Apabila anda memikirkan tentang pelaburan hartanah, rumah anda mungkin perkara pertama yang terlintas di fikiran. Sudah tentu, pelabur hartanah mempunyai banyak pilihan lain apabila ia datang untuk memilih pelaburan, dan bukan hanya hartanah fizikal.
Hartanah telah menjadi kenderaan pelaburan yang popular sejak 50 tahun yang lalu. Berikut ialah beberapa pilihan terbaik untuk pelabur runcit, dan sebab untuk melabur.
Tesis pusat
- Hartanah dianggap sebagai kelas aset itu sendiri dan sekurang-kurangnya harus menjadi sebahagian daripada portfolio terpelbagai.
- Salah satu cara utama pelabur membuat wang dalam hartanah adalah dengan menjadi pemilik harta sewa.
- Pemain pinball cuba membeli hartanah yang kurang nilai, memulihkannya dan menjualnya untuk mendapatkan keuntungan.
- Amanah pelaburan hartanah (REITs) memberikan pendedahan hartanah tidak langsung tanpa perlu memiliki, mengendalikan atau membiayai hartanah.
Harga sejarah
Hartanah telah lama dianggap sebagai pelaburan yang kukuh, dan untuk alasan yang baik. Sebelum tahun 2007, data sejarah hartanah mencadangkan bahawa harga boleh terus meningkat selama-lamanya. Dengan beberapa pengecualian, purata harga jualan rumah di AS meningkat setiap tahun antara 1963 dan 2007—permulaan Kemelesetan Besar. Harga hartanah jatuh sedikit pada permulaan pandemik COVID-19 pada musim bunga 2020. Walau bagaimanapun, apabila vaksin dilancarkan dan ketakutan wabak berkurangan, harga rumah telah meningkat pesat, mencecah paras tertinggi menjelang 2022.
Carta daripada Federal Reserve Bank of St. Louis ini menunjukkan purata harga jualan antara 1963 dan suku pertama 2022 (data terkini tersedia). Kawasan berlorek kelabu muda menunjukkan kemelesetan AS.
Harta sewa
Apabila anda melabur dalam harta sewa, anda menjadi tuan tanah – jadi anda perlu mempertimbangkan kesesuaian anda untuk peranan itu. Sebagai tuan rumah, anda bertanggungjawab untuk perkara seperti membayar gadai janji anda, cukai harta dan insurans, mengekalkan harta anda, mencari penyewa dan menyelesaikan masalah.
Melainkan anda mengupah pengurus hartanah untuk mengendalikan butiran, tuan tanah adalah pelaburan yang praktikal. Bergantung pada situasi anda, menjaga hartanah dan penyewa boleh menjadi kerja 24/7 – dan ia tidak selalunya menyenangkan. Walau bagaimanapun, dengan memilih hartanah dan penyewa anda dengan berhati-hati, anda boleh mengurangkan risiko masalah besar.
Salah satu cara tuan tanah membuat wang adalah dengan mengutip sewa. Berapa banyak sewa yang boleh anda caj bergantung pada lokasi sewaan itu. Namun, menentukan sewa terbaik boleh menjadi sukar kerana jika anda mengenakan bayaran terlalu banyak, anda akan menghalau penyewa itu, dan jika anda mengenakan bayaran terlalu sedikit, anda akan meninggalkan wang di atas meja. Strategi biasa ialah mengenakan bayaran sewa yang mencukupi untuk menampung perbelanjaan sehingga gadai janji dibayar, di mana kebanyakan sewa bertukar menjadi keuntungan.
Satu lagi cara utama tuan tanah membuat wang adalah melalui penghargaan. Jika harta anda meningkat nilainya, anda boleh menjualnya untuk keuntungan (apabila masa yang sesuai) atau meminjam ekuiti untuk pelaburan anda yang seterusnya. Walaupun hartanah cenderung untuk menghargai nilai, tiada jaminan.
Ini benar terutamanya semasa tempoh turun naik pasaran perumahan yang melampau, yang terbaru semasa pandemik COVID-19. Dari Februari 2020 hingga Mac 2022, purata harga rumah di AS meningkat 38% yang mengejutkan. Dengan kenaikan mendadak itu, ramai yang tertanya-tanya sama ada harga itu disebabkan oleh kemalangan itu.
