住宅の頭金が少額の場合、ピギーバックローンを利用すると追加の住宅ローン手数料を回避できます。ただし、これらのタイプのローンには、独自のコストとデメリットがないわけではありません。知っておくべきことは次のとおりです。
サドルローンとは何ですか？
ピギーバック ローンは、住宅ローンと併用できる 2 番目の住宅ローン (通常はホーム エクイティ ローンまたは信用枠 (HELOC とも呼ばれる)) です。
住宅購入者は、通常、頭金が住宅販売価格の 20% 未満の場合に適用される民間住宅ローン保険の支払いを避けるためにピギーバック ローンを使用します。 PMI は、支払いが遅れたり、完全に遅れたりした場合に貸し手を保護する保険として機能します。
ピギーバック住宅ローン契約では通常、住宅価値の 80% に相当する主な住宅ローンと、頭金と残りの 20% の差額をカバーする住宅担保ローンが提供されます。
ピギーバックローンの金利は通常、最初の住宅ローンの金利よりも高く、金利は変動するため、時間の経過とともに増加します。
ピギーバック融資は、2000 年代前半から中頃の住宅ブームの時期に人気が高まりました。たとえば、ニューヨーク大学ファーマンセンターの 2007 年のレポートによると、2006 年にはニューヨーク市の住宅購入者の約 30% がこれを使用しました。
このローン ポートフォリオにより、住宅購入希望者は 20% 以上の現金を支払うことなく希望の住宅を購入し、PMI を回避することができます。しかし、それによって住宅が債務不履行に陥りやすくなることも事実です。
2000年代後半に全国的な住宅バブルが崩壊したとき、資産額の少ない住宅所有者は資産額の多い住宅所有者よりも債務不履行に陥る可能性が高かった。
ピギーバック住宅ローンはまだ存在しますが、まれです。 「人気は下がっているが、こうした二次住宅ローンを提供する貸し手もかなり厳しくなっている」と、アクシア・ホーム・ローンズの業界ディレクター兼住宅ローン貸し手のジェフ・ブラウン氏は語った。
最近の住宅価格の急騰にもかかわらず、大きな回復は見られません。デジタル不動産リソース Home Qualified の CEO ラルフ・ディブニャラ氏によると、「20% 未満の頭金で PMI を必要としない住宅ローン商品の拡大により、こうした需要は減少しました。」
ピギーバックローンの種類
ピギーバック住宅ローンはさまざまな方法で構成できます。ここでは、主な住宅ローン、ピギーバックローン、頭金に基づいたさまざまなオプションの内訳を示します。
80/10/10 ローン。このオプションは、販売価格の 80% をカバーする主な住宅ローン、10% をカバーするピギーバック ローン ファシリティ、および残りの 10% をカバーする頭金を含む従来のローンの場合に検討する価値があります。
80/15/5ローン。このオプションは 80-10-10 ローンのように機能しますが、10% を預けて残りの 10% をピギーバック ローンで借りるのではなく、5% を預けて残りの 15% を 2 番目の住宅ローンで資金提供します。
75/15/10 ローン。このオプションは、15% の担保ローンおよび 10% の頭金を含むコンドミニアムを購入する場合に利用できます。これは主に、ローン対価値比率が 75% を超えると、コンドミニアムの住宅ローン金利が高くなる傾向があるためです。
80/20ローン。このプランは、2007年の住宅危機以前の数年間に人気があったが、頭金は一切必要なかった。売却価格の 80% をカバーするためにプライマリー住宅ローンを組んで、残りの 20% をセカンダリーローンで支払うだけです。しかし、このピギーバック方式はもはや一般的ではありません。
ピギーバックローンの長所と短所
ピギーバック住宅ローンを検討する際には、長所と短所を理解することが重要です。
ピギーバックローンのメリット
お金を節約できます。 PMI には、毎年ローン金額の 0.3% ～ 1.5% の費用がかかる場合があります。したがって、住宅ローンの金額が $250,000 の場合、年間 $750 ～ $3,750 の PMI 保険料を受け取ることができます。これは、毎月の支払額 $62.50 ～ $312.50 に相当し、これに貸し手に支払う元金と利息、および固定資産税が加算されます。
2 番目の住宅ローンの月々の分割払いのコストによっては、最終的に PMI よりも少ない金額を支払うことになる場合があります。しかし、ディブニャラ氏は、どちらの方法も簡単に実現できると語る。 「ピギーバックローンの二次抵当には、はるかに高い金利のものもあります」と彼は付け加えた。 「この場合、支払額はPMI支払額よりも高くなる可能性があります。」必ず計算して、自分の状況に最適なオプションを見つけてください。
両方のローンから利息を控除できます。 IRS では、適格住宅ローンに対して支払われる利子を最大 $750,000 まで控除できます (結婚しているが別々に納税申告書を提出している場合は $375,000 まで)。これには、担保として使用される住宅の購入、建設、または大幅な改修に使用されるホームエクイティローンおよび HELOC が含まれます。
ピギーバックローンがお金の節約になるかどうかの計算にこれらの節約を組み込むと、事態が複雑になる可能性があります。また、税務専門家に相談しない限り、節約できる金額を正確に知ることは困難です。また、控除額を細分化して住宅ローン利子控除を申請する必要があるかどうかもわかりません。
HELOC を他の目的のために保持することができます。建設ローンは設置ローンであり、ローン全額を一括で受け取り、分割で返済します。しかし、HELOC を利用すると、引き出し時に一種の回転信用が得られ、時間をかけて返済し、再度借り入れて改修やその他の費用を支払うことができます。
ピギーバックローンのデメリット
決済コストにより価値が下がる可能性があります。最初の住宅ローンの決済手数料に加えて、住宅ローンまたは HELOC の決済手数料も支払う必要がある場合があります。ただし、一部の貸し手は、手数料が低い、または手数料が無料の住宅担保ローン商品を提供しています。貸し手が請求する料金を調べて、それを計算に含める必要があります。
たとえ決済費用が低額であっても、その請求額が不利に働くとは限らず、PMI の支払いは 2 番目の住宅ローンを組むよりも安くなる場合があります。
これにより、借り換えがさらに困難になる可能性があります。最初の住宅ローンを提供した貸し手以外の貸し手からピギーバックローンを借りた場合（これが一般的な状況です）、返済を受け取ったり金利を下げたりする困難を避けるために、後で住宅ローンを借り換える方が都合が良い場合があります。
それは、2 番目の住宅ローンを返済するのに十分な額の借り換えローンを借り入れない限り、両方の貸し手が借り換えに同意する必要があるためです。特に住宅を購入してから価値が下がっている場合、2 つの貸し手を説得するのは難しい場合があります。
時間の経過とともにコストが増加する可能性があります。 2 番目に借りるローンが変動金利の HELOC である場合は、各オプションの現在のコストだけに基づいて計算しないでください。
変動金利は市場指数金利に応じて変動します。市場金利がどのように動くかを予測することは不可能なので、変動金利によってどれだけのコストがかかるかを正確に知ることは不可能です。予算が厳しく、時間の経過とともに増加する住宅ローンの支払いに対応できない場合は、変動金利のピギーバックローンは良い選択肢ではないかもしれません。
ピギーバックローンの資格を得るにはどうすればよいですか?
ピギーバックローンの資格を得るのは難しい場合があります。これは、セカンドモーゲージの貸し手によって資格要件が異なる場合があるためです。詳細は貸し手によって異なる場合がありますが、両方の種類のローンの承認を得るには、通常、次のものが必要です。
- 信頼性。通常、プライマリー住宅ローンには 620 以上の FICO スコアが必要ですが、セカンダリー住宅ローンの最低スコアは 680 以上になる場合があります。
- 債務対収入比率。住宅ローンの貸し手は、債務対収入比率が 43% 以下であることを望んでおり、これにはプライマリー住宅ローンとセカンダリー住宅ローンが含まれます。
頭金が少ないと金利が高くなることが多いことに注意してください。
ピギーバックローンの代替案
PMI なしのローンを探しましょう。一部の貸し手は、20% の頭金がない場合でも、PMI なしの従来のローンを提供しています。貸し手によっては、初めて住宅を購入する人や低所得者向けプランに限定される場合や、若干高い金利に同意しなければならない場合もあります。
ピギーバックローンと同様に、長期的には PMI を超える金額を支払っていないことを確認するために、数字を再確認してください。
残高を早く返済してください。従来の住宅ローン貸し手は通常、ローン対価値比率が 80% を超える場合にローンに PMI を追加しますが、最終的にはローン残高はそのしきい値を下回る必要があります。貸し手は、元のローンおよび住宅価値に基づいて LTV が 78% に達すると、PMI を自動的に削除することが法律で義務付けられています。
大きな打撃や追加支払いのためのキャッシュフローが予想される場合は、ローン残高をより早く減らし、保険が不要になるところまで到達するのに役立ちます。
残高の返済に苦労していて、住宅の価値が上昇し、80% 以下になったと思われる場合は、住宅鑑定を受けることができます。資格がある場合は、貸し手に PMI を手動で削除するよう依頼できます。
十分になるまで待ちます。今すぐに住宅を購入して PMI を回避する方法はたくさんありますが、20% の頭金に十分な現金が貯まるまで待つのが最善です。
PMI を回避するために必要な 20% を節約するには何年もかかる可能性があります。しかし、十分早くお金を節約できると思うなら、待つ価値があるかもしれません。
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