Ha van egy kis törlesztőrészlete az otthonában, a hátoldali kölcsön segíthet elkerülni néhány további jelzáloghitel-díjat. Az ilyen típusú hitelek azonban nem nélkülözik a saját költségeiket és hátrányaikat. Íme, amit tudnod kell.
Mi az a nyeregkölcsön?
A hátoldali kölcsön egy második jelzáloghitel – általában lakáshitel vagy hitelkeret, más néven HELOC –, amelyet a jelzáloghitel mellett használhat fel.
A lakásvásárlók kölcsönt vesznek igénybe, hogy elkerüljék a magánjelzálog-biztosítás fizetését, amely általában akkor lép életbe, ha az előleg kevesebb, mint a lakás eladási árának 201 TP3T-a. A PMI biztosítási kötvényként működik, amely megvédi a hitelezőket, ha lemarad a kifizetésekről, vagy teljesen lemarad.
A visszafogott jelzáloghitel-szerződés általában az otthona értékének 801 TP3T-jának megfelelő elsődleges jelzáloghitelt kínál, valamint egy lakásbefektetési terméket, amely fedezi az előleg és a fennmaradó 20% közötti különbséget.
A kölcsön kamata általában magasabb, mint az első jelzáloghiteleké, a kamatláb pedig változó, vagyis idővel növekszik.
A kölcsönzés a 2000-es évek eleje-közepe lakáspiaci fellendülése idején vált népszerűvé. Például 2006-ban a New York-i lakásvásárlók körülbelül 30 százaléka használt egyet a New York-i Furman Center 2007-es jelentése szerint.
A hitelportfólió lehetővé teszi a potenciális lakástulajdonosok számára, hogy megvásárolják a kívánt lakást, és elkerüljék a PMI-t 20% vagy több készpénz fizetése nélkül. De ez az otthonaikat is kiszolgáltatottabbá teszi a nemteljesítésekkel szemben.
Amikor a nemzeti lakásbuborék a 2000-es évek végén kipukkad, a kevesebb saját tőkével rendelkező lakástulajdonosok nagyobb valószínűséggel esnek be, mint a sok tőkével rendelkező lakástulajdonosok.
Piggyback jelzáloghitelek még mindig léteznek, de ritkák. „A népszerűség csökkent, de az ilyen másodlagos jelzáloghiteleket kínáló hitelezők is jelentősen szigorítottak” – mondta Jeff Brown, az Axia Home Loans iparági igazgatója és jelzáloghitelezője.
Még a lakásárak közelmúltbeli megugrása ellenére sem tapasztaltak nagy visszatérést. Ralph DiBugnara, a Home Qualified digitális ingatlanforrás vezérigazgatója szerint „Ezek az igények csökkentek a 20%-nál kevesebb előleget igénylő és PMI-t nem igénylő jelzáloghitel-termékek terjeszkedésével.”
Hátsó kölcsönök típusai
Számos módon strukturálhatja a hátas jelzálogkölcsönt. Íme a különböző lehetőségek lebontása az elsődleges jelzáloghitel, a visszavásárlás és az előleg alapján.
80/10/10 kölcsön. Ezt a lehetőséget érdemes megfontolni a hagyományos hiteleknél, amelyek magukban foglalnak egy elsődleges jelzáloghitelt, amely az eladási ár 80%-ját fedezi, egy 10%-t fedező kölcsönt, valamint egy előleget, amely a fennmaradó 10%-t fedezi.
80/15/5 kölcsön. Ez az opció úgy működik, mint egy 80-10-10 hitel, de ahelyett, hogy letétbe helyezné a 10%-t, és a fennmaradó 10%-t visszakapott kölcsönből venné fel, egyszerűen letétbe helyezi az 5%-t, és a fennmaradó 15%-t egy második lakáshitelből finanszírozza.
75/15/10 kölcsön. Ez a lehetőség társasház vásárlásakor érhető el, amely 15% fedezeti kölcsönt és 10% előleget tartalmaz. Ennek főként az az oka, hogy a lakáshitelek kamatai általában magasabbak, ha a hitel/érték arány 75% felett van.
80/20 kölcsön. A 2007-es lakásválság előtti években népszerű terv nem igényelt előleget. Csak felveszi az elsődleges jelzálogkölcsönt, hogy fedezze az eladási ár 80%-ját, és a fennmaradó 20%-t kifizesse a másodlagos hitellel. Ez a hátas elrendezés azonban már nem általános.
A hátoldali kölcsön előnyei és hátrányai
Ha fontolóra vesz egy jelzálogkölcsönt, fontos megérteni az előnyeit és hátrányait.
A kölcsönzés előnyei
Pénzt takaríthat meg. A PMI évente 0,31–1,51 TP3 tonnába kerülhet a kölcsön összegéből. Tehát, ha a jelzáloghitele $250 000, akkor évi $750 és $3750 közötti PMI prémiumot kaphat. Ez $62.50-$312.50 havi törlesztésnek felel meg, plusz a kölcsön és az ingatlanadó által fizetett tőke és kamat.
A második jelzáloghitel költségétől függően, havi részletekben, előfordulhat, hogy kevesebbet fizet, mint a PMI. De DiBugnara szerint mindkét módszer könnyen megvalósítható. "Néhány másodlagos jelzáloghitel jóval magasabb kamatlábú" - tette hozzá. „Ebben az esetben a kifizetés valószínűleg magasabb, mint a PMI-fizetés.” Ügyeljen arra, hogy számolja ki, hogy megtudja, melyik lehetőség a jobb az Ön helyzetében.
Mindkét hitelből levonhatja a kamatot. Az IRS lehetővé teszi akár $750 000 kamat levonását a minősített jelzálogkölcsönök után (vagy $375 000, ha házas, de külön adóbevallást nyújt be). Ez magában foglalja a lakáscélú hiteleket és a HELOC-okat, amelyeket fedezetként használt lakás megvásárlására, építésére vagy jelentős fejlesztésére használnak fel.
Bonyolíthatja a dolgokat, ha beépíti ezeket a megtakarításokat annak kiszámításába, hogy a hátoldali kölcsön pénzt takarít-e meg. Ezenkívül, hacsak nem beszél egy adószakértővel, nehéz pontosan tudni, mennyit takaríthat meg – vagy szükséges-e a levonások lebontása és a jelzáloghitel-kamat levonások igénylése.
A HELOC-ot más célokra is megtarthatja. Az építési hitel beépítési kölcsön, azaz a teljes hitelösszeget egy összegben kapja meg, és beépítésekkel fizeti vissza. A HELOC-kal azonban egyfajta rulírozó hitelt kap a pénzfelvétel során, amelyet visszafizethet, és idővel újra kölcsönkérhet, hogy kifizesse a felújítási és egyéb költségeket.
Hátrányos kölcsönök hátrányai
Az elszámolási költségek csökkenthetik az értéket. Az első jelzáloghitel lezárási díja mellett előfordulhat, hogy a lakáshitel vagy a HELOC lezárási díjait is fizetnie kell. Egyes hitelezők azonban alacsony vagy semmilyen zárási költséggel kínálnak lakásbefektetési termékeket. Érdemes megtudnia, hogy a hitelező mennyit számít fel, hogy számításaiba beleszámíthassa.
Még ha a zárási költségek alacsonyak is, előfordulhat, hogy a számla nem működik ellene, és a PMI fizetése olcsóbb lehet, mint egy második lakáshitel.
Ez megnehezítheti a refinanszírozást. Ha nem az első jelzáloghitelét felajánló hitelezőtől vett fel hátulról kölcsönt (ez a tipikus helyzet), kényelmesebb lehet később újrafinanszírozni otthonát, hogy fizetést kapjon vagy alacsonyabb kamatlábak miatt.
Ennek az az oka, hogy hacsak nem vesz fel elég nagy refinanszírozási kölcsönt a második jelzáloghitel kifizetéséhez, mindkét hitelezőnek bele kell egyeznie a refinanszírozásba. Két hitelező meggyőzése nehéz lehet, különösen akkor, ha a lakás értéke a vásárlás óta esett.
