjetnikom kojeg je odobrio HUD. Budući da su obrnute hipoteke tako složene, morat ćete se sastati sa stručnjakom koji vas može provesti kroz sve mogućnosti.
- Usporedite više zajmodavaca. Svaki zajmodavac je drugačiji i naplaćuje različite naknade. Provjerite jeste li provjerili niz opcija kako biste pronašli najniže ulazne troškove i troškove poravnanja, kao i najkonkurentnije cijene.
- Raspravite o tome sa svojim nasljednicima. Ako planirate ostaviti svoju nekretninu bilo kome u svom kućanstvu, trebali biste s njima razgovarati o svom planu obrnute hipoteke. Pobrinite se da razumiju što to znači i što učiniti kada umrete.
Zaključak: Trebate li uzeti obrnutu hipoteku?
Obrnute hipoteke nemaju savršenu reputaciju zbog nekih prijevara usmjerenih na ništa ne sluteće starije osobe. Čak su i ugledne tvrtke pokušale nepošten marketing kako bi prevarile vlasnike kuća da uzmu obrnute hipoteke: Nedavno je Ured za zaštitu financijskih potrošača podnio tužbu protiv jedne od najvećih američkih konzultantskih grupa zbog lažnog marketinga (American Advisors Group) i izrekao kaznu od 1,1 milijuna dolara za obrnute hipoteke.
Dakle, jednostavno pravilo: budite vrlo, vrlo oprezni u vezi s ugrožavanjem svog doma.
Ipak, postoje dva glavna razloga zašto bi starije osobe danas mogle razmotriti svoje opcije obrnute hipoteke:
- Povećani kapital – Kako su vrijednosti nekretnina rasle u posljednjem desetljeću, tako je rasla i vrijednost nekretnina. Između trećeg tromjesečja 2020. i trećeg tromjesečja 2021., prosječni vlasnik kuće u SAD-u primio je više od 145.000 dolara kapitala, prema CoreLogicu.
- Kamatne stope su povijesno niske – i iako stope počinju rasti i vjerojatno će se nastaviti u 2022., sada je još uvijek dobro vrijeme za posuđivanje novca. Trenutno se procjenjuje da će kamatne stope na 30-godišnje kredite sljedeće godine ostati ispod 4%.
Zapamtite, imate i druge načine za dobivanje gotovine. Usporedite kredit osigurani nekretninom s obrnutom hipotekom kako biste vidjeli koji je bolji za vaše potrebe.
