Jika Anda menonton TV, Anda mungkin pernah melihat suara-suara yang familiar seperti aktor Tom Selleck yang memuji hipotek terbalik sebagai alat yang sangat berharga bagi setiap pensiunan. Namun, setiap produk keuangan memiliki dua sisi, jadi pertimbangkan baik-baik pro dan kontra hipotek terbalik.
Apa itu hipotek terbalik?
Hipotek terbalik memungkinkan pemilik rumah berusia 62 tahun ke atas untuk mengubah modal real estat menjadi uang tunai untuk konsumsi.
Sebagian besar hipotek terbalik diasuransikan oleh Federal Housing Administration (FHA), yang berarti bahwa jika peminjam gagal membayar utang, utang tersebut akan dilunasi menggunakan cadangan FHA.
Pemerintah menyebut hipotek terbalik sebagai “HECM,” atau hipotek konversi ekuitas rumah, dan peminjam harus membayar premi asuransi di muka dan premi tahunan sebesar 0,5% dari pinjaman yang belum dibayar untuk berpartisipasi. Premi ini digunakan untuk mendanai cadangan FHA.
Selain hipotek terbalik yang dijamin FHA, ada dua jenis lainnya:
- Hipotek Terbalik Milik Sendiri – Hipotek ini tersedia melalui pemberi pinjaman swasta dan tidak tunduk pada jalur kredit FHA.
- Hipotek Terbalik Tujuan Tunggal – Jenis ini kurang umum dan uang yang Anda dapatkan dari salah satu hipotek ini hanya dapat digunakan untuk satu tujuan tertentu, misalnya. B. Merenovasi sebagian rumah atau membayar pajak properti. Anda dapat menemukan pilihan ini melalui beberapa pemerintah negara bagian dan lokal serta lembaga nirlaba.
Bagaimana cara kerja hipotek terbalik?
Hipotek terbalik memungkinkan Anda mendapatkan uang tanpa harus segera membayar tagihan.
Pertimbangkan perhitungan berikut: Dalam hipotek tradisional, jika Anda meminjam $100.000 dengan suku bunga tetap 3,4% selama 30 tahun, pembayaran bulanan Anda (pokok dan bunga) adalah $443,48. Jika Anda meminjam $100.000 melalui hipotek terbalik, Anda akan membayar nol pokok dan bunga bulanan.
Terlalu bagus untuk menjadi kenyataan? Baiklah. Anda tetap akan berutang. Anda tidak perlu membayar kembali uang tersebut hingga Anda menjual rumah, pindah, atau meninggal. Jika hal tersebut merupakan akhir dari hipotek terbalik Anda, tanggung jawab untuk membayarnya berada di tangan pasangan atau ahli waris Anda, yang mungkin harus menjual rumah tersebut.
Dalam contoh hipotek $100.000 kami, peminjam membayar sekitar $443 per bulan. Dari jumlah tersebut, sekitar $160 dibayarkan pada bulan pertama untuk mengurangi saldo pinjaman. Sisanya (sekitar $283) adalah bunga, atau biaya pinjaman yang dibebankan pemberi pinjaman kepada Anda. Rencana pembayaran berlanjut setiap bulan, dengan pembayaran pokok yang lebih banyak dan bunga yang lebih sedikit dari waktu ke waktu, hingga jangka waktu pinjaman berakhir.
Hipotek terbalik membalikkan proses ini. Alih-alih membayar bulanan, Anda tidak perlu membayar apa pun. Namun, itu tidak berarti pinjaman itu gratis. Biaya bunga ditambahkan ke saldo hipotek, sehingga saldo meningkat di bulan kedua. Karena saldo pinjaman sekarang sedikit lebih besar dan biaya bunga sedikit lebih tinggi, proses ini berlanjut hingga pinjaman dilunasi. Pembayaran ini biasanya dilakukan dalam waktu satu tahun setelah pindah atau meninggal dunia.
Keuntungan dari hipotek terbalik
Anda dapat mengelola pengeluaran pensiun Anda dengan lebih baik
Banyak orang lanjut usia mengalami penurunan pendapatan yang signifikan setelah pensiun, dan pembayaran cicilan bulanan mungkin menjadi pengeluaran terbesar mereka. Hipotek terbalik memungkinkan Anda menambah penghasilan yang berkurang dan tetap membayar tagihan Anda.
Anda tidak harus pindah
Daripada mencari rumah baru yang lebih terjangkau, hipotek terbalik memungkinkan Anda untuk pensiun di tempat (dan mungkin tetap dekat dengan teman dan keluarga). Meskipun hipotek terbalik memiliki biaya, mendapatkan hipotek terbalik bisa lebih murah daripada pindah dan membeli rumah lain atau menyewa di lokasi baru.
