Svarbu ne tik būsto brangumas – svarbu ir tai, kaip greitai jis jį pasiekia. Vos per 24 mėnesius JAV namų kainos pakilo stulbinančiai 37%. Tai galima palyginti su didžiausiu 29% dvejų metų augimu, dėl kurio 2008 m. įvyko būsto katastrofa.
Eidamas į šį pavasarį, Fed manė, kad matė pakankamai. Centrinis bankas greitai padidino palūkanų normas, padidindamas vidutinę 30 metų trukmės fiksuotų palūkanų hipotekos palūkanų normą iki 6% nuo 3,2% metų pradžioje. Šie aukštesni įkainiai, įkainoti daugelio būsto pirkėjų, pagaliau užbaigė pandemijos nekilnojamojo turto bumą. Hipotekos bankininkų asociacija trečiadienį pranešė, kad hipotekos paraiškų skaičius per metus sumažėjo 161 TP3T, o dabar esame labai lėtėjimo įkarštyje.
Kai šis pokytis įvyksta, mes labai mažai girdime iš Fed. Na, kol pirmininkas Jerome'as Powellas trečiadienį kalbėjosi su žurnalistais.
Štai ką pasakė Powellas: "Pastaruosius kelerius metus matėme, kad [namų] kainos smarkiai išaugo. Dabar tai keičiasi. Ir palūkanų normos pakilo. Žinome, kad būsto paskolų palūkanos smarkiai išaugo. Pamatysite, kaip keičiasi būsto rinka. Stebime jį, kad pamatytume, kas atsitiks. Kiek tai tiksliai paveiks investicijų į būstą kainas? Nežinau, ar net labai didelės yra būsto kainos Kurį laiką toliau kilti. Taigi, tai yra sudėtinga situacija ir mes ją atidžiai stebime, jei norite, kad būsto pirkėjai ar jaunimas turi šiek tiek persikalibruoti.
Trys dalykai išsiskiria.
Powellas sako, kad namų pirkėjai „reikia iš naujo kalibruoti“
Nekilnojamojo turto pramonėje bendras aktyvių pasiūlymų skaičius vadinamas „inventoriumi“. Nuo 2014 m. metinės atsargos mažėja. Taip yra iš dalies dėl pasikeitusių namų ūkių pageidavimų (ty pasilikti ilgiau), sumažėjusio būsto statybos po 2008 m. būsto žlugimo ir tūkstantmečio žmonių, kurie pirmą kartą pradeda pirkti būstus. Tačiau įsibėgėjus pandeminiam nekilnojamojo turto bumui, atsargos pradėjo kristi. Iki 2021 m. pavasario atsargos pasiekė žemiausią lygį per 40 metų. Tai nelieka būsto pirkėjams kito pasirinkimo, kaip tik didinti kainas.
Aišku, Powellas tikisi, kad nekilnojamojo turto sulėtėjimas dėl kylančių hipotekos palūkanų padės padidinti atsargas. Powellas sakė, kad tai padės pirkėjams, nes manoma, kad kai pirkėjai atnaujins pirkimą, jie suras draugiškesnę rinką. Didesnės atsargos suteiks pirkėjams daugiau laiko apsispręsti ir sumažins tikimybę, kad teks įsitraukti į pasiūlymų karą.
Dar prieš FED sustiprinant kovą su infliacija, „HousingWire“ vyresnysis analitikas Loganas Mohtashami viešai pasisakė už aukštesnes hipotekos palūkanų normas, kad padidėtų atsargos. Nacionalinės nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos duomenimis, gegužę JAV būsto fondas išaugo iki 1,03 mln. Tačiau norint grįžti į „įprastą“ būsto rinką, Mohtashami teigė, kad atsargos turėtų padidėti iki 15 200–1,93 mln. Tačiau nacionalinis inventorius (žr. diagramą žemiau) sparčiai didėja, o atsargos daugiau nei pusėje regioninių būsto rinkų vis dar yra 50% mažesnės už priešpandeminį lygį.
„Mums reikia pusiausvyros... būsto rinka vis dar labai nesveika, nes bendras atsargų skaičius JAV vis dar nesiekia 1,52 mln.“, – sakė Mohtashami.
