Als u denkt aan beleggen in onroerend goed, is uw huis waarschijnlijk het eerste waar u aan denkt. Uiteraard hebben vastgoedbeleggers nog veel meer opties als het gaat om het kiezen van een investering, dan alleen fysiek vastgoed.
Vastgoed is de afgelopen 50 jaar een populair beleggingsinstrument geworden. Hieronder vindt u enkele van de beste opties voor particuliere beleggers en redenen om te investeren.
Centraal proefschrift
- Onroerend goed wordt gezien als een aparte activaklasse en zou op zijn minst deel moeten uitmaken van een gediversifieerde portefeuille.
- Een van de belangrijkste manieren waarop een investeerder geld verdient in onroerend goed, is door eigenaar te worden van een huurwoning.
- Flipperkastspelers proberen ondergewaardeerd onroerend goed te kopen, op te knappen en met winst te verkopen.
- Vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) bieden indirecte blootstelling aan vastgoed zonder dat u zelf onroerend goed hoeft te bezitten, exploiteren of financieren.
Historische prijs
Onroerend goed wordt al lang beschouwd als een solide investering, en dat is niet voor niets. Vóór 2007 wezen historische gegevens over onroerend goed erop dat de prijzen eindeloos konden blijven stijgen. Op een paar uitzonderingen na steeg de gemiddelde verkoopprijs van een huis in de VS elk jaar tussen 1963 en 2007, het begin van de Grote Depressie. De huizenprijzen daalden licht aan het begin van de COVID-19-pandemie in het voorjaar van 2020. Maar nu er een vaccin beschikbaar is en de angst voor een pandemie afneemt, zijn de huizenprijzen weer gestegen en bereiken ze in 2022 recordhoogtes.
Deze grafiek van de Federal Reserve Bank of St. Louis toont de gemiddelde verkoopprijzen tussen 1963 en het eerste kwartaal van 2022 (de meest recente beschikbare gegevens). Het lichtgrijze gebied geeft een recessie in de VS aan.
Huurwoning
Wanneer u investeert in huurwoningen, wordt u verhuurder. U moet dus rekening houden met uw geschiktheid voor die rol. Als verhuurder bent u verantwoordelijk voor zaken als het betalen van uw hypotheek, onroerendgoedbelasting en verzekeringen, het onderhouden van uw woning, het vinden van huurders en het oplossen van problemen.
Tenzij u een vastgoedbeheerder inhuurt die de details regelt, is een verhuurder een praktische investering. Afhankelijk van uw situatie kan het verzorgen van het pand en de huurders een 24/7-baan zijn. Dat is niet altijd even prettig. Door uw pand en huurders zorgvuldig te kiezen, kunt u het risico op grote problemen verkleinen.
Een manier waarop verhuurders geld verdienen, is door huur te innen. Hoeveel huur u kunt vragen, hangt af van de locatie van de huurwoning. Toch kan het lastig zijn om de beste huurprijs te bepalen. Als u te veel vraagt, jaagt u namelijk de huurder weg, en als u te weinig vraagt, laat u geld liggen. Een veelgebruikte strategie is om net zoveel huur te vragen dat de kosten worden gedekt totdat de hypotheek is afbetaald. Op dat moment wordt het grootste deel van de huur omgezet in winst.
Een andere belangrijke manier waarop verhuurders geld verdienen, is door waardestijging. Als uw woning in waarde stijgt, kunt u deze met winst verkopen (als de tijd rijp is) of eigen vermogen lenen voor uw volgende investering. Hoewel onroerend goed doorgaans in waarde stijgt, zijn er geen garanties.
Dit geldt vooral in periodes van extreme volatiliteit op de huizenmarkt, zoals onlangs nog tijdens de COVID-19-pandemie. Van februari 2020 tot maart 2022 steeg de gemiddelde huizenprijs in de VS met maar liefst 38%. Door de sterke stijging vroegen velen zich af of de prijs het gevolg was van de crash.
Draai het huis om
Net zoals daytraders, die mijlenver verwijderd zijn van koop-en-houdbeleggers, zijn vastgoedspeculanten een heel ander slag mensen dan koop-en-huurverhuurders. Flipperkastspelers kopen onroerend goed om het voor een korte periode te behouden, meestal niet langer dan drie tot vier maanden, en verkopen het snel met winst.
