Jei turite nedidelį pradinį įnašą savo namuose, paskola gali padėti išvengti papildomų hipotekos mokesčių. Tačiau šios paskolos nėra be savų išlaidų ir trūkumų. Štai ką reikia žinoti.
Kas yra paskola?
Atpirkimo paskola yra antroji hipoteka – paprastai būsto paskola arba kredito linija, taip pat žinoma kaip HELOC, kurią galite naudoti kartu su hipoteka.
Namų pirkėjai naudojasi paskola, kad nemokėtų už privatų hipotekos draudimą, kuris paprastai įsigalioja, kai jūsų pradinė įmoka yra mažesnė nei 201 TP3 T būsto pardavimo kainos. PMI veikia kaip draudimo polisas, skirtas apsaugoti skolintojus, jei atsiliekate arba visiškai atsiliekate.
Hipotekos sutartyje paprastai siūloma pirminė hipoteka, lygi 80% jūsų namo vertės, taip pat būsto nuosavybės produktas, skirtas padengti skirtumą tarp jūsų pradinio įnašo ir likusio 20%.
Palūkanų norma už sugrąžintą paskolą paprastai yra didesnė nei už pirmą hipoteką, o norma yra kintama, o tai reiškia, kad laikui bėgant ji didėja.
„Piggyback“ skolinimas išpopuliarėjo per būsto bumą 2000-ųjų pradžioje ar viduryje. Pavyzdžiui, 2006 m., remiantis NYU Furmano centro 2007 m. ataskaita, maždaug 30 procentų būstą pirkėjų Niujorke naudojo jį.
Paskolų portfelis leidžia potencialiems namų savininkams įsigyti norimą būstą ir išvengti PMI nemokant 20% ar daugiau grynaisiais. Tačiau dėl to jų namai tampa labiau pažeidžiami dėl įsipareigojimų neįvykdymo.
Kai 2000-ųjų pabaigoje sprogo nacionalinis būsto burbulas, namų savininkai, turintys mažiau nuosavo kapitalo, buvo labiau linkę nevykdyti įsipareigojimų nei namų savininkai, turintys daug nuosavybės.
„Piggyback“ hipotekos vis dar egzistuoja, tačiau jos yra retos. „Populiarumas sumažėjo, tačiau skolintojai, siūlantys šias antrines hipotekas, taip pat gerokai sugriežtėjo“, – sakė Jeffas Brownas, „Axia Home Loans“ pramonės direktorius ir hipotekos skolintojas.
Net ir pastaruoju metu išaugus būsto kainoms, jie nematė didelio sugrįžimo. Pasak Ralpho DiBugnaros, skaitmeninių nekilnojamojo turto išteklių „Home Qualified“ generalinio direktoriaus, „šie poreikiai sumažėjo plečiantis hipotekos produktams, kuriems reikalingas mažesnis nei 20% pradinis įnašas ir kuriems nereikia PMI“.
Paskolų tipai
Hipotekos paskolą galite sudaryti įvairiais būdais. Čia pateikiamas skirtingų variantų suskirstymas pagal jūsų pagrindinę hipoteką, atsipirkimą ir pradinį įnašą.
80/10/10 paskola. Šią parinktį verta apsvarstyti teikiant tradicines paskolas, į kurias įeina pirminė hipoteka, kuri padengia 80% pardavimo kainos, paskolos grąžinimo galimybė, kuri padengia 10%, ir pradinė įmoka, kuri padengia likusius 10%.
80/15/5 paskola. Ši parinktis veikia kaip paskola 80-10-10, tačiau užuot įnešę 10% ir pasiskolinę likusį 10% naudodamiesi pigia paskola, jūs tiesiog įnešate 5%, o likusius 15% finansuojate antrojo būsto paskola.
75/15/10 paskola. Ši parinktis galima perkant butą, į kurį įeina 15% užstato paskola ir 10% pradinis įnašas. Taip yra daugiausia dėl to, kad būsto paskolų palūkanos paprastai būna didesnės, kai paskolos ir vertės santykis yra didesnis nei 75%.
