Ha tévét néz, valószínűleg hallott már olyan ismerős hangokat, mint Tom Selleck színész, aki a fordított jelzáloghiteleket felbecsülhetetlen értékű eszközként reklámozza minden nyugdíjas számára. Azonban minden pénzügyi terméknek két oldala van, ezért gondosan mérlegelje a fordított jelzáloghitel előnyeit és hátrányait.
Mi az a fordított jelzáloghitel?
A fordított jelzálog lehetővé teszi a 62 éves és idősebb lakástulajdonosok számára, hogy ingatlantőkéjüket fogyasztásra szánt készpénzzé alakítsák.
A fordított jelzáloghitelek túlnyomó többségét a Szövetségi Lakásügyi Hivatal (FHA) biztosítja, ami azt jelenti, hogy ha a hitelfelvevő nem fizeti vissza az adósságot, azt az FHA tartalékaiból fizeti vissza.
A kormány a fordított jelzáloghiteleket „HECM-eknek”, vagy lakástőke-konverziós jelzáloghiteleknek nevezi, és a hitelfelvevőknek előzetes biztosítási díjat és a fennálló hitel 0,5%-jának megfelelő éves díjat kell fizetniük a részvételhez. Ezeket a prémiumokat az FHA tartalékainak finanszírozására használják.
Az FHA által garantált fordított jelzáloghiteleken kívül két másik típus is létezik:
- Saját tulajdonú fordított jelzáloghitelek – Ezek magánhitelezőkön keresztül érhetők el, és nem tartoznak az FHA hitelkeret hatálya alá.
- Egycélú fordított jelzáloghitelek – Ezek kevésbé gyakoriak, és az ilyen jelzáloghitelekből származó pénzt csak egy adott célra lehet felhasználni, pl. B. Felújítani a ház egy részét, vagy ingatlanadót fizetni. Ezeket a lehetőségeket egyes állami és helyi önkormányzatokon, valamint nonprofit szervezeteken keresztül találhatja meg.
Hogyan működik a fordított jelzáloghitel?
A fordított jelzáloghitel lehetővé teszi, hogy pénzhez juss anélkül, hogy azonnal kifizetnéd a számláidat.
Gondoljunk csak bele: Egy hagyományos jelzáloghitel esetében, ha $100 000 dolláros kölcsönt veszünk fel 30 évre, fix 3,4% kamatozással, akkor a havi törlesztőrészletek (tőke és kamat) $443,48 dollár. Ha $100 000-et kölcsönöz vissza jelzáloghitellel, akkor nulla havi tőkét és kamatot kell fizetnie.
Túl szép, hogy igaz legyen? Rendben, akkor. Továbbra is tartozni fogsz pénzzel. Nem kell visszafizetned a pénzt, amíg el nem adod a házat, el nem költözöl, vagy meg nem halsz. Ha ez utóbbi a fordított jelzáloghitel vége, a fizetési kötelezettség a házastársát vagy az örököseit terheli, akiknek esetleg el kell adniuk az ingatlant.
Az $100,000 összegű jelzáloghitel példánkban a hitelfelvevő körülbelül $443-at fizet havonta. Ebből körülbelül $160-at fizetnek ki az első hónapban a hiteltartozás csökkentése érdekében. A fennmaradó rész (körülbelül $283) kamat, vagyis a hitelező által felszámított kölcsönfelvételi díj. A fizetési terv havonta folytatódik, több tőketörlesztéssel és kevesebb kamattal az idő múlásával, amíg a kölcsön futamideje le nem jár.
A fordított jelzáloghitelek megfordítják ezt a folyamatot. A havi fizetés helyett semmit sem kell fizetned. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a kölcsön ingyenes. A kamatköltség hozzáadódik a jelzáloghitel-egyenleghez, így az egyenleg a második hónapban növekszik. Mivel a hiteltartozás most valamivel nagyobb, és a kamatköltség is valamivel magasabb, ez a folyamat addig folytatódik, amíg a hitelt vissza nem fizetik. Ez a visszafizetés általában a kiköltözést vagy halálesetet követő egy éven belül történik.
A fordított jelzáloghitel előnyei
Jobban kezelheti nyugdíj-kiadásait
Sok idős embernek jelentősen csökken a jövedelme a nyugdíjba vonulás után, és a havi törlesztőrészletek lehetnek a legnagyobb kiadásuk. A fordított jelzáloghitel lehetővé teszi, hogy kiegészítse csökkent jövedelmét, és továbbra is fizesse számláit.
Nem kell mozdulnod
Ahelyett, hogy új, megfizethetőbb otthont keresne, a fordított jelzálog lehetővé teszi, hogy helyben vonuljon nyugdíjba (és esetleg közel maradjon barátaihoz és családjához). Bár a fordított jelzáloghiteleknek vannak költségei, a fordított jelzáloghitel felvétele olcsóbb lehet, mint a költözés és egy másik otthon vásárlása, vagy egy új helyen való bérlés.
