Если вы смотрите телевизор, вы, вероятно, слышали знакомые голоса, такие как актер Том Селлек, расхваливающий обратную ипотеку как бесценный инструмент для любого пенсионера. Однако у каждого финансового продукта есть две стороны, поэтому тщательно взвесьте все «за» и «против» обратной ипотеки.
Что такое обратная ипотека?
Обратная ипотека позволяет домовладельцам старше 62 лет конвертировать капитал, вложенный в недвижимость, в наличные деньги.
Подавляющее большинство обратных ипотечных кредитов застраховано Федеральным управлением жилищного строительства (FHA), что означает, что в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по долгу он будет погашен за счет резервов FHA.
Правительство называет обратные ипотечные кредиты «HECMs» или ипотечные кредиты с конверсией под залог жилья, и заемщики должны заплатить авансовый страховой взнос и годовой взнос в размере 0,5% от непогашенного кредита, чтобы принять участие. Эти взносы используются для финансирования резервов FHA.
Помимо гарантированной FHA обратной ипотеки, существуют еще два типа:
Обратная ипотека с собственным капиталом — доступна через частных кредиторов и не подпадает под действие кредитных линий FHA.
Одноцелевые обратные ипотечные кредиты – они менее распространены, и деньги, которые вы получаете от одного из этих ипотечных кредитов, могут быть использованы только для одной конкретной цели, например. B. Ремонт части дома или уплата налогов на имущество. Вы можете найти эти варианты через некоторые государственные и местные органы власти и некоммерческие организации.
Как работает обратная ипотека?
Обратная ипотека позволяет вам получить деньги, не оплачивая счета сразу.
Подумайте над этой математикой: в традиционной ипотеке, если вы берете в долг $100,000 по фиксированной ставке 6.71% на 30 лет, вы будете платить $648 в месяц (основной долг и проценты). Если вы занимаете $100,000 по обратной ипотеке, ваши требуемые ежемесячные платежи по основному долгу и процентам равны нулю.
Слишком хорошо, чтобы быть правдой? Ладно. Вы все равно будете должны денег. Вам не придется возвращать деньги, пока вы не продадите дом, не съедете или не умрете. Если последнее является концом вашей обратной ипотеки, ответственность за выплату долга остается за вашим супругом или наследниками, которым, возможно, придется продать дом.
В нашем примере ипотеки $100,000 заемщик платит около $648 в месяц. Из них около $69 выплачивается в первый месяц для уменьшения остатка по кредиту. Оставшаяся часть платежа — около $447 — это проценты или то, что кредитор взимает с вас за заем денег — плюс предполагаемый средний налог на имущество, который варьируется в зависимости от региона. План выплат продолжается ежемесячно, с увеличением основного платежа и уменьшением процентов с течением времени, пока не истечет срок кредита.
Обратная ипотека обращает этот процесс вспять. Вместо того, чтобы платить ежемесячно, вам не нужно ничего платить. Однако это не означает, что кредит бесплатный. Стоимость процентов добавляется к балансу ипотеки, поэтому баланс увеличивается во втором месяце. Поскольку баланс кредита теперь немного больше, а стоимость процентов немного выше, этот процесс продолжается до тех пор, пока кредит не будет погашен. Этот платеж обычно производится в течение года после переезда или смерти.
Преимущества обратной ипотеки
Вы можете лучше управлять своими пенсионными расходами
Многие пенсионеры имеют значительное падение доходов после выхода на пенсию, и ежемесячные выплаты могут быть их самыми большими расходами. Обратная ипотека позволяет вам дополнить ваш сокращенный доход и продолжать оплачивать счета.
Вам не нужно никуда двигаться
Вместо того, чтобы покидать свой дом, обратная ипотека позволяет вам стареть на месте (и, возможно, оставаться рядом с друзьями и семьей). Хотя обратная ипотека имеет издержки, в долгосрочной перспективе получение обратной ипотеки может оказаться дешевле, чем переезд и покупка другого дома или аренда в новом месте.
