Если вы смотрите телевизор, вы, вероятно, видели знакомые голоса, такие как актер Том Селлек, рекламирующий обратную ипотеку как бесценный инструмент для любого пенсионера. Однако у каждого финансового продукта есть две стороны, поэтому тщательно взвесьте все «за» и «против» обратной ипотеки.
Что такое обратная ипотека?
Обратная ипотека позволяет домовладельцам в возрасте 62 лет и старше конвертировать капитал в недвижимость в наличные для потребления.
Подавляющее большинство обратных ипотечных кредитов застраховано Федеральным жилищным управлением (FHA), а это означает, что в случае невыполнения заемщиком обязательств по выплате долга он будет погашен за счет резервов FHA.
Правительство называет обратные ипотечные кредиты «HECM», или ипотечные кредиты на конверсию собственного капитала, и для участия заемщики должны заплатить авансовый страховой взнос и ежегодную премию в размере 0,5% непогашенного кредита. Эти премии используются для финансирования резервов FHA.
Помимо гарантированной FHA обратной ипотеки, существует еще два типа:
- Собственные обратные ипотечные кредиты – они доступны через частных кредиторов и не подлежат кредитным линиям FHA.
- Одноцелевая обратная ипотека. Они встречаются реже, и деньги, которые вы получаете по одной из этих ипотечных кредитов, могут быть использованы только для одной конкретной цели, например. Б. Отремонтируйте часть дома или заплатите налоги на недвижимость. Вы можете найти эти варианты в некоторых государственных и местных органах власти и некоммерческих организациях.
Как работает обратная ипотека?
Обратная ипотека позволяет получить деньги, не оплачивая счета сразу.
Рассмотрим следующую математику: в традиционной ипотеке, если вы берете взаймы $100 000 по фиксированной ставке 3,4% на 30 лет, ваши ежемесячные платежи (основная сумма и проценты) составляют $443,48. Если вы одолжите $100 000 через обратную ипотеку, вы будете платить нулевую ежемесячную основную сумму и проценты.
Слишком хорошо, чтобы быть правдой? Хорошо, тогда. Вы все равно будете должны деньги. Вам не придется возвращать деньги, пока вы не продадите дом, не уедете или не умрете. Если последнее является окончанием вашей обратной ипотеки, обязанность ее выплаты лежит на вашем супруге или наследниках, которым, возможно, придется продать дом.
В нашем примере с ипотекой на сумму $100 000 заемщик платит около $443 в месяц. Из них около $160 выплачивается в первый месяц для уменьшения остатка кредита. Оставшаяся часть (около $283) представляет собой проценты или комиссию за заем, которую взимает с вас кредитор. План платежей продолжается ежемесячно, с увеличением основной суммы платежа и уменьшением процентов с течением времени, пока не истечет срок кредита.
Обратная ипотека обращает этот процесс вспять. Вместо ежемесячной оплаты вам не придется ничего платить. Однако это не означает, что кредит бесплатный. Стоимость процентов добавляется к остатку ипотеки, поэтому остаток увеличивается во втором месяце. Поскольку остаток кредита теперь немного больше, а стоимость процентов немного выше, этот процесс продолжается до тех пор, пока кредит не будет погашен. Это погашение обычно производится в течение одного года после выезда или смерти.
Преимущества обратной ипотеки
Вы можете лучше управлять своими пенсионными расходами
У многих пожилых людей после выхода на пенсию доходы значительно падают, и ежемесячные выплаты могут стать для них самыми большими расходами. Обратная ипотека позволяет вам пополнить свой уменьшенный доход и продолжать оплачивать свои счета.
Вам не нужно двигаться
Вместо того, чтобы искать новый, более доступный дом, обратная ипотека позволяет вам выйти на пенсию на месте (и, возможно, оставаться рядом с друзьями и семьей). Хотя обратная ипотека требует затрат, получение обратной ипотеки может быть дешевле, чем переезд и покупка другого дома или аренда в новом месте.
