Als u televisie kijkt, heeft u vast wel eens stemmen gehoord van acteur Tom Selleck, die omgekeerde hypotheken aanprijst als een onmisbaar hulpmiddel voor gepensioneerden. Elk financieel product heeft echter twee kanten, dus weeg de voor- en nadelen van een omgekeerde hypotheek zorgvuldig af.
Wat is een omgekeerde hypotheek?
Met een omgekeerde hypotheek kunnen huiseigenaren van 62 jaar en ouder hun kapitaal uit onroerend goed omzetten in contant geld voor consumptie.
Het overgrote deel van de omgekeerde hypotheken is verzekerd door de Federal Housing Administration (FHA). Dat betekent dat als de lener zijn schulden niet meer kan afbetalen, deze worden terugbetaald via de FHA-reserves.
De overheid noemt omgekeerde hypotheken ‘HECM’s’, ofwel hypotheken waarbij de waarde van een woning wordt omgezet in een andere waarde. Om deel te kunnen nemen, moeten leners een verzekeringspremie vooraf betalen en een jaarlijkse premie van 0,5% van de uitstaande lening. Deze premies worden gebruikt om de reserves van de FHA te financieren.
Naast FHA-gegarandeerde omgekeerde hypotheken zijn er nog twee andere soorten:
- Eigendomsomgekeerde hypotheken – Deze zijn beschikbaar via particuliere kredietverstrekkers en vallen niet onder de FHA-kredietlijnen.
- Enkelvoudige omgekeerde hypotheken – Deze komen minder vaak voor en het geld dat u uit een van deze hypotheken krijgt, kan alleen voor één specifiek doel worden gebruikt, bijvoorbeeld: B. Een deel van het huis renoveren of onroerendgoedbelasting betalen. Deze opties zijn verkrijgbaar bij sommige staats- en lokale overheden en bij non-profitorganisaties.
Hoe werkt een omgekeerde hypotheek?
Met een omgekeerde hypotheek kunt u geld opnemen zonder dat u meteen uw rekeningen hoeft te betalen.
Denk eens aan deze rekensom: bij een traditionele hypotheek leent u $100.000 tegen een vaste rente van 3,4% gedurende 30 jaar, dan bedragen uw maandelijkse betalingen (aflossing en rente) $443,48. Als u $100.000 leent via een omgekeerde hypotheek, betaalt u maandelijks geen aflossing en rente.
Te mooi om waar te zijn? Oké dan. Er is nog steeds sprake van een schuld. U hoeft het geld pas terug te betalen wanneer u het huis verkoopt, verhuist of overlijdt. Als dit het einde van uw omgekeerde hypotheek is, ligt de verantwoordelijkheid voor de betaling bij uw echtgenoot of erfgenamen, die mogelijk het huis moeten verkopen.
In ons hypotheekvoorbeeld van $100.000 betaalt de lener ongeveer $443 per maand. Daarvan wordt in de eerste maand ongeveer $160 afgelost om het leensaldo te verlagen. Het resterende bedrag (ongeveer $283) bestaat uit rente, oftewel de leenkosten die de kredietverstrekker u in rekening brengt. Het betalingsplan wordt maandelijks voortgezet, met steeds meer aflossingen en steeds minder rente, totdat de looptijd van de lening afloopt.
Omgekeerde hypotheken keren dit proces om. In plaats van maandelijks te betalen, hoeft u niets te betalen. Dat betekent echter niet dat de lening gratis is. De rentekosten worden bij het hypotheeksaldo opgeteld, waardoor het saldo in de tweede maand stijgt. Omdat het leensaldo nu iets hoger is en de rentekosten iets hoger, gaat dit proces door totdat de lening is terugbetaald. Deze terugbetaling vindt doorgaans plaats binnen een jaar na verhuizing of overlijden.
Voordelen van een omgekeerde hypotheek
U kunt uw pensioenuitgaven beter beheren
Veel senioren hebben na hun pensionering te maken met een flinke inkomensdaling. De maandelijkse afbetalingen kunnen hun grootste uitgave zijn. Met een omgekeerde hypotheek kunt u uw lagere inkomen aanvullen en toch uw rekeningen blijven betalen.
Je hoeft niet te verhuizen
In plaats van dat u op zoek gaat naar een nieuw, betaalbaarder huis, kunt u met een omgekeerde hypotheek gewoon blijven wonen waar u met pensioen gaat (en mogelijk ook in de buurt van vrienden en familie blijven). Hoewel een omgekeerde hypotheek kosten met zich meebrengt, kan het goedkoper zijn dan verhuizen en een ander huis kopen of huren op een nieuwe locatie.
U hoeft geen belasting te betalen over uw inkomen
Het inkomen dat u ontvangt uit een omgekeerde hypotheek wordt niet belast, omdat de IRS het geld beschouwt als "verkregen uit de lening". De fiscale regelgeving kan echter complex zijn. Raadpleeg daarom een belastingadviseur voordat u een omgekeerde hypotheek afsluit.
U bent beschermd als het saldo de waarde van uw woning overschrijdt
Naarmate het omgekeerde hypotheeksaldo stijgt, is het mogelijk dat de reële marktwaarde van het onroerend goed na verloop van tijd wordt overschreden. Het bedrag aan schuld dat moet worden terugbetaald, kan echter nooit hoger zijn dan de waarde van het onroerend goed, aangezien een omgekeerde hypotheek een voorbeeld is van financiering zonder verhaal. Hierdoor kan de hypotheekverstrekker in deze situatie geen aanspraak maken op uw overige bezittingen of erfgenamen.
Uw erfgenaam heeft een keuze
Met een omgekeerde hypotheek kan de lener vervroegd aflossen, maar de hypotheek vervalt meestal wanneer de lener verhuist, het huis verkoopt of overlijdt. Bij de afwikkeling van de nalatenschap hebben de erfgenamen verschillende opties: ze kunnen het onroerend goed verkopen om de schuld af te lossen en het eigen vermogen boven het leensaldo te brengen; Als het onroerend goed genoeg waard is, kunt u het huis houden en het resterende deel van de omgekeerde hypotheek herfinancieren. Als de schuld de waarde van het onroerend goed overstijgt, kan de erfgenaam de lening aflossen door het onroerend goed terug te geven aan de geldverstrekker. De kredietverstrekker kan vervolgens een claim indienen bij de verzekeringsmaatschappij (vrijwel altijd de FHA) voor het onbetaalde saldo.
Nadelen van een omgekeerde hypotheek
Je moet ervoor betalen
De kosten van een omgekeerde hypotheek zijn inclusief leenkosten (tot $6.000 aan initiële kosten, afhankelijk van de hoogte van uw lening), FHA-verzekering en afsluitkosten. Deze kosten kunnen worden toegevoegd aan het leensaldo; Dit betekent echter wel dat de lener meer schulden en minder eigen vermogen heeft. U betaalt bovendien maandelijks een flinke servicekost, die met maximaal $35 kan stijgen als uw rentepercentage maandelijks wordt aangepast.
U kunt de rente niet van uw belastingen aftrekken totdat u uw lening hebt afbetaald
U kunt mogelijk belastingaftrek krijgen over de hypotheekrente als u uw hypotheek aflost, maar de rente van een omgekeerde hypotheek kunt u niet elk jaar aftrekken. U profiteert alleen van dit voordeel wanneer u de lening daadwerkelijk aflost.
Met de vaste prijsoptie krijg je dat niet
HECM is zo gestructureerd dat er zowel financiering met variabele als met vaste rente mogelijk is. Als u echter een financiering met een vaste rente kiest, is de kans groter dat u minder eigen vermogen krijgt dan bij een omgekeerde hypotheek met variabele rente.
Het is mogelijk dat u onbedoeld andere programmavereisten schendt
Kortom, een omgekeerde hypotheek kan ertoe leiden dat u de vermogenslimieten van het Medicaid- en Supplemental Security Income (SSI)-programma overschrijdt. Het is ingewikkeld, dus zorg ervoor dat u een advocaat gespecialiseerd in ouderenrechten of een rechtshulpcentrum raadpleegt voordat u op zoek gaat naar een programma voor omgekeerde hypotheken.
Uw huis is mogelijk in beslag genomen
Omdat bij omgekeerde hypotheken geen maandelijkse aflossings- en rentebetalingen nodig zijn, lijkt executie van de hypotheek onmogelijk. Zo is het niet. Als senioren geen onroerendgoedbelasting betalen, geen woonverzekering hebben of geen VvE-bijdragen betalen, kan hun huis in beslag worden genomen.
Wie komt in aanmerking voor een omgekeerde hypotheek?
Is een omgekeerde hypotheek echt een goed idee, gezien de mogelijke complexiteit en het risico dat het huis in gevaar komt? Voor sommige huiseigenaren kan het antwoord ja zijn:
- Als u van plan bent om langere tijd thuis te blijven wonen, zult u vanwege de extra afsluitkosten via een omgekeerde hypotheek lang genoeg thuis moeten blijven wonen om de kosten te rechtvaardigen. Als u 62 jaar oud bent, een lang leven beschoren bent en ervan overtuigd bent dat uw huidige woonplaats uw permanente thuis is, kan een omgekeerde hypotheek een verstandige keuze zijn. Bovendien, als u in een markt woont waar de waarde van onroerend goed snel stijgt (wat momenteel in veel delen van het land het geval lijkt te zijn), kan uw woning meer waard worden als u of uw erfgenamen de lening terugbetalen.
- Als u meer geld nodig hebt voor dagelijkse uitgaven, bijvoorbeeld als u moeite hebt met het betalen van uw pensioenuitgaven, kan een omgekeerde hypotheek u helpen om voldoende geld beschikbaar te hebben voor die taken.
Wie komen niet in aanmerking voor een omgekeerde hypotheek?
Er zijn veel signalen dat een omgekeerde hypotheek geen goede optie is:
- Als u van plan bent te verhuizen, bedenk dan dat u een lange aanloopperiode nodig hebt om alle afsluitkosten, hypotheekverzekeringen en andere kosten te kunnen betalen. Dus als u denkt dat u binnenkort naar een nieuwe locatie verhuist of naar een kleinere woning verhuist, blijf dan weg van omgekeerde hypotheken.
- Als u om gezondheidsredenen moet verhuizen, vereist een omgekeerde hypotheek dat u thuis blijft wonen. Dit betekent dat u bij een verhuizing naar een verzorgingshuis of een andere vorm van begeleid wonen mogelijk uw lening moet afbetalen. Als u zich voortdurend zorgen maakt over uw gezondheid, is het wellicht verstandig om geen omgekeerde hypotheek af te sluiten.
- Als u moeite heeft om de overige kosten van uw huis te betalen, is een van de belangrijkste onderdelen van een omgekeerde hypotheek uw vermogen om onroerendgoedbelasting en huiseigenarenverzekering te betalen. Als u moeite heeft om geld te verdienen voor deze basisuitgaven, dan is het verhogen van uw schuld geen optie.
Zo krijgt u een omgekeerde hypotheek als het bij u past
Als u alle voor- en nadelen heeft afgewogen en denkt dat een omgekeerde hypotheek iets voor u is, kunt u deze als volgt afsluiten:
- Kijk of u in aanmerking komt. Om een omgekeerde hypotheek te kunnen krijgen, moet u aan een aantal belangrijke voorwaarden voldoen: u moet minimaal 62 jaar oud zijn, in uw eigen huis wonen en over aanzienlijke bezittingen beschikken (meestal minimaal 50%).
- Maak een afspraak met een door HUD goedgekeurde financieel adviseur. Omdat omgekeerde hypotheken zo complex zijn, is het belangrijk dat u een expert raadpleegt die u door alle opties kan loodsen.
- Vergelijk meerdere kredietverstrekkers. Elke kredietverstrekker is anders en rekent andere kosten. Zorg ervoor dat u verschillende opties bekijkt om de laagste instap- en vestigingskosten en de meest concurrerende tarieven te vinden.
- Bespreek dit met uw erfgenamen. Als u van plan bent uw woning aan iemand uit uw huishouden na te laten, bespreek dan uw omgekeerde hypotheekplan met hem of haar. Zorg ervoor dat ze begrijpen wat het betekent en wat ze moeten doen als je overlijdt.
Kortom: is een omgekeerde hypotheek iets voor u?
Omgekeerde hypotheken hebben geen al te beste reputatie vanwege een aantal vormen van oplichting die zich richten op nietsvermoedende senioren. Zelfs gerenommeerde bedrijven hebben oneerlijke marketing gebruikt om huiseigenaren ertoe te verleiden een omgekeerde hypotheek af te sluiten: onlangs heeft het Consumer Financial Protection Bureau een rechtszaak aangespannen tegen een van de grootste Amerikaanse adviesbureaus wegens frauduleuze marketing (American Advisors Group). Het bedrijf kreeg een boete van $1,1 miljoen voor een omgekeerde hypotheek.
Dus, een simpele regel: wees heel, heel voorzichtig en zorg dat u uw huis niet in gevaar brengt.
Toch zijn er twee belangrijke redenen waarom senioren tegenwoordig een omgekeerde hypotheek zouden kunnen overwegen:
- Toegenomen eigen vermogen – Naarmate de huizenprijzen de afgelopen tien jaar stegen, is ook het eigen vermogen gestegen. Volgens CoreLogic ontving een gemiddelde Amerikaanse huiseigenaar tussen het derde kwartaal van 2020 en het derde kwartaal van 2021 meer dan $56.000 aan eigen vermogen.
- De rentetarieven zijn historisch laag. Hoewel de tarieven beginnen te stijgen en waarschijnlijk in 2022 zullen blijven stijgen, is dit nog steeds een goed moment om geld te lenen. De verwachting is dat de rentetarieven voor 30-jarige leningen volgend jaar onder de 4% zullen blijven.
Vergeet niet dat er ook andere manieren zijn om aan contant geld te komen. Vergelijk een hypotheek met een omgekeerde hypotheek en ontdek welke het beste bij uw behoeften past.