Nem kell adót fizetnie a jövedelme után
A fordított jelzáloghitelből származó jövedelem nem adóköteles, mivel az IRS a pénzt „a hitelből származónak” tekinti. Az adószabályozás azonban bonyolult lehet, ezért a fordított jelzáloghitel felvétele előtt mindenképpen konzultáljon adószakértővel.
Védett vagy, ha az egyenleg meghaladja az otthonod értékét
Ahogy a fordított jelzáloghitel egyenlege növekszik, idővel meghaladhatja az ingatlan piaci értékét. A visszafizetendő adósság összege azonban soha nem haladhatja meg az ingatlan értékét, mivel a fordított jelzáloghitel a visszkereset nélküli finanszírozás egyik példája. Ennek eredményeként a jelzáloghitelező ebben a helyzetben nem támaszthat követelést az Ön egyéb vagyonával vagy örököseivel szemben.
Az örökösödnek van választása
A fordított jelzáloghitelek lehetővé teszik az adósok számára a hitel előtörlesztését, de általában akkor szűnnek meg, amikor az adós elköltözik, eladja az ingatlant, vagy meghal. Hagyatéki eljárás esetén az örökösöknek több lehetőségük is van: eladhatják az ingatlant, hogy kifizessék az adósságot, és a saját tőkét a hiteltartozás fölé emeljék; Ha az ingatlan elég értékes, megtarthatja az otthont, és refinanszírozhatja a fordított jelzáloghitel fennmaradó részét, vagy ha az adósság meghaladja az ingatlan értékét, az örökös rendezheti a kölcsönt az ingatlan hitelezőnek történő visszaszolgáltatásával. A hitelező ezután kártérítési igényt nyújthat be a biztosítótársasággal (szinte mindig az FHA-val) szemben a kifizetetlen egyenleg miatt.
A fordított jelzáloghitel hátrányai
Fizetned kell érte
A fordított jelzáloghitel költsége magában foglalja a hiteldíjakat (legfeljebb $6,000 kezdeti díjat, a hitel nagyságától függően), az FHA biztosítást és a zárási díjakat. Ezek a költségek hozzáadhatók a hiteltartozáshoz; Ez azonban azt jelenti, hogy a hitelfelvevőnek több adóssága és kevesebb saját tőkéje lesz. Ezen felül egy csúnya havi szolgáltatási díjat is fizetsz, ami akár $35-tel is emelkedhet, ha a kamatlábadat havonta módosítják.
A kamatot nem vonhatod le az adódból, amíg ki nem fizetted a hitelt
Lehet, hogy adólevonható jelzálogkamatot kapsz, amikor visszafizeted a jelzáloghiteled, de a fordított jelzáloghitel kamatait nem vonhatod le minden évben. Ezt az előnyt csak akkor kapod meg, ha ténylegesen visszafizeted a kölcsönt.
A fix áras opcióval nem kaphatsz ennyit
A HECM úgy van felépítve, hogy mind változó kamatozású, mind fix kamatozású finanszírozási lehetőségek elérhetők. Ha azonban fix kamatozású finanszírozást szeretne, kevesebb saját tőkéhez juthat, mint egy változó kamatozású fordított jelzáloghitel esetében.
Véletlenül megsértheti a program más követelményeit
Röviden, a fordított jelzáloghitel megsértheti a Medicaid és a kiegészítő biztonsági jövedelem (SSI) program eszközkorlátjait. Ez bonyolult, ezért mielőtt fordított jelzáloghitel programot keresne, mindenképpen konzultáljon egy geriátriai jogokkal foglalkozó ügyvéddel vagy jogi klinikával.
Lehet, hogy az otthona árverés alatt áll
Mivel a fordított jelzáloghitelek nem igényelnek havi tőke- és kamatfizetést, a végrehajtás lehetetlennek tűnik. Ez nem így van. Ha az idősek nem fizetnek ingatlanadót, nincs lakásbiztosításuk, vagy nem fizetik a lakóközösségi díjakat, otthonuk kilakoltatás áldozatává válhat.
Ki a jó jelölt egy fordított jelzáloghitelre?
Valóban jó ötlet a fordított jelzáloghitel, tekintettel a lehetséges összetettségre és az otthon veszélyeztetésének kockázatára? Néhány háztulajdonos számára a válasz igen lehet:
- Ha hosszú távon otthon tervezel maradni – mivel a fordított jelzáloghitel miatt további zárási költségeket fogsz fizetni –, elég sokáig kell otthon maradnod ahhoz, hogy indokolt legyen a költség. Tehát, ha 62 éves vagy, hosszú életű vagy, és úgy gondolod, hogy a jelenlegi lakóhelyed az örök otthonod, akkor a fordított jelzáloghitelnek lehet értelme. Továbbá, ha olyan piacon élsz, ahol az ingatlanárak gyorsan emelkednek (ami jelenleg az ország számos részén így van), az ingatlanod többet érhet, ha te vagy az örököseid visszafizetik a kölcsönt.
- Amikor több pénzre van szüksége a mindennapi kiadásokhoz – ha nehezen boldogul a nyugdíjjal kapcsolatos kiadásaival, a fordított jelzáloghitel segíthet előkészíteni a pénzt ezekre a feladatokra.
Kik a rossz jelöltek a fordított jelzáloghitelekre?
Sok jel utalhat arra, hogy a fordított jelzáloghitel nem jó megoldás:
- Ha költözést tervezel, ne feledd, hogy hosszú kifutópályára van szükséged ahhoz, hogy megérje kifizetni az összes zárási költséget, a jelzálog-biztosítást és egyéb kiadásokat. Tehát, ha úgy gondolja, hogy hamarosan új helyre költözik, vagy kisebb helyre költözik, kerülje a fordított jelzáloghiteleket.
- Ha egészségügyi okokból kell költöznie – a fordított jelzáloghitel megköveteli, hogy otthon éljen, ami azt jelenti, hogy egy idősek otthonába vagy valamilyen segített lakhatást nyújtó intézménybe költözés azt eredményezheti, hogy vissza kell fizetnie a hitelét. Ha folyamatosan aggódsz az egészséged miatt, bölcs dolog lehet elkerülni a fordított jelzáloghitelt.
- Ha gondot okoz otthona egyéb költségeinek kifizetése – a fordított jelzáloghitel egyik legfontosabb eleme az ingatlanadó és a lakásbiztosítás fizetési képessége. Ha eddig gondot okozott, hogy pénzt szerezz ezekre az alapvető kiadásokra, akkor nem szabadna szóba hoznod az adósságod növelését.
Így szerezhetsz fordított jelzáloghitelt, ha az a megfelelő számodra
Ha mérlegelte az összes előnyt és hátrányt, és úgy gondolja, hogy a fordított jelzálog jó Önnek, íme, hogyan juthat hozzá:
- Nézd meg, hogy jogosult vagy-e. Ahhoz, hogy fordított jelzáloghitelt kapjon, néhány kulcsfontosságú követelménynek meg kell felelnie: Legalább 62 évesnek kell lennie, saját otthonban kell élnie, és jelentős vagyonnal kell rendelkeznie (általában legalább 50%).
- Találkozzon egy HUD által jóváhagyott pénzügyi tanácsadóval. Mivel a fordított jelzáloghitelek nagyon összetettek, szakértővel kell találkoznia, aki végigvezeti Önt az összes lehetőségen.
- Hasonlítson össze több hitelezőt. Minden hitelező más, és más díjakat számít fel. Mindenképpen tekintse meg a lehetőségeket, hogy megtalálja a legalacsonyabb belépési és elszámolási költségeket, valamint a legversenyképesebb árakat.
- Beszéld meg ezt az örököseiddel. Ha azt tervezi, hogy az ingatlanát a háztartásában bárkire hagyja, beszélje meg vele a fordított jelzáloghitel tervét. Győződj meg róla, hogy megértik, mit jelent, és mit kell tenniük, ha meghalsz.
Lényeg: Érdemes fordított jelzáloghitelt felvenni?
A fordított jelzáloghitelek hírneve nem tökéletes, mivel egyes csalások gyanútlan időseket céloznak meg. Még a jó hírű cégek is megpróbálkoztak tisztességtelen marketinggel, hogy megtévesszék a lakástulajdonosokat, és fordított jelzáloghiteleket vegyenek fel: A közelmúltban a Fogyasztóvédelmi Hivatal pert indított az egyik legnagyobb amerikai tanácsadó csoport (American Advisors Group) ellen csalárd marketing miatt, és 1 TP4T1,1 millió tfl. összegű fordított jelzáloghitel-büntetést szabott ki.
Tehát egy egyszerű szabály: légy nagyon-nagyon óvatos, nehogy veszélyeztesd az otthonodat.
Ennek ellenére két fő ok van arra, hogy az idősek ma fontolóra vegyék a fordított jelzáloghitel-lehetőségeiket:
- Megnövekedett saját tőke – Ahogy az ingatlanárak emelkedtek az elmúlt évtizedben, úgy nőtt a saját tőke is. A CoreLogic adatai szerint 2020 harmadik negyedéve és 2021 harmadik negyedéve között egy átlagos amerikai lakástulajdonos több mint 1 TB4 56 000 tőkéhez jutott.
- A kamatlábak történelmileg alacsonyak – és bár a kamatok emelkedni kezdenek, és valószínűleg 2022-ben is folytatódni fognak, most még mindig jó alkalom van hitelfelvételre. A 30 éves hitelek kamatlábai a jelenlegi becslések szerint jövőre is 4% alatt maradnak.
Ne feledd, hogy más módon is lehet pénzt szerezni. Hasonlítsa össze a lakáshitelt a fordított jelzáloghitellel, hogy megtudja, melyik felel meg jobban az Ön igényeinek.