80/20 paskola. Planas, populiarus prieš 2007 m. būsto krizę, nereikalavo jokio pradinio įnašo. Jūs tiesiog paimate pirminę hipoteką, kad padengtumėte 80% pardavimo kainos, o likusius 20% sumokėsite su antrine paskola. Tačiau šis piggyback susitarimas nebėra įprastas.
Paskolų su lėšomis privalumai ir trūkumai
Svarstant apie hipotekos paskolą, svarbu suprasti privalumus ir trūkumus.
Paskolų su lėšomis privalumai
Tai gali sutaupyti pinigų. PMI kiekvienais metais gali jums kainuoti nuo 0,31 TP3 iki 1,51 TP3 T jūsų paskolos sumos. Taigi, jei jūsų hipoteka yra $250 000, galite gauti PMI įmokų nuo $750 iki $3 750 per metus. Tai prilygsta mėnesinėms įmokoms nuo $62.50 iki $312.50, pridėjus pagrindinę sumą ir palūkanas, kurias mokate skolintojui ir nekilnojamojo turto mokesčius.
Priklausomai nuo jūsų antrosios hipotekos kainos mėnesinėmis dalimis, galite mokėti mažiau nei PMI. Tačiau DiBugnara sako, kad abu būdus galima lengvai pasiekti. „Kai kurių antrinių hipotekų, skirtų paskoloms su atgal, palūkanų normos yra daug didesnės“, - pridūrė jis. „Tokiu atveju mokėjimas greičiausiai bus didesnis nei PMI mokėjimas. Būtinai atlikite matematiką, kad sužinotumėte, kuri parinktis yra geriausia jūsų situacijai.
Palūkanas galite išskaičiuoti iš abiejų paskolų. IRS leidžia atskaityti iki $750 000 palūkanų, sumokėtų už kvalifikuotą hipoteką (arba $375 000, jei esate vedęs, bet pateikiate atskirą mokesčių deklaraciją). Tai apima būsto paskolas ir HELOC, naudojamus įsigyti, statyti ar iš esmės pagerinti būstą, naudojamą kaip užstatas.
Įtraukus šias sutaupytas lėšas į apskaičiavimą, ar sutaupyta paskola sutaupys pinigų, viskas gali būti sudėtinga. Be to, nebent pasikalbate su mokesčių specialistu, sunku tiksliai žinoti, kiek galite sutaupyti – ar būtina suskirstyti atskaitymus ir reikalauti atskaityti hipotekos palūkanas.
HELOC galite laikyti kitiems tikslams. Statybos paskola – tai įrengimo paskola, ty visą paskolos sumą gaunate viena vienkartine išmoka ir ją grąžinate dalimis. Tačiau su HELOC išėmimo metu gausite tam tikrą atnaujinamą kreditą, kurį galėsite grąžinti ir laikui bėgant vėl pasiskolinti, kad apmokėtumėte renovacijos ir kitas išlaidas.
Paskolų su užstatu trūkumai
Atsiskaitymo išlaidos gali sumažinti vertę. Be pirmosios hipotekos uždarymo mokesčių, gali tekti mokėti ir būsto paskolos arba HELOC uždarymo mokesčius. Tačiau kai kurie skolintojai siūlo būsto nuosavybės produktus su mažomis uždarymo išlaidomis arba visai ne. Turėtumėte sužinoti, kokius mokesčius ima skolintojas, kad galėtumėte tai atsižvelgti į savo skaičiavimus.
Net jei uždarymo kaštai yra maži, sąskaita gali jums nepakenkti, o PMI mokėjimas gali būti pigesnis nei antrojo būsto paskolos gavimas.
Tai gali apsunkinti refinansavimą. Jei paėmėte pigią paskolą iš kito skolintojo nei tas, kuris siūlo pirmą hipoteką (tai yra įprasta situacija), gali būti patogiau vėliau refinansuoti savo būstą, kad gautumėte mokėjimą arba sumažintumėte palūkanų normas.
Taip yra todėl, kad nebent paimtumėte pakankamai didelės refinansavimo paskolos, kad galėtumėte sumokėti antrą hipoteką, abu skolintojai turi susitarti dėl refinansavimo. Įtikinti du skolintojus gali būti sunku, ypač jei jūsų būsto vertė nukrito nuo tada, kai jį įsigijote.
Laikui bėgant išlaidos gali padidėti. Jei antroji paskola, kurią imatės, yra reguliuojamos palūkanų normos HELOC, skaičiuodami ne tik remdamiesi dabartine kiekvienos parinkties kaina.
Kintamos palūkanų normos gali svyruoti kartu su rinkos indekso palūkanų normomis. Kadangi neįmanoma numatyti, kaip pasikeis rinkos palūkanų normos, neįmanoma tiksliai žinoti, kiek jums gali kainuoti kintama palūkanų norma. Jei turite ribotą biudžetą ir negalite susitvarkyti su laiku didėjančiais hipotekos mokėjimais, reguliuojamos palūkanų normos paskola gali būti netinkama išeitis.
Kaip jūs turite teisę gauti piggyback paskolą?
Gali būti sunku gauti paskolą, nes antrieji hipotekos skolintojai gali turėti skirtingus tinkamumo reikalavimus. Nors kiekvieno skolintojo specifika gali skirtis, norint gauti abiejų tipų paskolų patvirtinimą, paprastai reikia:
- Patikimumas. Pirminei hipotekai paprastai reikalingas 620 ar didesnis FICO balas, tačiau minimalus antrinės hipotekos balas gali būti 680 ar didesnis.
- skolos ir pajamų santykis. Hipotekos skolintojai nori, kad skolos ir pajamų santykis būtų 43% arba mažesnis, o tai apima pagrindines ir antrines būsto paskolas.
Atminkite, kad mažesnės pradinės įmokos dažnai virsta aukštesnėmis palūkanų normomis.
„Piggyback“ paskolos alternatyvos
Ieškokite paskolų be PMI. Kai kurie skolintojai siūlo tradicines paskolas be PMI, net jei neturite 20% pradinio įnašo. Priklausomai nuo skolintojo, tai gali būti taikoma tik pirmą kartą perkantiems būstą ar turintiems mažas pajamas, arba gali tekti sutikti su šiek tiek didesne palūkanų norma.
Kaip ir su paskolomis, dar kartą patikrinkite skaičius, kad įsitikintumėte, jog per ilgą laiką nemokėsite daugiau nei PMI.
Greitai apmokėkite likutį. Tradiciniai hipotekos skolintojai paprastai prideda PMI prie jūsų paskolos, kai jūsų paskolos ir vertės santykis yra didesnis nei 80%, tačiau galiausiai jūsų paskolos likutis turėtų būti mažesnis už šią ribą. Pagal įstatymą skolintojai privalo automatiškai pašalinti PMI, kai jūsų LTV pasiekia 78% pagal pradinę paskolą ir būsto vertę.
Jei numatote didelį smūgį ar pinigų srautą, kad atliktumėte papildomus mokėjimus, tai gali padėti greičiau sumažinti paskolos likutį ir pasiekti, kad jums nebereikės draudimo.
Jei stengiatės sumokėti likutį ir manote, kad jūsų namo vertė išaugo, o jūsų vertė yra 80% arba mažesnė, galite gauti namų įvertinimą. Jei turite teisę, galite paprašyti skolintojo ištrinti PMI rankiniu būdu.
Palaukite, kol turėsite pakankamai. Nors šiuo metu yra daug būdų įsigyti būstą ir išvengti PMI, geriausia palaukti, kol turėsite pakankamai grynųjų 20% pradiniam įnašui.
20% išsaugojimas, reikalingas norint išvengti PMI, gali užtrukti ne vienerius metus. Bet jei manote, kad galite sutaupyti pinigų pakankamai greitai, galbūt verta palaukti.
Sužinokite daugiau:
-
-
-
-
Delta Skymiles® Reserve American Express kortelės apžvalga – žr. daugiau.
-
„AmEx“ sutelkia dėmesį į klientų patirtį naudojant naują einamąją sąskaitą ir pertvarkytą programą
-
Discover it® Rewards kortelės apdovanojimai ir sužinokite, kaip tai veikia
Geriausia svetainė, ..nuostabus įrašas! Tiesiog tęskite darbą!