Refinansowanie płatności umożliwia wypłatę kapitału własnego, czyli różnicy między bieżącym saldem kredytu hipotecznego a wartością domu. Na przykład, jeśli twój dom jest wart $200 000, a twoje obecne saldo kredytu hipotecznego wynosi $150 000, masz kapitał własny w wysokości $50 000.
Płacąc w ramach refinansowania, możesz przyjąć wartość tego kapitału i wykorzystać go jako (stosunkowo) niskooprocentowaną pożyczkę na sfinansowanie czegokolwiek, od remontów domu lub czesnego po rachunki medyczne. Jeśli zastanawiasz się nad refinansowaniem płatności, koniecznie przeczytaj nasz przewodnik dotyczący refinansowania płatności i czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o konsekwencjach podatkowych takiego refinansowania.
Czy refinansowanie płatności podlega opodatkowaniu?
Nie, Twoje zarobki w ramach programu Cash Out Refinans nie podlegają opodatkowaniu. Pieniądze, które otrzymasz ze spłaty refinansowania, to w zasadzie pożyczka, którą zaciągasz z własnego kapitału własnego. Wpływy z pożyczek od HELOC, pożyczek pod zastaw domu, refinansowania gotówkowego i innych rodzajów pożyczek nie są wliczane do dochodu.
Nie tylko nie płacisz podatku dochodowego, ale możesz nawet odliczyć część odsetek zapłaconych za refinansowanie. Wraz z uchwaleniem ustawy o obniżkach podatków i zatrudnieniu z 2017 r. standardowe odliczenie znacznie wzrosło, a podział odliczeń odsetek od kredytu hipotecznego nie ma już sensu dla większości wnioskodawców. Jeśli jednak założysz pożyczkę osobistą, musisz przestrzegać specjalnych zasad dotyczących sposobu wykorzystania wpływów z pożyczki w celu uzyskania odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego.
Zasady podatkowe dotyczące refinansowania gotówkowego
Jeśli wykorzystasz wypłacone środki na ulepszenia swojego domu, możesz odliczyć odsetki zapłacone od nowego kredytu hipotecznego od dochodu podlegającego opodatkowaniu. Pozycje podlegające odliczeniu to zazwyczaj trwałe uzupełnienia i przeróbki mające na celu zwiększenie wartości nieruchomości, przedłużenie jej okresu użytkowania lub przystosowanie jej do nowego zastosowania. Rozważ zwrócenie się o poradę do doradcy podatkowego, aby upewnić się, że projekt, którego się podejmujesz, kwalifikuje się. Składając zeznanie podatkowe, musisz udowodnić, że wykorzystałeś pieniądze w akceptowalny sposób, dlatego zachowaj rachunki i inne dokumenty związane z Twoim projektem.
„Jeśli możesz wykorzystać te pieniądze, aby zwiększyć wartość swojego domu i możesz to spisać na straty, będzie to podwójna korzyść” – powiedział Ralph DiBugnara, wiceprezes Cardinal Financial z siedzibą w Charlotte.
Jak wykorzystać gotówkę do refinansowania, aby odsetki można było odliczyć od podatku
Wiele projektów modernizacji domu można zrealizować, korzystając ze spłaty odsetek od kredytu hipotecznego. Oto kilka przykładów:
Dodaj basen lub wannę z hydromasażem do swojego podwórka
Zbuduj nową sypialnię lub łazienkę
postaw płot wokół swojego domu
Ulepsz swój dach, aby skuteczniej chronić go przed trudnymi warunkami pogodowymi
okno aktualizacji
Skonfiguruj centralną klimatyzację lub ogrzewanie
Zainstaluj system bezpieczeństwa w domu
Pamiętaj, że podwyższenie kapitału jest zwykle definiowane jako trwały wzrost wartości domu. Naprawy, takie jak naprawa wybitych okien lub drobne zmiany w projekcie, takie jak malowanie pokoju, zwykle się nie liczą.
„Ulepszenia kapitałowe muszą znacznie ulepszyć Twój dom” – wyjaśnia Dennis Brager, certyfikowany specjalista podatkowy w Brager Tax Law Group z siedzibą w Los Angeles. „Przebudowy kuchni i łazienek, dobudowy pokoi, modyfikacje dla starszego rodzica kwalifikują się. Samodzielny obraz nie kwalifikowałby się; z drugiej strony, gdyby była to tylko część większej przebudowy, koszt malowania byłby odpowiedni.”
Limit odliczeń odsetek od kredytu hipotecznego w formie wypłaty refinansowania
Jeśli wykorzystasz płatność na inny cel niż główne ulepszenie, nie możesz odliczyć odsetek od całego nowego kredytu hipotecznego. Obejmuje to spłatę zadłużenia na karcie kredytowej lub zakup nowego samochodu. W takich przypadkach można odliczyć odsetki jedynie od pierwotnego salda kredytu hipotecznego.
Załóżmy, że masz $60 000 kapitału na swoim kredycie hipotecznym i chcesz pozyskać $20 000 kapitału własnego, płacąc refinansowanie. Jeśli wykorzystasz te pieniądze na dodanie wanny z hydromasażem na swoim podwórku, możesz odliczyć całkowitą kwotę zapłaconych odsetek, która wynosi $80 000. Jeśli użyjesz go do spłaty zadłużenia na karcie kredytowej, możesz odliczyć jedynie zapłacone odsetki i wykorzystać tylko oryginalne saldo lub $60 000.
To powiedziawszy, wykorzystanie gotówki do refinansowania w celu spłaty zadłużenia na karcie kredytowej jest nadal mądrą decyzją finansową, gdy jesteś obciążony zadłużeniem o wysokim oprocentowaniu. Większość kart kredytowych pobiera dwucyfrowe stawki, podczas gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych od początku pandemii oscyluje w przedziale 3%.
Na rok 2018 uległy zmianie niektóre limity odliczeń. Uproszczona wersja obecnej zasady: możesz odliczyć do $375 000 odsetek od kredytu hipotecznego, jeśli jesteś osobą samotną lub jesteś w związku małżeńskim i rozliczasz się osobno, lub do $750 000, jeśli jesteś w związku małżeńskim i rozliczasz się wspólnie.
Jeśli kupiłeś dom przed wejściem w życie nowego limitu, nadal możesz odliczyć odsetki od wyższego salda, ale ten wyższy limit nie obejmie żadnych Twoich płatności.
Odliczenie punktów hipotecznych w ramach refinansowania typu Cash-Out
Kredyty hipoteczne, zwane również kredytami dyskontowymi, to zasadniczo płatności z góry, które płacisz pożyczkodawcy w zamian za niższe oprocentowanie kredytu. Jeden cent to 1% Twojego kredytu hipotecznego.
W przypadku refinansowania gotówkowego nie można odliczyć pełnej kwoty zapłaconej za punkty w roku refinansowania, ale można dokonywać mniejszych odliczeń przez cały okres trwania pożyczki. Na przykład, jeśli kupisz punkty hipoteczne o wartości $2000 w ramach refinansowania na 15 lat, możesz odliczyć około $133,33 rocznie przez cały okres trwania pożyczki.
Ryzyko refinansowania wypłaty
Płacenie za refinansowanie może być tanim sposobem na pożyczenie bardzo potrzebnej gotówki, ale oznacza to również, że musisz spłacić nową, większą pożyczkę.
„Największym ryzykiem podatkowym jest to, że nie spełniasz wszystkich rygorystycznych zasad dotyczących odliczeń, co kończy się wielką niespodzianką podczas składania zeznań podatkowych” – powiedział Bragg. „Aby tego uniknąć, przed zaciągnięciem zobowiązania najlepiej porozmawiać ze swoim doradcą podatkowym o swojej sytuacji osobistej. Największym ryzykiem nie jest ryzyko podatkowe, ale niemożność spłaty kredytu hipotecznego w trudnych czasach gospodarczych i nadmierne obciążenie z powodu utraty domu.
Alternatywy dla refinansowania gotówkowego
Płacenie za refinansowanie nie jest jedynym sposobem na uzyskanie kapitału własnego. Rozważ pożyczkę pod zastaw domu lub linię kredytową (HELOC), która jest drugą hipoteką na Twoim domu. Opcje te pozwalają na utrzymanie aktualnego głównego kredytu hipotecznego. Jeśli masz niższe oprocentowanie istniejącego kredytu hipotecznego, teraz, gdy stopy procentowe znacznie wzrosły, możesz zaoszczędzić pieniądze, pożyczając tylko tyle, ile potrzebujesz.
Dowiedz się więcej:
- Recenzja czarnej karty American Express Centurion
- Karta kredytowa X1 – Sprawdź, jak złożyć wniosek.
- Karta kredytowa Destiny – jak zamówić online.
- Recenzja karty Delta Skymiles® Reserve American Express – zobacz więcej.
- AmEx koncentruje się na doświadczeniach klientów dzięki nowemu kontu rozliczeniowemu i przeprojektowanej aplikacji
- Odkryj it® Nagrody w postaci kart nagród i zobacz, jak to działa
