Jeśli oglądasz telewizję, prawdopodobnie widziałeś znajome głosy, takie jak aktor Tom Selleck wychwalający odwróconą hipotekę jako nieocenione narzędzie dla każdego emeryta. Każdy produkt finansowy ma jednak dwie strony, dlatego należy dokładnie rozważyć zalety i wady odwróconej hipoteki.
Co to jest odwrócona hipoteka?
Odwrócona hipoteka umożliwia właścicielom domów w wieku 62 lat i starszym zamianę kapitału nieruchomości na gotówkę do spożycia.
Zdecydowana większość odwróconych kredytów hipotecznych jest ubezpieczona przez Federal Housing Administration (FHA), co oznacza, że jeśli kredytobiorca nie spłaci długu, zostanie on spłacony z rezerw FHA.
Rząd określa odwrócone kredyty hipoteczne jako „HECM” lub kredyty hipoteczne z konwersją na kapitał własny, a kredytobiorcy muszą zapłacić z góry składkę ubezpieczeniową oraz roczną składkę w wysokości 0,5% niespłaconego kredytu, aby wziąć udział. Składki te są wykorzystywane do finansowania rezerw FHA.
Oprócz odwróconych kredytów hipotecznych gwarantowanych przez FHA istnieją dwa inne typy:
- Zastrzeżone odwrócone kredyty hipoteczne – są one dostępne za pośrednictwem prywatnych pożyczkodawców i nie podlegają liniom kredytowym FHA.
- Jednocelowe odwrócone kredyty hipoteczne – są mniej powszechne, a pieniądze uzyskane z jednego z tych kredytów hipotecznych można wykorzystać tylko na jeden konkretny cel, np. B. Wyremontuj część domu lub zapłać podatek od nieruchomości. Możesz znaleźć te opcje za pośrednictwem niektórych władz stanowych i lokalnych oraz organizacji non-profit.
Jak działa odwrócona hipoteka?
Odwrócona hipoteka pozwala uzyskać pieniądze bez konieczności płacenia od razu rachunków.
Rozważ następującą matematykę: w przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego, jeśli pożyczysz $100 000 przy stałym oprocentowaniu 3,4% na 30 lat, Twoje miesięczne płatności (kwota główna i odsetki) wyniosą $443,48. Jeśli pożyczysz $100 000 w ramach odwróconej hipoteki, będziesz płacić zerową miesięczną kwotę główną i odsetki.
Za dobre by było prawdziwe? OK. Nadal będziesz winien pieniądze. Nie musisz spłacać pieniędzy, dopóki nie sprzedasz domu, nie wyprowadzisz się lub nie umrzesz. Jeśli to drugie oznacza koniec odwróconej hipoteki, ciężar jej spłaty spoczywa na współmałżonku lub spadkobiercach, którzy być może będą musieli sprzedać dom.
W naszym przykładzie kredytu hipotecznego $100 000 pożyczkobiorca płaci miesięcznie około $443. Z tego około $160 jest wypłacane w pierwszym miesiącu w celu zmniejszenia salda kredytu. Pozostała część (około $283) to odsetki, czyli opłata za pożyczkę pobieraną przez pożyczkodawcę. Plan płatności jest kontynuowany co miesiąc, z większą liczbą spłat kapitału i mniejszymi odsetkami w miarę upływu czasu, aż do wygaśnięcia okresu pożyczki.
Odwrócona hipoteka odwraca ten proces. Zamiast płacić co miesiąc, nie musisz nic płacić. Nie oznacza to jednak, że pożyczka jest darmowa. Koszt odsetek doliczany jest do salda kredytu hipotecznego, więc saldo zwiększa się w drugim miesiącu. Ponieważ saldo kredytu jest obecnie nieco większe, a koszt odsetek nieco wyższy, proces ten trwa do momentu spłaty pożyczki. Spłata ta jest zwykle dokonywana w ciągu jednego roku od wyprowadzki lub śmierci.
Zalety odwróconej hipoteki
Możesz lepiej zarządzać wydatkami emerytalnymi
Wielu seniorów odnotowuje znaczny spadek dochodów po przejściu na emeryturę, a miesięczne spłaty mogą być ich największym wydatkiem. Odwrócona hipoteka pozwala uzupełnić obniżone dochody i nadal płacić rachunki.
Nie musisz się ruszać
Zamiast szukać nowego, tańszego domu, odwrócona hipoteka pozwala przejść na emeryturę na miejscu (i ewentualnie pozostać blisko przyjaciół i rodziny). Chociaż odwrócona hipoteka wiąże się z kosztami, uzyskanie odwróconej hipoteki może być tańsze niż przeprowadzka i zakup innego domu lub wynajem w nowej lokalizacji.
Nie musisz płacić podatku od swoich dochodów
Dochód uzyskany z odwróconej hipoteki nie jest opodatkowany, ponieważ IRS uważa, że pieniądze „pozyskano z pożyczki”. Przepisy podatkowe mogą być jednak skomplikowane, dlatego przed zaciągnięciem odwróconej hipoteki należy skonsultować się z doradcą podatkowym.
Jesteś chroniony, jeśli saldo przekracza wartość Twojego domu
W miarę wzrostu salda odwróconego kredytu hipotecznego możliwe jest z czasem przekroczenie godziwej wartości rynkowej nieruchomości. Jednakże kwota zadłużenia do spłaty nigdy nie może przekroczyć wartości nieruchomości, gdyż odwrócona hipoteka jest przykładem finansowania bez regresu. W rezultacie pożyczkodawca hipoteczny nie może w tej sytuacji występować z żadnymi roszczeniami wobec Twojego innego majątku lub spadkobierców.
Twój spadkobierca ma wybór
Odwrócona hipoteka umożliwia pożyczkobiorcom dokonanie wcześniejszej spłaty, ale zwykle kończy się w momencie przeprowadzki, sprzedaży domu lub śmierci pożyczkobiorcy. W przypadku spadku spadkobiercy mają kilka możliwości: mogą sprzedać nieruchomość, aby spłacić dług i zwiększyć kapitał własny powyżej salda kredytu; jeśli nieruchomość jest wystarczająco warta, możesz zatrzymać dom i refinansować saldo odwróconej hipoteki lub, jeśli zadłużenie przekracza wartość nieruchomości, spadkobierca może spłacić pożyczkę, zwracając nieruchomość pożyczkodawcy. Pożyczkodawca może następnie złożyć roszczenie przeciwko firmie ubezpieczeniowej (prawie zawsze FHA) o niezapłacone saldo.
Wady odwróconej hipoteki
Musisz za to zapłacić
Koszt odwróconego kredytu hipotecznego obejmuje opłaty za pożyczkę (do $6000 opłat początkowych, w zależności od wielkości pożyczki), ubezpieczenie FHA i opłaty za zamknięcie. Koszty te można doliczyć do salda kredytu; oznacza to jednak, że pożyczkobiorca będzie miał większe zadłużenie i mniejszy kapitał własny. Będziesz także płacić paskudną miesięczną opłatę za usługę, która może wzrosnąć nawet o $35, jeśli Twoja stopa procentowa będzie korygowana co miesiąc.
Nie możesz odliczyć odsetek od podatku, dopóki nie spłacisz pożyczki
Możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego w momencie spłaty kredytu hipotecznego, ale nie możesz odliczać odsetek od odwróconej hipoteki każdego roku. Świadczenie to otrzymasz dopiero wtedy, gdy faktycznie spłacisz pożyczkę.
Nie możesz uzyskać tak wiele, korzystając z opcji stałej ceny
HECM ma taką strukturę, że dostępne są zarówno opcje finansowania o oprocentowaniu zmiennym, jak i stałym. Jeśli jednak chcesz finansowania o stałym oprocentowaniu, możesz uzyskać mniejszy kapitał niż odwrócona hipoteka o zmiennym oprocentowaniu.
Możesz przypadkowo naruszyć inne wymagania programu
Krótko mówiąc, odwrócona hipoteka może spowodować naruszenie limitów aktywów programu Medicaid i dodatkowego zabezpieczenia (SSI). To skomplikowane, dlatego zanim zaczniesz szukać programu odwróconej hipoteki, skonsultuj się z prawnikiem zajmującym się prawami geriatrycznymi lub poradnią prawną.
Twój dom może być objęty egzekucją
Ponieważ odwrócona hipoteka nie wymaga miesięcznych spłat kapitału i odsetek, wykluczenie wydaje się niemożliwe. To nie tak. Jeśli seniorzy nie płacą podatków od nieruchomości, nie mają ubezpieczenia domu lub nie płacą opłat HOA, ich dom może zostać przejęty.
Kto jest dobrym kandydatem na odwróconą hipotekę?
Czy odwrócona hipoteka to naprawdę dobry pomysł, biorąc pod uwagę potencjalną złożoność i ryzyko zagrożenia domu? Dla niektórych właścicieli domów odpowiedź może brzmieć „tak”:
- Jeśli planujesz pozostać w domu przez dłuższy czas – ponieważ będziesz płacić dodatkowe koszty zamknięcia w ramach odwróconej hipoteki, będziesz musiał pozostać w domu wystarczająco długo, aby uzasadnić koszt. Jeśli więc masz 62 lata, długą historię i wierzysz, że Twoja obecna lokalizacja jest Twoim domem na zawsze, odwrócona hipoteka może mieć sens. Ponadto, jeśli mieszkasz na rynku, na którym wartość nieruchomości szybko rośnie (co obecnie wydaje się mieć miejsce w wielu częściach kraju), Twoja nieruchomość może być warta więcej, jeśli Ty lub Twoi spadkobiercy spłacicie pożyczkę.
- Kiedy potrzebujesz więcej pieniędzy na codzienne wydatki – jeśli masz trudności z zarządzaniem wydatkami emerytalnymi, odwrócona hipoteka może pomóc Ci przygotować gotówkę na te zadania.
Kim są źli kandydaci do odwróconej hipoteki?
Wiele wskazuje na to, że odwrócona hipoteka nie jest dobrym rozwiązaniem:
- Jeśli planujesz przeprowadzkę – pamiętaj, że potrzebujesz długiego pasa startowego, aby opłacało się pokryć wszystkie koszty zamknięcia, ubezpieczenia kredytu hipotecznego i inne wydatki. Jeśli więc uważasz, że wkrótce będziesz mógł przenieść się do nowej lokalizacji lub przenieść ją do mniejszej, trzymaj się z daleka od odwróconej hipoteki.
- Jeśli musisz się przeprowadzić ze względów zdrowotnych – odwrócona hipoteka wymaga mieszkania w domu, co oznacza, że przeprowadzka do domu opieki lub innego rodzaju mieszkania wspomaganego może skutkować koniecznością spłaty pożyczki. Jeśli stale martwisz się o swoje zdrowie, rozsądnie będzie unikać odwróconej hipoteki.
- Jeśli masz trudności z pokryciem pozostałych kosztów domu – jednym z najważniejszych elementów odwróconej hipoteki jest zdolność do płacenia podatków od nieruchomości i ubezpieczenia właścicieli domów. Jeśli masz trudności ze zdobyciem środków pieniężnych na te podstawowe wydatki, zwiększenie zadłużenia nie powinno wchodzić w grę.
Oto, jak uzyskać odwróconą hipotekę, jeśli jest ona dla Ciebie odpowiednia
Jeśli rozważyłeś wszystkie za i przeciw i uważasz, że odwrócona hipoteka jest dla Ciebie dobra, oto jak ją uzyskać:
- Sprawdź, czy się kwalifikujesz. Aby uzyskać odwróconą hipotekę, należy spełnić kilka kluczowych wymagań: trzeba mieć ukończone 62 lata, mieszkać we własnym domu i posiadać znaczny majątek (zwykle co najmniej 50%).
- Spotkaj się z doradcą finansowym zatwierdzonym przez HUD. Ponieważ odwrócona hipoteka jest tak złożona, będziesz musiał spotkać się z ekspertem, który przeprowadzi Cię przez wszystkie opcje.
- Porównaj wielu pożyczkodawców. Każdy pożyczkodawca jest inny i pobiera inne opłaty. Upewnij się, że sprawdziłeś szereg opcji, aby znaleźć najniższe koszty wejścia i rozliczenia, a także najbardziej konkurencyjne stawki.
- Porozmawiaj o tym ze swoimi spadkobiercami. Jeśli planujesz pozostawić swoją nieruchomość komukolwiek w gospodarstwie domowym, powinieneś omówić z nim plan odwróconej hipoteki. Upewnij się, że rozumieją, co to oznacza i co zrobić, gdy umrzesz.
Konkluzja: Czy powinieneś uzyskać odwróconą hipotekę?
Odwrócona hipoteka nie cieszy się doskonałą reputacją ze względu na pewne oszustwa, których celem są niczego niepodejrzewający seniorzy. Nawet renomowane firmy próbowały nieuczciwego marketingu, aby oszukać właścicieli domów do zaciągnięcia odwróconej hipoteki: Niedawno Biuro Ochrony Finansów Konsumentów złożyło pozew przeciwko jednej z największych amerykańskich grup konsultingowych za oszukańczy marketing (American Advisors Group) nałożyło odwróconą hipotekę na kwotę $1,1 miliona kara.
Zatem prosta zasada: bądź bardzo, bardzo ostrożny, jeśli nie narażasz swojego domu na niebezpieczeństwo.
Mimo to istnieją dwa główne powody, dla których seniorzy mogą dziś rozważyć opcję odwróconej hipoteki:
- Zwiększony kapitał własny – wraz ze wzrostem wartości domów w ciągu ostatniej dekady wzrósł także kapitał własny. Według CoreLogic między trzecim kwartałem 2020 r. a trzecim kwartałem 2021 r. przeciętny właściciel domu w USA otrzymał kapitał własny o wartości ponad $56 000.
- Stopy procentowe są historycznie niskie i choć zaczynają rosnąć i prawdopodobnie utrzymają się w 2022 r., teraz jest nadal dobry czas na pożyczanie pieniędzy. Obecnie szacuje się, że oprocentowanie kredytów 30-letnich w przyszłym roku pozostanie poniżej 4%.
Pamiętaj, że masz inne sposoby na zdobycie gotówki. Porównaj pożyczkę pod zastaw domu z odwróconą hipoteką, aby zobaczyć, która z nich jest lepsza dla Twoich potrzeb.
