Если у вас небольшой первоначальный взнос за дом, комбинированный кредит может помочь вам избежать дополнительных ипотечных сборов. Однако эти типы кредитов не лишены собственных издержек и недостатков. Вот что вам нужно знать.
Что такое обремененный кредит?
Конверсионный кредит — это вторая ипотека (обычно это кредит под залог жилья или кредитная линия, также известная как HELOC), которую вы можете использовать вместе с вашей ипотекой.
Покупатели жилья используют комбинированный кредит, чтобы избежать оплаты частной ипотечной страховки, которая обычно вступает в силу, когда ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от продажной цены дома. PMI действует как страховой полис, защищающий кредиторов, если вы просрочите платежи или просрочите их полностью.
Договор комбинированной ипотеки обычно предлагает основную ипотеку в размере 80% от стоимости вашего дома, а также продукт под залог жилья для покрытия разницы между вашим первоначальным взносом и оставшимися 20%.
Процентная ставка по комбинированному кредиту обычно выше, чем по первой ипотеке, и является переменной, то есть со временем увеличивается.
Кредитование Piggyback стало популярным во время жилищного бума начала-середины 2000-х годов. Например, в 2006 году около 30 процентов покупателей жилья в Нью-Йорке использовали его, согласно отчету Furman Center в Нью-Йоркском университете за 2007 год.
Кредитный портфель позволяет потенциальным домовладельцам купить желаемое жилье и избежать PMI, не выплачивая 20% или больше наличными. Но это также делает их дома более уязвимыми к дефолтам.
Когда в конце 2000-х годов лопнул общенациональный жилищный пузырь, вероятность дефолта у домовладельцев с меньшим капиталом была выше, чем у домовладельцев с большим капиталом.
Piggyback-ипотеки все еще существуют, но встречаются редко. «Популярность пошла на убыль, но кредиторы, предлагающие эти вторичные ипотечные кредиты, также значительно ужесточили условия», — сказал Джефф Браун, директор по отрасли и ипотечный кредитор в Axia Home Loans.
Даже с недавним всплеском цен на жилье они не увидели большого возвращения. По словам Ральфа ДиБугнара, генерального директора цифрового ресурса недвижимости Home Qualified, «Эти требования уменьшились с расширением ипотечных продуктов, которые требуют менее 20% первоначального взноса и не требуют PMI».
Типы комбинированных кредитов
Вы можете структурировать комбинированную ипотеку несколькими способами. Ниже приведена разбивка различных вариантов на основе вашей основной ипотеки, комбинированной ипотеки и первоначального взноса.
Кредит 80/10/10. Этот вариант стоит рассмотреть для традиционных кредитов, которые включают в себя первичную ипотеку, которая покрывает 80% от цены продажи, комбинированный кредит, который покрывает 10%, и первоначальный взнос, который покрывает оставшиеся 10%.
Кредит 80/15/5. Этот вариант работает как кредит 80-10-10, но вместо того, чтобы вносить 10% и занимать оставшиеся 10% через комбинированный кредит, вы просто вносите 5% и финансируете оставшиеся 15% с помощью второго ипотечного кредита.
Кредит 75/15/10. Этот вариант доступен при покупке квартиры, которая включает залоговый кредит 15% и первоначальный взнос 10%. Это в основном связано с тем, что ставки по ипотеке на квартиру, как правило, выше, когда соотношение кредита к стоимости превышает 75%.
Кредит 80/20. Этот план, популярный в годы до жилищного кризиса 2007 года, вообще не требовал первоначального взноса. Вы просто берете первичную ипотеку, чтобы покрыть 80% от цены продажи, и выплачиваете оставшиеся 20% вторичным кредитом. Однако эта схема комбинированного кредитования больше не распространена.
Плюсы и минусы комбинированных кредитов
При рассмотрении возможности комбинированной ипотеки важно понимать все плюсы и минусы.
Преимущества комбинированных кредитов
Это может сэкономить вам деньги. PMI может стоить вам от 0,3% до 1,5% от суммы вашего кредита каждый год. Таким образом, если ваша ипотека составляет $250,000, вы можете получить премии PMI от $750 до $3,750 в год. Это эквивалентно ежемесячным платежам от $62.50 до $312.50, плюс основная сумма и проценты, которые вы платите по кредиту, и налоги на имущество.
В зависимости от стоимости вашей второй ипотеки в ежемесячных платежах, вы можете в конечном итоге заплатить меньше, чем PMI. Но ДиБугнара говорит, что оба варианта могут быть легко достигнуты. «Некоторые вторичные ипотечные кредиты для комбинированных кредитов имеют гораздо более высокие ставки», — добавил он. «В этом случае платеж, скорее всего, будет выше, чем платеж PMI». Обязательно сделайте расчеты, чтобы узнать, какой вариант лучше для вашей ситуации.
Вы можете вычесть проценты по обоим кредитам. IRS позволяет вам вычитать до $750,000 процентов, уплаченных по квалифицированным ипотечным кредитам (или $375,000, если вы женаты, но подаете отдельную налоговую декларацию). Это включает в себя кредиты под залог жилья и HELOC, использованные для покупки, строительства или существенного улучшения дома, используемого в качестве обеспечения.
Включение этих сбережений в ваши расчеты того, сэкономит ли вам комбинированный кредит деньги, может усложнить ситуацию. Кроме того, если вы не поговорите с налоговым специалистом, трудно точно узнать, сколько вы можете сэкономить — или нужно ли разбивать ваши вычеты и заявлять вычеты по процентам по ипотеке.
Вы можете оставить HELOC для других целей. Строительный кредит — это кредит на установку, т. е. вы получаете всю сумму кредита единовременно и погашаете ее установками. Однако с HELOC вы получаете форму возобновляемого кредита во время снятия средств, который вы можете погасить и снова занять со временем, чтобы оплатить ремонт и другие расходы.
Недостатки комбинированных кредитов
Расходы на урегулирование могут снизить стоимость. В дополнение к комиссиям за закрытие для вашей первой ипотеки, вам также, возможно, придется заплатить комиссию за закрытие для вашего ипотечного кредита или HELOC. Однако некоторые кредиторы предлагают продукты с долевым участием в жилищном кредите с низкими или нулевыми расходами на закрытие. Вам следует узнать, сколько взимает кредитор, чтобы вы могли учесть это в своих расчетах.
Даже если расходы на закрытие сделки невелики, счет может не обернуться против вас, а выплата PMI может оказаться дешевле, чем получение кредита на второй дом.
Это может затруднить рефинансирование. Если вы взяли комбинированный кредит у кредитора, отличного от того, который предлагал вам первую ипотеку (что является типичной ситуацией), может быть удобнее рефинансировать свой дом позже, чтобы получить оплату или снизить процентные ставки.
Это потому, что если вы не возьмете достаточно большой кредит на рефинансирование, чтобы погасить вторую ипотеку, оба кредитора должны согласиться на рефинансирование. Убедить двух кредиторов может быть сложно, особенно если ваш дом упал в цене с тех пор, как вы его купили.
Расходы могут со временем увеличиться. Если второй кредит, который вы берете, — это HELOC с плавающей ставкой, не основывайте свои расчеты только на текущей стоимости каждого варианта.
Плавающие ставки могут колебаться в зависимости от процентных ставок рыночного индекса. Поскольку невозможно предсказать, как будут меняться рыночные процентные ставки, невозможно точно знать, сколько вам может стоить плавающая ставка. Если у вас ограниченный бюджет и вы не можете справиться с растущими платежами по ипотеке с течением времени, комбинированный кредит с плавающей ставкой может оказаться не лучшим вариантом.
Как получить право на комбинированный кредит?
Получение права на кредит Piggyback может быть сложным, поскольку у кредиторов, выдающих вторую ипотеку, могут быть разные требования к кандидатам. Хотя особенности могут различаться у разных кредиторов, для одобрения обоих типов кредитов вам обычно необходимо следующее:
- Надежность. Для первичной ипотеки обычно требуется оценка FICO 620 или выше, но минимальный балл для вторичной ипотеки может быть 680 или выше.
- Коэффициент соотношения долга к доходу. Ипотечные кредиторы хотят видеть коэффициент соотношения долга к доходу 43% или ниже, и это включает первичные и вторичные жилищные кредиты.
Обратите внимание, что более низкие первоначальные взносы часто приводят к более высоким процентным ставкам.
Альтернативы комбинированного кредита
Ищите кредиты без PMI. Некоторые кредиторы предлагают традиционные кредиты без PMI, даже если у вас нет первоначального взноса 20%. В зависимости от кредитора, это может быть ограничено для впервые покупающих жилье или планов с низким доходом, или вам, возможно, придется согласиться на немного более высокую ставку.
Как и в случае с комбинированными кредитами, дважды проверьте цифры, чтобы убедиться, что в долгосрочной перспективе вы не платите больше, чем PMI.
Быстро погасите свой баланс. Традиционные ипотечные кредиторы обычно добавляют PMI к вашему кредиту, когда соотношение вашего кредита к стоимости превышает 80%, но в конечном итоге ваш остаток по кредиту должен быть ниже этого порога. По закону кредиторы обязаны автоматически удалять PMI, как только ваш LTV достигает 78% на основе первоначального кредита и стоимости дома.
Если вы ожидаете крупный финансовый удар или приток денежных средств для внесения дополнительных платежей, это может помочь вам быстрее сократить остаток по кредиту и приблизить момент, когда вам больше не понадобится страховка.
Если вы испытываете трудности с выплатой остатка и считаете, что стоимость вашего дома выросла, а вы находитесь на уровне или ниже 80%, вы можете получить оценку дома. Если вы правы, вы можете попросить кредитора вручную удалить PMI.
Подождите, пока у вас не будет достаточно денег. Хотя есть много способов купить дом прямо сейчас и избежать PMI, лучше подождать, пока у вас не будет достаточно денег для первоначального взноса 20%.
Экономия 20%, необходимая для избежания PMI, может занять годы. Но если вы думаете, что сможете накопить деньги достаточно быстро, то, возможно, стоит подождать.
Узнать больше:
-
-
-
-
Обзор карты Delta Skymiles® Reserve American Express – см. больше.
-
-
Награды по карте Discover it® Rewards узнайте, как это работает
Лучший сайт,... потрясающий пост! Просто продолжайте работать!