Jika Anda memiliki sedikit uang muka untuk rumah Anda, pinjaman piggyback dapat membantu Anda menghindari beberapa biaya hipotek tambahan. Akan tetapi, jenis pinjaman ini bukannya tanpa biaya dan kekurangan. Inilah yang perlu Anda ketahui.
Apa itu pinjaman yang dibebankan?
Pinjaman piggyback adalah hipotek kedua—biasanya pinjaman ekuitas rumah atau jalur kredit, juga dikenal sebagai HELOC—yang dapat Anda gunakan bersama hipotek Anda.
Pembeli rumah menggunakan pinjaman piggyback untuk menghindari pembayaran asuransi hipotek swasta, yang biasanya berlaku bila uang muka Anda kurang dari 20% dari harga jual rumah. PMI bertindak sebagai polis asuransi untuk melindungi pemberi pinjaman jika Anda menunggak pembayaran atau menunggak sepenuhnya.
Perjanjian hipotek piggyback biasanya menawarkan hipotek utama sebesar 80% dari nilai rumah Anda, serta produk ekuitas rumah untuk menutupi selisih antara uang muka Anda dan sisa 20%.
Suku bunga pada pinjaman piggyback biasanya lebih tinggi dibandingkan suku bunga hipotek pertama, dan suku bunganya bervariasi, artinya meningkat seiring waktu.
Pinjaman piggyback menjadi populer selama booming perumahan di awal hingga pertengahan tahun 2000-an. Misalnya, pada tahun 2006, sekitar 30 persen pembeli rumah di New York City menggunakannya, menurut laporan tahun 2007 oleh Furman Center di NYU.
Portofolio pinjaman memungkinkan calon pemilik rumah untuk membeli rumah yang mereka inginkan dan menghindari PMI tanpa membayar 20% atau lebih secara tunai. Namun hal itu juga membuat rumah mereka lebih rentan terhadap gagal bayar.
Ketika gelembung perumahan nasional pecah pada akhir tahun 2000-an, pemilik rumah dengan ekuitas lebih sedikit cenderung gagal bayar dibandingkan pemilik rumah dengan ekuitas banyak.
Hipotek piggyback masih ada, tetapi jarang. “Popularitasnya telah menurun, tetapi pemberi pinjaman yang menawarkan hipotek sekunder ini juga telah memperketat kebijakannya secara signifikan,” kata Jeff Brown, direktur industri dan pemberi pinjaman hipotek di Axia Home Loans.
Bahkan dengan lonjakan harga rumah akhir-akhir ini, mereka belum mengalami peningkatan yang signifikan. Menurut Ralph DiBugnara, CEO sumber daya real estat digital Home Qualified, “Permintaan ini telah berkurang dengan perluasan produk hipotek yang memerlukan uang muka kurang dari 20% dan tidak memerlukan PMI.”
Jenis-jenis pinjaman piggyback
Anda dapat menyusun hipotek piggyback dalam sejumlah cara. Berikut rincian berbagai pilihan berdasarkan hipotek utama, piggyback, dan uang muka.
Pinjaman 80/10/10. Pilihan ini patut dipertimbangkan untuk pinjaman tradisional, yang mencakup hipotek utama yang mencakup 80% dari harga jual, fasilitas pinjaman piggyback yang mencakup 10%, dan uang muka yang mencakup sisa 10%.
Pinjaman 80/15/5. Pilihan ini berfungsi seperti pinjaman 80-10-10, tetapi alih-alih menyetorkan 10% dan meminjam sisa 10% melalui pinjaman piggyback, Anda cukup menyetorkan 5% dan mendanai sisa 15% dengan pinjaman rumah kedua.
Pinjaman 75/15/10. Pilihan ini tersedia saat membeli kondominium, yang mencakup pinjaman agunan 15% dan uang muka 10%. Hal ini terutama karena suku bunga hipotek kondominium cenderung lebih tinggi apabila rasio pinjaman terhadap nilai di atas 75%.
Pinjaman 80/20. Rencana tersebut, yang populer pada tahun-tahun sebelum krisis perumahan 2007, tidak memerlukan uang muka sama sekali. Anda tinggal mengambil hipotek utama untuk menutupi 80% dari harga penjualan dan membayar sisa 20% dengan pinjaman sekunder. Akan tetapi, pengaturan piggyback ini tidak umum lagi.