Namų kainos krenta? Panašu, kad Powellas siūlo, kad tai įmanoma
Fed vadovas Jerome'as Powellas trečiadienį iškėlė hipotezę, kad būsto kainos kris: "Kokią įtaką tai turės būsto kainoms? Nelabai tikras. Akivaizdu, kad mes tai labai atidžiai stebime. Laikui bėgant, jūs apie tai pagalvosite... būsto rinkoje yra daug nebaigtų darbų." būsto pasiūla, kai jie prisijungia...“
Tada jis atsisuko ir pasakė: „Nors paruoštų naudojimui namų pasiūla parduodama, paruoštų naudoti namų atsargos yra labai mažos, istoriškai žemos. Rinka vis dar labai įtempta ir net augant palūkanų normoms kainos dar kurį laiką kils. Taigi situacija sudėtinga ir mes ją atidžiai stebime.
Akimirką Powellas atrodė, kad būsto kainos kris. Bet kuriuo atveju Powellas neatmetė būsto kainų kritimo galimybės. Tai svarbu. Istoriškai, ne Didžiosios depresijos laikotarpiu ir po 2000-ųjų būsto katastrofos, būsto kainos beveik niekada nepatyrė metinio kritimo. Tačiau šiandieninė situacija gali atvesti į retą etapą, kai būsto kainos iš tikrųjų krenta. Tai rodo, kad Powellas neuždaro durų galimybei sumažėti būsto kainoms, jis sakė: „Atidžiai tai stebime“.
Praėjusį mėnesį „Moody's Analytics“ vyriausiasis ekonomistas Markas Zandi sakė „Fortune“, kad kylančios hipotekos palūkanų normos pastūmėjo mus į visišką „nekilnojamojo turto rinkos korekciją“. Trumpuoju laikotarpiu Zandi tikisi, kad namų kainų augimas per metus sulėtės iki 0% nuo 20.6%. Jis tikisi, kad kainos nukris tarp 5% ir 10% aiškiai „pervertintoje“ nekilnojamojo turto rinkoje. Nuosmukio atveju „Moody's Analytics“ tikisi, kad būsto kainos JAV sumažės 5%, o smarkiai „pervertintos“ būsto rinkos kris 15% iki 20%. („Moody's Analytics“ nustato „pervertintą“, lyginant regioninių namų kainas su pagrindiniais vietos ekonomikos pagrindais, pvz., namų ūkių pajamomis, kurios istoriškai buvo palaikomos.)
Kodėl būsto kainos taip lengvai krenta? Pirma, būsto kainos nukrypo nuo pagrindinių ekonomikos pagrindų. Pagrindinė ekonomikos teorija moko, kad būsto kainų augimas ir pajamų augimas yra tarpusavyje susiję ir nė vienas iš jų negali ilgai pralenkti kitų. Kylančios hipotekos palūkanų normos tik pablogins įperkamumo krizę. Tiesą sakant, nekilnojamojo turto tyrimų bendrovės „Zonda“ duomenimis, įprastinės naujos hipotekos įmokos per pastaruosius šešis mėnesius padidėjo 52%.
Tačiau nekilnojamojo turto kainos gali kristi, tačiau gali prireikti daugiau atsargų, kad jos būtų realizuotos. Mohtashami teigimu, kai JAV atsargos išaugs virš 2 mln.
Ralphas McLaughlinas, nekilnojamojo turto duomenų ir analizės įmonės „Kukun“ vyriausiasis ekonomistas, teigė, kad jei FED „per didelis griežtinimas“ sukels nuosmukį, atsargos gali pasiekti tokį lygį, kuris leistų nukristi būsto kainoms.
„Vis labiau tikėtina, kad artėjame prie staigios posūkio taško rinkoje“, – „Fortune“ sakė McLaughlinas.
Powellas konkrečiai sako, kad nori, kad hipotekos palūkanų normos sumažėtų
Centrinis bankas padidino palūkanų normas, kad sustabdytų pandemijos būsto bumą ir pažabotų sparčiai augančią infliaciją. Kai Fed vėl suvaldys infliaciją, hipotekos palūkanų normų kilimas gali sumažėti.
Tai reiškia, kad būsto pirkėjams, norintiems sumažinti būsto paskolų palūkanų normas, gali tekti šiek tiek palaukti. Praėjusią savaitę vartotojų kainų indeksas buvo 8,61 TP3T. Fed neatsisakys kovos su infliacija, kol VKI nesugrįš iki 2%. Ketvirtadienį FED aiškiai pasakė, kad kova gali tęstis iki 2024 m.
Sužinokite daugiau:
-
-
-
-
Delta Skymiles® Reserve American Express kortelės apžvalga – žr. daugiau.
-
„AmEx“ sutelkia dėmesį į klientų patirtį naudojant naują einamąją sąskaitą ir pertvarkytą programą
-
Discover it® Rewards kortelės apdovanojimai ir sužinokite, kaip tai veikia
