Если вы смотрите телевизор, вы, вероятно, видели знакомые голоса, такие как актер Том Селлек, рекламирующий обратную ипотеку как бесценный инструмент для любого пенсионера. Однако у каждого финансового продукта есть две стороны, поэтому тщательно взвесьте все «за» и «против» обратной ипотеки.
Что такое обратная ипотека?
Обратная ипотека позволяет домовладельцам старше 62 лет конвертировать капитал, вложенный в недвижимость, в наличные деньги.
Подавляющее большинство обратных ипотечных кредитов застраховано Федеральным жилищным управлением (FHA), а это означает, что в случае невыполнения заемщиком обязательств по выплате долга он будет погашен за счет резервов FHA.
Правительство называет обратные ипотечные кредиты «HECM», или ипотечные кредиты на конверсию собственного капитала, и для участия заемщики должны заплатить авансовый страховой взнос и ежегодную премию в размере 0,5% непогашенного кредита. Эти премии используются для финансирования резервов FHA.
Помимо гарантированной FHA обратной ипотеки, существует еще два типа:
Собственные обратные ипотечные кредиты – они доступны через частных кредиторов и не подлежат кредитным линиям FHA.
Одноцелевая обратная ипотека. Они встречаются реже, и деньги, которые вы получаете по одной из этих ипотечных кредитов, могут быть использованы только для одной конкретной цели, например. Б. Отремонтируйте часть дома или заплатите налоги на недвижимость. Вы можете найти эти варианты в некоторых государственных и местных органах власти и некоммерческих организациях.
Как работает обратная ипотека?
Обратная ипотека позволяет получить деньги, не оплачивая счета сразу.
Посчитайте: если в традиционной ипотеке вы берете в долг $100 000 по фиксированной ставке 6,71% на 30 лет, вы будете платить $648 в месяц (основной долг и проценты). Если вы одолжили $100,000 по обратной ипотеке, ваши ежемесячные платежи по основному долгу и процентам равны нулю.
Слишком хорошо, чтобы быть правдой? Хорошо, тогда. Вы все равно будете должны деньги. Вам не придется возвращать деньги, пока вы не продадите дом, не съедете или не умрете. Если последнее означает окончание вашей обратной ипотеки, ответственность за выплату долга лежит на вашем супруге или наследниках, которым, возможно, придется продать дом.
В нашем примере с ипотекой $100,000 заемщик платит около $648 в месяц. Из этой суммы около $69 выплачивается в первый месяц для уменьшения остатка по кредиту. Оставшаяся часть платежа — около $447 — это проценты, или то, что кредитор взимает с вас за займ денег, — плюс предполагаемый средний налог на имущество, размер которого варьируется в зависимости от региона. График платежей продолжается ежемесячно, с увеличением выплат основного долга и уменьшением процентов с течением времени, до истечения срока кредита.
Обратная ипотека обращает этот процесс вспять. Вместо ежемесячной оплаты вам не придется ничего платить. Однако это не значит, что кредит бесплатный. Стоимость процентов добавляется к остатку по ипотеке, поэтому во втором месяце остаток увеличивается. Поскольку остаток по кредиту теперь немного больше, а процентные расходы немного выше, этот процесс продолжается до тех пор, пока кредит не будет погашен. Обычно этот платеж производится в течение года после переезда или смерти.
Преимущества обратной ипотеки
Вы можете лучше управлять своими пенсионными расходами
У многих пожилых людей после выхода на пенсию доходы значительно падают, и ежемесячные выплаты могут стать для них самыми большими расходами. Обратная ипотека позволяет вам пополнить свой уменьшенный доход и продолжать оплачивать свои счета.
Вам не нужно двигаться
Вместо того чтобы покидать свой дом, обратная ипотека позволяет вам стареть на месте (и, возможно, оставаться рядом с друзьями и семьей). Хотя обратная ипотека имеет свои издержки, в долгосрочной перспективе получение обратной ипотеки может оказаться дешевле, чем переезд и покупка другого дома или аренда жилья в новом месте.
Вам не нужно платить налог со своего дохода
Доход, который вы получаете от обратной ипотеки, не облагается налогом, поскольку Налоговая служба США (IRS) учитывает деньги «от кредита». Однако налоговое регулирование может быть сложным, поэтому перед оформлением обратной ипотеки обязательно проконсультируйтесь со специалистом по налогам.
Вы защищёны, если баланс превышает стоимость вашего дома
Поскольку остаток по обратной ипотеке со временем растет, он может превысить справедливую рыночную стоимость недвижимости. Однако сумма задолженности, подлежащая выплате, не может превышать стоимость недвижимости, поскольку обратная ипотека является примером финансирования без права регресса. В результате в этом случае ипотечный кредитор не может предъявить никаких претензий к вашему другому имуществу или вашим наследникам.
У вашего наследника есть выбор
Обратная ипотека позволяет заемщикам производить досрочные выплаты, но обычно прекращается, когда заемщик переезжает, продает дом или умирает. В случае завещания у наследников есть несколько вариантов: они могут продать имущество, чтобы погасить долг и довести собственный капитал выше остатка кредита; Если недвижимость стоит достаточно, вы можете оставить дом себе и рефинансировать остаток обратной ипотеки или, если долг превышает стоимость имущества, наследник может погасить кредит, вернув имущество кредитору. Затем кредитор может подать иск против страховой компании (почти всегда FHA) о возмещении неоплаченного остатка.
Недостатки обратной ипотеки
Вы должны заплатить за это
Стоимость обратной ипотеки включает в себя комиссию за выдачу кредита (до $6 000 первоначальных комиссий в зависимости от размера вашего кредита), страховые сборы FHA и комиссию за закрытие сделки. Эти расходы могут быть добавлены к остатку кредита; Однако это означает, что у заемщика будет больше долга и меньше собственного капитала. Вы также будете платить неприятную ежемесячную плату за обслуживание, которая может увеличиться до $35, если ваша процентная ставка будет корректироваться ежемесячно.
Вы не можете вычесть проценты из налогов, пока не погасите кредит.
Проценты по ипотеке можно вычесть из налогов при погашении ипотеки, но вы не можете вычитать проценты по обратной ипотеке каждый год. Эту выгоду вы получите только после фактического погашения кредита.
Вы можете непреднамеренно нарушить другие требования программы.
Короче говоря, обратная ипотека может привести к нарушению ограничений активов программы Medicaid и дополнительного социального дохода (SSI). Это сложно, поэтому обязательно проконсультируйтесь с адвокатом по гериатрическим правам или в юридической клинике, прежде чем искать программу обратной ипотеки.
Ваш дом может быть лишен права выкупа
Поскольку обратная ипотека не требует ежемесячных выплат основного долга и процентов, обращение взыскания на заложенное имущество кажется невозможным. Однако это не так; Конфискация имущества может произойти, если вы не платите налоги на имущество, страховку домовладельцев или обязательные взносы в ассоциацию владельцев жилья.
Вы не сможете отслеживать изменения состояния
Обратная ипотека может оказаться сложной задачей, а когда ваш статус изменится, изменятся и ваши возможности по обратной ипотеке. Например, если вы поступите в учреждение по уходу за престарелыми, будете ли вы по-прежнему считаться жителем своего дома? Если вы женитесь после получения обратной ипотеки, придется ли вашему супругу/супруге съехать с недвижимости после вашей смерти? Для получения более подробной информации по этим и другим вопросам вам лучше обратиться в кредитный отдел, к юристу, специализирующемуся на правах пожилых людей, или обратиться в бесплатную юридическую клинику.
Кто является хорошим кандидатом на обратную ипотеку?
Является ли обратная ипотека действительно хорошей идеей, учитывая потенциальную сложность и риск поставить под угрозу дом? Для некоторых домовладельцев ответ может быть утвердительным:
Если вы планируете оставаться дома в течение длительного времени, вам придется оставаться дома достаточно долго, чтобы оправдать расходы, поскольку вам придется платить дополнительные расходы на закрытие сделки по обратной ипотеке. Так что если вам 62 года, вы долгожитель и считаете, что ваше нынешнее место жительства — ваш вечный дом, обратная ипотека может иметь смысл. А если вы живете на рынке, где стоимость недвижимости быстро растет, ваша собственность может стоить дороже, когда вы или ваши наследники выплатите кредит.
Если вам нужны дополнительные деньги на повседневные расходы, если вам сложно справиться с расходами на пенсию, обратная ипотека может помочь вам подготовить денежные средства для решения этих задач. Учитывая, что индекс потребительских цен отражает резкий рост многих категорий расходов, таких как продукты питания и бензин, это может быть вашей неотложной потребностью.
Кто плохие кандидаты на обратную ипотеку?
Есть много признаков того, что обратная ипотека – не лучший вариант:
Если вы планируете переезд, помните, что вам понадобится длинная полоса, чтобы окупить все расходы на закрытие сделки, страховые взносы по ипотеке и другие расходы. Поэтому, если вы предполагаете, что вскоре вам придется переезжать на новое место или снимать жилье поменьше, воздержитесь от обратной ипотеки.
Необходимость переезда по состоянию здоровья — обратная ипотека требует, чтобы вы жили дома, а это значит, что переезд в дом престарелых или какое-либо учреждение по уходу за престарелыми может привести к тому, что вам придется выплачивать свой кредит. Если вы постоянно беспокоитесь о своем здоровье, возможно, стоит отказаться от обратной ипотеки.
Но если вам сложно оплачивать другие расходы на свое жилье, одним из важнейших компонентов обратной ипотеки является ваша способность платить налоги на имущество и страховку домовладельца. И если вам не удается собрать деньги на эти основные расходы, то увеличение вашего долга не должно быть предметом обсуждения.
Вот как получить обратную ипотеку, если она вам подходит
Если вы взвесили все за и против и считаете, что обратная ипотека вам подойдет, вот как ее получить:
Посмотрите, соответствуете ли вы требованиям. Чтобы получить обратную ипотеку, вы должны соответствовать некоторым ключевым требованиям: вам должно быть не менее 62 лет, вы должны жить в собственном доме и иметь значительные активы (обычно не менее 50%).
Встретьтесь с финансовым консультантом, одобренным HUD. Поскольку обратная ипотека настолько сложна, вам нужно будет встретиться с экспертом, который поможет вам рассмотреть все варианты.
Сравните несколько кредиторов. Каждый кредитор индивидуален и взимает разные комиссии. Обязательно ознакомьтесь с рядом вариантов, чтобы найти самые низкие затраты на вход и расчет, а также наиболее конкурентоспособные тарифы.
Обсудите это со своими наследниками. Если вы планируете оставить свою собственность кому-либо из членов вашей семьи, вам следует обсудить с ними план обратной ипотеки. Убедитесь, что они понимают, что это значит и что делать, когда вы умрете.
Итог: стоит ли брать обратную ипотеку?
Обратная ипотека не имеет идеальной репутации из-за некоторых видов мошенничества, нацеленных на доверчивых пожилых людей. Даже солидные компании пытаются обманом заставить домовладельцев оформить обратную ипотеку с помощью недобросовестного маркетинга: Бюро по защите прав потребителей в сфере финансов подает в суд на American Advisors Group и требует от нее штрафа в размере $1,1 млн. к концу 2021 года за одну из компаний, выдавших обратную ипотеку. за вводящий в заблуждение маркетинг.
Поэтому простое правило таково: будьте очень, очень осторожны, чтобы не подвергнуть опасности свой дом.
Итак, узнайте больше:
- Обзор Black Card American Express Centurion
- Кредитная карта X1 – Узнайте, как подать заявку.
- Кредитная карта Destiny – Как сделать заказ онлайн.
- Обзор карты Delta Skymiles® Reserve American Express – см. больше.
- AmEx уделяет особое внимание качеству обслуживания клиентов благодаря новому текущему счету и обновленному приложению.
- Награды по карте Discover it® Rewards узнайте, как это работает