Anda tidak perlu membayar pajak atas penghasilan Anda
Pendapatan yang Anda peroleh dari hipotek terbalik tidak dikenakan pajak karena IRS menganggap uang tersebut "diperoleh dari pinjaman." Namun, peraturan pajak bisa jadi rumit, jadi pastikan untuk berkonsultasi dengan profesional pajak sebelum mengambil hipotek terbalik.
Anda terlindungi jika saldo melebihi nilai rumah Anda
Seiring dengan meningkatnya saldo hipotek terbalik, nilai pasar wajar properti dapat terlampaui seiring berjalannya waktu. Akan tetapi, jumlah utang yang harus dibayar tidak akan pernah melebihi nilai properti, karena hipotek terbalik merupakan contoh pembiayaan tanpa hak regres. Akibatnya, pemberi pinjaman hipotek tidak dapat mengajukan klaim apa pun terhadap aset atau ahli waris Anda yang lain dalam situasi ini.
Pewaris Anda punya pilihan
Hipotek terbalik memungkinkan peminjam melakukan pembayaran lebih awal, tetapi biasanya berakhir ketika peminjam pindah, menjual rumah, atau meninggal dunia. Dalam kasus pengesahan surat wasiat, ahli waris mempunyai beberapa pilihan: mereka dapat menjual properti untuk melunasi utang dan menambah ekuitas di atas saldo pinjaman; jika nilai properti cukup, Anda dapat mempertahankan rumah tersebut dan membiayai kembali saldo hipotek terbalik atau, jika utang melebihi nilai properti, ahli waris dapat melunasi pinjaman dengan mengembalikan properti tersebut kepada pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman kemudian dapat mengajukan klaim terhadap perusahaan asuransi (hampir selalu FHA) untuk saldo yang belum dibayar.
Kerugian dari Reverse Mortgage
Anda harus membayarnya
Biaya hipotek terbalik mencakup biaya pinjaman (hingga $6.000 dalam biaya awal, tergantung pada besarnya pinjaman Anda), asuransi FHA, dan biaya penutupan. Biaya-biaya ini dapat ditambahkan ke saldo pinjaman; namun, ini berarti peminjam akan memiliki lebih banyak utang dan lebih sedikit ekuitas. Anda juga akan membayar biaya layanan bulanan yang besar, yang dapat meningkat hingga $35 jika suku bunga Anda disesuaikan setiap bulan.
Anda tidak dapat mengurangi bunga dari pajak Anda sampai Anda melunasi pinjaman Anda
Anda mungkin memperoleh bunga hipotek yang dipotong pajak saat melunasi hipotek, tetapi Anda tidak dapat mengurangi bunga pada hipotek terbalik setiap tahun. Anda hanya memperoleh manfaat ini saat benar-benar melunasi pinjaman.
Anda tidak bisa mendapatkan sebanyak itu dengan opsi harga tetap
HECM disusun sedemikian rupa sehingga tersedia opsi pembiayaan suku bunga mengambang dan suku bunga tetap. Namun, jika Anda menginginkan pembiayaan suku bunga tetap, Anda bisa mendapatkan ekuitas yang lebih sedikit daripada hipotek terbalik dengan suku bunga yang dapat disesuaikan.
Anda mungkin secara tidak sengaja melanggar persyaratan program lainnya
Singkatnya, hipotek terbalik dapat menyebabkan Anda melanggar batas aset program Medicaid dan Supplemental Security Income (SSI) Anda. Ini rumit, jadi pastikan untuk berkonsultasi dengan pengacara hak geriatri atau klinik hukum sebelum mencari program hipotek terbalik.
Rumah Anda mungkin sedang dalam proses penyitaan
Karena hipotek terbalik tidak mengharuskan pembayaran pokok dan bunga bulanan, penyitaan tampaknya mustahil. Tidak seperti ini. Jika para manula tidak membayar pajak properti, tidak memiliki asuransi rumah, atau tidak membayar biaya HOA, rumah mereka dapat disita.
Siapa kandidat yang baik untuk hipotek terbalik?
Apakah hipotek terbalik benar-benar ide yang bagus, mengingat potensi kompleksitas dan risiko membahayakan rumah? Bagi beberapa pemilik rumah, jawabannya mungkin ya:
- Jika Anda berencana untuk tinggal di rumah dalam jangka panjang – karena Anda akan membayar biaya penutupan tambahan melalui hipotek terbalik, Anda harus tinggal di rumah cukup lama untuk membenarkan biaya tersebut. Jadi, jika Anda berusia 62 tahun, memiliki riwayat umur panjang, dan yakin bahwa lokasi Anda saat ini adalah rumah Anda selamanya, hipotek terbalik mungkin masuk akal. Selain itu, jika Anda tinggal di pasar tempat nilai real estat meningkat pesat (yang tampaknya terjadi di banyak bagian negara saat ini), properti Anda mungkin bernilai lebih jika Anda atau ahli waris Anda melunasi pinjaman.
