テレビを見ていると、俳優のトム・セレックがリバースモーゲージを退職者にとって非常に役立つツールとして宣伝しているおなじみの声を見たことがあるでしょう。ただし、すべての金融商品には2つの側面があるため、リバースモーゲージの長所と短所を慎重に比較検討する必要があります。
リバースモーゲージとは何ですか？
リバースモーゲージを利用すると、62歳以上の住宅所有者は不動産資本を消費用の現金に変換できます。
リバースモーゲージの大部分は連邦住宅局（FHA）によって保証されており、借り手が債務不履行になった場合は、FHAの準備金を使用して返済されることになります。
政府はリバースモーゲージを「HECM」、つまり住宅資産転換モーゲージと呼んでおり、借り手は参加するために前払いの保険料と未払いローン額の年間保険料0.5%を支払う必要がある。これらの保険料は FHA の準備金に充てられます。
FHA 保証のリバースモーゲージに加えて、次の 2 つの種類があります。
- 独自のリバースモーゲージ – これらは民間貸し手を通じて利用可能であり、FHA 信用枠の対象ではありません。
- 単一目的リバースモーゲージ – これらはあまり一般的ではなく、これらのモーゲージから得たお金は、例えば、1 つの特定の目的にのみ使用できます。 B. 家の一部を改修するか、固定資産税を支払う。これらのオプションは、一部の州政府、地方自治体、非営利団体を通じて見つけることができます。
リバースモーゲージはどのように機能しますか?
リバースモーゲージを利用すると、請求書をすぐに支払わなくてもお金を得ることができます。
計算例を見てみましょう。従来の住宅ローンでは、$100,000を30年間固定金利3.4%で借りると、毎月の返済額（元金と利息）は$443.48になります。リバースモーゲージで$100,000を借りれば、毎月の元金と利息の支払いはゼロになります。
話が良すぎる？ なるほど。それでも借金は残ります。家を売却するか、引っ越しするか、あるいは亡くなるまで返済する必要はありません。亡くなることでリバースモーゲージの契約が終了した場合、返済義務は配偶者または相続人に課せられ、その人が家を売却しなければならない場合もあります。
$100,000の住宅ローンの例では、借り手は毎月約$443を支払います。このうち、約$160は最初の月にローン残高を減らすために支払われます。残り（約$283）は利息、つまり貸し手が請求する借入手数料です。この返済計画は、ローン期間が終了するまで毎月継続され、時間の経過とともに元金の返済額が増加し、利息が減少します。
リバースモーゲージはこのプロセスを逆転させます。毎月支払うのではなく、一切支払う必要はありません。しかし、だからといってローンが無料になるわけではありません。利息は住宅ローンの残高に加算されるため、2ヶ月目には残高が増加します。ローン残高がわずかに増加し、利息もわずかに高くなるため、このプロセスはローンが完済されるまで続きます。この完済は通常、退去または死亡から1年以内に行われます。
リバースモーゲージのメリット
退職後の支出をより適切に管理できます
多くの高齢者は退職後に収入が大幅に減少し、月々の返済が最大の出費となる場合があります。リバースモーゲージを利用すると、収入の減少を補い、請求書の支払いを続けることができます。
動く必要はありません
リバースモーゲージを利用すれば、より手頃な価格の新しい家を探す代わりに、その場所で（そしておそらく友人や家族の近くに）退職することができます。リバースモーゲージには費用がかかりますが、引っ越して別の家を購入したり、新しい場所で賃貸したりするよりも、リバースモーゲージを利用する方が安く済む場合があります。
収入に対して税金を支払う必要はありません
リバースモーゲージから得られる収入は、IRS（内国歳入庁）が「ローンから得た収入」とみなすため、課税されません。ただし、税制は複雑な場合があるので、リバースモーゲージを利用する前に必ず税理士に相談してください。
残高が住宅の価値を超えた場合、保護されます
リバースモーゲージの残高が増加すると、時間の経過とともに物件の公正市場価格を超える可能性があります。ただし、リバースモーゲージはノンリコースファイナンスの一種であるため、返済額が物件の価値を超えることはありません。そのため、このような状況において、住宅ローンの貸し手は、お客様の他の資産や相続人に対して請求を行うことはできません。
あなたの相続人には選択肢がある
リバースモーゲージでは、借り手は早期返済が可能ですが、通常、借り手が転居したり、家を売却したり、死亡した場合に終了します。遺言検認の場合、相続人にはいくつかの選択肢があります。不動産を売却して負債を返済し、資産をローン残高より上にすることができます。不動産の価値が十分であれば、住宅をそのまま維持してリバースモーゲージの残高を借り換えることができます。また、負債額が不動産の価値を超える場合は、相続人が貸し手に不動産を返却することでローンを清算することができます。その後、貸し手は未払い残高について保険会社（ほとんどの場合 FHA）に対して請求を行うことができます。
リバースモーゲージのデメリット
お金を払わなければならない
リバースモーゲージの費用には、ローン手数料（ローン金額に応じて初期費用が最大$6,000）、FHA保険料、そしてクロージング手数料が含まれます。これらの費用はローン残高に加算される場合もありますが、借り手は負債が増え、自己資本が減ることになります。また、毎月の手数料も高額で、金利が毎月調整される場合は最大$35まで増加する可能性があります。
ローンを完済するまでは利子を税金から控除することはできない
住宅ローンを完済すると、その利息が税額控除の対象になる場合がありますが、リバースモーゲージの場合は毎年の利息控除は適用されません。この控除は、実際にローンを完済した時にのみ適用されます。
固定価格オプションではそれほど多くのものを手に入れることはできない
HECMは、変動金利と固定金利の両方の融資オプションが利用できるように構成されています。ただし、固定金利の融資をご希望の場合は、変動金利のリバースモーゲージよりも自己資金が少なくなる場合があります。
他のプログラム要件に誤って違反する可能性があります
つまり、リバースモーゲージはメディケイドおよび補足的社会保障所得 (SSI) プログラムの資産制限に違反する可能性があります。複雑なので、リバースモーゲージプログラムを探す前に、必ず高齢者権利弁護士または法律相談所に相談してください。
あなたの家は差し押さえられるかもしれない
リバースモーゲージは毎月の元金と利息の支払いが不要なので、差し押さえは不可能に思えます。しかし、実際にはそうではありません。高齢者が固定資産税を滞納したり、住宅保険に加入していなかったり、管理費を滞納したりした場合、住宅は差し押さえの対象となる可能性があります。
リバースモーゲージに適した人は誰ですか?
リバースモーゲージは、複雑さと住宅を危険にさらすリスクを考慮すると、本当に良いアイデアなのでしょうか?住宅所有者の中には、答えは「はい」である人もいるかもしれません。
- 長期的に自宅に住み続ける予定がある場合、リバースモーゲージを利用することで追加の諸費用を支払うことになるため、その費用を正当化できるまで自宅に住み続ける必要があります。そのため、62歳で長生きの経歴があり、現在の居住地を永遠の住まいと考えているなら、リバースモーゲージは理にかなっているかもしれません。また、不動産価格が急上昇している地域（現在、多くの地域でその傾向が見られます）にお住まいの場合、ご自身または相続人がローンを返済することで、不動産の価値が上昇する可能性があります。
- 日々の生活費のためにもっとお金が必要になったとき、あるいは退職後の出費の管理に苦労しているとき、リバースモーゲージはそれらの作業のための現金を準備するのに役立ちます。
リバースモーゲージに適さない人は誰ですか?
リバースモーゲージが良い選択肢ではないことを示す兆候は数多くあります。
- 引っ越しを計画している方は、すべての諸費用、住宅ローン保険料、その他の費用を負担するだけの十分な期間を確保する必要があることを覚えておいてください。そのため、近いうちに新しい場所に引っ越したり、より狭い場所に引っ越したりする可能性がある場合は、リバースモーゲージは避けてください。
- 健康上の理由で転居が必要な場合、リバースモーゲージを利用するには自宅に居住することが条件となります。つまり、老人ホームや介護付き住宅への入居は、ローンの返済義務が生じる可能性があります。常に健康状態が心配な場合は、リバースモーゲージの利用は避けた方が賢明かもしれません。
- 住宅のその他の費用の支払いに苦労している場合、リバースモーゲージの最も重要な要素の一つは、固定資産税と住宅所有者保険の支払い能力です。これらの基本的な費用を賄うのに苦労しているのであれば、負債を増やすことは選択肢にありません。
リバースモーゲージがあなたに合っているかどうかを知る方法
リバースモーゲージのメリットとデメリットをすべて検討した結果、リバースモーゲージが自分にとって良い選択肢だと思ったら、次の手順に従ってください。
- 資格があるかどうか確認してください。リバースモーゲージを取得するには、いくつかの重要な要件を満たす必要があります。少なくとも 62 歳以上であり、持ち家に住み、十分な資産 (通常は少なくとも 50%) を持っている必要があります。
- HUD 認定のファイナンシャルアドバイザーに会ってください。リバースモーゲージは非常に複雑なため、すべての選択肢について案内してくれる専門家に相談する必要があります。
- 複数の貸し手を比較します。貸し手ごとに手数料が異なり、請求する手数料も異なります。さまざまなオプションをチェックして、最も低い入会費と決済費用、そして最も競争力のある料金を見つけてください。
- これについては相続人と話し合ってください。財産を家族に残す予定がある場合は、リバースモーゲージの計画についてその人と話し合う必要があります。それが何を意味するのか、そして自分が死んだら何をすべきかを彼らに理解させましょう。
結論：リバースモーゲージを受けるべきでしょうか？
リバースモーゲージは、無防備な高齢者を狙った詐欺行為が横行しているため、評判は必ずしも良くありません。評判の良い企業でさえ、住宅所有者を騙してリバースモーゲージに加入させようと、不正なマーケティングを試みています。最近、消費者金融保護局は、米国最大のコンサルティンググループの一つであるアメリカン・アドバイザーズ・グループに対し、詐欺的なマーケティング行為で1億4千万トナカイ（約110万ドル）のリバースモーゲージ罰金を科す訴訟を起こしました。
したがって、簡単なルールは、自分の家を危険にさらさないように十分注意することです。
それでも、高齢者が今日リバースモーゲージの選択肢を検討する主な理由は 2 つあります。
- 住宅資産の増加 – 過去10年間で住宅価格が上昇するにつれ、住宅資産も増加しました。CoreLogicによると、2020年第3四半期から2021年第3四半期の間に、米国の住宅所有者は平均で$56,000ドル以上の資産を獲得しました。
- 金利は歴史的に低い水準にあります。金利は上昇し始めており、2022年も上昇が続く可能性が高いものの、今は依然として借入に適した時期です。30年ローンの金利は、来年も4%を下回ると予想されています。
他にも現金を手に入れる方法があることを覚えておいてください。住宅ローンとリバースモーゲージを比較して、どちらがあなたのニーズに合っているか考えてみましょう。
