Jei žiūrite televizorių, tikriausiai matėte pažįstamus balsus, tokius kaip aktorius Tomas Selleckas, giriančius atvirkštines hipotekas kaip neįkainojamą įrankį bet kuriam pensininkui. Tačiau kiekvienas finansinis produktas turi dvi puses, todėl atidžiai pasverkite atvirkštinės hipotekos privalumus ir trūkumus.
Kas yra atvirkštinė hipoteka?
Atvirkštinė hipoteka leidžia 62 metų ir vyresniems namų savininkams nekilnojamąjį turtą konvertuoti į grynuosius pinigus vartojimui.
Didžioji dauguma atvirkštinių hipotekų yra apdraustos Federalinės būsto administracijos (FHA), o tai reiškia, kad jei skolininkas nevykdo įsipareigojimų, ji bus grąžinta naudojant FHA rezervus.
Vyriausybė atvirkštines hipotekas vadina „HECM“ arba būsto nuosavybės konversijos hipotekomis, o norėdami dalyvauti, skolininkai privalo sumokėti išankstinę draudimo įmoką ir metinę 0,5% negrąžintos paskolos įmoką. Šios įmokos naudojamos FHA rezervams finansuoti.
Be FHA garantuotų atvirkštinių hipotekų, yra dar dviejų tipų:
- Nuosavybės teise priklausančios atvirkštinės hipotekos – jas galima gauti per privačius skolintojus ir joms netaikomos FHA kredito linijos.
- Vienos paskirties atvirkštinės hipotekos – jos yra retesnės, o iš vienos iš šių hipotekų gautos lėšos gali būti panaudotos tik vienam konkrečiam tikslui, pvz. B. Renovuoti dalį namo arba sumokėti nekilnojamojo turto mokesčius. Šias galimybes galite rasti kai kuriose valstijų ir vietos valdžios institucijose bei ne pelno siekiančiose organizacijose.
Kaip veikia atvirkštinė hipoteka?
Atvirkštinė hipoteka leidžia gauti pinigų iš karto nemokant sąskaitų.
Apsvarstykite šią matematiką: tradicinės hipotekos atveju, jei pasiskolinate $100 000 su fiksuota 3,4% palūkanų norma 30 metų, jūsų mėnesinės įmokos (pagrindinė suma ir palūkanos) yra $443,48. Jei pasiskolinate $100 000 per atvirkštinę hipoteką, nemokėsite nei pagrindinės sumos, nei palūkanų per mėnesį.
Per gerai, kad būtų tiesa? Gerai. Vis tiek liksite skolingi. Pinigų grąžinti neprivalėsite, kol neparduosite namo, neišsikraustysite arba nemirsite. Jei pastarasis atvejis yra jūsų atvirkštinės hipotekos pabaiga, pareiga sumokėti skolą tenka jūsų sutuoktiniui arba paveldėtojams, kuriems gali tekti parduoti namą.
Mūsų $100 000 hipotekos pavyzdyje paskolos gavėjas moka apie $443 per mėnesį. Iš šios sumos apie $160 sumokama per pirmąjį mėnesį, siekiant sumažinti paskolos likutį. Likusi dalis (apie $283) yra palūkanos arba skolinimosi mokestis, kurį jums ima skolintojas. Mokėjimo planas tęsiasi kas mėnesį, mokant daugiau pagrindinės sumos ir mažėjant palūkanoms laikui bėgant, kol baigiasi paskolos terminas.
Atvirkštinės hipotekos šį procesą pakeičia. Užuot mokėję kas mėnesį, jums nereikia mokėti nieko. Tačiau tai nereiškia, kad paskola yra nemokama. Palūkanos pridedamos prie hipotekos likučio, todėl likutis padidėja antrą mėnesį. Kadangi paskolos likutis dabar yra šiek tiek didesnis ir palūkanų kaina yra šiek tiek didesnė, šis procesas tęsiasi tol, kol paskola grąžinama. Ši grąžinimo suma paprastai atliekama per vienerius metus nuo išsikraustymo ar mirties.
Atvirkštinės hipotekos privalumai
Galite geriau valdyti savo pensijų išlaidas
Daugelio senjorų pajamos po išėjimo į pensiją gerokai sumažėja, o mėnesinės įmokos gali būti didžiausios jų išlaidos. Atvirkštinė hipoteka leidžia jums papildyti sumažėjusias pajamas ir toliau mokėti sąskaitas.
Tau nereikia judėti
Užuot ieškoję naujo, pigesnio būsto, atvirkštinė hipoteka leidžia išeiti į pensiją vietoje (ir galbūt likti arti draugų bei šeimos). Nors atvirkštinė hipoteka turi išlaidų, atvirkštinės hipotekos gavimas gali būti pigesnis nei persikraustymas ir kito būsto pirkimas ar nuoma naujoje vietoje.
Jums nereikia mokėti mokesčių nuo savo pajamų
Pajamos, gautos iš atvirkštinės hipotekos, nėra apmokestinamos, nes IRS pinigus laiko „gautais iš paskolos“. Tačiau mokesčių reglamentai gali būti sudėtingi, todėl prieš imdami atvirkštinę hipoteką būtinai pasikonsultuokite su mokesčių specialistu.
Esate apsaugoti, jei likutis viršija jūsų namo vertę
Didėjant atvirkštinės hipotekos likučiui, laikui bėgant gali būti viršyta tikroji turto rinkos vertė. Tačiau grąžintina skolos suma niekada negali viršyti turto vertės, nes atvirkštinė hipoteka yra finansavimo be regreso teisės pavyzdys. Todėl hipotekos kreditorius šioje situacijoje negali reikšti jokių pretenzijų į kitą jūsų turtą ar paveldėtojus.
Jūsų įpėdinis turi pasirinkimą
Atvirkštinės hipotekos leidžia paskolos gavėjams grąžinti paskolą anksčiau laiko, tačiau paprastai jos baigiasi, kai paskolos gavėjas persikelia, parduoda būstą arba miršta. Testamentinio patvirtinimo atveju įpėdiniai turi keletą galimybių: jie gali parduoti turtą, kad sumokėtų skolą ir padidintų nuosavą kapitalą virš paskolos likučio; Jei turtas yra pakankamai vertas, galite pasilikti būstą ir refinansuoti atvirkštinės hipotekos likutį arba, jei skola viršija turto vertę, įpėdinis gali padengti paskolą grąžindamas turtą skolintojui. Tada skolintojas gali pateikti ieškinį draudimo bendrovei (beveik visada FHA) dėl nesumokėtos likučio.
Atvirkštinės hipotekos trūkumai
Jūs turite už tai mokėti
Atvirkštinės hipotekos kaina apima paskolos mokesčius (iki 1 TP4 6 000 pradinių mokesčių, priklausomai nuo paskolos dydžio), FHA draudimą ir sandorio užbaigimo mokesčius. Šios išlaidos gali būti pridėtos prie paskolos likučio; tačiau tai reiškia, kad skolininkas turės daugiau skolų ir mažiau nuosavo kapitalo. Taip pat mokėsite didelį mėnesinį aptarnavimo mokestį, kuris gali padidėti iki 1 TP4 35, jei jūsų palūkanų norma koreguojama kas mėnesį.
Kol nesumokėsite paskolos, negalėsite atskaityti palūkanų iš mokesčių
Grąžindami hipotekos paskolą, galite gauti mokesčių lengvatas už palūkanas už hipoteką, tačiau negalite kasmet atskaityti palūkanų už atvirkštinę hipoteką. Šią lengvatą gaunate tik tada, kai faktiškai grąžinate paskolą.
Su fiksuotos kainos parinktimi tiek daug negausi
HECM struktūra leidžia rinktis tiek kintamos, tiek fiksuotos palūkanų normos finansavimo galimybes. Tačiau, jei norite finansavimo su fiksuota palūkanų norma, galite gauti mažiau nuosavo kapitalo nei su kintamos palūkanų normos atvirkštine hipoteka.
Galite netyčia pažeisti kitus programos reikalavimus
Trumpai tariant, atvirkštinė hipoteka gali pažeisti jūsų „Medicaid“ ir papildomų saugumo pajamų (SSI) programos turto ribas. Tai sudėtinga, todėl prieš ieškodami atvirkštinės hipotekos programos, būtinai pasikonsultuokite su geriatrijos teisių advokatu arba teisine klinika.
Jūsų namas gali būti areštuotas
Kadangi atvirkštinės hipotekos nereikalauja mėnesinių pagrindinės sumos ir palūkanų mokėjimų, turto areštas atrodo neįmanomas. Tačiau taip nėra. Jei senjorai nemoka nekilnojamojo turto mokesčių, neturi būsto draudimo arba nemoka HOA mokesčių, jų namas gali būti areštuotas.
Kas yra geras kandidatas atvirkštinei hipotekai?
Ar atvirkštinė hipoteka tikrai yra gera idėja, atsižvelgiant į galimą sudėtingumą ir riziką, kad bus pažeistas būstas? Kai kuriems namų savininkams atsakymas gali būti „taip“:
- Jei planuojate ilgai likti namuose – kadangi mokėsite papildomas uždarymo išlaidas per atvirkštinę hipoteką, turėsite likti namuose pakankamai ilgai, kad pateisintumėte išlaidas. Taigi, jei esate 62 metų, turite ilgaamžiškumo istoriją ir manote, kad dabartinė jūsų vieta yra jūsų amžini namai, atvirkštinė hipoteka gali būti prasminga. Be to, jei gyvenate rinkoje, kurioje nekilnojamojo turto vertė sparčiai kyla (kas šiuo metu, atrodo, yra daugelyje šalies vietų), jūsų turtas gali būti vertingesnis, jei jūs arba jūsų įpėdiniai grąžinsite paskolą.
- Kai jums reikia daugiau pinigų kasdienėms išlaidoms – jei jums sunku valdyti išlaidas išėjus į pensiją, atvirkštinė hipoteka gali padėti jums paruošti pinigų šioms užduotims.
Kas yra blogi kandidatai atvirkštinėms hipotekoms?
Yra daug požymių, kad atvirkštinė hipoteka nėra geras pasirinkimas:
- Jei planuojate persikelti, atminkite, kad jums reikia ilgo kilimo ir tūpimo tako, kad apsimokėtų visos uždarymo išlaidos, hipotekos draudimas ir kitos išlaidos. Taigi, jei manote, kad netrukus galite persikelti į naują vietą arba sumažinti savo būstą iki mažesnės, venkite atvirkštinių hipotekų.
- Jei dėl sveikatos priežasčių jums reikia persikelti – atvirkštinė hipoteka reikalauja gyventi namuose, o tai reiškia, kad persikėlus į slaugos namus ar kitokią globos įstaigą gali tekti grąžinti paskolą. Jei nuolat nerimaujate dėl savo sveikatos, gali būti protinga vengti atvirkštinės hipotekos.
- Jei jums sunku apmokėti kitas būsto išlaidas, vienas iš svarbiausių atvirkštinės hipotekos komponentų yra jūsų gebėjimas mokėti nekilnojamojo turto mokesčius ir būsto savininko draudimą. Jei jums sunku surinkti pinigų šioms pagrindinėms išlaidoms, skolos didinimo nereikėtų apsvarstyti.
Štai kaip gauti atvirkštinę hipoteką, jei ji jums tinka
Jei pasvėrėte visus privalumus ir trūkumus ir manote, kad atvirkštinė hipoteka jums tinka, štai kaip ją gauti:
- Pažiūrėk, ar atitiksi reikalavimus. Norėdami gauti atvirkštinę hipoteką, turite atitikti kelis pagrindinius reikalavimus: turite būti ne jaunesnis kaip 62 metų, gyventi savo namuose ir turėti didelį turtą (paprastai bent 50%).
- Susitikite su HUD patvirtintu finansų patarėju. Kadangi atvirkštinės hipotekos yra labai sudėtingos, turėsite susitikti su ekspertu, kuris padės jums aptarti visas jūsų galimybes.
- Palyginkite kelis skolintojus. Kiekvienas skolintojas yra skirtingas ir taiko skirtingus mokesčius. Būtinai peržiūrėkite įvairias galimybes, kad rastumėte mažiausias įėjimo ir atsiskaitymo išlaidas, taip pat konkurencingiausias kainas.
- Aptarkite tai su savo įpėdiniais. Jei planuojate palikti savo turtą kam nors iš savo namų ūkio, turėtumėte su jais aptarti atvirkštinės hipotekos planą. Įsitikinkite, kad jie supranta, ką tai reiškia ir ką daryti jums mirus.
Esmė: ar turėtumėte gauti atvirkštinę hipoteką?
Atvirkštinės hipotekos neturi nepriekaištingos reputacijos dėl kai kurių sukčiavimo atvejų, nukreiptų į nieko neįtariančius senjorus. Net geros reputacijos įmonės bandė nesąžiningos rinkodaros būdu apgauti namų savininkus, kad jie imtų atvirkštines hipotekas: neseniai Vartotojų finansinės apsaugos biuras pateikė ieškinį vienai didžiausių JAV konsultacinių grupių („American Advisors Group“) dėl nesąžiningos rinkodaros ir skyrė $1,1 mln. atvirkštinės hipotekos baudą.
Taigi, paprasta taisyklė: būkite labai, labai atsargūs ir nekelkite pavojaus savo namams.
Vis dėlto yra dvi pagrindinės priežastys, kodėl senjorai šiandien gali apsvarstyti atvirkštinės hipotekos galimybes:
- Padidėjęs nuosavas kapitalas – Per pastarąjį dešimtmetį kylant būsto vertei, augo ir būsto nuosavas kapitalas. „CoreLogic“ duomenimis, nuo 2020 m. trečiojo ketvirčio iki 2021 m. trečiojo ketvirčio vidutinis JAV būsto savininkas gavo daugiau nei 1 TP4 56 000 nuosavo kapitalo.
- Palūkanų normos yra istoriškai žemos – ir nors jos pradeda kilti ir tikėtina, kad 2022 m. tęsis, dabar vis dar tinkamas metas skolintis pinigų. Šiuo metu manoma, kad 30 metų paskolų palūkanų normos kitais metais išliks mažesnės nei 4%.
Atminkite, kad turite ir kitų būdų gauti pinigų. Palyginkite būsto nuosavybės paskolą su atvirkštine hipoteka, kad pamatytumėte, kuri iš jų geriau atitinka jūsų poreikius.
