Плюсы и минусы обратной ипотеки
Плюсы и минусы обратной ипотеки
Объявления

Если вы смотрите телевизор, вы, вероятно, видели знакомые голоса, такие как актер Том Селлек, рекламирующий обратную ипотеку как бесценный инструмент для любого пенсионера. Однако у каждого финансового продукта есть две стороны, поэтому тщательно взвесьте все «за» и «против» обратной ипотеки.

Что такое обратная ипотека?

A reverse mortgage allows homeowners over the age of 62 to convert real estate capital into cash.

Подавляющее большинство обратных ипотечных кредитов застраховано Федеральным жилищным управлением (FHA), а это означает, что в случае невыполнения заемщиком обязательств по выплате долга он будет погашен за счет резервов FHA.

Правительство называет обратные ипотечные кредиты «HECM», или ипотечные кредиты на конверсию собственного капитала, и для участия заемщики должны заплатить авансовый страховой взнос и ежегодную премию в размере 0,5% непогашенного кредита. Эти премии используются для финансирования резервов FHA.

Помимо гарантированной FHA обратной ипотеки, существует еще два типа:

Собственные обратные ипотечные кредиты – они доступны через частных кредиторов и не подлежат кредитным линиям FHA.
Одноцелевая обратная ипотека. Они встречаются реже, и деньги, которые вы получаете по одной из этих ипотечных кредитов, могут быть использованы только для одной конкретной цели, например. Б. Отремонтируйте часть дома или заплатите налоги на недвижимость. Вы можете найти эти варианты в некоторых государственных и местных органах власти и некоммерческих организациях.

Как работает обратная ипотека?

Обратная ипотека позволяет получить деньги, не оплачивая счета сразу.

Объявления

Consider this math: In a traditional mortgage, if you borrow $100,000 at a fixed rate of 6.71% for 30 years, you would pay $648 per month (principal and interest). If you borrow $100,000 in a reverse mortgage, your required monthly principal and interest payments are zero.

Too good to be true? OK then. You will still owe money. You don’t have to pay back the money until you sell the house, move out, or die. If the latter is the end of your reverse mortgage, the responsibility for paying the debt rests with your spouse or heirs, who may have to sell the home.

In our $100,000 mortgage example, the borrower pays about $648 per month. Of that, about $69 is paid in the first month to reduce the loan balance. The rest of the payment — about $447 — is interest, or what the lender charges you to borrow money — plus an estimated average property tax, which varies by region. The payment plan continues monthly, with more principal payments and less interest over time, until the loan term expires.

Reverse mortgages reverse this process. Instead of paying monthly, you don’t have to pay anything. However, that doesn’t mean the loan is free. The cost of interest is added to the mortgage balance, so the balance increases in the second month. Since the loan balance is now slightly larger and the interest cost is slightly higher, this process continues until the loan is repaid. This repayment is usually made within a year of moving out or death.

Преимущества обратной ипотеки

Вы можете лучше управлять своими пенсионными расходами

У многих пожилых людей после выхода на пенсию доходы значительно падают, и ежемесячные выплаты могут стать для них самыми большими расходами. Обратная ипотека позволяет вам пополнить свой уменьшенный доход и продолжать оплачивать свои счета.

Объявления

Вам не нужно двигаться

Rather than leaving your home, a reverse mortgage allows you to grow old in place (and possibly stay close to friends and family). While reverse mortgages have costs, in the long run, getting a reverse mortgage can be cheaper than moving and buying another home or renting in a new location.

Вам не нужно платить налог со своего дохода

The income you get from a reverse mortgage isn’t taxed because the IRS considers the money “from the loan.” However, tax regulations can be complex, so be sure to consult a tax professional before taking a reverse mortgage.

Вы защищёны, если баланс превышает стоимость вашего дома

As the reverse mortgage balance grows over time, it has the potential to exceed the fair market value of the property. However, the amount of debt to be paid cannot exceed the value of the property, as a reverse mortgage is an example of non-recourse financing. As a result, in this case, the mortgage lender cannot make any claims against your other assets or your heirs.

У вашего наследника есть выбор

Обратная ипотека позволяет заемщикам производить досрочные выплаты, но обычно прекращается, когда заемщик переезжает, продает дом или умирает. В случае завещания у наследников есть несколько вариантов: они могут продать имущество, чтобы погасить долг и довести собственный капитал выше остатка кредита; Если недвижимость стоит достаточно, вы можете оставить дом себе и рефинансировать остаток обратной ипотеки или, если долг превышает стоимость имущества, наследник может погасить кредит, вернув имущество кредитору. Затем кредитор может подать иск против страховой компании (почти всегда FHA) о возмещении неоплаченного остатка.

Disadvantages of reverse mortgages

Вы должны заплатить за это

The cost of a reverse mortgage includes lender fees (up to $6,000 in initial fees, depending on the size of your loan), FHA insurance fees, and closing fees. These costs can be added to the loan balance; however, this means the borrower will have more debt and less equity. You’ll also pay a nasty monthly service fee, which can increase by up to $35 if your interest rate is adjusted monthly.

Вы не можете вычесть проценты из налогов, пока не погасите кредит.

Mortgage interest can be deducted from taxes when you pay off your mortgage, but you cannot deduct interest on a reverse mortgage each year. You only receive this benefit when you actually pay off the loan.

Объявления

Вы можете непреднамеренно нарушить другие требования программы.

Короче говоря, обратная ипотека может привести к нарушению ограничений активов программы Medicaid и дополнительного социального дохода (SSI). Это сложно, поэтому обязательно проконсультируйтесь с адвокатом по гериатрическим правам или в юридической клинике, прежде чем искать программу обратной ипотеки.

Ваш дом может быть лишен права выкупа

Since reverse mortgages do not require monthly principal and interest payments, foreclosure seems impossible. However, this is not the case; foreclosures can occur if you do not comply with property taxes, homeowners insurance, or required HOA fees.

You may not be able to navigate state changes

Reverse mortgages can be complicated, and when your status changes, so can your reverse mortgage options. For example, if you go to a long-term care facility, will you still be considered a resident of your home? If you get married after getting a reverse mortgage, will your spouse have to move out of the property when you die? For more information on these and other issues, you’d be better off talking to a lender, a lawyer specializing in seniors’ rights, or contacting a free legal clinic.

Кто является хорошим кандидатом на обратную ипотеку?

Является ли обратная ипотека действительно хорошей идеей, учитывая потенциальную сложность и риск поставить под угрозу дом? Для некоторых домовладельцев ответ может быть утвердительным:

If you plan to stay at home long-term – since you will be paying additional closing costs through a reverse mortgage, you will need to stay at home long enough to justify the cost. So if you’re 62, have a history of longevity, and believe that your current location is your forever home, a reverse mortgage might make sense. And if you live in a market where property values ​​are rising rapidly, your property may be worth more when you or your heirs pay off the loan.
When you need more money for day-to-day expenses—if you’re struggling to manage retirement expenses, a reverse mortgage can help you have the cash ready to handle those tasks. With the consumer price index reflecting sharp increases in many spending categories like food and gasoline, this may be your immediate need.

Кто плохие кандидаты на обратную ипотеку?

Есть много признаков того, что обратная ипотека – не лучший вариант:

If you’re planning a move — keep in mind that you’ll need a long runway to make it worthwhile to pay all of your closing costs, mortgage insurance premiums, and other expenses. So if you think you may soon be moving to a new location or downsizing to a smaller location, stay away from reverse mortgages.
Needing to move for health reasons – a reverse mortgage requires you to live at home, which means moving to a nursing home or some sort of assisted living may result in you having to pay off your loan. If you are constantly worried about your health, it may be wise to avoid a reverse mortgage.
But if you are struggling to pay the other costs of your home-one of the most important components of a reverse mortgage is your ability to pay your property taxes and homeowner’s insurance. And if you have been struggling to raise money for these basic expenses, increasing your debt should not be on the table.

Вот как получить обратную ипотеку, если она вам подходит

Если вы взвесили все за и против и считаете, что обратная ипотека вам подойдет, вот как ее получить:

Посмотрите, соответствуете ли вы требованиям. Чтобы получить обратную ипотеку, вы должны соответствовать некоторым ключевым требованиям: вам должно быть не менее 62 лет, вы должны жить в собственном доме и иметь значительные активы (обычно не менее 50%).
Встретьтесь с финансовым консультантом, одобренным HUD. Поскольку обратная ипотека настолько сложна, вам нужно будет встретиться с экспертом, который поможет вам рассмотреть все варианты.
Сравните несколько кредиторов. Каждый кредитор индивидуален и взимает разные комиссии. Обязательно ознакомьтесь с рядом вариантов, чтобы найти самые низкие затраты на вход и расчет, а также наиболее конкурентоспособные тарифы.
Обсудите это со своими наследниками. Если вы планируете оставить свою собственность кому-либо из членов вашей семьи, вам следует обсудить с ними план обратной ипотеки. Убедитесь, что они понимают, что это значит и что делать, когда вы умрете.

Итог: стоит ли брать обратную ипотеку?
Reverse mortgages don’t have a perfect reputation due to some scams targeting unsuspecting seniors. Even reputable companies try to trick homeowners into taking out reverse mortgages through dishonest marketing: Consumer Financial Protection Bureau sues and hits American Advisors Group with $1.1 million maximum in late 2021 Penalty for one of the reverse mortgage names. for misleading marketing.

So the simple rule is: be very, very careful about endangering your home.

Итак, узнайте больше:

Объявления