Kelebihan dan kekurangan pinjaman piggyback
Saat mempertimbangkan hipotek piggyback, penting untuk memahami pro dan kontranya.
Keuntungan pinjaman piggyback
Itu dapat menghemat uang Anda. PMI dapat membebani Anda 0,3% hingga 1,5% dari jumlah pinjaman Anda setiap tahun. Jadi, jika hipotek Anda $250.000, Anda bisa mendapatkan premi PMI sebesar $750 hingga $3.750 per tahun. Ini setara dengan pembayaran bulanan sebesar $62,50 hingga $312,50, ditambah pokok dan bunga yang Anda bayar kepada pemberi pinjaman dan pajak properti.
Bergantung pada biaya hipotek kedua Anda dalam angsuran bulanan, Anda mungkin membayar kurang dari PMI. Namun DiBugnara mengatakan kedua cara dapat dengan mudah dicapai. “Beberapa hipotek sekunder untuk pinjaman piggyback memiliki tingkat bunga yang jauh lebih tinggi,” tambahnya. “Dalam kasus ini, pembayarannya kemungkinan lebih tinggi daripada pembayaran PMI.” Pastikan Anda melakukan perhitungan untuk mengetahui pilihan mana yang terbaik untuk situasi Anda.
Anda dapat mengurangi bunga dari kedua pinjaman tersebut. IRS mengizinkan Anda mengurangi hingga $750.000 bunga yang dibayarkan pada hipotek yang memenuhi syarat (atau $375.000 jika Anda sudah menikah tetapi mengajukan pengembalian pajak terpisah). Ini termasuk pinjaman ekuitas rumah dan HELOC yang digunakan untuk membeli, membangun, atau memperbaiki rumah secara substansial yang digunakan sebagai agunan.
Memasukkan penghematan ini ke dalam perhitungan Anda tentang apakah pinjaman piggyback akan menghemat uang Anda dapat memperumit masalah. Selain itu, kecuali Anda berbicara dengan ahli pajak, sulit untuk mengetahui dengan pasti berapa banyak yang dapat Anda hemat — atau apakah perlu membagi pengurangan pajak Anda dan mengklaim pengurangan bunga hipotek.
Anda dapat menyimpan HELOC untuk tujuan lain. Pinjaman konstruksi adalah pinjaman instalasi, yaitu Anda menerima jumlah pinjaman penuh sekaligus dan membayarnya secara mencicil. Namun, dengan HELOC, Anda mendapatkan bentuk kredit bergulir selama penarikan yang dapat Anda bayar dan pinjam lagi seiring berjalannya waktu untuk membayar renovasi dan pengeluaran lainnya.
Kerugian dari pinjaman piggyback
Biaya penyelesaian dapat mengurangi nilai. Selain biaya penutupan untuk hipotek pertama Anda, Anda mungkin juga harus membayar biaya penutupan untuk pinjaman rumah atau HELOC Anda. Namun, beberapa pemberi pinjaman menawarkan produk ekuitas rumah dengan biaya penutupan rendah atau tanpa biaya penutupan. Anda harus mencari tahu berapa biaya yang dibebankan pemberi pinjaman sehingga Anda dapat memasukkannya dalam perhitungan Anda.
Sekalipun biaya penutupannya rendah, tagihannya mungkin tidak merugikan Anda, dan membayar PMI mungkin lebih murah daripada mendapatkan pinjaman rumah kedua.
Hal ini dapat membuat pembiayaan kembali menjadi lebih sulit. Jika Anda mengambil pinjaman piggyback dari pemberi pinjaman selain yang menawarkan hipotek pertama Anda (yang merupakan situasi umum), mungkin lebih mudah untuk membiayai kembali rumah Anda nanti untuk mendapatkan bayaran atau kesulitan suku bunga yang lebih rendah.
Itu karena kecuali Anda mengambil pinjaman pembiayaan kembali yang cukup besar untuk melunasi hipotek kedua Anda, kedua pemberi pinjaman harus sepakat untuk melakukan pembiayaan kembali. Meyakinkan dua pemberi pinjaman bisa jadi sulit, terutama jika nilai rumah Anda telah turun sejak Anda membelinya.
Biaya dapat meningkat seiring waktu. Jika pinjaman kedua yang Anda ambil adalah HELOC dengan suku bunga yang dapat disesuaikan, jangan hanya mendasarkan perhitungan Anda pada biaya saat ini dari setiap opsi.