Вам не нужно платить налог со своего дохода
Доход, который вы получаете от обратной ипотеки, не облагается налогом, поскольку IRS считает, что деньги «получены из кредита». Однако налоговое законодательство может быть сложным, поэтому обязательно проконсультируйтесь с налоговым специалистом, прежде чем брать обратную ипотеку.
Вы защищёны, если баланс превышает стоимость вашего дома
Поскольку остаток по обратной ипотеке увеличивается, со временем вполне возможно, что справедливая рыночная стоимость имущества превысится. Однако сумма долга, подлежащего погашению, никогда не может превышать стоимость недвижимости, поскольку обратная ипотека является примером финансирования без права регресса. В результате ипотечный кредитор не может предъявлять какие-либо претензии к другим вашим активам или наследникам в этой ситуации.
У вашего наследника есть выбор
Обратная ипотека позволяет заемщикам производить досрочные выплаты, но обычно прекращается, когда заемщик переезжает, продает дом или умирает. В случае завещания у наследников есть несколько вариантов: они могут продать имущество, чтобы погасить долг и довести собственный капитал выше остатка кредита; Если недвижимость стоит достаточно, вы можете оставить дом себе и рефинансировать остаток обратной ипотеки или, если долг превышает стоимость имущества, наследник может погасить кредит, вернув имущество кредитору. Затем кредитор может подать иск против страховой компании (почти всегда FHA) о возмещении неоплаченного остатка.
Недостатки обратной ипотеки
Вы должны заплатить за это
Стоимость обратной ипотеки включает комиссию по кредиту (до $6000 первоначальных комиссий, в зависимости от размера вашего кредита), страховку FHA и комиссию за закрытие. Эти затраты могут быть добавлены к остатку кредита; однако это означает, что у заемщика будет больше долга и меньше собственного капитала. Вы также будете платить неприятную ежемесячную плату за обслуживание, которая может увеличиться до $35, если ваша процентная ставка корректируется ежемесячно.
Вы не можете вычесть проценты из налогов, пока не погасите кредит.
При погашении ипотеки у вас могут быть вычтены проценты по ипотеке, но вы не можете вычитать проценты по обратной ипотеке каждый год. Вы получите эту выгоду только тогда, когда действительно погасите кредит.
Вы не можете получить так много с опцией фиксированной цены.
HECM структурирован таким образом, что доступны варианты финансирования как с плавающей, так и с фиксированной ставкой. Однако, если вы хотите финансирование с фиксированной ставкой, вы можете получить меньший капитал, чем обратная ипотека с регулируемой ставкой.
Вы можете непреднамеренно нарушить другие требования программы.
Короче говоря, обратная ипотека может привести к нарушению ограничений активов программы Medicaid и дополнительного социального дохода (SSI). Это сложно, поэтому обязательно проконсультируйтесь с адвокатом по гериатрическим правам или в юридической клинике, прежде чем искать программу обратной ипотеки.
Ваш дом может быть лишен права выкупа
Поскольку обратная ипотека не требует ежемесячных выплат основной суммы долга и процентов, обращение взыскания кажется невозможным. Это не так. Если пожилые люди не платят налоги на недвижимость, не имеют страховки дома или не платят взносы в ТСЖ, их дом может быть лишен права выкупа.
Кто является хорошим кандидатом на обратную ипотеку?
Является ли обратная ипотека действительно хорошей идеей, учитывая потенциальную сложность и риск поставить под угрозу дом? Для некоторых домовладельцев ответ может быть утвердительным:
- Если вы планируете оставаться дома в течение длительного времени – поскольку вы будете оплачивать дополнительные расходы на закрытие жилья посредством обратной ипотеки, вам нужно будет оставаться дома достаточно долго, чтобы оправдать затраты. Итак, если вам 62 года, у вас долгая жизнь и вы верите, что ваше нынешнее местонахождение — ваш вечный дом, обратная ипотека может иметь смысл. Кроме того, если вы живете на рынке, где стоимость недвижимости быстро растет (что, по-видимому, происходит во многих частях страны в настоящее время), ваша собственность может стоить дороже, если вы или ваши наследники погасите кредит.
- Когда вам нужно больше денег для повседневных расходов – если вы изо всех сил пытаетесь управлять пенсионными расходами, обратная ипотека может помочь вам подготовить деньги для этих задач.
Кто плохие кандидаты на обратную ипотеку?
Есть много признаков того, что обратная ипотека – не лучший вариант:
- Если вы планируете переезд, помните, что вам нужна длинная взлетно-посадочная полоса, чтобы иметь возможность оплатить все заключительные расходы, страхование ипотеки и другие расходы. Поэтому, если вы думаете, что скоро переедете на новое место или сократите штат до меньшего по размеру, держитесь подальше от обратной ипотеки.
- Если вам необходимо переехать по состоянию здоровья – обратная ипотека требует, чтобы вы жили дома, а это означает, что переезд в дом престарелых или какой-либо вид престарелых может привести к тому, что вам придется погасить кредит. Если вы постоянно беспокоитесь о своем здоровье, возможно, было бы разумно избегать обратной ипотеки.
- Если вы изо всех сил пытаетесь оплатить другие расходы на свой дом, одним из наиболее важных компонентов обратной ипотеки является ваша способность платить налоги на недвижимость и страховку домовладельцев. Если вы изо всех сил пытаетесь собрать деньги для этих основных расходов, вопрос об увеличении вашего долга не должен стоять на повестке дня.
Вот как получить обратную ипотеку, если она вам подходит
Если вы взвесили все за и против и считаете, что обратная ипотека вам подойдет, вот как ее получить:
- Посмотрите, соответствуете ли вы требованиям. Чтобы получить обратную ипотеку, вы должны соответствовать некоторым ключевым требованиям: вам должно быть не менее 62 лет, вы должны жить в собственном доме и иметь значительные активы (обычно не менее 50%).
- Встретьтесь с финансовым консультантом, одобренным HUD. Поскольку обратная ипотека настолько сложна, вам нужно будет встретиться с экспертом, который поможет вам рассмотреть все варианты.
- Сравните несколько кредиторов. Каждый кредитор индивидуален и взимает разные комиссии. Обязательно ознакомьтесь с рядом вариантов, чтобы найти самые низкие затраты на вход и расчет, а также наиболее конкурентоспособные тарифы.
- Обсудите это со своими наследниками. Если вы планируете оставить свою собственность кому-либо из членов вашей семьи, вам следует обсудить с ними план обратной ипотеки. Убедитесь, что они понимают, что это значит и что делать, когда вы умрете.
Итог: стоит ли брать обратную ипотеку?
У обратной ипотеки не идеальная репутация из-за некоторых мошенничеств, нацеленных на ничего не подозревающих пожилых людей. Даже авторитетные компании пытались нечестным маркетингом обмануть домовладельцев и заставить их взять обратную ипотеку: недавно Бюро финансовой защиты потребителей подал иск против одной из крупнейших консалтинговых групп США за мошеннический маркетинг (American Advisors Group) наложило обратную ипотеку на сумму $1,1 миллиона. штраф.
Итак, простое правило: будьте очень и очень осторожны, не подвергая опасности свой дом.
Тем не менее, есть две основные причины, по которым пожилые люди могут сегодня рассмотреть варианты обратной ипотеки:
- Увеличение собственного капитала. Поскольку за последнее десятилетие стоимость жилья выросла, выросла и стоимость жилья. По данным CoreLogic, в период с третьего квартала 2020 года по третий квартал 2021 года средний домовладелец в США получил более $56 000 в виде собственного капитала.
- Процентные ставки исторически низкие – и хотя ставки начинают расти и, вероятно, продолжат расти в 2022 году, сейчас все еще хорошее время для займа денег. Процентные ставки по 30-летним кредитам в настоящее время, по оценкам, в следующем году останутся ниже 4%.
Помните, у вас есть другие способы получить наличные. Сравните кредит под залог собственного капитала с обратной ипотекой, чтобы увидеть, какой из них лучше соответствует вашим потребностям.
