Jika anda mempunyai sedikit bayaran pendahuluan di rumah anda, pinjaman piggyback boleh membantu anda mengelakkan beberapa bayaran gadai janji tambahan. Walau bagaimanapun, jenis pinjaman ini bukan tanpa kos dan keburukan mereka sendiri. Inilah yang anda perlu tahu.
Apakah pinjaman berbeban?
Pinjaman piggyback ialah gadai janji kedua—biasanya pinjaman ekuiti rumah atau talian kredit, juga dikenali sebagai HELOC—yang boleh anda gunakan bersama gadai janji anda.
Pembeli rumah menggunakan pinjaman piggyback untuk mengelak daripada membayar insurans gadai janji persendirian, yang biasanya berkuat kuasa apabila bayaran pendahuluan anda kurang daripada 20% daripada harga jualan rumah. PMI bertindak sebagai polisi insurans untuk melindungi pemberi pinjaman jika anda ketinggalan dalam pembayaran anda atau ketinggalan sepenuhnya.
Perjanjian gadai janji piggyback biasanya menawarkan gadai janji utama bersamaan dengan 80% daripada nilai rumah anda, serta produk ekuiti rumah untuk menampung perbezaan antara bayaran muka anda dan baki 20%.
Kadar faedah untuk pinjaman piggyback biasanya lebih tinggi daripada gadai janji pertama, dan kadarnya berubah-ubah, bermakna ia meningkat dari semasa ke semasa.
Pinjaman piggyback menjadi popular semasa ledakan perumahan pada awal hingga pertengahan 2000-an. Sebagai contoh, pada tahun 2006, kira-kira 30 peratus daripada pembeli rumah di New York City menggunakan satu, menurut laporan 2007 oleh Pusat Furman di NYU.
Portfolio pinjaman membolehkan bakal pemilik rumah membeli rumah yang mereka inginkan dan mengelakkan PMI tanpa membayar 20% atau lebih secara tunai. Tetapi ia juga menjadikan rumah mereka lebih terdedah kepada lalai.
Apabila gelembung perumahan negara pecah pada penghujung 2000-an, pemilik rumah yang kurang ekuiti lebih berkemungkinan mungkir berbanding pemilik rumah yang mempunyai banyak ekuiti.
Gadai janji piggyback masih wujud, tetapi ia jarang berlaku. "Populariti telah berkurangan, tetapi pemberi pinjaman yang menawarkan gadai janji sekunder ini juga telah mengetatkan dengan ketara," kata Jeff Brown, pengarah industri dan pemberi pinjaman gadai janji di Axia Home Loans.
Walaupun dengan lonjakan harga rumah baru-baru ini, mereka tidak melihat kemunculan semula yang besar. Menurut Ralph DiBugnara, Ketua Pegawai Eksekutif sumber hartanah digital Home Qualified, "Permintaan ini telah berkurangan dengan pengembangan produk gadai janji yang memerlukan kurang daripada bayaran pendahuluan 20% dan tidak memerlukan PMI."
Jenis pinjaman piggyback
Anda boleh menyusun gadai janji piggyback dalam beberapa cara. Berikut ialah pecahan pilihan yang berbeza berdasarkan gadai janji utama anda, piggyback dan bayaran muka.
80/10/10 pinjaman. Pilihan ini patut dipertimbangkan untuk pinjaman tradisional, termasuk gadai janji utama yang meliputi 80% daripada harga jualan, kemudahan pinjaman piggyback yang meliputi 10% dan bayaran pendahuluan yang meliputi baki 10%.
80/15/5 pinjaman. Pilihan ini berfungsi seperti pinjaman 80-10-10, tetapi bukannya mendepositkan 10% dan meminjam baki 10% melalui pinjaman piggyback, anda hanya mendepositkan 5% dan membiayai baki 15% dengan pinjaman rumah kedua.
pinjaman 75/15/10. Pilihan ini tersedia apabila membeli kondo, yang termasuk pinjaman cagaran 15% dan bayaran pendahuluan 10%. Ini terutamanya kerana kadar gadai janji kondo cenderung lebih tinggi apabila nisbah pinjaman kepada nilai melebihi 75%.
pinjaman 80/20. Pelan itu, yang popular pada tahun-tahun sebelum krisis perumahan 2007, tidak memerlukan bayaran pendahuluan sama sekali. Anda hanya mengambil gadai janji utama untuk menampung 80% daripada harga jualan dan membayar baki 20% dengan pinjaman sekunder. Walau bagaimanapun, susunan piggyback ini tidak lagi biasa.