Balik rumah
Seperti peniaga harian yang jauh dari pelabur beli dan tahan, spekulator hartanah adalah baka yang sangat berbeza daripada tuan tanah beli dan sewa. Pemain pinball membeli hartanah untuk memegangnya untuk jangka masa yang singkat - biasanya tidak lebih daripada tiga hingga empat bulan - dan menjualnya dengan cepat untuk mendapatkan keuntungan.
Terdapat dua kaedah utama pencerminan sifat:
- Pembetulan dan kemas kini. Dengan kaedah ini, anda boleh membeli hartanah yang anda fikir akan menghargai nilai selepas beberapa pembaikan dan kemas kini. Sebaik-baiknya, anda akan menyelesaikan kerja secepat mungkin dan kemudian menjual lebih daripada jumlah pelaburan anda (termasuk pengubahsuaian).
- Pegang dan jual semula. Jenis pencerminan ini berfungsi secara berbeza. Daripada membeli dan membaiki hartanah, beli dalam pasaran yang sedang meningkat pesat, tahan selama beberapa bulan, dan jual untuk untung.
Dengan mana-mana jenis pencerminan, anda menghadapi risiko tidak dapat memunggah aset pada kadar yang menguntungkan. Ini boleh menjadi satu cabaran kerana Fins selalunya tidak mempunyai wang tunai yang mencukupi untuk membayar gadai janji hartanah dalam jangka masa panjang. Namun, apabila dilakukan dengan betul, flipping boleh menjadi cara yang menguntungkan untuk melabur dalam hartanah.
REIT
Amanah pelaburan hartanah (REIT) dibentuk apabila syarikat (atau amanah) dibentuk untuk menggunakan dana pelabur untuk membeli, mengendalikan dan menjual hartanah yang menghasilkan pendapatan. REIT didagangkan di bursa saham utama, sama seperti saham dan dana dagangan bursa (ETF).
Untuk layak sebagai REIT, syarikat mesti memulangkan 90% keuntungan boleh cukainya kepada pemegang saham dalam bentuk dividen. Dengan cara ini, REIT mengelak daripada membayar cukai pendapatan korporat, manakala syarikat biasa dikenakan cukai ke atas keuntungan mereka, mengurangkan pulangan yang boleh mereka kembalikan kepada pemegang saham.
Sama seperti saham dividen biasa, REITs sesuai untuk pelabur yang mahukan pendapatan tetap, walaupun mereka juga menawarkan peluang untuk penghargaan. REIT melabur dalam pelbagai hartanah, seperti pusat beli-belah (kira-kira satu perempat daripada REIT pakar dalam industri ini), kemudahan penjagaan kesihatan, gadai janji dan bangunan pejabat. Berbanding dengan jenis pelaburan hartanah yang lain, REIT mempunyai kelebihan sebagai sangat cair. 5
Kumpulan pelaburan hartanah
Kumpulan pelaburan hartanah (REIG) adalah serupa dengan dana pelaburan sewa kecil. Jika anda ingin memiliki hartanah sewa tetapi tidak mahu kerumitan tuan rumah, kumpulan pelaburan hartanah mungkin penyelesaian untuk anda.
Sebuah syarikat membeli atau membina satu siri bangunan, biasanya pangsapuri, dan kemudian membenarkan pelabur menyertai kumpulan itu dengan membelinya melalui syarikat. Pelabur tunggal mungkin memiliki satu atau lebih unit perumahan individu. Tetapi syarikat yang menjalankan kumpulan pelaburan menguruskan semua unit dan bertanggungjawab untuk penyelenggaraan, pengiklanan dan mencari penyewa. Sebagai pertukaran untuk pengurusan ini, syarikat mengenakan peratusan daripada sewa bulanan. 6
Terdapat beberapa versi kumpulan pelaburan. Dalam versi standard, pajakan adalah atas nama pelabur dan semua unit berkongsi sebahagian daripada sewa untuk mengelakkan kekosongan sementara. Ini bermakna walaupun rumah anda kosong, anda mempunyai wang yang cukup untuk membayar gadai janji.
Kualiti kumpulan pelaburan bergantung sepenuhnya kepada syarikat yang menyediakannya. Secara teorinya, ini adalah cara yang selamat untuk masuk ke dalam pelaburan hartanah, tetapi kumpulan boleh mengenakan bayaran yang tinggi yang melanda industri dana bersama. Seperti semua pelaburan, penyelidikan adalah kunci.
Perkongsian terhad dalam hartanah
Perkongsian terhad hartanah (RELP) adalah serupa dengan kumpulan pelaburan hartanah. Ia adalah sebuah syarikat yang ditubuhkan untuk membeli dan memegang portfolio hartanah dan kadangkala hanya hartanah. Walau bagaimanapun, RELP mempunyai jangka hayat yang terhad.
Pengurus hartanah atau syarikat pembangunan hartanah yang berpengalaman sebagai rakan kongsi am. Pelabur luar kemudiannya berusaha untuk membiayai projek hartanah sebagai pertukaran untuk bahagian harta itu sebagai rakan kongsi terhad. Ahli gabungan mungkin menerima pengagihan berkala daripada hasil harta RELP, tetapi bayaran sebenar berlaku apabila harta itu dijual – untuk keuntungan yang besar jika anda bernasib baik – dan RELP dibubarkan.
Kualiti kumpulan pelaburan bergantung sepenuhnya kepada syarikat yang menyediakannya. Secara teorinya, ini adalah cara yang selamat untuk masuk ke dalam pelaburan hartanah, tetapi kumpulan boleh mengenakan bayaran yang tinggi yang melanda industri dana bersama. Seperti semua pelaburan, penyelidikan adalah kunci.
Dana hartanah
Dana hartanah melabur terutamanya dalam REIT dan syarikat hartanah. Mereka menawarkan peluang untuk mendapatkan pelaburan hartanah yang pelbagai dengan modal yang agak kecil. Bergantung pada strategi dan matlamat kepelbagaian mereka, mereka menawarkan pelabur pilihan pelaburan yang lebih luas daripada membeli REIT individu.
Seperti REIT, dana ini agak cair. Satu lagi faedah penting untuk pelabur runcit ialah maklumat analisis dan penyelidikan yang disediakan oleh dana. Ini mungkin termasuk butiran aset yang dibeli dan pandangan pengurusan tentang keuntungan dan prestasi pelaburan hartanah tertentu dan sebagai kelas aset. Lebih banyak pelabur spekulatif boleh melabur dalam keluarga dana bersama hartanah dan secara taktikal melebihkan berat jenis hartanah atau wilayah tertentu untuk memaksimumkan pulangan.
Mengapa melabur dalam hartanah?
Hartanah boleh meningkatkan profil risiko/pulangan portfolio pelabur dan memberikan pulangan terlaras risiko yang kompetitif. Secara keseluruhan, pasaran hartanah mempamerkan turun naik yang rendah, terutamanya jika dibandingkan dengan saham dan bon.
Hartanah juga menarik berbanding sumber pendapatan yang lebih tradisional. Kelas aset biasanya berdagang pada premium hasil berbanding Perbendaharaan AS dan amat menarik dalam persekitaran kadar Perbendaharaan yang rendah.
Kepelbagaian dan Perlindungan
Satu lagi faedah melabur dalam hartanah ialah potensi kepelbagaiannya. Hartanah mempunyai korelasi yang rendah, dan dalam beberapa kes negatif, dengan kelas aset utama yang lain - bermakna hartanah biasanya meningkat apabila saham jatuh. Ini bermakna menambah hartanah pada portfolio boleh mengurangkan turun naiknya dan memberikan pulangan yang lebih tinggi bagi setiap unit risiko. Lebih tepat pelaburan hartanah, lebih baik lindung nilai: Arahkan kenderaan dagangan awam seperti REIT mencerminkan prestasi keseluruhan pasaran saham.
Kerana mereka mempunyai sokongan fizikal, hartanah langsung juga mempunyai sedikit konflik prinsipal-ejen, atau sejauh mana kepentingan pelabur bergantung pada integriti dan kecekapan pengurus dan penghutang. Lebih banyak bentuk pelaburan tidak langsung juga menawarkan tahap perlindungan. Sebagai contoh, REIT memerlukan peratusan minimum pendapatan (90%) untuk dibayar sebagai dividen.
Lindung nilai inflasi
Keupayaan lindung nilai inflasi hartanah berpunca daripada korelasi positif antara pertumbuhan keluaran dalam negara kasar (KDNK) dan permintaan hartanah. Apabila ekonomi berkembang, permintaan untuk hartanah mendorong kenaikan sewa, yang seterusnya membawa kepada nilai modal yang lebih tinggi. Akibatnya, hartanah cenderung untuk mengekalkan kuasa beli modal dengan menyampaikan beberapa tekanan inflasi kepada penyewa dan menyerap beberapa tekanan inflasi dalam bentuk peningkatan modal.
Kuasa leverage
Sebagai tambahan kepada REIT, melabur dalam hartanah menyediakan pelabur alat yang pelabur pasaran saham tidak boleh: memanfaatkan. Leveraj bermaksud menggunakan hutang untuk membiayai pembelian yang lebih besar daripada wang tunai yang anda miliki. Melainkan anda membeli pada margin, jika anda ingin membeli saham, anda mesti membayar nilai penuh stok apabila anda membuat pesanan pembelian. Walaupun begitu, peratusan yang anda boleh pinjam masih jauh lebih rendah daripada hartanah, terima kasih kepada satu bentuk pembiayaan ajaib yang dipanggil gadai janji.
Kebanyakan gadai janji tradisional memerlukan bayaran muka 20%. 9 Walau bagaimanapun, bergantung pada tempat tinggal anda, anda mungkin boleh mencari gadai janji dengan harga serendah 5%. Ini bermakna anda membayar sebahagian kecil daripada jumlah nilai dan anda mengawal keseluruhan harta dan ekuiti di dalamnya. Sudah tentu, jumlah gadai janji anda akan mempengaruhi jumlah pemilikan yang sebenarnya anda miliki dalam harta itu, tetapi setelah dokumen ditandatangani, anda boleh mengawalnya.
Ini menggalakkan sirip hartanah dan tuan tanah. Mereka boleh mengeluarkan gadai janji kedua di rumah mereka dan meletakkan bayaran muka untuk dua atau tiga hartanah lain. Sama ada mereka menyewakan aset ini untuk membuat penyewa membayar gadai janji mereka, atau menunggu peluang untuk menjualnya untuk keuntungan, mereka mengawal aset tersebut, walaupun mereka hanya membayar sebahagian kecil daripada jumlah nilai.
Bagaimanakah cara saya menambah harta pada portfolio saya?
Selain membeli hartanah secara langsung, pelabur biasa juga boleh membeli REIT atau dana yang melabur dalam REIT. REIT ialah pelaburan kolektif yang memiliki dan/atau mengurus hartanah atau gadai janji sendiri.
Mengapa hartanah dilihat sebagai lindung nilai inflasi?
Harga hartanah cenderung meningkat dengan inflasi. Ini kerana inflasi meningkatkan kos untuk pembina rumah, yang mesti diserahkan kepada pembeli rumah baharu. 10 Hartanah sedia ada juga meningkat dengan inflasi. Memegang gadai janji kadar tetap dengan berkesan menjadikan bayaran bulanan tetap anda lebih berpatutan apabila inflasi meningkat. Selain itu, sebagai tuan tanah, anda boleh meningkatkan sewa anda untuk bersaing dengan inflasi.
Mengapakah harga hartanah dipengaruhi oleh kadar faedah?
Oleh kerana hartanah adalah aset yang besar dan mahal, peminjaman selalunya diperlukan untuk membiayai pembeliannya. Oleh sebab itu, kenaikan kadar membuat pembayaran gadai janji ke atas pinjaman baharu (atau pinjaman kadar boleh laras sedia ada seperti ARM) lebih mahal. Ini boleh menghalang pembeli yang mesti mempertimbangkan kos bulanan untuk memindahkan harta itu.
Keputusan akhir
Hartanah boleh menjadi pelaburan yang kukuh dengan potensi untuk menjana pendapatan tetap dan membina kekayaan. Walau bagaimanapun, satu kelemahan pelaburan dalam hartanah ialah ketakcairan: kesukaran relatif untuk menukar aset kepada tunai dan tunai kepada aset.
Tidak seperti urus niaga saham atau bon yang boleh diselesaikan dalam beberapa saat, urus niaga hartanah boleh mengambil masa berbulan-bulan untuk diselesaikan. Mencari rakan niaga yang betul boleh mengambil masa berminggu-minggu, walaupun dengan bantuan broker. Sudah tentu, REIT dan dana bersama hartanah menawarkan kecairan yang lebih baik dan harga pasaran yang lebih baik. Walau bagaimanapun, ia datang pada kos turun naik yang lebih tinggi dan faedah kepelbagaian yang lebih rendah, kerana ia lebih berkorelasi dengan pasaran saham keseluruhan daripada pelaburan hartanah langsung.
Seperti mana-mana pelaburan, anda harus memastikan jangkaan anda realistik dan melakukan kerja rumah dan penyelidikan anda sebelum membuat sebarang keputusan.
Ketahui lebih lanjut:
