Dacă aveți un avans mic pentru locuință, un credit piggyback vă poate ajuta să evitați unele taxe ipotecare suplimentare. Totuși, aceste tipuri de împrumuturi nu sunt lipsite de costuri și dezavantaje. Iată ce trebuie să știi.
Ce este un împrumut garantat cu garanția?
Un împrumut piggyback este o a doua ipotecă - de obicei un împrumut ipotecar sau o linie de credit, cunoscută și sub numele de HELOC - pe care o puteți utiliza alături de ipoteca dumneavoastră.
Cumpărătorii de locuințe folosesc un împrumut piggyback pentru a evita plata asigurării ipotecare private, care intră de obicei în vigoare atunci când avansul este mai mic de 20% din prețul de vânzare al casei. PMI acționează ca o poliță de asigurare pentru a proteja creditorii dacă întârziați plățile sau dacă rămâneți complet în urmă.
Un contract de ipotecă piggyback oferă de obicei o ipotecă principală egală cu 80% din valoarea casei dumneavoastră, precum și un produs de credit ipotecar pentru a acoperi diferența dintre avans și restul de 20%.
Rata dobânzii la un credit piggyback este de obicei mai mare decât la o ipotecă de primă clasă, iar rata este variabilă, adică crește în timp.
Împrumuturile piggyback au devenit populare în timpul boom-ului imobiliar de la începutul până la mijlocul anilor 2000. De exemplu, în 2006, aproximativ 30% dintre cumpărătorii de case din New York City foloseau unul, potrivit unui raport din 2007 al Centrului Furman de la NYU.
Portofoliul de credite permite potențialilor proprietari să cumpere casa dorită și să evite PMI-ul fără a plăti 20% sau mai mult în numerar. Dar, de asemenea, le face locuințele mai vulnerabile la neplată.
Când bula imobiliară națională a explodat la sfârșitul anilor 2000, proprietarii de locuințe cu mai puțin capital propriu erau mai predispuși să intre în incapacitate de plată decât proprietarii de locuințe cu mult capital propriu.
Ipotecile piggyback încă există, dar sunt rare. „Popularitatea a scăzut, dar creditorii care oferă aceste credite ipotecare secundare au înăsprit și ei considerabil politicile”, a declarat Jeff Brown, director de industrie și creditor ipotecar la Axia Home Loans.
Chiar și cu creșterea recentă a prețurilor locuințelor, acestea nu au înregistrat o revenire semnificativă. Potrivit lui Ralph DiBugnara, CEO al resursei imobiliare digitale Home Qualified, „Aceste cerințe au diminuat odată cu extinderea produselor ipotecare care necesită un avans mai mic decât 20% și nu necesită un PMI.”
Tipuri de împrumuturi piggyback
Puteți structura o ipotecă piggyback în mai multe moduri. Iată o defalcare a diferitelor opțiuni în funcție de ipoteca principală, piggyback și avans.
Împrumut 80/10/10. Această opțiune merită luată în considerare pentru împrumuturile tradiționale, care includ o ipotecă principală care acoperă 80% din prețul de vânzare, o facilitate de credit piggyback care acoperă 10% și un avans care acoperă restul de 10%.
Împrumut 80/15/5. Această opțiune funcționează ca un împrumut 80-10-10, dar în loc să depui 10% și să împrumuți restul de 10% printr-un împrumut piggyback, pur și simplu depui 5% și finanțezi restul de 15% cu un al doilea credit ipotecar.
Împrumut 75/15/10. Această opțiune este disponibilă la cumpărarea unui apartament, care include un credit garanțional de 15% și un avans de 10%. Acest lucru se datorează în principal faptului că ratele ipotecare la condominii tind să fie mai mari atunci când raportul împrumut-valoare este peste 75%.
Împrumut 80/20. Planul, popular în anii de dinaintea crizei imobiliare din 2007, nu necesita niciun avans. Pur și simplu iei ipoteca principală pentru a acoperi 80% din prețul de vânzare și plătești restul de 20% cu împrumutul secundar. Totuși, acest aranjament piggyback nu mai este comun.
Avantajele și dezavantajele împrumuturilor piggyback
Atunci când luați în considerare o ipotecă piggyback, este important să înțelegeți avantajele și dezavantajele.
Avantajele împrumuturilor piggyback
Îți poate economisi bani. PMI vă poate costa între 0,3% și 1,5% din suma împrumutului în fiecare an. Așadar, dacă ipoteca dumneavoastră este de $250.000, ați putea obține prime PMI de la $750 la $3.750 pe an. Aceasta echivalează cu plăți lunare de la $62,50 la $312,50, plus principalul și dobânda pe care le plătiți pentru împrumut și impozitele pe proprietate.
În funcție de costul celei de-a doua ipoteci în rate lunare, este posibil să plătiți mai puțin decât PMI. Dar DiBugnara spune că ambele căi pot fi ușor realizate. „Unele ipoteci secundare pentru împrumuturi piggyback au rate mult mai mari”, a adăugat el. „În acest caz, plata este probabil să fie mai mare decât plata PMI.” Asigurați-vă că faceți calculele pentru a afla care opțiune este mai bună pentru situația dumneavoastră.
Poți deduce dobânda din ambele împrumuturi. IRS vă permite să deduceți până la $750.000 dobânzi plătite pentru credite ipotecare calificate (sau $375.000 dacă sunteți căsătorit, dar depuneți o declarație fiscală separată). Aceasta include împrumuturile ipotecare și creditele HELOC utilizate pentru a cumpăra, construi sau îmbunătăți substanțial o locuință folosită drept garanție.
Incorporarea acestor economii în calculul dacă un împrumut piggyback vă va economisi bani poate complica lucrurile. De asemenea, dacă nu discuți cu un consultant fiscal, este greu de știut exact cât poți economisi - sau dacă este necesar să detaliezi deducerile și să soliciți deduceri ale dobânzilor ipotecare.
Puteți păstra HELOC-ul în alte scopuri. Un credit pentru construcții este un credit pentru instalare, adică primiți suma integrală a creditului într-o singură sumă și o rambursați în rate. Totuși, cu un HELOC, primiți o formă de credit revolving în timpul retragerilor pe care o puteți rambursa și împrumuta din nou în timp pentru a plăti renovări și alte cheltuieli.
Dezavantajele împrumuturilor piggyback
Costurile de decontare pot reduce valoarea. Pe lângă taxele de închidere pentru prima ipotecă, este posibil să trebuiască să plătiți și taxe de închidere pentru creditul ipotecar sau HELOC. Cu toate acestea, unii creditori oferă produse de credit ipotecar cu costuri de închidere mici sau inexistente. Ar trebui să afli ce percepe creditorul pentru a putea lua în considerare acest lucru în calculele tale.
Chiar dacă costurile de închidere sunt mici, factura s-ar putea să nu funcționeze împotriva ta, iar plata PMI-ului ar putea ajunge să fie mai ieftină decât obținerea unui al doilea credit ipotecar.
Acest lucru ar putea îngreuna refinanțarea. Dacă ați contractat un împrumut piggyback de la un alt creditor decât cel care vă oferă prima ipotecă (ceea ce este situația tipică), ar putea fi mai convenabil să vă refinanțați locuința mai târziu pentru a vă plăti sau pentru a reduce ratele dobânzii.
Asta pentru că, dacă nu iei un împrumut de refinanțare suficient de mare pentru a achita a doua ipotecă, ambii creditori trebuie să fie de acord să refinanțeze. Convingerea a doi creditori poate fi dificilă, mai ales dacă valoarea casei tale a scăzut de când ai cumpărat-o.
Costurile pot crește în timp. Dacă al doilea împrumut pe care îl contractați este o HELOC cu rată ajustabilă, nu vă bazați calculele doar pe costul actual al fiecărei opțiuni.
Ratele dobânzilor variabile pot fluctua în funcție de ratele dobânzilor indicelui de piață. Întrucât este imposibil de prezis cum se vor mișca ratele dobânzilor de pe piață, este imposibil să știi exact cât te-ar putea costa o rată variabilă. Dacă aveți un buget restrâns și nu puteți gestiona creșterea ratelor ipotecare în timp, un împrumut piggyback cu rată ajustabilă ar putea să nu fie o opțiune bună.
Cum te califici pentru un împrumut piggyback?
Calificarea pentru un împrumut piggyback poate fi dificilă deoarece creditorii ipotecari de tip secundar pot avea cerințe de eligibilitate diferite. Deși detaliile pot varia de la creditor la creditor, pentru a obține aprobarea pentru ambele tipuri de împrumuturi, de obicei aveți nevoie de următoarele:
- Credibilitate. Un scor FICO de 620 sau mai mare este de obicei necesar pentru o ipotecă principală, dar scorul minim pentru o ipotecă secundară poate fi de 680 sau mai mare.
- raportul datorie-venit. Creditorii ipotecari doresc un raport datorii-venit de 43% sau mai mic, iar acest lucru include creditele ipotecare primare și secundare.
Rețineți că avansurile mai mici se traduc adesea în rate ale dobânzii mai mari.
Alternative la împrumuturi Piggyback
Caută împrumuturi fără PMI. Unii creditori oferă împrumuturi tradiționale fără PMI chiar dacă nu aveți un avans 20%. În funcție de creditor, acest lucru se poate limita la cumpărătorii de locuințe pentru prima dată sau la planurile cu venituri mici sau este posibil să fie nevoie să acceptați o rată puțin mai mare.
Ca și în cazul împrumuturilor piggybacking, verificați de două ori cifrele pentru a vă asigura că nu plătiți mai mult decât PMI pe termen lung.
Achită-ți rapid soldul. Creditorii ipotecari tradiționali adaugă de obicei PMI la creditul dvs. atunci când raportul împrumut-valoare este mai mare de 80%, dar, în cele din urmă, soldul creditului dvs. ar trebui să fie sub acest prag. Creditorii sunt obligați prin lege să elimine automat PMI odată ce LTV-ul dvs. atinge 78% pe baza creditului inițial și a valorii locuinței.
Dacă anticipezi o pierdere majoră sau un flux de numerar necesar pentru a efectua plăți suplimentare, acest lucru te poate ajuta să reduci mai rapid soldul creditului și să ajungi în punctul în care nu mai ai nevoie de asigurare.
Dacă întâmpinați dificultăți în a vă achita soldul și credeți că valoarea casei dvs. a crescut și sunteți la sau sub 80%, puteți obține o evaluare a locuinței. Dacă aveți dreptate, puteți solicita creditorului să șteargă manual PMI-ul.
Așteaptă până când ai destul. Deși există multe modalități de a cumpăra o casă chiar acum și de a evita PMI, cel mai bine este să așteptați până când aveți suficienți bani pentru un avans 20%.
Salvarea a 20% necesare pentru a evita PMI poate dura ani de zile. Dar dacă crezi că poți economisi bani suficient de repede, s-ar putea să merite așteptarea.
Află mai multe:
-
-
-
-
Revizuirea cardului Delta Skymiles® Reserve American Express – Vezi mai multe.
-
AmEx se concentrează pe experiența clienților cu un nou cont curent și o aplicație reproiectată
-
Discover it® Rewards cardul de recompense, vezi cum funcționează
Top site,..uimitoare postare! Doar continua cu munca!