Kai galvojate apie investavimą į nekilnojamąjį turtą, tikriausiai pirmiausia į galvą ateina jūsų namai. Žinoma, investuotojai į nekilnojamąjį turtą turi daug kitų galimybių, kai reikia pasirinkti investiciją, o ne tik fizinį nekilnojamąjį turtą.
Per pastaruosius 50 metų nekilnojamasis turtas tapo populiaria investicijų priemone. Štai keletas geriausių galimybių mažmeniniams investuotojams ir priežastys investuoti.
Centrinis darbas
- Nekilnojamas turtas pats savaime laikomas turto klase ir turėtų būti bent jau diversifikuoto portfelio dalis.
- Vienas iš pagrindinių būdų, kaip investuotojas užsidirba pinigų iš nekilnojamojo turto, yra tapti nuomojamo turto savininku.
- Pinbolininkai bando nusipirkti neįvertintą nekilnojamąjį turtą, jį atkurti ir pelningai parduoti.
- Investicijų į nekilnojamąjį turtą fondai (REIT) teikia netiesioginę nekilnojamojo turto ekspoziciją, nereikia turėti, valdyti ar finansuoti nekilnojamojo turto.
Istorinė kaina
Nekilnojamas turtas jau seniai buvo laikomas solidžia investicija ir dėl geros priežasties. Iki 2007 m. istoriniai nekilnojamojo turto duomenys rodė, kad kainos gali kilti neribotą laiką. Išskyrus kelias išimtis, vidutinė būsto pardavimo kaina JAV kasmet didėjo nuo 1963 iki 2007 m. – Didžiosios depresijos pradžios. 2020 m. pavasarį prasidėjus COVID-19 pandemijai nekilnojamojo turto kainos šiek tiek sumažėjo. Tačiau vakcinai pasirodžius ir pandemijos baimėms mažėjant, būsto kainos augo ir iki 2022 m. pasiekė rekordines aukštumas.
Šioje Sent Luiso federalinio rezervų banko diagramoje parodytos vidutinės pardavimo kainos nuo 1963 m. iki 2022 m. pirmojo ketvirčio (naujausi turimi duomenys). Šviesiai pilka sritis rodo JAV nuosmukį.
Nuomojamas turtas
Kai investuojate į nuomojamą nekilnojamąjį turtą, tampate savininku, todėl turite apsvarstyti savo tinkamumą šiam vaidmeniui. Kaip nuomotojas esate atsakingas už tokius dalykus kaip hipotekos, nekilnojamojo turto mokesčių ir draudimo mokėjimas, turto priežiūra, nuomininkų paieška ir problemų sprendimas.
Jei nesamdote nekilnojamojo turto valdytojo, kuris tvarkytų detales, nuomotojas yra praktiška investicija. Priklausomai nuo jūsų situacijos, turto ir nuomininkų priežiūra gali būti darbas 24 valandas per parą, 7 dienas per savaitę – ir tai ne visada malonu. Tačiau atidžiai rinkdamiesi būstą ir nuomininkus galite sumažinti didelių problemų riziką.
Vienas iš būdų, kaip nuomotojai užsidirbti pinigų, yra rinkti nuomą. Kiek galite imti nuomą, priklauso nuo nuomos vietos. Vis dėlto, nustatyti geriausią nuomos kainą gali būti sunku, nes jei apmokestinsite per daug, išvarysite nuomininką, o jei mokėsite per mažai, paliksite pinigus ant stalo. Įprasta strategija yra imti pakankamai nuomos mokesčio, kad būtų padengtos išlaidos, kol bus sumokėta hipoteka, o tada didžioji dalis nuomos virsta pelnu.
Kitas svarbus būdas savininkams užsidirbti pinigų yra vertinimas. Jei jūsų nekilnojamojo turto vertė pakyla, galite jį parduoti siekdami pelno (atėjus tinkamam laikui) arba pasiskolinti nuosavo kapitalo kitai investicijai. Nors nekilnojamojo turto vertė paprastai didėja, garantijų nėra.
Tai ypač aktualu itin didelio būsto rinkos nepastovumo laikotarpiais, pastaruoju metu COVID-19 pandemijos metu. Nuo 2020 m. vasario iki 2022 m. kovo mėn. vidutinė būsto kaina JAV pakilo stulbinančiai 38%. Smarkiai išaugus daugeliui kilo klausimas, ar kaina atsirado dėl avarijos.
Apversk namą
Nekilnojamojo turto spekuliantai, kaip ir kasdieniai prekiautojai, kurie yra labai nutolę nuo „pirk ir laikyk“ investuotojų, labai skiriasi nuo perkamų ir nuomojamų savininkų. Pinbolo žaidėjai perka nekilnojamąjį turtą, kad galėtų jį laikyti trumpą laiką – paprastai ne ilgiau kaip tris ar keturis mėnesius – ir greitai jį parduoda, kad gautų pelno.