Er zijn twee hoofdmethoden voor het spiegelen van eigenschappen:
- Oplossingen en updates. Met deze methode kunt u een woning kopen waarvan u verwacht dat deze in waarde zal stijgen na wat reparaties en vernieuwingen. Idealiter rondt u de klus zo snel mogelijk af en verkoopt u het vervolgens voor een hogere prijs dan uw totale investering (inclusief renovaties).
- Vasthouden en doorverkopen. Dit type spiegeling werkt anders. In plaats van een woning te kopen en op te knappen, kunt u beter een woning kopen in een markt die snel groeit, deze een paar maanden aanhouden en met winst verkopen.
Bij beide vormen van spiegeling loopt u het risico dat u activa niet tegen een winstgevend tarief kunt verkopen. Dit kan een uitdaging zijn, omdat Finnen vaak niet over voldoende contant geld beschikken om op lange termijn hun hypotheek op onroerend goed te betalen. Maar als het goed wordt gedaan, kan flipping een lucratieve manier zijn om te investeren in onroerend goed.
REIT
Een vastgoedbeleggingstrust (REIT) wordt opgericht wanneer een bedrijf (of trust) wordt opgericht om geld van investeerders te gebruiken voor de aankoop, exploitatie en verkoop van inkomstenproducerend onroerend goed. REIT's worden verhandeld op grote beurzen, net als aandelen en exchange-traded funds (ETF's).
Om als REIT te worden aangemerkt, moet een bedrijf 90% van zijn belastbare winst in de vorm van dividenden aan de aandeelhouders uitkeren. Op deze manier ontduiken REIT's de vennootschapsbelasting, terwijl gewone ondernemingen wel belasting betalen over hun winst. Hierdoor dalen de rendementen die ze aan aandeelhouders kunnen uitkeren.
Net als gewone dividend-aandelen zijn REIT's geschikt voor beleggers die op zoek zijn naar een regelmatig inkomen, hoewel ze ook mogelijkheden bieden voor waardestijging. REIT's investeren in verschillende soorten onroerend goed, zoals winkelcentra (ongeveer een kwart van de REIT's is gespecialiseerd in deze sectoren), zorginstellingen, hypotheken en kantoorgebouwen. Vergeleken met andere soorten vastgoedinvesteringen hebben REIT's het voordeel dat ze zeer liquide zijn. 5
Vastgoedbeleggingsgroep
Een vastgoedinvesteringsgroep (REIG) is vergelijkbaar met een klein verhuurinvesteringsfonds. Als u een huurwoning wilt bezitten, maar geen gedoe wilt hebben met een verhuurder, dan is een vastgoedinvesteringsgroep wellicht de oplossing voor u.
Een bedrijf koopt of bouwt een reeks gebouwen, meestal appartementen, en laat vervolgens investeerders toetreden tot de groep door de gebouwen via het bedrijf te kopen. Een individuele investeerder kan één of meerdere individuele wooneenheden bezitten. Maar het bedrijf dat de investeringsgroep runt, beheert alle units en is verantwoordelijk voor het onderhoud, de reclame en het vinden van huurders. In ruil voor dit beheer vraagt het bedrijf een percentage van de maandelijkse huur. 6
Er bestaan verschillende versies van beleggingsgroepen. In de standaardversie staat het huurcontract op naam van de investeerder en delen alle units een deel van de huur om tijdelijke leegstand te voorkomen. Dit betekent dat u, zelfs als uw huis leegstaat, nog steeds genoeg geld heeft om de hypotheek te betalen.
De kwaliteit van een investeringsgroep hangt volledig af van het bedrijf dat deze levert. In theorie is het een veilige manier om te investeren in onroerend goed, maar groepen kunnen de hoge kosten in rekening brengen die kenmerkend zijn voor de beleggingsfondsenindustrie. Zoals bij alle investeringen is onderzoek essentieel.
Commanditaire vennootschap in onroerend goed
Een vastgoedvennootschap (RELP) is vergelijkbaar met een vastgoedinvesteringsgroep. Het is een bedrijf dat is opgericht om een portefeuille van onroerend goed, en soms ook alleen onroerend goed, te kopen en te behouden. RELP's hebben echter een beperkte levensduur.