Suku bunga mengambang dapat berfluktuasi sesuai dengan suku bunga indeks pasar. Karena mustahil untuk memprediksi bagaimana suku bunga pasar akan bergerak, mustahil untuk mengetahui secara pasti berapa biaya yang mungkin dikenakan pada suku bunga variabel. Bila anggaran Anda terbatas dan tidak sanggup menanggung peningkatan angsuran hipotek dari waktu ke waktu, pinjaman piggyback dengan suku bunga yang bisa disesuaikan mungkin bukan pilihan yang baik.
Bagaimana Anda memenuhi syarat untuk pinjaman piggyback?
Memenuhi syarat untuk pinjaman piggyback bisa sulit karena pemberi pinjaman hipotek kedua mungkin memiliki persyaratan kelayakan yang berbeda. Meskipun spesifikasinya mungkin bervariasi dari satu pemberi pinjaman ke pemberi pinjaman lainnya, untuk mendapatkan persetujuan untuk kedua jenis pinjaman tersebut, Anda biasanya memerlukan hal berikut:
- Kredibilitas. Skor FICO 620 atau lebih tinggi biasanya diperlukan untuk hipotek utama, tetapi skor minimum untuk hipotek sekunder dapat mencapai 680 atau lebih tinggi.
- rasio utang terhadap pendapatan. Pemberi pinjaman hipotek ingin melihat rasio utang terhadap pendapatan sebesar 43% atau lebih rendah, dan ini termasuk pinjaman rumah primer dan sekunder.
Perlu diingat bahwa uang muka yang lebih rendah sering kali berarti suku bunga yang lebih tinggi.
Alternatif Pinjaman Piggyback
Cari pinjaman tanpa PMI. Beberapa pemberi pinjaman menawarkan pinjaman tradisional tanpa PMI bahkan jika Anda tidak memiliki uang muka 20%. Bergantung pada pemberi pinjaman, ini mungkin terbatas pada pembeli rumah pertama kali atau rencana berpenghasilan rendah, atau Anda mungkin harus menyetujui tingkat yang sedikit lebih tinggi.
Seperti halnya pinjaman piggybacking, periksa ulang angka-angkanya untuk memastikan Anda tidak membayar lebih dari PMI dalam jangka panjang.
Lunasi saldo Anda dengan cepat. Pemberi pinjaman hipotek tradisional biasanya menambahkan PMI ke pinjaman Anda ketika rasio pinjaman terhadap nilai Anda lebih besar dari 80%, tetapi pada akhirnya saldo pinjaman Anda harus berada di bawah ambang batas tersebut. Pemberi pinjaman diharuskan oleh hukum untuk secara otomatis menghapus PMI setelah LTV Anda mencapai 78% berdasarkan pinjaman awal dan nilai rumah.
Jika Anda mengantisipasi pukulan besar atau arus kas untuk melakukan pembayaran tambahan, hal itu dapat membantu Anda mengurangi saldo pinjaman lebih cepat dan membawa Anda ke titik di mana Anda tidak lagi memerlukan asuransi.
Jika Anda kesulitan melunasi saldo dan merasa nilai rumah Anda telah naik dan Anda mencapai atau di bawah 80%, Anda bisa mendapatkan penilaian rumah. Jika Anda memenuhi syarat, Anda dapat meminta pemberi pinjaman untuk menghapus PMI secara manual.
Tunggu sampai Anda punya cukup. Meskipun ada banyak cara untuk membeli rumah saat ini dan menghindari PMI, yang terbaik adalah menunggu sampai Anda memiliki cukup uang tunai untuk membayar uang muka 20%.
Menyimpan 20% yang dibutuhkan untuk menghindari PMI dapat memakan waktu bertahun-tahun. Tetapi jika Anda merasa dapat menghemat uang dengan cukup cepat, mungkin penantian Anda layak untuk ditunggu.
Belajarlah lagi:
-
-
-
-
Ulasan Kartu Delta Skymiles® Reserve American Express – Lihat selengkapnya.
-
AmEx berfokus pada pengalaman pelanggan dengan rekening giro baru dan aplikasi yang didesain ulang
-
Situs teratas,..postingan luar biasa! Lanjutkan saja pekerjaannya!