- Ketika Anda membutuhkan lebih banyak uang untuk pengeluaran sehari-hari – jika Anda kesulitan mengelola biaya pensiun, hipotek terbalik dapat membantu Anda menyiapkan uang tunai untuk tugas-tugas tersebut.
Siapa saja kandidat yang buruk untuk hipotek terbalik?
Ada banyak tanda bahwa hipotek terbalik bukanlah pilihan yang baik:
- Jika Anda berencana untuk pindah – ingatlah bahwa Anda memerlukan waktu yang lama agar dapat membayar semua biaya penutupan, asuransi hipotek, dan biaya lainnya. Jadi, jika Anda berpikir akan segera pindah ke lokasi baru atau pindah ke lokasi yang lebih kecil, hindari hipotek terbalik.
- Jika Anda perlu pindah karena alasan kesehatan – hipotek terbalik mengharuskan Anda untuk tinggal di rumah, yang berarti pindah ke panti jompo atau semacam tempat tinggal berbantuan dapat mengakibatkan Anda harus melunasi pinjaman Anda. Jika Anda terus-menerus khawatir tentang kesehatan Anda, mungkin sebaiknya hindari hipotek terbalik.
- Jika Anda kesulitan membayar biaya lain untuk rumah Anda – salah satu komponen terpenting dari hipotek terbalik adalah kemampuan Anda untuk membayar pajak properti dan asuransi pemilik rumah. Jika Anda kesulitan untuk mengumpulkan uang tunai untuk biaya-biaya dasar ini, menambah utang Anda seharusnya tidak menjadi pilihan.
Berikut Cara Mendapatkan Hipotek Terbalik Jika Tepat Untuk Anda
Jika Anda sudah mempertimbangkan semua kelebihan dan kekurangannya dan merasa hipotek terbalik cocok untuk Anda, berikut cara mendapatkannya:
- Lihat apakah Anda memenuhi syarat. Untuk mendapatkan hipotek terbalik, Anda harus memenuhi beberapa persyaratan utama: Anda harus berusia minimal 62 tahun, tinggal di rumah Anda sendiri, dan memiliki aset besar (biasanya setidaknya 50%).
- Temui penasihat keuangan yang disetujui HUD. Karena hipotek terbalik sangat rumit, Anda perlu bertemu dengan seorang ahli yang dapat memandu Anda melalui semua pilihan Anda.
- Bandingkan beberapa pemberi pinjaman. Setiap pemberi pinjaman berbeda dan mengenakan biaya yang berbeda. Pastikan Anda memeriksa berbagai pilihan untuk menemukan biaya masuk dan penyelesaian terendah, serta tarif paling kompetitif.
- Diskusikan hal ini dengan ahli waris Anda. Jika Anda berencana untuk mewariskan properti Anda kepada siapa pun dalam rumah tangga Anda, Anda harus membicarakan rencana hipotek terbalik Anda dengan mereka. Pastikan mereka mengerti apa artinya dan apa yang harus dilakukan saat Anda meninggal.
Intinya: Haruskah Anda Mendapatkan Hipotek Terbalik?
Hipotek terbalik tidak memiliki reputasi yang sempurna karena beberapa penipuan yang menargetkan para manula yang tidak menaruh curiga. Bahkan perusahaan-perusahaan terkemuka telah mencoba pemasaran yang tidak jujur untuk menipu pemilik rumah agar mengambil hipotek terbalik: Baru-baru ini, Biro Perlindungan Keuangan Konsumen mengajukan gugatan terhadap salah satu kelompok konsultan AS terbesar karena pemasaran yang menipu (American Advisors Group) yang mengenakan denda hipotek terbalik sebesar $1,1 juta.
Jadi, aturan sederhananya: berhati-hatilah dalam membahayakan rumah Anda.
Meski demikian, ada dua alasan utama mengapa para lansia mungkin mempertimbangkan opsi hipotek terbalik mereka saat ini:
- Peningkatan Ekuitas – Seiring dengan meningkatnya nilai rumah selama dekade terakhir, ekuitas rumah pun ikut meningkat. Antara kuartal ketiga tahun 2020 dan kuartal ketiga tahun 2021, rata-rata pemilik rumah di AS menerima lebih dari $56.000 dalam bentuk ekuitas, menurut CoreLogic.
- Suku bunga secara historis rendah – dan meskipun suku bunga mulai naik dan kemungkinan akan terus berlanjut pada tahun 2022, sekarang masih merupakan waktu yang tepat untuk meminjam uang. Suku bunga pinjaman 30 tahun saat ini diperkirakan akan tetap di bawah 4% tahun depan.
Ingat, Anda punya cara lain untuk mendapatkan uang tunai. Bandingkan pinjaman ekuitas rumah dengan hipotek terbalik untuk melihat mana yang lebih sesuai dengan kebutuhan Anda.