A költségek idővel növekedhetnek. Ha a második kölcsön egy állítható kamatozású HELOC, akkor ne csak az egyes opciók aktuális költségére alapozza számításait.
A lebegő kamatláb ingadozhat a piaci index kamatlábaival. Mivel lehetetlen megjósolni, hogy a piaci kamatlábak hogyan fognak alakulni, nem lehet pontosan tudni, hogy egy változó kamatláb mennyibe kerülhet Önnek. Ha szűkös a költségvetése, és nem tudja kezelni az idő múlásával növekvő jelzáloghitel-törlesztéseket, előfordulhat, hogy az állítható kamatozású kölcsön nem jó megoldás.
Hogyan szerezhetsz vissza kölcsönt?
Nehéz lehet a visszautasított kölcsönre való jogosultság, mert a második jelzáloghitelezőknek eltérő jogosultsági követelményei lehetnek. Bár a részletek hitelezőnként eltérőek lehetnek, mindkét típusú hitel jóváhagyásához általában a következőkre van szüksége:
- Hitelesség. Az elsődleges jelzáloghitelhez általában 620 vagy magasabb FICO pontszám szükséges, de a másodlagos jelzáloghitel minimális pontszáma 680 vagy magasabb is lehet.
- adósság/jövedelem arány. A jelzáloghitelezők azt szeretnék elérni, hogy az adósság/jövedelem arány 43% vagy alacsonyabb legyen, és ez magában foglalja az elsődleges és másodlagos lakáshiteleket is.
Ne feledje, hogy az alacsonyabb előleg gyakran magasabb kamatlábakat eredményez.
Piggyback kölcsön alternatívák
Keressen kölcsönöket PMI nélkül. Egyes hitelezők hagyományos kölcsönöket kínálnak PMI nélkül, még akkor is, ha nincs 20% előleg. A hitelezőtől függően ez az első lakásvásárlókra vagy az alacsony jövedelmű tervekre korlátozódhat, esetleg valamivel magasabb kamatlábat kell elfogadnia.
Akárcsak a visszavásárlási hiteleknél, ellenőrizze újra a számokat, hogy megbizonyosodjon arról, hogy hosszú távon nem fizet többet, mint a PMI.
Gyorsan fizesse ki egyenlegét. A hagyományos jelzáloghitelezők általában PMI-t adnak a kölcsönhöz, ha a hitel/érték arány nagyobb, mint 80%, de végső soron a hitelegyenlegnek e küszöb alatt kell lennie. A törvény szerint a hitelezőknek automatikusan el kell távolítaniuk a PMI-t, amint az Ön LTV-je eléri a 78%-t az eredeti kölcsön és lakásérték alapján.
Ha komolyabb csapásra vagy készpénzáramlásra számít a további befizetések teljesítése miatt, az segíthet gyorsabban csökkenteni hitelegyenlegét, és eljutni arra a pontra, ahol már nincs szüksége biztosításra.
Ha nehezen fizeti ki egyenlegét, és úgy gondolja, hogy lakása értéke megnőtt, és Ön 80% vagy az alatt van, kérhet lakásértékelést. Ha igaza van, megkérheti a hitelezőt, hogy kézzel törölje a PMI-t.
Várd meg, amíg elég lesz. Bár jelenleg sokféleképpen vásárolhat lakást, és elkerülheti a PMI-t, a legjobb, ha megvárja, amíg lesz elegendő készpénze a 20% előleghez.
A PMI elkerüléséhez szükséges 20% mentése évekbe telhet. De ha úgy gondolja, hogy elég gyorsan spórolhat, érdemes lehet várni.
Tudj meg többet:
-
-
-
-
A Delta Skymiles® Reserve American Express kártya áttekintése – További információ.
-
Az AmEx az új folyószámlával és az újratervezett alkalmazással az ügyfélélményre összpontosít
-
Discover it® Rewards kártya jutalmak nézze meg, hogyan működik
Legjobb oldal,..csodálatos bejegyzés! Csak folytasd a munkát!