住宅価格が人々の支払能力をはるかに超えて高騰しているため、住宅購入希望者の中には、本格的な住宅市場の崩壊を非難する者もいる。 「早く引っ越して、いつか自分のアパートを持てるようになるよ」とあるツイッターユーザーは嘆願した。別のユーザーは、「住宅市場が崩壊して、人々が家族を持ち、自分の家を持つチャンスが得られることを願おう」とツイートした。
好むと好まざるとにかかわらず、住宅価格が2007年のピークから2桁下落した2008年から2014年にかけて国が経験した崩壊を、潜在的な購入者が繰り返す可能性は低い。
不動産仲介会社レッドフィンのチーフエコノミスト、ダリル・フェアウェザー氏は、「価格は多少下がるかもしれないが、今回の暴落は不動産価値の10%下落以上のものを意味すると思う。今のところ、それは少々無理があるように思える」と述べた。
一部の予測者は、今後1、2年で住宅価格が全国的に数パーセント下落し、一部の大都市圏では大幅に下落すると予想している。しかし、どの都市の人口が最も減少するかについては意見の一致がほとんどない。
初めて住宅を購入しようとしている場合でも、すでに住宅を所有していて売却を考えている場合でも、住宅価格の下落があなたにとって何を意味するかを説明します。
価格が下がれば買い手は躊躇するかもしれない
たとえば、家を購入したいのですが、住んでいる都市では価格が下落しているとします。待つしかない。数か月後には同じような家がもっと安く買えると思うのに、なぜ今日家を買うのでしょうか?
この絶対的な論理の問題点は、価格がいつ底を打つかを予測できないことだ。あまり長く待つと、価格が上昇し競争が激しくなるため、結局購入しようとすることになります。ファースト・アメリカン・ファイナンシャル・コーポレーションの副主任エコノミスト、オデタ・クシ氏は、「マーケット・タイミング」として知られるこの戦略は望ましくないと述べた。
「月々の支払い予算に合う家が見つかり、購入するのに良い時期であれば、ぜひ購入してください」と彼女は語った。
価格が下がるのを待っていると（そんなことは絶対に起こりませんが）、1年前に見つけた家が「とても気に入っていて、予算も十分だったのに諦めてしまったら、来年にはもっと高くなっている」ということに気づくかもしれません、とクッシュ氏は言います。
それが人間の性なので、いずれにしても市場のタイミングを計ろうとするでしょう。でも、警告は受けておいたよ。
売り手の懸念により、最終損益は価格を下回る
住宅所有者は所有物を手放すことに消極的であり、それが住宅価格が下がるのを待つことをためらわせているのかもしれない。そして、パンデミック中の住宅ブームのさなか、住宅所有者には保持したいものがあるのだ。
一つ目は住宅価格の高騰です。クシ氏は不動産価格が「粘り強い下落」していると述べ、売り手は売却に必死でない限り値引きに応じるのを嫌がると述べた。 「売る必要がないなら、じっとしているだけでいいの？」彼女は言った。
住宅所有者が強く求めるもう一つのことは、低い住宅ローン金利です。不動産アナリストのアイビー・ゼルマン氏は、7月のマクロ・ハイブ・ポッドキャストのインタビューで、住宅所有者の92%が5%以下の住宅ローン金利で暮らしており、半数は借り換えやジャストインタイムの購入を通じて3.5%以下の金利で暮らしていると語った。
こうした住宅所有者の多くは、低い住宅ローン金利に甘んじ、決して立ち去らないことを誓うだろう。
「現在 2.6% または 2.7% の住宅ローン金利に縛られている住宅所有者の場合、今日家を売って、より高い住宅ローン金利で購入する動機は何ですか?」ファースト・USのチーフエコノミスト、マーク・フレミング氏はREconomyポッドキャストでこう語った。 「大したことはないよ。金利に縛られているからね。」
ビジネスブロガーのビル・マクブライド氏は自身のニュースレター「Calculated Risk」の中で、この現象は「売り手ストライキ」の兆候を示していると述べた。マクブライドは8月に25の住宅市場を調査し、新規物件数が前年比10.6%減少したことを発見した。
住宅所有者の粘り強さは、潜在的な住宅購入者に大きな影響を与えます。住宅所有者が住宅の購入を拒否すると、購入可能な物件の数が減ります。供給が限られているため、買い手がわずかなオファーをめぐって競争し、価格が下がらない可能性がある。
家の価値よりも借金が多いとき
2021年初頭から価格が急上昇する中で、約1,000万件の既存物件が売却されました。住宅価格の下落は、頭金が少なくもともと資産があまりない最近の住宅購入者が、住宅の価値を上回る負債を抱える可能性があることを意味している。それは逆さまと呼ばれます。このような状況に陥った場合、いくつかの選択肢があります。
家を維持し、住宅ローンを全額返済して、価格が上昇するのを待ちましょう。これは、自宅で育った家族にとっても、最も人気のある選択肢でしょう。
家を転売する場合、ローンの残高全額と不動産手数料およびその他の料金を返済するために貯蓄を使用する必要があります。
住宅ローンの返済に十分な現金がない場合はどうすればいいでしょうか?貸し手からショートセールとして住宅を売却する許可を得ることができます。ただし、月々の住宅ローンの支払い能力がない場合、貸し手は許可を拒否することができます。これにより、オプション 1 が選択され、住宅を保有したまま、その価値が負債額を上回るまで待つことになります。
借入資本の減少
最後に、住宅担保ローンと住宅担保信用枠（HELOC）の問題があります。これらは、住宅資産を担保に借り入れができる第 2 抵当です。両方の資格を得るには、十分な自己資本（少なくとも 20%、場合によっては 15%）が必要です。
住宅価値の下落により、住宅資産価値が下落し、15% または 20% の基準値を下回り、住宅担保ローンまたは HELOC を利用できなくなる可能性があります。たとえ前もって HELOC を取得したとしても、貸し手は後から住宅の価値に合わせて信用限度額を引き下げる場合があります。
パンデミック中の住宅ブームのピーク時には、価格が年間15%以上上昇したが、不動産価格が下落するのではないかと懸念する買い手はほとんどいなかった。この活気に満ちた競争的な無関心は、今では慎重さに取って代わられつつある。不動産経済学者アリ・ウォルフはこれをFOBATT、つまり高値で買うことへの恐怖と呼ぶ。