Вам не нужно платить налог на свой доход
Доход, который вы получаете от обратной ипотеки, не облагается налогом, поскольку Налоговая служба США (IRS) считает эти деньги «полученными от кредита». Однако налоговое регулирование может быть сложным, поэтому обязательно проконсультируйтесь со специалистом по налогам, прежде чем брать обратную ипотеку.
Вы защищены, если остаток превышает стоимость вашего дома.
Поскольку остаток обратной ипотеки со временем растет, он может превысить справедливую рыночную стоимость недвижимости. Однако сумма задолженности, подлежащая уплате, не может превышать стоимость недвижимости, поскольку обратная ипотека является примером безрегрессного финансирования. В результате в этом случае ипотечный кредитор не может предъявлять никаких претензий к вашим другим активам или вашим наследникам.
У вашего наследника есть выбор
Обратная ипотека позволяет заемщикам производить досрочные выплаты, но обычно заканчивается, когда заемщик переезжает, продает дом или умирает. В случае завещания у наследников есть несколько вариантов: они могут продать недвижимость, чтобы погасить долг и увеличить капитал сверх остатка по кредиту; если недвижимость достаточно стоит, вы можете оставить дом и рефинансировать остаток по обратной ипотеке или, если долг превышает стоимость недвижимости, наследник может погасить кредит, вернув недвижимость кредитору. Затем кредитор может подать иск против страховой компании (почти всегда FHA) на невыплаченный остаток.
Недостатки обратной ипотеки
За это придется заплатить.
Стоимость обратной ипотеки включает в себя сборы за кредит (до $6,000 первоначальных сборов в зависимости от размера вашего кредита), сборы за страхование FHA и сборы за закрытие. Эти расходы могут быть добавлены к остатку кредита; однако это означает, что у заемщика будет больше долга и меньше капитала. Вы также будете платить неприятную ежемесячную плату за обслуживание, которая может увеличиться до $35, если ваша процентная ставка будет корректироваться ежемесячно.
Вы не можете вычесть проценты из налогов, пока не погасите кредит.
Проценты по ипотеке можно вычесть из налогов, когда вы выплачиваете ипотеку, но вы не можете вычитать проценты по обратной ипотеке каждый год. Вы получаете эту выгоду только тогда, когда вы фактически выплачиваете кредит.
Вы можете непреднамеренно нарушить другие требования программы.
Короче говоря, обратная ипотека может привести к нарушению вами лимитов активов программы Medicaid и Supplemental Security Income (SSI). Это сложно, поэтому обязательно проконсультируйтесь с юристом по правам гериатрии или юридической клиникой, прежде чем искать программу обратной ипотеки.
Ваш дом может быть конфискован
Поскольку обратная ипотека не требует ежемесячных выплат основного долга и процентов, изъятие имущества кажется невозможным. Однако это не так; изъятие имущества может произойти, если вы не соблюдаете налоги на имущество, страхование домовладельцев или требуемые сборы HOA.
Вы не сможете отслеживать изменения состояния
Обратная ипотека может быть сложной, и когда ваш статус меняется, то же самое происходит и с вашими вариантами обратной ипотеки. Например, если вы отправляетесь в учреждение по уходу за престарелыми, будете ли вы по-прежнему считаться жителем своего дома? Если вы женитесь после получения обратной ипотеки, придется ли вашему супругу съехать с недвижимости после вашей смерти? Для получения дополнительной информации по этим и другим вопросам вам лучше обратиться в кредитный отдел, к юристу, специализирующемуся на правах пожилых людей, или в бесплатную юридическую клинику.
Кто является хорошим кандидатом на обратную ипотеку?
Действительно ли обратная ипотека — хорошая идея, учитывая потенциальную сложность и риск поставить под угрозу дом? Для некоторых домовладельцев ответ может быть «да»:
Если вы планируете оставаться дома в долгосрочной перспективе – поскольку вы будете платить дополнительные расходы на закрытие сделки через обратную ипотеку, вам нужно будет оставаться дома достаточно долго, чтобы оправдать расходы. Так что если вам 62 года, у вас есть история долголетия и вы считаете, что ваше текущее местоположение – ваш вечный дом, обратная ипотека может иметь смысл. И если вы живете на рынке, где стоимость недвижимости быстро растет, ваша недвижимость может стоить дороже, когда вы или ваши наследники выплатите кредит.
Когда вам нужно больше денег на повседневные расходы — если вы с трудом справляетесь с расходами на пенсию, обратная ипотека может помочь вам иметь наличные деньги, готовые справиться с этими задачами. С учетом того, что индекс потребительских цен отражает резкий рост многих категорий расходов, таких как продукты питания и бензин, это может быть вашей неотложной потребностью.
Кто является плохими кандидатами на обратную ипотеку?
Есть много признаков того, что обратная ипотека — не лучший вариант:
Если вы планируете переезд — помните, что вам понадобится длинная полоса, чтобы окупить все расходы на закрытие сделки, страховые взносы по ипотеке и другие расходы. Поэтому, если вы думаете, что вскоре вам придется переезжать на новое место или уменьшать жилплощадь, держитесь подальше от обратной ипотеки.
Необходимость переезда по состоянию здоровья — обратная ипотека требует, чтобы вы жили дома, а это значит, что переезд в дом престарелых или какое-то учреждение по уходу за престарелыми может привести к тому, что вам придется выплачивать кредит. Если вы постоянно беспокоитесь о своем здоровье, возможно, будет разумно избегать обратной ипотеки.
Но если вы испытываете трудности с оплатой других расходов на ваш дом, одним из важнейших компонентов обратной ипотеки является ваша способность платить налоги на имущество и страховку домовладельца. И если вы испытываете трудности с получением денег на эти основные расходы, увеличение вашего долга не должно быть на повестке дня.
Вот как получить обратную ипотеку, если она вам подходит
Если вы взвесили все «за» и «против» и считаете, что обратная ипотека вам подходит, вот как ее получить:
Проверьте, соответствуете ли вы требованиям. Чтобы получить обратную ипотеку, вы должны соответствовать некоторым ключевым требованиям: вам должно быть не менее 62 лет, вы должны жить в собственном доме и иметь значительные активы (обычно не менее 50%).
Встретьтесь с финансовым консультантом, одобренным HUD. Поскольку обратная ипотека — это очень сложный процесс, вам нужно будет встретиться с экспертом, который проведет вас через все ваши варианты.
Сравните несколько кредиторов. Каждый кредитор отличается и взимает разные сборы. Убедитесь, что вы проверили ряд вариантов, чтобы найти самые низкие вступительные и расчетные расходы, а также самые конкурентоспособные ставки.
Обсудите это со своими наследниками. Если вы планируете оставить свою собственность кому-либо из членов вашей семьи, вам следует обсудить с ними свой план обратной ипотеки. Убедитесь, что они понимают, что это значит и что делать, когда вы умрете.
Итог: стоит ли брать обратную ипотеку?
Обратная ипотека не имеет идеальной репутации из-за некоторых мошенничеств, нацеленных на ничего не подозревающих пожилых людей. Даже уважаемые компании пытаются обмануть домовладельцев, чтобы они взяли обратную ипотеку с помощью нечестного маркетинга: Бюро по защите прав потребителей в сфере финансов подает в суд и наказывает American Advisors Group штрафом в размере $1,1 млн максимум в конце 2021 года Штраф за одно из названий обратной ипотеки. за вводящий в заблуждение маркетинг.
Поэтому простое правило таково: будьте очень, очень осторожны, чтобы не подвергнуть опасности свой дом.
Итак, узнайте больше:
- Обзор карты American Express Centurion Black
- Кредитная карта X1 — узнайте, как подать заявку.
- Кредитная карта Destiny – как оформить заказ онлайн.
- Обзор карты Delta Skymiles® Reserve American Express – Подробнее.
- AmEx фокусируется на клиентском опыте с новым текущим счетом и обновленным приложением
- Откройте для себя награды по карте вознаграждений It® Rewards, узнайте, как это работает
