Ako imate mali predujam za svoj dom, zajam s povratnim kreditom može vam pomoći da izbjegnete neke dodatne naknade za hipotekarni kredit. Međutim, ove vrste zajmova nisu bez vlastitih troškova i nedostataka. Evo što trebate znati.
Što je opterećeni zajam?
Piggyback zajam je druga hipoteka - obično zajam ili kreditna linija za kapital, poznata i kao HELOC - koju možete koristiti uz svoju hipoteku.
Kupci stanova koriste zajam s povratnim kreditom kako bi izbjegli plaćanje privatnog hipotekarnog osiguranja, koje obično stupa na snagu kada je vaš predujam manji od 20% prodajne cijene kuće. PMI djeluje kao polica osiguranja koja štiti zajmodavce ako kasnite s plaćanjem ili u potpunosti kasnite.
Ugovor o hipotekarnom kreditu obično nudi primarnu hipoteku u iznosu od 80% vrijednosti vašeg doma, kao i proizvod kapitala koji pokriva razliku između vašeg predujma i preostalih 20%.
Kamatna stopa na hipotekarni zajam obično je viša nego na prvu hipoteku, a stopa je promjenjiva, što znači da se povećava s vremenom.
Povratno kreditiranje postalo je popularno tijekom stambenog procvata od početka do sredine 2000-ih. Na primjer, 2006. oko 30 posto kupaca stanova u New Yorku koristilo je jednu, prema izvješću Furman centra na NYU iz 2007. godine.
Portfelj kredita omogućuje potencijalnim vlasnicima kuća da kupe kuću koju žele i izbjegnu PMI bez plaćanja 20% ili više u gotovini. Ali to također čini njihove domove osjetljivijima na neplaćanje obveza.
Kada je nacionalni balon nekretnina pukao u kasnim 2000-ima, vlasnici kuća s manjim kapitalom imali su veću vjerojatnost da će bankrotirati nego vlasnici kuća s velikim kapitalom.
Piggyback hipoteke još uvijek postoje, ali su rijetke. "Popularnost je oslabila, ali zajmodavci koji nude te sekundarne hipoteke također su znatno pooštreni", rekao je Jeff Brown, direktor industrije i hipotekarni zajmodavac u Axia Home Loans.
Čak i uz nedavni skok cijena kuća, nisu doživjeli veliki povratak. Prema Ralphu DiBugnari, izvršnom direktoru resursa za digitalne nekretnine Home Qualified, "Ovi zahtjevi su se smanjili s širenjem hipotekarnih proizvoda koji zahtijevaju manje od 20% predujma i ne zahtijevaju PMI."
Vrste povratnih kredita
Povratnu hipoteku možete strukturirati na više načina. Ovdje je pregled različitih opcija na temelju vaše primarne hipoteke, povratnog duga i predujma.
Posudba 80/10/10. Ovu je opciju vrijedno razmotriti za tradicionalne zajmove, koji uključuju primarnu hipoteku koja pokriva 80% prodajne cijene, mogućnost zajma koji pokriva 10% i predujam koji pokriva preostalih 10%.
Posudba 80/15/5. Ova opcija funkcionira kao zajam od 80-10-10, ali umjesto da položite 10% i posudite preostalih 10% putem zajma, jednostavno položite 5% i financirate preostalih 15% zajmom za drugu kuću.
Posudba 75/15/10. Ova je opcija dostupna pri kupnji stana, što uključuje kolateralni zajam od 15% i predujam od 10%. To je uglavnom zato što su hipotekarne stope za stanove obično veće kada je omjer kredita i vrijednosti iznad 75%.
Posudba 80/20. Plan, popularan u godinama prije stambene krize 2007., uopće nije zahtijevao predujam. Samo uzmete primarnu hipoteku da pokrijete 80% prodajne cijene i platite preostalih 20% sekundarnim zajmom. Međutim, ovaj dogovor više nije uobičajen.
Prednosti i mane povratnih kredita
Kada razmišljate o hipoteci s povratnom hipotekom, važno je razumjeti prednosti i nedostatke.
Prednosti povratnih kredita
Može vam uštedjeti novac. PMI vas može koštati 0,3% do 1,5% iznosa vašeg kredita svake godine. Dakle, ako je vaša hipoteka $250,000, mogli biste dobiti PMI premije od $750 do $3,750 godišnje. To je jednako mjesečnim uplatama od $62,50 do $312,50, plus glavnica i kamata koje plaćate zajmodavcu i porez na imovinu.
Ovisno o cijeni vaše druge hipoteke u mjesečnim ratama, možda ćete na kraju platiti manje od PMI-a. Ali DiBugnara kaže da se oba načina mogu lako postići. "Neke sekundarne hipoteke za povratne zajmove imaju mnogo više stope", dodao je. "U ovom slučaju, isplata će vjerojatno biti veća od isplate PMI-a." Obavezno izračunajte kako biste saznali koja je opcija najbolja za vašu situaciju.
Od oba zajma možete odbiti kamate. Porezna uprava vam dopušta da odbijete do $750.000 kamata plaćenih na kvalificirane hipoteke (ili $375.000 ako ste u braku, ali podnosite zasebnu poreznu prijavu). To uključuje stambene zajmove i HELOC-ove koji se koriste za kupnju, izgradnju ili značajno poboljšanje kuće koja se koristi kao kolateral.
Uključivanje ove uštede u vaš izračun hoće li vam zajam s povratnim kreditom uštedjeti novac može zakomplicirati stvari. Također, ako ne razgovarate s poreznim stručnjakom, teško je točno znati koliko možete uštedjeti — ili je li potrebno raščlaniti svoje odbitke i zatražiti odbitke od hipotekarnih kamata.
Možete zadržati HELOC za druge svrhe. Kredit za izgradnju je kredit za ugradnju, tj. cijeli iznos kredita dobivate u jednom iznosu i otplaćujete ga u obrocima. Međutim, s HELOC-om dobivate oblik revolving kredita tijekom povlačenja koji možete otplatiti i ponovno posuditi tijekom vremena za plaćanje renoviranja i drugih troškova.
Nedostaci povratnih kredita
Troškovi nagodbe mogu smanjiti vrijednost. Osim naknada za zatvaranje vaše prve hipoteke, možda ćete također morati platiti naknade za zatvaranje svog stambenog zajma ili HELOC-a. Međutim, neki zajmodavci nude proizvode za nekretnine s niskim ili nikakvim troškovima zatvaranja. Trebali biste saznati koliko zajmodavac naplaćuje kako biste to mogli uračunati u svoje izračune.
Čak i ako su troškovi zatvaranja niski, račun možda neće biti protiv vas, a plaćanje PMI-a može na kraju biti jeftinije od dobivanja zajma za drugu kuću.
To bi moglo otežati refinanciranje. Ako ste uzeli dodatni zajam od zajmodavca koji nije onaj koji nudi vašu prvu hipoteku (što je tipična situacija), možda bi bilo prikladnije refinancirati svoj dom kasnije kako biste dobili isplatu ili smanjili poteškoće s kamatnim stopama.
To je zato što, osim ako ne uzmete zajam za refinanciranje dovoljno velik da otplatite svoju drugu hipoteku, oba zajmodavca moraju pristati na refinanciranje. Uvjeriti dva zajmodavca može biti teško, osobito ako je vrijednost vašeg doma pala otkako ste ga kupili.
Troškovi mogu porasti tijekom vremena. Ako je drugi zajam koji uzimate HELOC s podesivom kamatnom stopom, nemojte temeljiti svoje izračune samo na trenutnoj cijeni svake opcije.
Promjenjive stope mogu varirati s tržišnim indeksnim kamatnim stopama. Budući da je nemoguće predvidjeti kako će se kretati tržišne kamatne stope, nemoguće je točno znati koliko bi vas promjenjiva stopa mogla koštati. Ako imate ograničen proračun i ne možete podnijeti sve veće otplate hipoteke tijekom vremena, zajam s podesivom kamatnom stopom možda nije dobra opcija.
Kako se kvalificirati za zajam s povratnim kreditom?
Ispunjavanje uvjeta za dodatni zajam može biti teško jer drugi hipotekarni zajmodavci mogu imati različite uvjete podobnosti. Iako se pojedinosti mogu razlikovati od zajmodavca do zajmodavca, da biste dobili odobrenje za obje vrste zajmova, obično vam je potrebno sljedeće:
- Vjerodostojnost. FICO ocjena od 620 ili više obično je potrebna za primarnu hipoteku, ali minimalna ocjena za sekundarnu hipoteku može biti 680 ili više.
- odnos duga i prihoda. Hipotekarni zajmodavci žele vidjeti omjer duga i prihoda od 43% ili niži, a to uključuje primarne i sekundarne stambene zajmove.
Imajte na umu da se niža predujam često pretvara u više kamatne stope.
Alternative za zajmove na platnu
Potražite zajmove bez PMI-a. Neki zajmodavci nude tradicionalne zajmove bez PMI-a čak i ako nemate predujam od 20%. Ovisno o zajmodavcu, to može biti ograničeno na one koji prvi put kupuju kuću ili planove s niskim primanjima ili ćete možda morati pristati na malo višu stopu.
Kao i kod zajmova za ulaganje, još jednom provjerite brojke kako biste bili sigurni da dugoročno ne plaćate više od PMI-a.
Otplatite svoj dug brzo. Tradicionalni hipotekarni zajmodavci obično dodaju PMI vašem zajmu kada je vaš omjer zajma i vrijednosti veći od 80%, no u konačnici bi stanje vašeg zajma trebalo biti ispod tog praga. Zajmodavci su dužni prema zakonu automatski ukloniti PMI kada vaš LTV dosegne 78% na temelju izvornog zajma i vrijednosti kuće.
Ako očekujete veliki udarac ili novčani tok za dodatne uplate, to vam može pomoći da brže smanjite stanje kredita i dovedete vas do točke u kojoj vam osiguranje više nije potrebno.
Ako se borite s otplatom duga i mislite da je vrijednost vašeg doma porasla i da ste na ili ispod 80%, možete dobiti procjenu kuće. Ako ispunjavate uvjete, možete zatražiti od zajmodavca da ručno izbriše PMI.
Pričekajte dok ne budete imali dovoljno. Iako postoji mnogo načina da odmah kupite dom i izbjegnete PMI, najbolje je pričekati dok ne budete imali dovoljno gotovine za predujam od 20%.
Spremanje 20% potrebnog za izbjegavanje PMI-a može potrajati godinama. Ali ako mislite da možete dovoljno brzo uštedjeti novac, možda se isplati čekati.
Saznajte više:
-
-
-
-
Pregled kartice Delta Skymiles® Reserve American Express – Pogledajte više.
-
AmEx se fokusira na korisničko iskustvo s novim tekućim računom i redizajniranom aplikacijom
-
Discover it® Nagradne kartice pogledajte kako to funkcionira
Vrhunska stranica,..nevjerojatan post! Samo nastavi s radom!