Ervaren vastgoedbeheerders of vastgoedontwikkelingsmaatschappijen als vennoten. Vervolgens worden externe investeerders gezocht om vastgoedprojecten te financieren in ruil voor een aandeel in het onroerend goed als commanditaire vennoot. Gelieerde ondernemingen kunnen periodieke uitkeringen ontvangen uit de opbrengsten van het RELP-bezit, maar de daadwerkelijke betaling vindt plaats wanneer het bezit wordt verkocht – met een aanzienlijke winst als u geluk hebt – en het RELP wordt ontbonden.
De kwaliteit van een investeringsgroep hangt volledig af van het bedrijf dat deze levert. In theorie is het een veilige manier om te investeren in onroerend goed, maar groepen kunnen de hoge kosten in rekening brengen die kenmerkend zijn voor de beleggingsfondsenindustrie. Zoals bij alle investeringen is onderzoek essentieel.
Vastgoedfonds
Vastgoedfondsen beleggen voornamelijk in REIT's en vastgoedbedrijven. Ze bieden de mogelijkheid om met relatief weinig kapitaal gediversifieerde vastgoedinvesteringen te doen. Afhankelijk van hun strategie en diversificatiedoelen bieden ze beleggers een breder scala aan beleggingsopties dan wanneer ze individuele REIT's kopen.
Net als REIT's zijn deze fondsen redelijk liquide. Een ander belangrijk voordeel voor particuliere beleggers is de analytische en onderzoeksinformatie die het fonds biedt. Dit kan onder meer gaan om details over de gekochte activa en de visie van het management op de winstgevendheid en prestaties van specifieke vastgoedinvesteringen en als activaklasse. Meer speculatieve beleggers kunnen investeren in een reeks vastgoedbeleggingsfondsen en tactisch een overwicht aan bepaalde soorten vastgoed of regio's nemen om het rendement te maximaliseren.
Waarom investeren in onroerend goed?
Onroerend goed kan het risico/rendementsprofiel van de portefeuille van een investeerder verbeteren en concurrerende risicogecorrigeerde rendementen opleveren. Over het algemeen kent de vastgoedmarkt een lage volatiliteit, vooral vergeleken met aandelen en obligaties.
Onroerend goed is ook aantrekkelijk vergeleken met de meer traditionele inkomstenbronnen. Deze activaklasse wordt doorgaans verhandeld tegen een hogere opbrengst dan Amerikaanse staatsobligaties en is met name aantrekkelijk in een omgeving met lage rentetarieven op staatsobligaties.
Diversiteit en bescherming
Een ander voordeel van investeren in onroerend goed is het diversificatiepotentieel. Onroerend goed heeft een lage, en in sommige gevallen negatieve, correlatie met andere belangrijke activaklassen. Dit betekent dat onroerend goed doorgaans stijgt wanneer aandelen dalen. Dit betekent dat het toevoegen van onroerend goed aan een portefeuille de volatiliteit ervan kan verminderen en een hoger rendement per eenheid risico kan opleveren. Hoe directer de vastgoedinvestering, hoe beter de afdekking: Directe, beursgenoteerde beleggingsinstrumenten zoals REIT's weerspiegelen de algehele prestaties van de aandelenmarkt.
Omdat er sprake is van fysieke dekking, zijn er bij direct vastgoed ook weinig conflicten tussen opdrachtgever en agent. Ook is er weinig sprake van conflicten in hoeverre de belangen van de investeerder afhankelijk zijn van de integriteit en competentie van managers en debiteuren. Ook meer indirecte vormen van beleggen bieden een zekere mate van bescherming. Zo vereisen REIT's dat een minimumpercentage van de winst (90%) als dividend wordt uitgekeerd.
Inflatie-afdekking
Het vermogen van onroerend goed om inflatie af te dekken, komt voort uit de positieve correlatie tussen de groei van het bruto binnenlands product (BBP) en de vraag naar onroerend goed. Naarmate de economie groeit, zorgt de vraag naar onroerend goed ervoor dat de huren stijgen, wat op zijn beurt leidt tot hogere kapitaalwaarden. Hierdoor behoudt onroerend goed de koopkracht van kapitaal door een deel van de inflatiedruk door te geven aan huurders en een deel van de inflatiedruk te absorberen in de vorm van waardestijging van het kapitaal.
De kracht van hefboomwerking
Naast REIT's biedt beleggen in onroerend goed beleggers een instrument dat beleggers op de beurs niet kunnen benutten: Hefboomwerking betekent dat u schulden gebruikt om grotere aankopen te financieren dan u met het beschikbare geld kunt doen. Tenzij u op marge koopt, moet u bij het kopen van een aandeel de volledige waarde van het aandeel betalen wanneer u de aankooporder plaatst. Toch is het percentage dat u kunt lenen nog steeds veel lager dan bij onroerend goed, dankzij een magische financieringsvorm die hypotheek heet.
Voor de meeste traditionele hypotheken is een aanbetaling van 20% vereist. Afhankelijk van waar u woont, kunt u mogelijk al een hypotheek krijgen voor 5%. Dit betekent dat u een fractie van de totale waarde betaalt en dat u de volledige zeggenschap over het onroerend goed en de waarde ervan behoudt. Natuurlijk heeft de hoogte van uw hypotheek invloed op de mate waarin u daadwerkelijk eigenaar bent van de woning. Maar zodra het document is ondertekend, heeft u er controle over.
Dit moedigt vastgoedhandelaren en verhuurders aan. Ze kunnen een tweede hypotheek op hun huis nemen en een aanbetaling doen op twee of drie andere panden. Of ze deze activa nu verhuren om de hypotheek van huurders te kunnen betalen, of wachten op een kans om ze met winst te verkopen, ze hebben de controle over de activa, zelfs als ze maar een fractie van de totale waarde opleveren.
Hoe voeg ik een object toe aan mijn portefeuille?
Naast het rechtstreeks kopen van onroerend goed, kunnen gewone beleggers ook REIT's of fondsen kopen die in REIT's beleggen. REIT's zijn collectieve beleggingen die onroerend goed bezitten en/of beheren of hypotheken bezitten.
Waarom wordt vastgoed gezien als een bescherming tegen inflatie?
Onroerendgoedprijzen stijgen doorgaans mee met de inflatie. Dat komt doordat inflatie de kosten voor huizenbouwers verhoogt, en deze kosten moeten worden doorberekend aan kopers van nieuwe huizen. 10 Bestaande woningen stijgen ook met de inflatie. Als u een hypotheek met een vaste rente heeft, zijn uw vaste maandlasten betaalbaarder naarmate de inflatie stijgt. Als verhuurder kunt u bovendien uw huur verhogen om met de inflatie mee te gaan.
Waarom worden vastgoedprijzen beïnvloed door rentetarieven?
Omdat onroerend goed een groot en duur bezit is, is er vaak een lening nodig om de aankoop ervan te financieren. Daarom worden hypotheekbetalingen voor nieuwe leningen (of bestaande leningen met variabele rente, zoals variabele rente) duurder als de rente stijgt. Dit kan kopers afschrikken, die rekening moeten houden met de maandelijkse kosten voor het verhuizen van de woning.
Eindresultaat
Onroerend goed kan een solide investering zijn met het potentieel om een stabiel inkomen te genereren en vermogen op te bouwen. Een nadeel van beleggen in onroerend goed is echter de illiquiditeit: het is relatief moeilijk om activa om te zetten in contanten en contanten in activa.
In tegenstelling tot een aandelen- of obligatietransactie, die binnen enkele seconden kan worden afgerond, kan een vastgoedtransactie maanden duren. Het kan weken duren om de juiste wederpartij te vinden, zelfs met de hulp van een makelaar. Uiteraard bieden REIT's en vastgoedbeleggingsfondsen een betere liquiditeit en betere marktprijzen. Ze brengen echter wel een hogere volatiliteit en lagere diversificatievoordelen met zich mee, omdat ze veel sterker gecorreleerd zijn met de algehele aandelenmarkt dan directe investeringen in onroerend goed.
Zoals bij elke investering geldt: houd uw verwachtingen realistisch en doe uw huiswerk en onderzoek voordat u een beslissing neemt.
Kom meer te weten:
