支払いの借り換えにより、現在の住宅ローンの残高と住宅の価値の差額である住宅資産を引き出すことができます。たとえば、あなたの家の価値が $200,000 で、現在の住宅ローンの残高が $150,000 の場合、資産は $50,000 になります。
借り換え費用を支払うことで、その資産価値を（比較的）低金利のローンとして利用し、住宅の改修や大学の授業料から医療費まで、あらゆる資金に充てることができます。支払いの借り換えを検討している場合は、必ず当社の支払いの借り換えガイドをお読みになり、借り換えに伴う税務上の影響について詳しくお読みください。
支払いの借り換えは課税対象ですか?
いいえ、キャッシュアウトリファイナンスの収益は課税対象ではありません。借り換えによって得られるお金は、本質的には住宅資産から借りるローンです。 HELOC、住宅担保ローン、現金借り換え、およびその他の種類のローンからのローン収入は収入に含まれません。
所得税を支払わなくて済むだけでなく、借り換えのために支払った利息の一部を控除することもできます。 2017 年減税・雇用法の成立により、標準控除額が大幅に増加し、住宅ローン利子控除の内訳はほとんどの申請者にとって意味をなさなくなりました。ただし、個人ローンを設定する場合は、住宅ローン利子控除を得るためにローン資金をどのように使用するかについて特別な規則に従う必要があります。
現金借り換えに関する税制
支払われた資金を住宅の資本的改善に使用する場合、新しい住宅ローンに対して支払った利子を課税所得から控除することができます。控除対象項目は通常、資産の価値を高めたり、資産の耐用年数を延ばしたり、新しい用途に適応させるための恒久的な追加や改造です。実施するプロジェクトが適格であることを確認するために、税務専門家にアドバイスを求めることを検討してください。納税申告書を提出する際には、資金を適正な方法で使用したことを証明する必要があるため、プロジェクトに関連する領収書やその他の書類を保管しておいてください。
「そのお金を使って住宅の価値を高め、さらにそれを控除できれば、二重のメリットがある」とシャーロットに拠点を置くカーディナル・ファイナンシャルの副社長ラルフ・ディブニャーラ氏は語った。
現金を使って借り換えを行い、利子税控除を受ける方法
住宅ローンの利子免除の支払いにより、多くの住宅改修プロジェクトに取り組むことができます。以下に例をいくつか挙げます。
裏庭にプールや温水浴槽を設置する
新しい寝室やバスルームを作る
家の周りに柵を立てる
屋根をアップグレードして、悪天候からより効果的に保護しましょう
更新ウィンドウ
セントラルエアコンまたは暖房を設置する
ホームセキュリティシステムを設置する
覚えておいてください、資本的改善は通常、住宅の価値の永続的な増加として定義されます。壊れた窓の修理や部屋の塗装などの小さなデザイン変更などの修理は通常はカウントされません。
「資本的支出は住宅を大幅に改善するものでなければなりません」とロサンゼルスを拠点とするBrager Tax Law Groupの認定税務専門家、デニス・ブレイガー氏は説明する。キッチンやバスルームのリフォーム、部屋の増築、高齢の親のための改修などはすべて対象となります。単独の塗装は対象外ですが、大規模なリフォームの一部であれば、塗装費用は対象となります。
キャッシュアウト借り換え住宅ローン利子控除限度額
支払いを元金の改修以外の目的に使用した場合、新しい住宅ローン全体の利息を控除することはできません。これには、クレジットカードの借金の返済や新車の購入が含まれます。このような場合、利息を控除できるのは元の住宅ローンの残高からのみです。
住宅ローンの元金が $60,000 あり、借り換えによって $20,000 の自己資本を調達したいとします。そのお金を使って裏庭に温水浴槽を設置する場合、支払った利息の合計額である $80,000 を控除できます。クレジットカードの借金返済に使用する場合は、支払った利息のみを控除し、元の残高または $60,000 のみを使用できます。
そうは言っても、高金利の借金に苦しんでいる場合、現金を使ってクレジットカードの借金を返済する借り換えは、依然として賢明な財務上の決断です。ほとんどのクレジットカードは2桁の金利を請求しますが、住宅ローン金利はパンデミックが始まって以来、3%の範囲で推移しています。
2018 年には、一部の控除限度額が変更されました。現在の規則の簡易版: 独身または既婚で別々に納税申告する場合は、住宅ローン利息を最大 $375,000 まで控除できます。また、既婚で共同で納税申告する場合は、最大 $750,000 まで控除できます。
新しい制限が発効する前に住宅を購入した場合、より高い残高に対する利子を控除することはできますが、この高い制限には支払いは含まれません。
キャッシュアウト借り換えにおける住宅ローンポイントの控除
住宅ローンクレジットは割引クレジットとも呼ばれ、基本的には、より低いローン金利と引き換えに貸し手に支払う前払い金です。 1 セントは住宅ローンの 1% に相当します。
現金による借り換えの場合、借り換えの年にポイントに支払った全額を控除することはできませんが、ローンの期間全体にわたって少額ずつ控除することは可能です。したがって、たとえば、15 年間の借り換えのために $2,000 相当の住宅ローン ポイントを購入した場合、ローンの期間中、年間約 $133.33 を控除できます。
キャッシュアウト借り換えリスク
借り換えは、必要不可欠な現金を安く借りられる方法ですが、新たな、より大きなローンを返済しなければならないことも意味します。
「最大の税金リスクは、控除に関する厳格なルールをすべて満たしていない場合で、確定申告の際に大きな驚きに直面することになる」とブラッグ氏は語った。これを避けるには、契約を結ぶ前に税理士に個人的な状況について相談するのが最善です。より大きなリスクは税金のリスクではなく、厳しい経済状況で住宅ローンが払えなくなること、そして家を失うことで借金が膨らんでしまうことです。
現金借り換えの代替手段
住宅ローンの借り換え費用を支払うことだけが住宅資産価値を高める方法ではありません。住宅担保ローンまたは信用枠（HELOC）を検討してください。これは、住宅に対する第 2 抵当です。これらのオプションにより、現在の主な住宅ローンが維持されます。金利が大幅に上昇した現在、既存の住宅ローンの金利が低い場合は、必要な金額だけ借りることでお金を節約できます。
