Kiedy myślisz o inwestowaniu w nieruchomości, prawdopodobnie pierwszą rzeczą, która przychodzi na myśl, jest Twój dom. Oczywiście inwestorzy nieruchomości mają wiele innych możliwości wyboru inwestycji, a nie tylko nieruchomości fizyczne.
Nieruchomości stały się popularnym narzędziem inwestycyjnym w ciągu ostatnich 50 lat. Oto niektóre z najlepszych opcji dla inwestorów detalicznych i powody, dla których warto inwestować.
Teza centralna
- Nieruchomości są uważane za klasę aktywów samą w sobie i powinny przynajmniej stanowić część zdywersyfikowanego portfela.
- Jednym z głównych sposobów zarabiania pieniędzy przez inwestora na nieruchomościach jest stanie się właścicielem wynajmowanej nieruchomości.
- Gracze w pinball starają się kupować niedowartościowane nieruchomości, odnawiać je i sprzedawać z zyskiem.
- Fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości (REIT) zapewniają pośrednią ekspozycję na rynku nieruchomości bez konieczności posiadania, obsługi lub finansowania nieruchomości.
Cena historyczna
Nieruchomości od dawna uważane są za solidną inwestycję i nie bez powodu. Dane historyczne dotyczące nieruchomości sprzed 2007 r. sugerowały, że ceny mogą nadal rosnąć w nieskończoność. Z kilkoma wyjątkami średnia cena sprzedaży domu w USA rosła co roku w latach 1963–2007 – czyli na początku Wielkiego Kryzysu. Ceny nieruchomości nieznacznie spadły na początku pandemii Covid-19 wiosną 2020 r. Jednak w miarę wprowadzenia szczepionki i osłabienia obaw związanych z pandemią ceny domów przyspieszyły, osiągając rekordowy poziom do 2022 r.
Wykres sporządzony przez Bank Rezerw Federalnych w St. Louis przedstawia średnie ceny sprzedaży między 1963 r. a pierwszym kwartałem 2022 r. (najnowsze dostępne dane). Jasnoszary zacieniony obszar wskazuje recesję w USA.
Nieruchomość do wynajęcia
Inwestując w nieruchomość na wynajem, stajesz się jej właścicielem – musisz więc rozważyć, czy nadajesz się do tej roli. Jako właściciel jesteś odpowiedzialny za takie rzeczy, jak spłata kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie, utrzymanie nieruchomości, znajdowanie najemców i rozwiązywanie problemów.
Jeśli nie zatrudnisz zarządcy nieruchomości, który zajmie się szczegółami, wynajmujący jest praktyczną inwestycją. W zależności od Twojej sytuacji opieka nad nieruchomością i najemcami może być pracą 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu – i nie zawsze jest przyjemna. Jednak wybierając ostrożnie swoją nieruchomość i najemców, możesz zmniejszyć ryzyko wystąpienia poważnych problemów.
Jednym ze sposobów zarabiania przez właścicieli jest pobieranie czynszu. Wysokość czynszu, jaki możesz pobrać, zależy od tego, gdzie się znajduje. Jednak określenie najlepszego czynszu może być trudne, ponieważ jeśli pobierzesz za dużo, odstraszysz najemcę, a jeśli pobierzesz za mało, zostawisz pieniądze na stole. Powszechną strategią jest pobieranie czynszu wystarczającego na pokrycie wydatków do czasu spłaty kredytu hipotecznego, kiedy to większość czynszu zamienia się w zysk.
Innym ważnym sposobem, w jaki właściciele zarabiają pieniądze, jest uznanie. Jeśli wartość Twojej nieruchomości wzrośnie, możesz ją sprzedać z zyskiem (kiedy nadejdzie odpowiedni czas) lub pożyczyć kapitał na następną inwestycję. Chociaż wartość nieruchomości zwykle wzrasta, nie ma żadnych gwarancji.
Jest to szczególnie prawdziwe w okresach skrajnej zmienności na rynku mieszkaniowym, ostatnio podczas pandemii Covid-19. Od lutego 2020 r. do marca 2022 r. średnia cena domu w USA wzrosła o oszałamiający poziom 38%. Wraz z gwałtownym wzrostem wielu zastanawiało się, czy cena wynika z krachu.
Odwróć dom
Podobnie jak day traderowie, którzy są daleko od inwestorów typu „kup i trzymaj”, spekulanci na rynku nieruchomości to zupełnie inna rasa niż właściciele kupujący i wynajmujący. Gracze w pinball kupują nieruchomości, aby je trzymać przez krótki okres czasu – zwykle nie dłużej niż trzy do czterech miesięcy – i szybko je sprzedają z zyskiem.
Istnieją dwie główne metody tworzenia kopii lustrzanych właściwości:
- Poprawki i aktualizacje. Dzięki tej metodzie możesz kupić nieruchomość, która Twoim zdaniem zyska na wartości po kilku naprawach i aktualizacjach. W idealnym przypadku wykonasz zadanie tak szybko, jak to możliwe, a następnie sprzedasz za kwotę wyższą niż całkowita wartość inwestycji (w tym renowacje).
- Trzymaj i sprzedawaj. Ten typ odbicia lustrzanego działa inaczej. Zamiast kupować i naprawiać nieruchomość, kupuj ją na szybko rosnącym rynku, trzymaj ją przez kilka miesięcy i sprzedaj z zyskiem.
W przypadku obu typów kopii lustrzanych istnieje ryzyko, że nie będzie można rozładować aktywów w opłacalny sposób. Może to stanowić wyzwanie, ponieważ Finowie często nie mają wystarczającej ilości gotówki, aby w dłuższej perspektywie spłacać kredyty hipoteczne związane z nieruchomościami. Jednak jeśli zostanie to zrobione dobrze, flipping może być lukratywnym sposobem inwestowania w nieruchomości.
REIT
Fundusz inwestycyjny na rynku nieruchomości (REIT) powstaje w przypadku utworzenia spółki (lub trustu) w celu wykorzystania funduszy inwestorów do kupna, obsługi i sprzedaży nieruchomości przynoszących dochód. REIT są przedmiotem obrotu na głównych giełdach, podobnie jak akcje i fundusze notowane na giełdzie (ETF).
Aby zakwalifikować się jako REIT, spółka musi zwrócić akcjonariuszom 90% podlegającego opodatkowaniu zysku w formie dywidendy. W ten sposób REIT unikają płacenia podatku dochodowego od osób prawnych, podczas gdy zwykłe korporacje są opodatkowane od swoich zysków, co uszczupla zwrot, jaki mogą zwrócić akcjonariuszom.
Podobnie jak akcje z regularną dywidendą, REIT są odpowiednie dla inwestorów, którzy chcą regularnych dochodów, chociaż oferują również możliwości wzrostu wartości. REIT-y inwestują w różnorodne nieruchomości, takie jak centra handlowe (około jedna czwarta REITów specjalizuje się w tych branżach), placówki służby zdrowia, kredyty hipoteczne i biurowce. W porównaniu do innych rodzajów inwestycji w nieruchomości, REIT mają tę zaletę, że są bardzo płynne. 5
Grupa inwestycyjna w branży nieruchomości
Grupa inwestycyjna w nieruchomości (REIG) przypomina mały fundusz inwestycyjny na wynajem. Jeśli chcesz posiadać nieruchomość na wynajem, ale nie chcesz kłopotów ze strony właściciela, rozwiązaniem dla Ciebie może być grupa inwestycyjna zajmująca się nieruchomościami.
Spółka kupuje lub buduje szereg budynków, zazwyczaj mieszkań, a następnie umożliwia inwestorom przyłączenie się do grupy, kupując je za pośrednictwem spółki. Jeden inwestor może posiadać jedno lub więcej samodzielnych lokali mieszkalnych. Natomiast spółka prowadząca grupę inwestycyjną zarządza wszystkimi lokalami i odpowiada za utrzymanie, reklamę i znalezienie najemców. W zamian za to zarządzanie firma pobiera procent od miesięcznego czynszu. 6
Istnieje kilka wersji grup inwestycyjnych. W wersji standardowej umowa najmu odbywa się na inwestora, a wszystkie lokale dzielą część czynszu, aby uniknąć tymczasowych pustostanów. Oznacza to, że nawet jeśli Twój dom jest pusty, masz wystarczająco dużo pieniędzy, aby spłacić kredyt hipoteczny.
Jakość grupy inwestycyjnej zależy wyłącznie od firmy, która ją dostarcza. Teoretycznie jest to bezpieczny sposób na inwestowanie w nieruchomości, ale grupy mogą pobierać wysokie opłaty, które są plagą branży funduszy wspólnego inwestowania. Jak w przypadku wszystkich inwestycji, kluczowe znaczenie mają badania.
Spółka komandytowa w obrocie nieruchomościami
Spółka komandytowa zajmująca się nieruchomościami (RELP) przypomina spółkę inwestującą w nieruchomości. Jest spółką powołaną do kupna i utrzymywania portfela nieruchomości, a czasami samych nieruchomości. Jednak RELP mają ograniczoną żywotność.
Doświadczeni zarządcy nieruchomości lub firmy deweloperskie jako komplementariusze. Pozyskuje się wówczas inwestorów zewnętrznych do finansowania projektów nieruchomościowych w zamian za udział w nieruchomości jako komandytariusz. Spółki stowarzyszone mogą otrzymywać okresowe wypłaty z wpływów z nieruchomości RELP, ale faktyczna płatność ma miejsce w momencie sprzedaży nieruchomości – ze znacznym zyskiem, jeśli masz szczęście – i rozwiązania RELP.
Jakość grupy inwestycyjnej zależy wyłącznie od firmy, która ją dostarcza. Teoretycznie jest to bezpieczny sposób na inwestowanie w nieruchomości, ale grupy mogą pobierać wysokie opłaty, które są plagą branży funduszy wspólnego inwestowania. Jak w przypadku wszystkich inwestycji, kluczowe znaczenie mają badania.
fundusze nieruchomości
Fundusze nieruchomości inwestują przede wszystkim w REIT-y i spółki z branży nieruchomości. Dają możliwość pozyskania zróżnicowanych inwestycji w nieruchomości przy stosunkowo niewielkim kapitale. W zależności od strategii i celów dywersyfikacji oferują inwestorom szerszy zakres opcji inwestycyjnych niż zakup pojedynczych REIT-ów.
Podobnie jak REIT, fundusze te są dość płynne. Kolejną ważną korzyścią dla inwestorów detalicznych są informacje analityczne i badawcze dostarczane przez fundusz. Może to obejmować szczegółowe informacje na temat zakupionych aktywów oraz poglądy kierownictwa na temat rentowności i wyników konkretnych inwestycji w nieruchomości oraz jako klasę aktywów. Inwestorzy bardziej spekulacyjni mogą inwestować w rodzinę funduszy inwestycyjnych zajmujących się nieruchomościami i taktycznie przeważać nad niektórymi rodzajami nieruchomości lub regionami, aby zmaksymalizować zyski.
Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?
Nieruchomości mogą poprawić profil ryzyko/zwrot z portfela inwestora i zapewnić konkurencyjne zyski skorygowane o ryzyko. Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości charakteryzuje się niską zmiennością, zwłaszcza w porównaniu z akcjami i obligacjami.
Nieruchomości są również atrakcyjne w porównaniu z bardziej tradycyjnymi źródłami dochodu. Ta klasa aktywów jest zazwyczaj notowana z wyższą rentownością w porównaniu z amerykańskimi obligacjami skarbowymi i jest szczególnie atrakcyjna w środowisku niskich stóp procentowych obligacji skarbowych.
Różnorodność i ochrona
Kolejną zaletą inwestowania w nieruchomości jest ich potencjał dywersyfikacji. Nieruchomości mają niską, a w niektórych przypadkach ujemną, korelację z innymi głównymi klasami aktywów – co oznacza, że wartość nieruchomości zwykle rośnie wraz ze spadkiem ich wartości. Oznacza to, że dodanie nieruchomości do portfela może zmniejszyć jego zmienność i zapewnić wyższy zwrot na jednostkę ryzyka. Im bardziej bezpośrednia inwestycja w nieruchomości, tym lepsze zabezpieczenie: bezpośrednie spółki notowane na giełdzie, takie jak REIT, odzwierciedlają ogólne wyniki giełdy.
Ponieważ mają fizyczne zaplecze, w przypadku nieruchomości bezpośrednich występuje niewiele konfliktów między głównym agentem a interesami inwestora w stopniu, w jakim zależą one od uczciwości i kompetencji zarządzających i dłużników. Bardziej pośrednie formy inwestycji również zapewniają pewien stopień ochrony. Na przykład REIT wymaga, aby minimalny procent zysków (90%) był wypłacany w formie dywidendy.
Zabezpieczenie przed inflacją
Zdolność nieruchomości do zabezpieczania przed inflacją wynika z dodatniej korelacji między wzrostem produktu krajowego brutto (PKB) a popytem na nieruchomości. Wraz z rozwojem gospodarki popyt na nieruchomości podnosi czynsze, co z kolei prowadzi do wyższych wartości kapitału. W rezultacie nieruchomości mają tendencję do utrzymywania siły nabywczej kapitału, przenosząc część presji inflacyjnej na najemców i absorbując część presji inflacyjnej w postaci aprecjacji kapitału.
Siła dźwigni
Oprócz REIT inwestowanie w nieruchomości zapewnia inwestorom narzędzie, którego inwestorzy giełdowi nie mogą: dźwignię finansową. Dźwignia oznacza wykorzystanie długu do sfinansowania zakupów większych niż posiadane środki pieniężne. Jeśli nie kupujesz z marżą, jeśli chcesz kupić akcje, musisz zapłacić pełną wartość akcji podczas składania zamówienia. Mimo to procent, jaki możesz pożyczyć, jest nadal znacznie niższy niż w przypadku nieruchomości, dzięki magicznej formie finansowania zwanej hipoteką.
Większość tradycyjnych kredytów hipotecznych wymaga zaliczki w wysokości 20%. 9 Jednakże, w zależności od tego, gdzie mieszkasz, możesz znaleźć kredyt hipoteczny już za 5%. Oznacza to, że płacisz ułamek całkowitej wartości i masz kontrolę nad całą nieruchomością i jej kapitałem. Oczywiście kwota kredytu hipotecznego będzie miała wpływ na wielkość faktycznej własności nieruchomości, ale po podpisaniu dokumentu możesz ją kontrolować.
Zachęca to inwestorów i właścicieli nieruchomości. Mogą zaciągnąć drugi kredyt hipoteczny na swój dom i wpłacić zaliczkę na dwie lub trzy inne nieruchomości. Niezależnie od tego, czy wynajmują te aktywa, aby najemcy spłacili kredyty hipoteczne, czy też czekają na okazję, aby je sprzedać z zyskiem, kontrolują aktywa, nawet jeśli płacą tylko ułamek ich całkowitej wartości.
Jak dodać nieruchomość do swojego portfolio?
Oprócz bezpośredniego zakupu nieruchomości zwykli inwestorzy mogą również kupować REIT lub fundusze inwestujące w REIT. REIT to zbiorowe inwestycje posiadające i/lub zarządzające nieruchomościami lub posiadającymi kredyty hipoteczne.
Dlaczego nieruchomości są postrzegane jako zabezpieczenie przed inflacją?
Ceny nieruchomości rosną wraz z inflacją. Dzieje się tak dlatego, że inflacja zwiększa koszty ponoszone przez firmy budowlane, które muszą zostać przerzucone na nabywców nowych domów. 10 Istniejące nieruchomości również rosną wraz z inflacją. Posiadanie kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu skutecznie sprawia, że stałe miesięczne raty stają się bardziej przystępne w miarę wzrostu inflacji. Jako właściciel możesz także podnieść czynsz, aby nadążać za inflacją.
Dlaczego ceny nieruchomości wpływają na stopy procentowe?
Ponieważ nieruchomości są tak dużym i kosztownym aktywem, często konieczne jest zaciągnięcie kredytu w celu sfinansowania ich zakupu. Z tego powodu podwyżki stóp powodują, że spłaty kredytów hipotecznych z tytułu nowych pożyczek (lub istniejących pożyczek o zmiennym oprocentowaniu, takich jak ARM) są droższe. Może to zniechęcić kupujących, którzy muszą wziąć pod uwagę miesięczny koszt przeniesienia nieruchomości.
Ostateczny wynik
Nieruchomości mogą być solidną inwestycją, która może generować stały dochód i budować bogactwo. Jednakże wadą inwestowania w nieruchomości jest brak płynności: względna trudność zamiany aktywów na gotówkę i gotówki na aktywa.
W przeciwieństwie do transakcji na akcjach lub obligacjach, które można przeprowadzić w ciągu kilku sekund, transakcja na rynku nieruchomości może zająć miesiące. Znalezienie odpowiedniego kontrahenta może zająć tygodnie, nawet przy pomocy brokera. Oczywiście REIT i fundusze inwestycyjne zajmujące się nieruchomościami oferują lepszą płynność i lepsze ceny rynkowe. Odbywają się one jednak kosztem większej zmienności i mniejszych korzyści z dywersyfikacji, ponieważ są znacznie bardziej skorelowane z całym rynkiem akcji niż bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości.
Podobnie jak w przypadku każdej inwestycji, powinieneś zachować realistyczne oczekiwania, a przed podjęciem jakichkolwiek decyzji odrobić pracę domową i przeprowadzić badania.
Ucz się więcej:
-
-
-
-
Recenzja karty Delta Skymiles® Reserve American Express – zobacz więcej.
-
-
Odkryj it® Nagrody w postaci kart nagród i zobacz, jak to działa
