Jeśli masz niewielką zaliczkę na dom, pożyczka na barana może pomóc Ci uniknąć dodatkowych opłat hipotecznych. Jednak tego typu pożyczki nie są pozbawione kosztów i wad. Oto, co musisz wiedzieć.
Co to jest pożyczka siodłowa?
Pożyczka typu piggyback to drugi kredyt hipoteczny – zwykle pożyczka pod zastaw domu lub linia kredytowa, znana również jako HELOC – z której można korzystać równolegle z hipoteką.
Kupujący domy korzystają z pożyczki typu piggyback, aby uniknąć płacenia za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego, które zwykle obowiązuje, gdy zaliczka wynosi mniej niż 20% ceny sprzedaży domu. PMI działa jak polisa ubezpieczeniowa chroniąca pożyczkodawców w przypadku zalegania z płatnościami lub całkowitego zalegania.
Umowa kredytu hipotecznego na barana zazwyczaj oferuje podstawowy kredyt hipoteczny w wysokości 80% wartości Twojego domu, a także produkt kapitałowy w celu pokrycia różnicy między Twoją zaliczką a pozostałymi 20%.
Oprocentowanie pożyczki na barana jest zwykle wyższe niż w przypadku pierwszego kredytu hipotecznego, a oprocentowanie jest zmienne, co oznacza, że rośnie z czasem.
Pożyczki typu piggyback stały się popularne podczas boomu mieszkaniowego od początku do połowy XXI wieku. Na przykład, jak wynika z raportu Furman Center na Uniwersytecie Nowojorskim, w 2006 roku około 30 procent osób kupujących domy w Nowym Jorku korzystało z takiego rozwiązania.
Portfel pożyczek pozwala potencjalnym właścicielom domów kupić wymarzony dom i uniknąć PMI bez płacenia 20% lub więcej w gotówce. Ale sprawia to również, że ich domy są bardziej podatne na niewypłacalność.
Kiedy pod koniec pierwszej dekady XXI w. pękła ogólnokrajowa bańka na rynku nieruchomości mieszkaniowych, właściciele domów z mniejszym kapitałem własnym byli bardziej narażeni na niewypłacalność niż właściciele domów z większym kapitałem własnym.
Kredyty hipoteczne na barana nadal istnieją, ale są rzadkie. „Popularność spadła, ale liczba pożyczkodawców oferujących tego rodzaju wtórne kredyty hipoteczne również znacznie się zaostrzyła” – powiedział Jeff Brown, dyrektor branżowy i pożyczkodawca hipoteczny w Axia Home Loans.
Nawet po niedawnym wzroście cen domów, nie zaobserwowały one dużego powrotu. Według Ralpha DiBugnary, dyrektora generalnego Home Qualified, zasobów cyfrowych dotyczących nieruchomości: „Wymagania te zmniejszyły się wraz z rozwojem produktów hipotecznych, które wymagają zaliczki mniejszej niż 20% i nie wymagają wskaźnika PMI”.
Rodzaje pożyczek na barana
Kredyt hipoteczny typu piggyback można skonstruować na wiele sposobów. Oto zestawienie różnych opcji w zależności od głównego kredytu hipotecznego, barana i zaliczki.
Pożyczka 80/10/10. Tę opcję warto rozważyć w przypadku tradycyjnych kredytów, które obejmują podstawowy kredyt hipoteczny pokrywający 80% ceny sprzedaży, pożyczkę typu piggyback pokrywającą 10% oraz zadatek pokrywający pozostałe 10%.
Pożyczka 80/15/5. Ta opcja działa jak pożyczka 80-10-10, ale zamiast wpłacać 10% i pożyczać pozostałe 10% w ramach pożyczki na barana, po prostu wpłacasz 5%, a pozostałe 15% finansujesz drugim kredytem mieszkaniowym.
Pożyczka 75/15/10. Ta opcja jest dostępna przy zakupie mieszkania, które obejmuje pożyczkę pod zastaw 15% i zadatek 10%. Dzieje się tak głównie dlatego, że oprocentowanie kredytów hipotecznych na mieszkania jest zwykle wyższe, gdy stosunek kredytu do wartości przekracza 75%.
Pożyczka 80/20. Plan, popularny w latach poprzedzających kryzys mieszkaniowy w 2007 r., nie wymagał w ogóle żadnej zaliczki. Po prostu zaciągasz pierwotny kredyt hipoteczny na pokrycie 80% ceny sprzedaży i spłacasz pozostałe 20% pożyczką wtórną. Jednak ten układ na barana nie jest już powszechny.
Plusy i minusy pożyczek na barana
Rozważając kredyt hipoteczny na barana, ważne jest, aby zrozumieć zalety i wady.
Zalety pożyczek na barana
Może zaoszczędzić pieniądze. PMI może kosztować Cię od 0,3% do 1,5% kwoty kredytu rocznie. Tak więc, jeśli Twój kredyt hipoteczny wynosi $250 000, możesz otrzymać składki PMI w wysokości od $750 do $3,750 rocznie. Odpowiada to miesięcznym płatnościom w wysokości od $62,50 do $312,50 plus kwota główna i odsetki, które płacisz od pożyczki i podatku od nieruchomości.
W zależności od kosztu drugiego kredytu hipotecznego w miesięcznych ratach możesz zapłacić mniej niż PMI. Jednak DiBugnara twierdzi, że można łatwo osiągnąć oba sposoby. „Niektóre wtórne kredyty hipoteczne na barana mają znacznie wyższe oprocentowanie” – dodał. „W tym przypadku płatność będzie prawdopodobnie wyższa niż płatność PMI.” Wykonaj obliczenia, aby dowiedzieć się, która opcja jest lepsza w Twojej sytuacji.
Od obu pożyczek możesz odliczyć odsetki. IRS umożliwia odliczenie do $750 000 odsetek zapłaconych od kwalifikowanych kredytów hipotecznych (lub $375 000, jeśli jesteś w związku małżeńskim, ale składasz osobne zeznanie podatkowe). Obejmuje to pożyczki pod zastaw domu i HELOC wykorzystywane do zakupu, budowy lub znacznej modernizacji domu wykorzystywanego jako zabezpieczenie.
Uwzględnienie tych oszczędności w obliczeniach, czy pożyczka na barana pozwoli zaoszczędzić pieniądze, może skomplikować sprawę. Ponadto, jeśli nie porozmawiasz z doradcą podatkowym, trudno jest dokładnie wiedzieć, ile możesz zaoszczędzić lub czy konieczne jest rozbicie odliczeń i złożenie wniosku o odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego.
Możesz zachować HELOC do innych celów. Kredyt budowlany to kredyt instalacyjny, czyli całą kwotę kredytu otrzymujesz jednorazowo i spłacasz w ratach. Jednakże, dzięki HELOC, podczas wypłat otrzymujesz formę kredytu odnawialnego, który możesz spłacić i zaciągnąć ponownie w miarę upływu czasu, aby opłacić remonty i inne wydatki.
Wady pożyczek typu piggyback
Koszty rozliczenia mogą obniżyć wartość. Oprócz opłat za zamknięcie pierwszego kredytu hipotecznego, być może będziesz musiał uiścić opłaty za zamknięcie kredytu mieszkaniowego lub HELOC. Jednak niektórzy pożyczkodawcy oferują produkty pod zastaw domu z niskimi kosztami zamknięcia lub bez nich. Powinieneś dowiedzieć się, jakie opłaty pobiera pożyczkodawca, aby móc to uwzględnić w swoich obliczeniach.
Nawet jeśli koszty zamknięcia są niskie, rachunek może nie działać na Twoją korzyść, a płacenie za PMI może okazać się tańsze niż uzyskanie drugiego kredytu mieszkaniowego.
Może to utrudnić refinansowanie. Jeśli zaciągnąłeś pożyczkę na barana od pożyczkodawcy innego niż ten oferujący pierwszy kredyt hipoteczny (co jest typową sytuacją), wygodniejsze może być refinansowanie domu później, aby uzyskać zapłatę lub obniżyć stopy procentowe.
Dzieje się tak dlatego, że jeśli nie zaciągniesz pożyczki refinansowej wystarczająco dużej, aby spłacić drugi kredyt hipoteczny, obaj pożyczkodawcy muszą zgodzić się na refinansowanie. Przekonanie dwóch pożyczkodawców może być trudne, zwłaszcza jeśli wartość Twojego domu spadła od czasu jego zakupu.
Koszty mogą z czasem wzrosnąć. Jeśli druga pożyczka, którą zaciągasz, to HELOC o zmiennym oprocentowaniu, nie opieraj swoich obliczeń tylko na bieżącym koszcie każdej opcji.
Stopy zmienne mogą zmieniać się wraz ze stopami procentowymi indeksu rynkowego. Ponieważ nie można przewidzieć, jak będą się zmieniać rynkowe stopy procentowe, nie można dokładnie wiedzieć, ile może kosztować zmienna stopa procentowa. Jeśli masz napięty budżet i nie możesz sobie poradzić z rosnącymi spłatami kredytu hipotecznego w miarę upływu czasu, pożyczka typu piggyback o zmiennym oprocentowaniu może nie być dobrym rozwiązaniem.
Jak zakwalifikować się do pożyczki na barana?
Kwalifikacja do pożyczki na barana może być trudna, ponieważ drugi pożyczkodawca hipoteczny może mieć różne wymagania kwalifikacyjne. Chociaż szczegóły mogą się różnić w zależności od pożyczkodawcy, aby uzyskać zgodę na oba rodzaje pożyczek, zazwyczaj potrzebujesz:
- Wiarygodność. W przypadku pierwotnego kredytu hipotecznego zwykle wymagany jest wynik FICO wynoszący 620 lub więcej, ale minimalny wynik w przypadku dodatkowego kredytu hipotecznego może wynosić 680 lub więcej.
- stosunek zadłużenia do dochodów. Kredytodawcy hipoteczni chcą wskaźnika zadłużenia do dochodu na poziomie 43% lub niższym, co obejmuje kredyty mieszkaniowe pierwotne i wtórne.
Należy pamiętać, że niższe zaliczki często przekładają się na wyższe stopy procentowe.
Alternatywy pożyczki typu piggyback
Szukaj pożyczek bez PMI. Niektórzy pożyczkodawcy oferują tradycyjne pożyczki bez PMI, nawet jeśli nie masz zaliczki 20%. W zależności od pożyczkodawcy może to być ograniczone do osób kupujących dom po raz pierwszy lub planów o niskich dochodach, lub może być konieczne wyrażenie zgody na nieco wyższą stawkę.
Podobnie jak w przypadku pożyczek typu piggybacking, sprawdź dwukrotnie liczby, aby upewnić się, że w dłuższej perspektywie nie zapłacisz więcej niż PMI.
Szybko spłać saldo. Tradycyjni kredytodawcy hipoteczni zazwyczaj dodają PMI do swojej pożyczki, gdy stosunek pożyczki do wartości jest większy niż 80%, ale ostatecznie saldo pożyczki powinno być poniżej tego progu. Kredytodawcy są prawnie zobowiązani do automatycznego usuwania PMI, gdy LTV osiągnie 78% w oparciu o pierwotną wartość kredytu i domu.
Jeśli spodziewasz się dużego sukcesu lub przepływu środków pieniężnych w celu dokonania dodatkowych płatności, może to pomóc w szybszym zmniejszeniu salda kredytu i doprowadzeniu Cię do punktu, w którym nie potrzebujesz już ubezpieczenia.
Jeśli masz trudności ze spłatą salda i uważasz, że wartość Twojego domu wzrosła, a Twoja wartość wynosi 80% lub mniej, możesz uzyskać wycenę domu. Jeśli masz rację, możesz poprosić pożyczkodawcę o ręczne usunięcie PMI.
Poczekaj, aż będziesz miał dość. Chociaż istnieje wiele sposobów, aby kupić dom już teraz i uniknąć PMI, najlepiej poczekać, aż będziesz mieć wystarczającą ilość gotówki na wpłatę zaliczki 20%.
Oszczędzanie 20% potrzebnego do uniknięcia PMI może zająć lata. Jeśli jednak uważasz, że możesz zaoszczędzić pieniądze wystarczająco szybko, może warto poczekać.
Ucz się więcej:
Najlepsza strona,..niesamowity post! Po prostu kontynuuj pracę!