Yra du pagrindiniai veidrodinių savybių atspindėjimo būdai:
- Pataisymai ir atnaujinimai. Naudodami šį metodą galite įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris, jūsų manymu, įvertins vertę po tam tikro remonto ir atnaujinimo. Idealiu atveju darbą atliksite kuo greičiau ir tada parduosite už didesnę sumą nei bendra investicija (įskaitant renovaciją).
- Laikykite ir perparduokite. Šis veidrodžio tipas veikia skirtingai. Užuot pirkę ir remontavę nekilnojamąjį turtą, pirkite sparčiai augančioje rinkoje, laikykite jį keletą mėnesių ir parduokite gaudami pelno.
Naudodami bet kurį dubliavimo tipą rizikuojate, kad negalėsite iškrauti turto pelningai. Tai gali būti iššūkis, nes pelekai dažnai neturi pakankamai grynųjų pinigų, kad galėtų ilgainiui sumokėti nekilnojamojo turto hipoteką. Vis dėlto, kai tai daroma teisingai, vartymas gali būti pelningas būdas investuoti į nekilnojamąjį turtą.
REIT
Nekilnojamojo turto investicinis trestas (NTT) yra formuojamas, kai įkuriama įmonė (arba trestas), kuri naudoja investuotojų lėšas pajamas duodančiam nekilnojamajam turtui pirkti, eksploatuoti ir parduoti. REIT prekiaujama pagrindinėse vertybinių popierių biržose, kaip ir akcijomis ir biržoje prekiaujamais fondais (ETF).
Kad įmonė būtų laikoma REIT, ji turi grąžinti 90% apmokestinamojo pelno akcininkams dividendų forma. Tokiu būdu REIT išvengia pelno mokesčio mokėjimo, o paprastos korporacijos yra apmokestinamos savo pelnu, todėl išeikvojama grąža, kurią gali grąžinti akcininkams.
Panašiai kaip įprastos dividendų akcijos, REIT tinka investuotojams, norintiems reguliarių pajamų, nors jie taip pat suteikia galimybę brangti. REIT investuoja į įvairų nekilnojamąjį turtą, pavyzdžiui, prekybos centrus (apie ketvirtadalis REIT specializuojasi šiose pramonės šakose), sveikatos priežiūros įstaigas, hipotekas ir biurų pastatus. Palyginti su kitomis investicijomis į nekilnojamąjį turtą, REIT pranašumas yra didelis likvidumas. 5
Investicijų į nekilnojamąjį turtą grupė
Investicijų į nekilnojamąjį turtą grupė (REIG) yra panaši į nedidelį nuomos investicinį fondą. Jei norite turėti nuomojamą būstą, bet nenorite nuomotojo rūpesčių, sprendimas jums gali būti investicinė į nekilnojamąjį turtą grupė.
Įmonė perka arba pastato keletą pastatų, dažniausiai butus, ir leidžia investuotojams prisijungti prie grupės, perkant juos per įmonę. Vienas investuotojas gali turėti vieną ar daugiau individualių būstų. Bet investicinę grupę valdanti įmonė valdo visus padalinius ir yra atsakinga už priežiūrą, reklamą ir nuomininkų paiešką. Mainais už šį valdymą įmonė ima procentą nuo mėnesio nuomos mokesčio. 6
Yra keletas investicinių grupių versijų. Standartinėje versijoje nuoma yra investuotojo vardu, o visi vienetai dalijasi nuomos dalimi, kad būtų išvengta laikinos laisvos vietos. Tai reiškia, kad net jei jūsų namas yra laisvas, turite pakankamai pinigų sumokėti būsto paskolą.
Investicinės grupės kokybė visiškai priklauso nuo ją teikiančios įmonės. Teoriškai tai yra saugus būdas investuoti į nekilnojamąjį turtą, tačiau grupės gali imti tokius didelius mokesčius, kurie kankina investicinių fondų pramonę. Kaip ir visose investicijose, moksliniai tyrimai yra labai svarbūs.
Komanditinė bendrija nekilnojamojo turto srityje
Nekilnojamojo turto komanditinė ūkinė bendrija (RELP) yra panaši į nekilnojamojo turto investicinę grupę. Tai įmonė, įsteigta pirkti ir laikyti nekilnojamojo turto portfelį, o kartais ir tik nekilnojamąjį turtą. Tačiau RELP galiojimo laikas yra ribotas.
Patyrę nekilnojamojo turto valdytojai arba nekilnojamojo turto plėtros įmonės kaip generaliniai partneriai. Tada išorės investuotojai siekia finansuoti nekilnojamojo turto projektus mainais į nuosavybės dalį kaip komanditinė partnerė. Filialai gali gauti periodinius paskirstymus iš RELP turto pajamų, tačiau faktinis mokėjimas įvyksta tada, kai turtas parduodamas (jei jums pasisekė gauti didelį pelną) ir RELP nutraukiama.
Investicinės grupės kokybė visiškai priklauso nuo ją teikiančios įmonės. Teoriškai tai yra saugus būdas investuoti į nekilnojamąjį turtą, tačiau grupės gali imti tokius didelius mokesčius, kurie kankina investicinių fondų pramonę. Kaip ir visose investicijose, moksliniai tyrimai yra labai svarbūs.
Nekilnojamojo turto fondas
Nekilnojamojo turto fondai daugiausia investuoja į REIT ir nekilnojamojo turto bendroves. Jie suteikia galimybę gauti diversifikuotų investicijų į nekilnojamąjį turtą su palyginti nedideliu kapitalu. Priklausomai nuo jų strategijos ir diversifikavimo tikslų, jie investuotojams siūlo platesnį investavimo galimybių spektrą nei perkant atskirus REIT.
Kaip ir REIT, šios lėšos yra gana likvidžios. Kitas svarbus privalumas mažmeniniams investuotojams – fondo teikiama analitinė ir tyrimų informacija. Tai gali apimti išsamią informaciją apie įsigytą turtą ir vadovybės požiūrį į konkrečių investicijų į nekilnojamąjį turtą pelningumą ir rezultatus bei kaip turto klasę. Labiau spekuliuojantys investuotojai gali investuoti į nekilnojamojo turto investicinių fondų šeimą ir taktiškai padidinti tam tikrų nekilnojamojo turto tipų ar regionų svorį, kad padidintų grąžą.
Kodėl verta investuoti į nekilnojamąjį turtą?
Nekilnojamasis turtas gali pagerinti investuotojo portfelio rizikos/grąžos profilį ir užtikrinti konkurencingą pagal riziką koreguotą grąžą. Apskritai nekilnojamojo turto rinka pasižymi nedideliu nepastovumu, ypač lyginant su akcijomis ir obligacijomis.
Nekilnojamas turtas taip pat patrauklus, palyginti su tradiciniais pajamų šaltiniais. Turto klasė paprastai prekiaujama su pajamingumo priemoka, palyginti su JAV iždo vertybiniais popieriais, ir yra ypač patraukli esant žemoms iždo palūkanų normoms.
Įvairovė ir apsauga
Kitas investavimo į nekilnojamąjį turtą pranašumas yra jo diversifikavimo potencialas. Nekilnojamasis turtas turi žemą, o kai kuriais atvejais neigiamą koreliaciją su kitomis pagrindinėmis turto klasėmis, o tai reiškia, kad nekilnojamasis turtas paprastai pakyla, kai krinta akcijos. Tai reiškia, kad nekilnojamojo turto įtraukimas į portfelį gali sumažinti jo nepastovumą ir užtikrinti didesnę grąžą vienam rizikos vienetui. Kuo tiesioginė investicija į nekilnojamąjį turtą, tuo geresnis apsidraudimas: tiesioginės viešai parduodamos transporto priemonės, tokios kaip REIT, atspindi bendrą akcijų rinkos veiklą.
Kadangi jie turi fizinį pagrindą, tiesioginis nekilnojamasis turtas taip pat turi nedaug pagrindinio ir tarpininko konfliktų arba tai, kiek investuotojo interesai priklauso nuo vadovų ir skolininkų sąžiningumo ir kompetencijos. Netiesioginės investicijos taip pat suteikia tam tikrą apsaugą. Pavyzdžiui, REIT reikalauja, kad minimali pajamų dalis (90%) būtų išmokėta kaip dividendai.
Apsidraudimas nuo infliacijos
Nekilnojamojo turto gebėjimas apsisaugoti nuo infliacijos kyla iš teigiamos koreliacijos tarp bendrojo vidaus produkto (BVP) augimo ir nekilnojamojo turto paklausos. Plečiantis ekonomikai, nekilnojamojo turto paklausa didina nuomos kainas, o tai savo ruožtu lemia didesnę kapitalo vertę. Dėl to nekilnojamasis turtas linkęs išlaikyti kapitalo perkamąją galią, dalį infliacijos spaudimo perleisdamas nuomininkams, o dalį infliacijos spaudimo sugerdamas kapitalo brangimo forma.
Sverto galia
Be REIT, investavimas į nekilnojamąjį turtą suteikia investuotojams įrankį, kurio akcijų rinkos investuotojai negali: pasinaudoti svertu. Svertas reiškia skolos panaudojimą didesniems pirkiniams nei turimi pinigai finansuoti. Jei neperkate su marža, jei norite pirkti akcijas, pateikdami pirkimo užsakymą turite sumokėti visą akcijų vertę. Nepaisant to, procentas, kurį galite pasiskolinti, vis dar yra daug mažesnis nei nekilnojamojo turto dėl magiškos finansavimo formos, vadinamos hipoteka.
Daugeliui tradicinių hipotekų reikalingas 20% pradinis įnašas. 9 Tačiau priklausomai nuo to, kur gyvenate, galite rasti hipoteką už 5%. Tai reiškia, kad mokate dalį visos vertės ir valdote visą turtą bei jame esantį kapitalą. Žinoma, būsto paskolos suma turės įtakos faktinei nuosavybės teisei į turtą, tačiau pasirašę dokumentą galėsite jį kontroliuoti.
Tai skatina nekilnojamojo turto plepėjus ir nuomotojus. Jie gali imti antrą hipoteką savo būstui ir sumokėti pradinį įnašą už dar du ar tris nekilnojamojo turto objektus. Nesvarbu, ar jie išnuomoja šį turtą, kad priverstų nuomininkus sumokėti būsto paskolą, ar laukia progos jį parduoti siekdami pelno, jie valdo turtą, net jei moka tik dalį visos vertės.
Kaip į savo portfelį įtraukti nuosavybę?
Be tiesioginio nekilnojamojo turto pirkimo, paprasti investuotojai taip pat gali įsigyti REIT arba fondus, kurie investuoja į REIT. REIT yra kolektyvinės investicijos, kurios valdo ir (arba) valdo nekilnojamąjį turtą arba hipoteką.
Kodėl nekilnojamasis turtas laikomas infliacijos apsidraudimo priemone?
Nekilnojamojo turto kainos linkusios kilti kartu su infliacija. Taip yra todėl, kad infliacija padidina namų statytojų išlaidas, kurios turi būti perkeltos naujų namų pirkėjams. 10 Esamos nuosavybės taip pat didėja didėjant infliacijai. Turėdami fiksuotų palūkanų hipoteką, jūsų fiksuotos mėnesinės įmokos tampa prieinamesnės, nes didėja infliacija. Be to, kaip nuomotojas, galite padidinti nuomos mokestį, kad neatsiliktumėte nuo infliacijos.
Kodėl nekilnojamojo turto kainas veikia palūkanų normos?
Kadangi nekilnojamasis turtas yra toks didelis ir brangus turtas, jo pirkimui finansuoti dažnai reikia skolintis. Dėl šios priežasties, padidinus palūkanų normas, būsto paskolų mokėjimai už naujas paskolas (arba esamas reguliuojamo dydžio paskolas, tokias kaip ARM) brangsta. Tai gali atgrasyti pirkėjus, kurie turi atsižvelgti į mėnesines turto perkėlimo išlaidas.
Galutinis rezultatas
Nekilnojamas turtas gali būti tvirta investicija, galinti generuoti pastovias pajamas ir kurti turtus. Tačiau vienas investavimo į nekilnojamąjį turtą trūkumas yra nelikvidumas: santykinis sunkumas paversti turtą grynaisiais ir grynuosius pinigus į turtą.
Skirtingai nuo akcijų ar obligacijų sandorio, kurį galima atlikti per kelias sekundes, nekilnojamojo turto sandoris gali užtrukti mėnesius. Tinkamos sandorio šalies paieška gali užtrukti kelias savaites, net ir su brokerio pagalba. Žinoma, REIT ir nekilnojamojo turto investiciniai fondai siūlo geresnį likvidumą ir geresnes rinkos kainas. Tačiau jos kainuoja dėl didesnio nepastovumo ir mažesnės diversifikacijos naudos, nes jos daug labiau koreliuoja su bendra akcijų rinka nei tiesioginės investicijos į nekilnojamąjį turtą.
Kaip ir bet kurios investicijos atveju, prieš priimdami bet kokius sprendimus turėtumėte išlaikyti savo lūkesčius realistiškus ir atlikti namų darbus bei atlikti tyrimus.
Sužinokite daugiau:
-
-
-
-
Delta Skymiles® Reserve American Express kortelės apžvalga – žr. daugiau.
-
„AmEx“ sutelkia dėmesį į klientų patirtį naudojant naują einamąją sąskaitą ir pertvarkytą programą
-
Discover it® Rewards kortelės apdovanojimai ir sužinokite, kaip tai veikia
