Când te gândești la investiții imobiliare, probabil că primul lucru care îți vine în minte este casa ta. Desigur, investitorii imobiliari au multe alte opțiuni atunci când vine vorba de alegerea unei investiții, și nu doar proprietăți imobiliare fizice.
Imobiliarele au devenit un instrument de investiții popular în ultimii 50 de ani. Iată câteva dintre cele mai bune opțiuni pentru investitorii individuali și motive pentru a investi.
teză centrală
- Imobiliarele sunt considerate o clasă de active în sine și ar trebui cel puțin să facă parte dintr-un portofoliu diversificat.
- Una dintre principalele modalități prin care un investitor câștigă bani în domeniul imobiliar este devenind proprietarul unei proprietăți de închiriat.
- Jucătorii de pinball încearcă să cumpere proprietăți imobiliare subevaluate, să le restaureze și să le vândă pentru profit.
- Fondurile de investiții imobiliare (REIT) oferă expunere indirectă la investiții imobiliare fără a fi nevoie de deținerea, operarea sau finanțarea de proprietăți imobiliare.
Preț istoric
Imobiliarele au fost mult timp considerate o investiție solidă, și pe bună dreptate. Înainte de 2007, datele istorice privind imobiliarele sugerau că prețurile ar putea continua să crească la nesfârșit. Cu câteva excepții, prețul mediu de vânzare al unei case în SUA a crescut în fiecare an între 1963 și 2007 - începutul Marii Depresiuni. Prețurile imobiliarelor au scăzut ușor la începutul pandemiei de COVID-19, în primăvara anului 2020. Cu toate acestea, pe măsură ce un vaccin este lansat și temerile legate de pandemie se diminuează, prețurile locuințelor s-au accelerat, atingând niveluri record până în 2022.
Acest grafic de la Banca Rezervei Federale din St. Louis arată prețurile medii de vânzare între 1963 și primul trimestru al anului 2022 (cele mai recente date disponibile). Zona gri deschis indică o recesiune în SUA.
Proprietăți de închiriat
Când investești în proprietăți de închiriat, devii proprietar – așa că trebuie să iei în considerare dacă ești potrivit pentru acest rol. Ca proprietar, ești responsabil pentru lucruri precum plata ipotecii, a impozitelor pe proprietate și a asigurării, întreținerea proprietății, găsirea de chiriași și rezolvarea problemelor.
Dacă nu angajați un administrator de proprietăți pentru a se ocupa de detalii, un proprietar este o investiție practică. În funcție de situația dumneavoastră, îngrijirea proprietății și a chiriașilor poate fi o treabă non-stop – și nu este întotdeauna plăcută. Cu toate acestea, alegând cu atenție proprietatea și chiriașii, puteți reduce riscul unor probleme majore.
O modalitate prin care proprietarii fac bani este prin colectarea chiriei. Cât de multă chirie poți percepe depinde de locul în care se află chiria. Totuși, determinarea celei mai bune chirii poate fi dificilă, deoarece dacă percepi prea mult, îl vei alunga pe chiriaș, iar dacă percepi prea puțin, vei lăsa bani pe masă. O strategie comună este de a percepe o chirie suficientă pentru a acoperi cheltuielile până la plata ipotecii, moment în care cea mai mare parte a chiriei se transformă în profit.
O altă modalitate importantă prin care proprietarii fac bani este prin creșterea valorii proprietății. Dacă proprietatea ta crește în valoare, o poți vinde pentru profit (când este momentul potrivit) sau poți împrumuta capital propriu pentru următoarea ta investiție. Deși proprietățile imobiliare tind să crească în valoare, nu există garanții.
Acest lucru este valabil mai ales în perioadele de volatilitate extremă a pieței imobiliare, cel mai recent în timpul pandemiei de COVID-19. Din februarie 2020 până în martie 2022, prețul mediu al unei locuințe în SUA a crescut cu un uimitor 38%. Odată cu creșterea bruscă, mulți s-au întrebat dacă prețul se datorează prăbușirii.
Întoarce casa
La fel ca investitorii de tip „day trading” care se află la kilometri distanță de investitorii de tip „buy-and-hold”, speculatorii imobiliari sunt o rasă foarte diferită de proprietarii de tip „buy-and-rent”. Jucătorii de pinball cumpără proprietăți imobiliare pentru a le păstra pentru o perioadă scurtă de timp - de obicei nu mai mult de trei până la patru luni - și le vând rapid pentru profit.
Există două metode principale de oglindire a proprietăților:
- Reparații și modernizări. Cu această metodă, puteți cumpăra o proprietate despre care credeți că va crește în valoare după unele reparații și modernizări. În mod ideal, veți termina lucrarea cât mai repede posibil și apoi veți vinde-o la un preț mai mare decât investiția totală (inclusiv renovările).
- Păstrează și vinde. Acest tip de oglindire funcționează diferit. În loc să cumperi și să repari o proprietate, cumpără-o într-o piață în creștere rapidă, păstreaz-o câteva luni și vinde-o pentru profit.
Cu oricare dintre tipurile de oglindire, riscați să nu puteți vinde active la o rată profitabilă. Aceasta poate fi o provocare, deoarece finlandezii adesea nu au suficienți bani la îndemână pentru a plăti ipotecile imobiliare pe termen lung. Totuși, atunci când este făcută corect, investiția în proprietăți imobiliare poate fi o modalitate profitabilă de a investi în imobiliare.
REIT
Un trust de investiții imobiliare (REIT) se formează atunci când o companie (sau un trust) este înființată pentru a utiliza fondurile investitorilor pentru a cumpăra, opera și vinde proprietăți imobiliare generatoare de venituri. REIT-urile sunt tranzacționate la bursele de valori majore, la fel ca acțiunile și fondurile tranzacționate la bursă (ETF-uri).
Pentru a se califica drept REIT, o companie trebuie să returneze acționarilor 90% din profiturile sale impozabile sub formă de dividende. În acest fel, REIT-urile evită plata impozitului pe profit, în timp ce corporațiile obișnuite sunt impozitate pe profiturile lor, epuizând randamentele pe care le pot returna acționarilor.
Similar acțiunilor cu dividende regulate, REIT-urile sunt potrivite pentru investitorii care doresc venituri regulate, deși oferă și oportunități de apreciere. REIT-urile investesc într-o varietate de proprietăți imobiliare, cum ar fi centre comerciale (aproximativ un sfert dintre REIT-uri sunt specializate în aceste industrii), unități medicale, credite ipotecare și clădiri de birouri. Comparativ cu alte tipuri de investiții imobiliare, REIT-urile au avantajul de a fi foarte lichide.5
Grup de investiții imobiliare
Un grup de investiții imobiliare (REIG) este similar cu un mic fond de investiții pentru închirieri. Dacă doriți să dețineți o proprietate de închiriat, dar nu doriți bătaia de cap a unui proprietar, un grup de investiții imobiliare ar putea fi soluția pentru dumneavoastră.
O companie cumpără sau construiește o serie de clădiri, de obicei apartamente, apoi permite investitorilor să se alăture grupului cumpărându-le prin intermediul companiei. Un singur investitor poate deține una sau mai multe unități locative individuale. Dar compania care conduce grupul de investiții administrează toate unitățile și este responsabilă de întreținere, publicitate și găsirea de chiriași. În schimbul acestei administrări, compania percepe un procent din chiria lunară. 6
Există mai multe versiuni de grupuri de investiții. În versiunea standard, contractul de închiriere este pe numele investitorului și toate unitățile împart o parte din chirie pentru a evita neocuparea temporară. Aceasta înseamnă că, chiar dacă locuința dumneavoastră este goală, aveți suficienți bani pentru a plăti ipoteca.
Calitatea unui grup de investiții depinde în întregime de compania care îl oferă. În teorie, este o modalitate sigură de a intra în investițiile imobiliare, dar grupurile pot percepe genul de comisioane mari care afectează industria fondurilor mutuale. Ca în cazul tuturor investițiilor, cercetarea este esențială.
Societate în comandită simplă în domeniul imobiliar
Un parteneriat imobiliar limitat (RELP) este similar cu un grup de investiții imobiliare. Este o companie înființată pentru a cumpăra și deține un portofoliu de proprietăți și uneori doar proprietăți. Cu toate acestea, RELP-urile au o durată de viață limitată.
Administratori imobiliari experimentați sau companii de dezvoltare imobiliară ca parteneri generali. Apoi, se caută investitori externi pentru a finanța proiecte imobiliare în schimbul unei cote-părți din proprietate, în calitate de partener limitat. Afiliații pot primi distribuții periodice din veniturile proprietății RELP, dar plata efectivă are loc atunci când proprietatea este vândută - pentru un profit substanțial, dacă aveți noroc - și RELP este dizolvat.
Calitatea unui grup de investiții depinde în întregime de compania care îl oferă. În teorie, este o modalitate sigură de a intra în investițiile imobiliare, dar grupurile pot percepe genul de comisioane mari care afectează industria fondurilor mutuale. Ca în cazul tuturor investițiilor, cercetarea este esențială.
Fond imobiliar
Fondurile imobiliare investesc în principal în REIT-uri și companii imobiliare. Acestea oferă oportunitatea de a obține investiții imobiliare diversificate cu un capital relativ mic. În funcție de strategia și obiectivele lor de diversificare, acestea oferă investitorilor o gamă mai largă de opțiuni de investiții decât cumpărarea de REIT-uri individuale.
La fel ca REIT-urile, aceste fonduri sunt destul de lichide. Un alt beneficiu important pentru investitorii individuali îl reprezintă informațiile analitice și de cercetare furnizate de fond. Acestea pot include detalii despre activele achiziționate și opiniile conducerii cu privire la profitabilitatea și performanța anumitor investiții imobiliare și ca clasă de active. Investitorii mai speculativi pot investi într-o familie de fonduri mutuale imobiliare și pot suprapondera tactic anumite tipuri sau regiuni imobiliare pentru a maximiza randamentele.
De ce să investești în imobiliare?
Imobiliarele pot îmbunătăți profilul de risc/randament al portofoliului unui investitor și pot oferi randamente competitive ajustate la risc. Per total, piața imobiliară prezintă o volatilitate scăzută, în special în comparație cu acțiunile și obligațiunile.
Imobiliarele sunt, de asemenea, atractive în comparație cu sursele de venit mai tradiționale. Clasa de active se tranzacționează de obicei cu o primă de randament față de obligațiunile de trezorerie americane și este deosebit de atractivă într-un mediu cu rate scăzute ale obligațiunilor de trezorerie.
Diversitate și protecție
Un alt beneficiu al investițiilor în imobiliare este potențialul lor de diversificare. Imobiliarele au o corelație scăzută, și în unele cazuri negativă, cu alte clase majore de active – ceea ce înseamnă că proprietățile imobiliare cresc de obicei atunci când acțiunile scad. Aceasta înseamnă că adăugarea de proprietăți imobiliare într-un portofoliu poate reduce volatilitatea acestuia și poate oferi un randament mai mare pe unitate de risc. Cu cât investiția imobiliară este mai directă, cu atât este mai bună acoperirea riscurilor: Vehiculele tranzacționate public direct, cum ar fi REIT-urile, reflectă performanța generală a pieței bursiere.
Deoarece au o susținere fizică, investițiile imobiliare directe prezintă, de asemenea, puține conflicte principal-agent sau măsura în care interesele investitorului depind de integritatea și competența managerilor și debitorilor. Formele mai indirecte de investiții oferă, de asemenea, un anumit grad de protecție. De exemplu, REIT-urile impun un procent minim din câștiguri (90%) care să fie plătit sub formă de dividende.
Acoperire împotriva inflației
Capacitatea imobiliară de a se proteja împotriva inflației provine din corelația pozitivă dintre creșterea produsului intern brut (PIB) și cererea de imobiliare. Pe măsură ce economia se extinde, cererea de imobiliare duce la creșterea chiriilor, ceea ce, la rândul său, duce la valori mai mari ale capitalului. Drept urmare, imobiliarele tind să mențină puterea de cumpărare a capitalului prin transferul unei părți din presiunea inflaționistă către chiriași și prin absorbția unei părți din presiunea inflaționistă sub formă de creștere a capitalului.
Puterea efectului de levier
Pe lângă REIT-uri, investițiile în imobiliare oferă investitorilor un instrument pe care investitorii de pe piața bursieră nu îl pot face: efectul de levier. Efectul de levier înseamnă utilizarea datoriilor pentru a finanța achiziții mai mari decât numerarul pe care îl aveți. Cu excepția cazului în care cumpărați pe marjă, dacă doriți să cumpărați o acțiune, trebuie să plătiți valoarea integrală a acțiunii atunci când plasați ordinul de achiziție. Chiar și așa, procentul pe care îl puteți împrumuta este încă mult mai mic decât în cazul imobiliarelor, datorită unei forme magice de finanțare numită ipotecă.
Majoritatea creditelor ipotecare tradiționale necesită un avans de 20%.9 Cu toate acestea, în funcție de locul în care locuiți, este posibil să găsiți o ipotecă de doar 5%. Aceasta înseamnă că plătiți o fracțiune din valoarea totală și controlați întreaga proprietate și capitalul propriu aferent acesteia. Desigur, valoarea ipotecii dvs. va afecta valoarea dreptului de proprietate pe care îl dețineți efectiv asupra proprietății, dar odată ce documentul este semnat, îl puteți controla.
Acest lucru încurajează investitorii și proprietarii de proprietăți imobiliare. Aceștia pot lua o a doua ipotecă pentru casa lor și pot plăti un avans pentru alte două sau trei proprietăți. Fie că închiriază aceste active pentru a-i determina pe chiriași să își plătească ipotecile, fie că așteaptă o oportunitate de a le vinde pentru profit, ei controlează activele, chiar dacă plătesc doar o fracțiune din valoarea totală.
Cum adaug o proprietate în portofoliul meu?
Pe lângă achiziționarea directă de proprietăți imobiliare, investitorii obișnuiți pot cumpăra și REIT-uri sau fonduri care investesc în REIT-uri. REIT-urile sunt investiții colective care dețin și/sau administrează proprietăți imobiliare sau dețin credite ipotecare.
De ce sunt imobiliarele văzute ca o acoperire împotriva inflației?
Prețurile imobiliare tind să crească odată cu inflația. Asta pentru că inflația crește costurile pentru constructorii de locuințe, care trebuie transferate către cumpărătorii de locuințe noi. 10 Proprietățile existente cresc, de asemenea, odată cu inflația. Deținerea unei ipoteci cu rată fixă face, în mod eficient, plățile lunare fixe mai accesibile pe măsură ce inflația crește. De asemenea, ca proprietar, vă puteți mări chiria pentru a ține pasul cu inflația.
De ce sunt influențate prețurile imobiliarelor de ratele dobânzilor?
Deoarece proprietățile imobiliare sunt un activ atât de mare și scump, este adesea nevoie de împrumuturi pentru a finanța achiziția lor. Din această cauză, creșterile ratelor dobânzilor fac ca plățile ipotecare pentru creditele noi (sau creditele existente cu rată ajustabilă, cum ar fi ARM) să fie mai scumpe. Acest lucru ar putea descuraja cumpărătorii care trebuie să ia în considerare costul lunar al mutării proprietății.
Rezultat final
Imobiliarele pot fi o investiție solidă, cu potențialul de a genera venituri constante și de a acumula avere. Cu toate acestea, un dezavantaj al investițiilor în imobiliare este lipsa de lichiditate: dificultatea relativă de a converti activele în numerar și numerarul în active.
Spre deosebire de o tranzacție cu acțiuni sau obligațiuni care poate fi finalizată în câteva secunde, o tranzacție imobiliară poate dura luni de zile. Găsirea contrapartidei potrivite poate dura săptămâni, chiar și cu ajutorul unui broker. Desigur, REIT-urile și fondurile mutuale imobiliare oferă o lichiditate mai bună și prețuri de piață mai bune. Cu toate acestea, acestea vin cu prețul unei volatilități mai mari și al unor beneficii de diversificare mai mici, deoarece sunt mult mai corelate cu piața bursieră generală decât investițiile imobiliare directe.
Ca în cazul oricărei investiții, ar trebui să vă mențineți așteptările realiste și să vă faceți temele și cercetări înainte de a lua orice decizie.
Află mai multe:
