テレビを見ていると、俳優のトム・セレックがリバースモーゲージを退職者にとって非常に役立つツールとして宣伝しているおなじみの声を見たことがあるでしょう。ただし、すべての金融商品には2つの側面があるため、リバースモーゲージの長所と短所を慎重に比較検討する必要があります。
リバースモーゲージとは何ですか？
リバースモーゲージを利用すると、62歳以上の住宅所有者は不動産資本を現金に変えることができます。
リバースモーゲージの大部分は連邦住宅局（FHA）によって保証されており、借り手が債務不履行になった場合は、FHAの準備金を使用して返済されることになります。
政府はリバースモーゲージを「HECM」、つまり住宅資産転換モーゲージと呼んでおり、借り手は参加するために前払いの保険料と未払いローン額の年間保険料0.5%を支払う必要がある。これらの保険料は FHA の準備金に充てられます。
FHA 保証のリバースモーゲージに加えて、次の 2 つの種類があります。
独自のリバースモーゲージ – これらは民間貸し手を通じて利用可能であり、FHA 信用枠の対象ではありません。
単一目的リバースモーゲージ – これらはあまり一般的ではなく、これらのモーゲージから得たお金は、例えば、1 つの特定の目的にのみ使用できます。 B. 家の一部を改修するか、固定資産税を支払う。これらのオプションは、一部の州政府、地方自治体、非営利団体を通じて見つけることができます。
リバースモーゲージはどのように機能しますか?
リバースモーゲージを利用すると、請求書をすぐに支払わなくてもお金を得ることができます。
次の計算を考えてみましょう。従来の住宅ローンでは、固定金利 6.71% で $100,000 を 30 年間借りた場合、毎月 $648 (元金と利息) を支払うことになります。リバースモーゲージで $100,000 を借り入れた場合、毎月の元金と利息の支払いはゼロになります。
信じられないほど良いですか?わかりました。あなたはまだ借金を抱えているでしょう。家を売るか、引っ越しするか、死ぬまでお金を返済する必要はありません。後者がリバースモーゲージの終了を意味する場合、債務返済の責任は配偶者または相続人に残り、住宅を売却しなければならない可能性があります。
$100,000 の住宅ローンの例では、借り手は毎月約 $648 を支払います。そのうち、約 $69 はローン残高を減らすために最初の月に支払われます。残りの支払い（約 $447）は利息、つまり貸し手が借り入れに対して請求する金額と、地域によって異なる推定平均固定資産税です。支払い計画はローン期間が終了するまで毎月継続され、時間の経過とともに元金の支払額が増加し、利息が減少します。
リバースモーゲージはこのプロセスを逆転させます。毎月支払う代わりに、何も支払う必要はありません。しかし、それはローンが無料であることを意味するものではありません。利息は住宅ローンの残高に加算されるため、2 か月目には残高が増加します。ローン残高がわずかに大きくなり、利息コストがわずかに高くなったため、このプロセスはローンが返済されるまで継続されます。この返済は通常、退去または死亡後 1 年以内に行われます。
リバースモーゲージのメリット
退職後の支出をより適切に管理できます
多くの高齢者は退職後に収入が大幅に減少し、月々の返済が最大の出費となる場合があります。リバースモーゲージを利用すると、収入の減少を補い、請求書の支払いを続けることができます。
動く必要はありません
リバースモーゲージを利用すると、自宅を離れるのではなく、その場所で老後を過ごすことができます（友人や家族の近くにいられる可能性もあります）。リバースモーゲージにはコストがかかりますが、長期的には、リバースモーゲージを利用する方が、引っ越して別の家を購入したり、新しい場所で賃貸したりするよりも安くなる可能性があります。
収入に対して税金を支払う必要はありません
リバースモーゲージから得られる収入は、IRS が「ローンからの収入」とみなすため、課税されません。ただし、税制は複雑な場合があるので、リバースモーゲージを利用する前に必ず税理士に相談してください。
残高が住宅の価値を超えた場合、保護されます
リバースモーゲージの残高が時間の経過とともに増加すると、不動産の公正市場価値を超える可能性があります。ただし、リバースモーゲージはノンリコースファイナンスの一例であるため、支払うべき負債額は不動産の価値を超えることはできません。その結果、この場合、住宅ローン貸し手はあなたの他の資産や相続人に対していかなる請求も行うことはできません。
あなたの相続人には選択肢がある
リバースモーゲージでは、借り手は早期返済が可能ですが、通常、借り手が転居したり、家を売却したり、死亡した場合に終了します。遺言検認の場合、相続人にはいくつかの選択肢があります。不動産を売却して負債を返済し、資産をローン残高より上にすることができます。不動産の価値が十分であれば、住宅をそのまま維持してリバースモーゲージの残高を借り換えることができます。また、負債額が不動産の価値を超える場合は、相続人が貸し手に不動産を返却することでローンを清算することができます。その後、貸し手は未払い残高について保険会社（ほとんどの場合 FHA）に対して請求を行うことができます。
リバースモーゲージのデメリット
お金を払わなければならない
リバースモーゲージの費用には、ローン手数料（ローンの規模に応じて初期手数料最大 $6,000）、FHA 保険料、および決済手数料が含まれます。これらの費用はローン残高に加算される可能性があります。しかし、これは借り手の負債が増え、自己資本が減ることを意味します。また、毎月高額なサービス料を支払うことになり、金利が毎月調整されると、この手数料は最大 $35 まで増加する可能性があります。
ローンを完済するまでは利子を税金から控除することはできない
住宅ローンの返済時に住宅ローン利息を税金から控除できますが、リバースモーゲージの利息を毎年控除することはできません。この特典は、実際にローンを完済した場合にのみ受け取れます。
他のプログラム要件に誤って違反する可能性があります
つまり、リバースモーゲージはメディケイドおよび補足的社会保障所得 (SSI) プログラムの資産制限に違反する可能性があります。複雑なので、リバースモーゲージプログラムを探す前に、必ず高齢者権利弁護士または法律相談所に相談してください。
あなたの家は差し押さえられるかもしれない
リバースモーゲージでは毎月の元金と利息の支払いが必要ないため、差し押さえは不可能と思われます。しかし、そうではありません。固定資産税、住宅所有者保険、または必要な HOA 料金を遵守しない場合は、差し押さえが発生する可能性があります。
状態の変化をナビゲートできない場合があります
リバースモーゲージは複雑になる場合があり、ステータスが変わると、リバースモーゲージの選択肢も変わります。たとえば、長期介護施設に入所する場合でも、あなたは自宅の居住者とみなされますか?リバースモーゲージを利用した後に結婚した場合、あなたが亡くなったときに配偶者は物件から退去しなければなりませんか?これらの問題やその他の問題について詳しく知りたい場合は、ローン会社や高齢者の権利を専門とする弁護士に相談するか、無料の法律相談所に問い合わせたほうがよいでしょう。
リバースモーゲージに適した人は誰ですか?
リバースモーゲージは、複雑さと住宅を危険にさらすリスクを考慮すると、本当に良いアイデアなのでしょうか?住宅所有者の中には、答えは「はい」である人もいるかもしれません。
長期的に自宅に住み続ける予定の場合、リバースモーゲージを通じて追加の決済費用を支払うことになるため、その費用を正当化するだけの期間、自宅に住み続ける必要があります。したがって、あなたが 62 歳で、長寿の経歴があり、現在の場所が永遠の住まいだと考えている場合、リバース モーゲージは理にかなっているかもしれません。また、不動産価値が急上昇している市場に住んでいる場合、あなたまたは相続人がローンを完済したときに不動産の価値がさらに高まる可能性があります。
日々の生活費のためにもっとお金が必要になったとき、あるいは退職後の出費の管理に苦労しているとき、リバースモーゲージを利用すると、それらの作業に対処するための現金を準備するのに役立ちます。消費者物価指数では食料品やガソリンなど多くの支出項目で急激な上昇が見られているため、これが当面の必需品となるかもしれません。
リバースモーゲージに適さない人は誰ですか?
リバースモーゲージが良い選択肢ではないことを示す兆候は数多くあります。
引っ越しを計画している場合は、すべての決済費用、住宅ローン保険料、およびその他の費用を支払う価値があるようにするには、長い期間が必要であることを覚えておいてください。したがって、近いうちに新しい場所へ移転したり、より小さな場所へダウンサイジングする予定がある場合は、リバースモーゲージは避けてください。
健康上の理由で転居する必要がある場合 – リバースモーゲージでは自宅に住むことが条件となるため、老人ホームや何らかの介護付き住宅に転居すると、ローンの返済が必要になる場合があります。健康状態について常に心配している場合は、リバースモーゲージを避けるのが賢明かもしれません。
しかし、住宅のその他の費用の支払いに苦労している場合、リバースモーゲージの最も重要な要素の 1 つは、固定資産税と住宅所有者保険を支払う能力です。そして、こうした基本的な出費を賄うために資金集めに苦労しているのであれば、負債を増やすことは考慮すべきではありません。
リバースモーゲージがあなたに合っているかどうかを知る方法
リバースモーゲージのメリットとデメリットをすべて検討した結果、リバースモーゲージが自分にとって良い選択肢だと思ったら、次の手順に従ってください。
資格があるかどうか確認してください。リバースモーゲージを取得するには、いくつかの重要な要件を満たす必要があります。少なくとも 62 歳以上であり、持ち家に住み、十分な資産 (通常は少なくとも 50%) を持っている必要があります。
HUD 認定のファイナンシャルアドバイザーに会ってください。リバースモーゲージは非常に複雑なため、すべての選択肢について案内してくれる専門家に相談する必要があります。
複数の貸し手を比較します。貸し手ごとに手数料が異なり、請求する手数料も異なります。さまざまなオプションをチェックして、最も低い入会費と決済費用、そして最も競争力のある料金を見つけてください。
これについては相続人と話し合ってください。財産を家族に残す予定がある場合は、リバースモーゲージの計画についてその人と話し合う必要があります。それが何を意味するのか、そして自分が死んだら何をすべきかを彼らに理解させましょう。
結論：リバースモーゲージを受けるべきでしょうか？
リバースモーゲージは、何も知らない高齢者を狙った詐欺があるため、評判が良くありません。評判の良い会社でさえ、不正なマーケティングを通じて住宅所有者を騙してリバースモーゲージに加入させようとします。消費者金融保護局は、2021年後半にアメリカン・アドバイザーズ・グループを訴え、リバースモーゲージ業者の1社に対して最大$110万ドルの罰金を科しました。誤解を招くマーケティングのため。
したがって、簡単なルールは、自分の家を危険にさらさないように十分注意することです。
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