Ia bukan sahaja tentang betapa mahalnya perumahan – ia tentang seberapa pantas ia sampai ke sana. Dalam masa 24 bulan sahaja, harga rumah AS telah meningkat sebanyak 37% yang mengejutkan. Itu berbanding dengan kenaikan dua tahun terbesar 29% yang membawa kepada kemalangan perumahan 2008.
Menuju ke musim bunga ini, Fed fikir ia telah melihat cukup. Bank pusat dengan cepat menaikkan kadar faedah, menaikkan kadar purata gadai janji kadar tetap 30 tahun kepada 6% daripada 3.2% pada awal tahun. Kadar yang lebih tinggi ini, yang dihargai oleh banyak pembeli rumah, akhirnya menamatkan ledakan hartanah wabak itu. Persatuan Jurubank Gadai Janji melaporkan hari Rabu bahawa permohonan gadai janji jatuh 16% tahun ke tahun dan kami kini berada di tengah-tengah penurunan mendadak.
Apabila peralihan ini berlaku, kita mendengar sangat sedikit daripada Fed, sehingga Pengerusi Jerome Powell bercakap kepada pemberita pada hari Rabu.
Inilah yang dikatakan oleh Powell: “Kami telah melihat harga [rumah] meningkat secara mendadak sejak beberapa tahun lalu. Sekarang itu berubah. Dan kadar faedah telah meningkat. Kami tahu kadar gadai janji telah meningkat secara mendadak. Anda akan melihat pasaran perumahan yang berubah. Kami memerhatikannya untuk melihat apa yang berlaku. Sejauh manakah ia akan menjejaskan pelaburan perumahan? Saya tidak pasti. Seberapa besar kesan ke atas harga rumah? Pasaran yang sangat ketat. Jadi walaupun dalam dunia kadar faedah yang meningkat, harga mungkin akan terus meningkat untuk seketika. Jadi ia adalah situasi yang rumit dan kami memerhatikannya dengan teliti. Saya akan katakan jika anda seorang pembeli rumah, anda mahu Pembeli Rumah atau orang muda perlu menentukur semula sedikit. Kita perlu kembali ke tempat di mana bekalan dan permintaan bertemu semula, inflasi kembali rendah, kadar gadai janji lebih rendah lagi."
Tiga perkara menonjol.
Powell berkata pembeli rumah 'perlu menentukur semula'
Dalam industri hartanah, jumlah bilangan penyenaraian aktif dipanggil "inventori". Inventori tahunan telah jatuh sejak 2014. Ini sebahagiannya disebabkan oleh perubahan dalam pilihan isi rumah (iaitu tinggal lebih lama), kurang pembinaan perumahan berikutan kemalangan perumahan 2008, dan milenium mula membeli rumah buat kali pertama. Tetapi apabila ledakan hartanah wabak bermula, inventori mula merudum. Menjelang musim bunga 2021, inventori mencecah paras terendah 40 tahun. Itu menyebabkan pembeli rumah tiada pilihan selain menaikkan harga.
Jelas sekali, Powell berharap kelembapan dalam hartanah akibat kenaikan kadar gadai janji akan membantu meningkatkan inventori. Powell berkata ia akan membantu pembeli kerana pemikirannya ialah apabila pembeli menyambung semula pembelian, mereka akan menemui pasaran yang lebih mesra. Inventori yang lebih tinggi akan memberi pembeli lebih banyak masa untuk membuat keputusan dan mengurangkan kemungkinan terlibat dalam perang bidaan.
Malah sebelum Fed meningkatkan perjuangan inflasinya, penganalisis kanan HousingWire Logan Mohtashami telah secara terbuka menganjurkan kadar gadai janji yang lebih tinggi untuk meningkatkan inventori. Stok perumahan AS meningkat kepada 1.03 juta unit pada Mei, menurut Persatuan Realtors Kebangsaan. Tetapi untuk kembali ke pasaran perumahan "biasa", Mohtashami berkata inventori perlu meningkat kepada antara 15,200 dan 1.93 juta unit rumah. Walau bagaimanapun, inventori nasional (lihat carta di bawah) meningkat dengan pesat, dengan inventori di lebih separuh daripada pasaran perumahan serantau masih 50% di bawah paras pra-pandemi.
“Kami memerlukan keseimbangan … pasaran perumahan masih sangat tidak sihat kerana jumlah inventori di AS masih di bawah 1.52 juta,” kata Mohtashami.
Harga rumah jatuh? Powell nampaknya mencadangkan ia mungkin
Pengerusi Fed Jerome Powell pada hari Rabu membuat hipotesis bahawa harga rumah akan jatuh: “Berapa banyak kesan ini akan ada pada harga rumah? Tidak begitu pasti. Jelas sekali, kami memerhati perkara ini dengan teliti. Lama kelamaan, anda akan memikirkannya…terdapat banyak kerja yang belum selesai di pasaran perumahan.” bekalan rumah, apabila mereka datang dalam talian…”
Kemudian dia berpaling dan berkata: “Sementara bekalan rumah sedia untuk digunakan terjual, inventori rumah sedia untuk digunakan adalah sangat rendah, dari segi sejarah rendah. Ia masih pasaran yang sangat ketat, dan walaupun dalam dunia kadar faedah yang meningkat, harga mungkin akan terus meningkat untuk seketika. pasukan. Jadi ia adalah situasi yang rumit dan kami memerhatikannya dengan teliti.”
Untuk seketika, Powell seolah-olah berkata bahawa harga rumah akan jatuh. Walau apa pun, Powell tidak menolak kemungkinan harga rumah jatuh. Ini penting. Dari segi sejarah, di luar Kemelesetan Besar dan selepas kemalangan perumahan pada tahun 2000-an, harga rumah hampir tidak pernah mengalami penurunan tahunan. Tetapi keadaan hari ini boleh membawa kita ke fasa yang jarang berlaku di mana harga rumah sebenarnya jatuh. Ini menunjukkan bahawa Powell tidak menutup pintu mengenai kemungkinan kejatuhan harga rumah, katanya, "Kami memerhatikannya dengan teliti."
Bulan lalu, ketua ekonomi Moody's Analytics Mark Zandi memberitahu Fortune bahawa kenaikan kadar gadai janji telah mendorong kami ke dalam "pembetulan pasaran hartanah" sepenuhnya. Dalam jangka pendek, Zandi menjangkakan pertumbuhan harga rumah tahun ke tahun perlahan kepada 0% daripada 20.6%. Beliau menjangkakan harga akan jatuh antara 5% dan 10% dalam pasaran hartanah yang jelas "terlebih nilai". Sekiranya berlaku kemelesetan, Moody's Analytics menjangkakan harga rumah AS akan jatuh 5%, manakala pasaran perumahan yang "terlalu tinggi" jatuh 15% kepada 20%. (Analitis Moody's mengenal pasti "terlebih nilai" dengan membandingkan harga rumah serantau dengan asas ekonomi tempatan yang mendasari, seperti pendapatan isi rumah, yang telah disokong dari segi sejarah.)
Kenapa harga rumah jatuh dengan mudah? Yang pertama ialah harga rumah telah tersasar daripada asas ekonomi asas. Teori ekonomi asas mengajar bahawa pertumbuhan harga rumah dan pertumbuhan pendapatan saling berkait, dan kedua-duanya tidak boleh mengatasi prestasi yang lain untuk masa yang lama. Kenaikan kadar gadai janji hanya akan memburukkan lagi krisis kemampuan ini. Malah, bayaran gadai janji baharu biasa telah meningkat sebanyak 52% sejak enam bulan lalu, menurut firma penyelidikan hartanah Zonda.
Walau bagaimanapun, harga hartanah mungkin jatuh, tetapi inventori mungkin perlu membina lebih banyak untuk menjadi kenyataan. Sebaik sahaja inventori AS meningkat melebihi 2 juta unit, harga rumah negara berkemungkinan turun tahun ke tahun, kata Mohtashami.
Ralph McLaughlin, ketua ekonomi di firma data dan analitik hartanah Kukun, berkata jika "pengetan berlebihan" Fed membawa kepada kemelesetan, inventori boleh mencapai tahap yang membolehkan harga rumah jatuh.
"Kemungkinan besar kami sedang menghampiri titik perubahan tajam dalam pasaran," kata McLaughlin kepada Fortune.
Powell secara khusus berkata dia mahu melihat kadar gadai janji turun
Bank pusat menaikkan kadar faedah untuk membendung ledakan perumahan pandemik dan membendung inflasi yang semakin meningkat. Sebaik sahaja Fed mendapat inflasi terkawal semula, kenaikan kadar gadai janji boleh mereda.
Ini bermakna pembeli rumah yang ingin menurunkan kadar gadai janji mereka mungkin perlu menunggu seketika. Indeks harga pengguna ialah 8.6% minggu lepas. Fed tidak akan berputus asa menentang inflasi sehingga CPI kembali kepada 2%. Pada hari Khamis, Fed menjelaskan bahawa perjuangan itu boleh diteruskan hingga 2024.
Ketahui lebih lanjut:
