Het gaat niet alleen om hoe duur huisvesting is – het gaat erom hoe snel het er is. In slechts 24 maanden zijn de huizenprijzen in de VS met maar liefst 37% gestegen. Dat is vergelijkbaar met de grootste tweejarige stijging van 29% die tot de huizencrisis van 2008 leidde.
Op weg naar dit voorjaar dacht de Fed dat ze genoeg had gezien. De centrale bank verhoogde snel de rente, waardoor de gemiddelde rente op een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar werd verhoogd van 3,2% aan het begin van het jaar naar 6%. Deze hogere tarieven, die door veel huizenkopers waren ingeprijsd, maakten uiteindelijk een einde aan de vastgoedhausse als gevolg van de pandemie. De Mortgage Bankers Association meldde woensdag dat de hypotheekaanvragen jaar na jaar met 16% zijn gedaald en dat we ons nu midden in een scherpe vertraging bevinden.
Wanneer deze verschuiving plaatsvindt, horen we heel weinig van de Fed, totdat voorzitter Jerome Powell woensdag met verslaggevers sprak.
Dit is wat Powell het verwoordde: 'We hebben de huizenprijzen de afgelopen jaren dramatisch zien stijgen. Nu is dat aan het veranderen. En de rente is gestegen. We weten dat de hypotheekrente sterk is gestegen. Je zult een veranderende huizenmarkt zien. We houden hem in de gaten om te zien wat er gebeurt. Hoeveel zal dit precies van invloed zijn op de woninginvesteringen? Ik weet het niet zeker. Hoe groot is het effect op de huizenprijzen? Zeer krappe markt. Dus zelfs in een wereld met stijgende rentetarieven zullen de prijzen waarschijnlijk nog een tijdje blijven stijgen. Het is dus een ingewikkelde situatie en we houden het nauwlettend in de gaten. Ik zou zeggen dat als je een huizenkoper bent, je wilt dat huizenkopers of jongeren een beetje opnieuw moeten kalibreren. We moeten terug naar een plek waar vraag en aanbod weer samenkomen, de inflatie weer lager is en de hypotheekrente weer lager.”
Drie dingen vallen op.
Powell zegt dat huizenkopers 'herkalibreren' moeten
In de vastgoedsector wordt het totale aantal actieve aanbiedingen ‘voorraad’ genoemd. De jaarlijkse voorraden zijn sinds 2014 gedaald. Dit is deels te wijten aan veranderingen in de voorkeuren van huishoudens (dat wil zeggen langer blijven), minder woningbouw na de huizencrisis van 2008, en millennials die voor het eerst huizen beginnen te kopen. Maar toen de pandemische hausse in de vastgoedsector op gang kwam, begonnen de voorraden te dalen. In het voorjaar van 2021 bereikten de voorraden het laagste punt in veertig jaar. Dat laat huizenkopers geen andere keuze dan de prijzen te verhogen.
Het is duidelijk dat Powell hoopvol is dat een vertraging in de vastgoedsector als gevolg van de stijgende hypotheekrente de voorraden zal helpen vergroten. Powell zei dat het kopers zal helpen, omdat de gedachte is dat wanneer kopers hun aankoop hervatten, ze een vriendelijkere markt zullen vinden. Een hogere voorraad geeft kopers meer tijd om een beslissing te nemen en verkleint de kans dat ze in een biedoorlog verwikkeld raken.
Nog voordat de Fed haar inflatiebestrijding opvoerde, had Logan Mohtashami, senior analist van HousingWire, publiekelijk gepleit voor hogere hypotheekrentes om de voorraden te vergroten. Volgens de National Association of Realtors is de Amerikaanse woningvoorraad in mei gestegen tot 1,03 miljoen woningen. Maar om terug te keren naar een ‘normale’ huizenmarkt zou volgens Mohtashami de voorraad moeten toenemen tot tussen de 15.200 en 1,93 miljoen woningen. De nationale voorraad (zie onderstaande grafiek) stijgt echter snel, waarbij de voorraad op meer dan de helft van de regionale huizenmarkten nog steeds 50% onder het niveau van vóór de pandemie ligt.
“We hebben een evenwicht nodig… de huizenmarkt is nog steeds erg ongezond, aangezien de totale voorraad in de VS nog steeds onder de 1,52 miljoen ligt”, zei Mohtashami.
Huizenprijzen dalen? Powell lijkt te suggereren dat het mogelijk is
Fed-voorzitter Jerome Powell stelde woensdag de hypothese dat de huizenprijzen zouden dalen: “Hoeveel impact zal dit hebben op de huizenprijzen? Niet zo zeker. Uiteraard houden wij dit nauwlettend in de gaten. Na verloop van tijd zul je erover nadenken… er is veel onafgemaakt werk op de huizenmarkt.’ aanbod van woningen, wanneer ze online komen..."
Toen draaide hij zich om en zei: “Terwijl het aanbod van kant-en-klare woningen wordt verkocht, is de voorraad kant-en-klare woningen zeer laag, historisch laag. Het is nog steeds een zeer krappe markt, en zelfs in een wereld met stijgende rentetarieven zullen de prijzen waarschijnlijk nog een tijdje blijven stijgen. team. Het is dus een ingewikkelde situatie en we houden het nauwlettend in de gaten.”
Even leek Powell te zeggen dat de huizenprijzen zouden dalen. Hoe dan ook sloot Powell de mogelijkheid van dalende huizenprijzen niet uit. Dit is belangrijk. Historisch gezien hebben de huizenprijzen, buiten de Grote Depressie en na de huizencrisis van de jaren 2000, bijna nooit een jaarlijkse daling gekend. Maar de huidige situatie zou ons in een zeldzame fase kunnen brengen waarin de huizenprijzen daadwerkelijk dalen. Dit toont aan dat Powell de deur niet sluit voor de mogelijkheid van dalende huizenprijzen, zei hij: “We houden het nauwlettend in de gaten.”
Vorige maand vertelde Mark Zandi, hoofdeconoom van Moody's Analytics, aan Fortune dat de stijgende hypotheekrente ons in een regelrechte ‘vastgoedmarktcorrectie’ heeft geduwd. Op de korte termijn verwacht Zandi dat de huizenprijsgroei op jaarbasis zal vertragen van 20,6% naar 0%. Hij verwacht dat de prijzen zullen dalen tussen 5% en 10% in een duidelijk “overgewaardeerde” vastgoedmarkt. Moody's Analytics verwacht dat in het geval van een recessie de huizenprijzen in de VS met 5% zullen dalen, terwijl de ernstig “overgewaardeerde” huizenmarkt met 15% naar 20% zal dalen. (Moody's Analytics identificeert ‘overgewaardeerd’ door de regionale huizenprijzen te vergelijken met onderliggende lokale economische fundamenten, zoals het gezinsinkomen, die historisch ondersteund zijn.)
Waarom dalen de huizenprijzen zo gemakkelijk? De eerste is dat de huizenprijzen zijn afgedwaald van de onderliggende economische fundamenten. De fundamentele economische theorie leert dat de groei van de huizenprijzen en de inkomensgroei met elkaar verweven zijn, en dat geen van beide langdurig beter kan presteren dan de ander. Stijgende hypotheekrentes zullen deze betaalbaarheidscrisis alleen maar verergeren. Volgens vastgoedonderzoeksbureau Zonda zijn de typische nieuwe hypotheekbetalingen de afgelopen zes maanden met 52% gestegen.
De vastgoedprijzen kunnen echter dalen, maar het kan nodig zijn dat de voorraden verder worden opgebouwd voordat deze gerealiseerd kunnen worden. Zodra de Amerikaanse voorraad boven de 2 miljoen eenheden uitkomt, zullen de nationale huizenprijzen waarschijnlijk jaar na jaar dalen, zei Mohtashami.
Ralph McLaughlin, hoofdeconoom bij vastgoeddata- en analysebedrijf Kukun, zei dat als de “buitensporige verkrapping” van de Fed tot een recessie leidt, de voorraden een niveau zouden kunnen bereiken waardoor de huizenprijzen zouden kunnen dalen.
"Het wordt steeds waarschijnlijker dat we een scherp keerpunt in de markt naderen", vertelde McLaughlin aan Fortune.
Powell zegt specifiek dat hij de hypotheekrente wil zien dalen
De centrale bank verhoogde de rente om de huizenhausse als gevolg van de pandemie een halt toe te roepen en de op hol geslagen inflatie te beteugelen. Zodra de Fed de inflatie weer onder controle krijgt, zou de stijging van de hypotheekrente kunnen afnemen.
Dat betekent dat huizenkopers die graag hun hypotheekrente willen verlagen, misschien nog een tijdje moeten wachten. De consumentenprijsindex bedroeg vorige week 8,6%. De Fed zal haar strijd tegen de inflatie niet opgeven totdat de CPI terugkeert naar 2%. Donderdag maakte de Fed duidelijk dat de strijd tot in 2024 zou kunnen voortduren.
Kom meer te weten:
-
-
-
-
Delta Skymiles® Reserve American Express-kaartrecensie – Zie meer.
-
AmEx richt zich op klantervaring met nieuwe betaalrekening en opnieuw ontworpen applicatie
-