Kebaikan dan keburukan pinjaman piggyback
Apabila mempertimbangkan gadai janji piggyback, adalah penting untuk memahami kebaikan dan keburukan.
Kelebihan pinjaman piggyback
Ia boleh menjimatkan wang anda. PMI mungkin dikenakan bayaran 0.3% hingga 1.5% daripada jumlah pinjaman anda setiap tahun. Jadi, jika gadai janji anda ialah $250,000, anda boleh mendapatkan premium PMI sebanyak $750 hingga $3,750 setahun. Ini bersamaan dengan bayaran bulanan $62.50 hingga $312.50, ditambah dengan prinsipal dan faedah yang anda bayar kepada pemberi pinjaman dan cukai harta.
Bergantung pada kos gadai janji kedua anda secara ansuran bulanan, anda mungkin akhirnya membayar kurang daripada PMI. Tetapi DiBugnara berkata kedua-dua cara boleh dicapai dengan mudah. "Sesetengah gadai janji sekunder untuk pinjaman piggyback mempunyai kadar yang lebih tinggi," tambahnya. "Dalam kes ini, bayaran mungkin lebih tinggi daripada pembayaran PMI." Pastikan anda melakukan matematik untuk mengetahui pilihan yang terbaik untuk situasi anda.
Anda boleh menolak faedah daripada kedua-dua pinjaman. IRS membenarkan anda memotong sehingga $750,000 faedah yang dibayar ke atas gadai janji yang layak (atau $375,000 jika anda sudah berkahwin tetapi memfailkan penyata cukai berasingan). Ini termasuk pinjaman ekuiti rumah dan HELOC yang digunakan untuk membeli, membina atau menambah baik rumah yang digunakan sebagai cagaran.
Menggabungkan simpanan ini ke dalam pengiraan anda sama ada pinjaman piggyback akan menjimatkan wang anda boleh merumitkan keadaan. Selain itu, melainkan anda bercakap dengan profesional cukai, sukar untuk mengetahui dengan tepat jumlah yang anda boleh simpan — atau jika perlu untuk memecahkan potongan anda dan menuntut potongan faedah gadai janji.
Anda boleh menyimpan HELOC untuk tujuan lain. Pinjaman pembinaan ialah pinjaman pemasangan, iaitu anda menerima jumlah pinjaman penuh dalam sekali gus dan membayarnya secara ansuran. Walau bagaimanapun, dengan HELOC, anda mendapat satu bentuk kredit pusingan semasa pengeluaran yang anda boleh bayar dan pinjam semula dari semasa ke semasa untuk membayar pengubahsuaian dan perbelanjaan lain.
Kelemahan pinjaman piggyback
Kos penyelesaian mungkin mengurangkan nilai. Selain yuran penutupan untuk gadai janji pertama anda, anda juga mungkin perlu membayar yuran penutupan untuk pinjaman rumah atau HELOC anda. Walau bagaimanapun, sesetengah pemberi pinjaman menawarkan produk ekuiti rumah dengan kos penutupan yang rendah atau tiada. Anda harus mengetahui apa yang dicaj oleh pemberi pinjaman supaya anda boleh memasukkannya ke dalam pengiraan anda.
Walaupun kos penutupan adalah rendah, bil mungkin tidak berkesan terhadap anda, dan membayar PMI mungkin akan menjadi lebih murah daripada mendapatkan pinjaman rumah kedua.
Ini boleh menyukarkan pembiayaan semula. Jika anda mengambil pinjaman piggyback daripada pemberi pinjaman selain daripada yang menawarkan gadai janji pertama anda (iaitu keadaan biasa), mungkin lebih mudah untuk membiayai semula rumah anda kemudian untuk mendapat bayaran atau kesukaran kadar faedah yang lebih rendah.
Ini kerana melainkan anda mengambil pinjaman pembiayaan semula yang cukup besar untuk membayar gadai janji kedua anda, kedua-dua pemberi pinjaman mesti bersetuju untuk membiayai semula. Meyakinkan dua pemberi pinjaman boleh menjadi sukar, terutamanya jika rumah anda telah jatuh nilai sejak anda membelinya.
Kos mungkin meningkat dari semasa ke semasa. Jika pinjaman kedua yang anda ambil ialah HELOC kadar boleh laras, jangan hanya asaskan pengiraan anda pada kos semasa setiap pilihan.
Kadar terapung boleh berubah-ubah dengan kadar faedah indeks pasaran. Memandangkan adalah mustahil untuk meramalkan cara kadar faedah pasaran akan bergerak, adalah mustahil untuk mengetahui dengan tepat berapa banyak kos yang mungkin dikenakan kepada anda. Jika anda mempunyai belanjawan yang ketat dan tidak dapat mengendalikan pembayaran gadai janji yang semakin meningkat dari semasa ke semasa, pinjaman piggyback kadar boleh laras mungkin bukan pilihan yang baik.
Bagaimanakah anda layak mendapat pinjaman piggyback?
Kelayakan untuk pinjaman piggyback mungkin sukar kerana pemberi pinjaman gadai janji kedua mungkin mempunyai syarat kelayakan yang berbeza. Walaupun spesifikasi mungkin berbeza dari pemberi pinjaman kepada pemberi pinjaman, untuk mendapatkan kelulusan bagi kedua-dua jenis pinjaman, anda biasanya memerlukan perkara berikut:
- Kredibiliti. Skor FICO 620 atau lebih tinggi biasanya diperlukan untuk gadai janji primer, tetapi skor minimum untuk gadai janji sekunder boleh menjadi 680 atau lebih tinggi.
- nisbah hutang kepada pendapatan. Pemberi pinjaman gadai janji ingin melihat nisbah hutang kepada pendapatan sebanyak 43% atau lebih rendah, dan ini termasuk pinjaman rumah primer dan sekunder.
Ambil perhatian bahawa bayaran muka yang lebih rendah sering diterjemahkan kepada kadar faedah yang lebih tinggi.
Alternatif Pinjaman Piggyback
Cari pinjaman tanpa PMI. Sesetengah pemberi pinjaman menawarkan pinjaman tradisional tanpa PMI walaupun anda tidak mempunyai bayaran pendahuluan 20%. Bergantung pada pemberi pinjaman, ini mungkin terhad kepada pembeli rumah kali pertama atau pelan berpendapatan rendah, atau anda mungkin perlu bersetuju dengan kadar yang lebih tinggi sedikit.
Seperti pinjaman piggybacking, semak semula nombor untuk memastikan anda tidak membayar lebih daripada PMI dalam jangka masa panjang.
Bayar baki anda dengan cepat. Pemberi pinjaman gadai janji tradisional biasanya menambahkan PMI pada pinjaman anda apabila nisbah pinjaman kepada nilai anda lebih besar daripada 80%, tetapi akhirnya baki pinjaman anda harus berada di bawah ambang tersebut. Pemberi pinjaman dikehendaki oleh undang-undang untuk mengalih keluar PMI secara automatik sebaik sahaja LTV anda mencapai 78% berdasarkan pinjaman asal dan nilai rumah.
Jika anda menjangkakan kesan besar atau aliran tunai untuk membuat pembayaran tambahan, ini boleh membantu anda mengurangkan baki pinjaman anda dengan lebih cepat dan membawa anda ke tahap di mana anda tidak lagi memerlukan insurans.
Jika anda bergelut untuk melunaskan baki anda dan berpendapat nilai rumah anda telah meningkat dan anda berada pada atau di bawah 80%, anda boleh mendapatkan penilaian rumah. Jika anda layak, anda boleh meminta pemberi pinjaman untuk memadamkan PMI secara manual.
Tunggu sehingga anda cukup. Walaupun terdapat banyak cara untuk membeli rumah sekarang dan mengelakkan PMI, sebaiknya tunggu sehingga anda mempunyai wang tunai yang mencukupi untuk bayaran pendahuluan 20%.
Menyimpan 20% yang diperlukan untuk mengelakkan PMI boleh mengambil masa bertahun-tahun. Tetapi jika anda fikir anda boleh menjimatkan wang dengan cukup pantas, penantian mungkin berbaloi.
Ketahui lebih lanjut:
Tapak teratas,..siaran yang menakjubkan! Teruskan kerja!