Keď premýšľate o investovaní do nehnuteľností, váš domov je pravdepodobne prvá vec, ktorá vám napadne. Samozrejme, investori do nehnuteľností majú veľa ďalších možností, pokiaľ ide o výber investície, a to nielen fyzických nehnuteľností.
Nehnuteľnosti sa za posledných 50 rokov stali obľúbeným investičným nástrojom. Tu sú niektoré z najlepších možností pre retailových investorov a dôvody, prečo investovať.
Ústredná téza
- Nehnuteľnosti sa považujú za triedu aktív samy osebe a mali by byť aspoň súčasťou diverzifikovaného portfólia.
- Jedným z hlavných spôsobov, ako investor zarába peniaze na nehnuteľnostiach, je stať sa vlastníkom nehnuteľnosti na prenájom.
- Hráči pinballu sa snažia kúpiť podhodnotené nehnuteľnosti, obnoviť ich a predať so ziskom.
- Realitné investičné fondy (REIT) poskytujú nepriamu expozíciu nehnuteľností bez potreby vlastniť, prevádzkovať alebo financovať nehnuteľnosť.
Historická cena
Nehnuteľnosti sa už dlho považujú za solídnu investíciu, a to z dobrého dôvodu. Pred rokom 2007 historické údaje o nehnuteľnostiach naznačovali, že ceny by mohli rásť donekonečna. Až na niekoľko výnimiek priemerná predajná cena domu v USA každoročne rástla medzi rokmi 1963 a 2007 – začiatkom Veľkej hospodárskej krízy. Ceny nehnuteľností na začiatku pandémie COVID-19 na jar 2020 mierne klesli. Keďže sa však šíri vakcína a obavy z pandémie sa zmierňujú, ceny nehnuteľností sa zrýchlili a do roku 2022 dosiahli rekordné maximá.
Tento graf z Federal Reserve Bank of St. Louis zobrazuje priemerné predajné ceny medzi rokom 1963 a prvým štvrťrokom 2022 (najnovšie dostupné údaje). Svetlošedá oblasť naznačuje recesiu v USA.
Nehnuteľnosti na prenájom
Keď investujete do prenájmu nehnuteľnosti, stanete sa prenajímateľom – takže musíte zvážiť svoju vhodnosť pre túto rolu. Ako prenajímateľ zodpovedáte za veci, ako je zaplatenie hypotéky, dane z nehnuteľnosti a poistenia, údržba nehnuteľnosti, hľadanie nájomníkov a riešenie problémov.
Ak si nenajmete správcu nehnuteľnosti, ktorý sa postará o detaily, prenajímateľ je praktickou investíciou. V závislosti od vašej situácie môže byť starostlivosť o nehnuteľnosť a nájomníkov práca 24 hodín denne, 7 dní v týždni – a nie vždy je to príjemné. Pozorným výberom nehnuteľnosti a nájomníkov však môžete znížiť riziko veľkých problémov.
Jedným zo spôsobov, ako prenajímatelia zarábajú peniaze, je vyberanie nájomného. Koľko si môžete účtovať nájomné závisí od toho, kde sa nájomné nachádza. Napriek tomu môže byť určenie najlepšieho nájomného ťažké, pretože ak si účtujete príliš veľa, nájomníka vyženiete preč, a ak účtujete príliš málo, peniaze necháte na stole. Bežnou stratégiou je účtovať dostatočné nájomné na pokrytie výdavkov až do splatenia hypotéky, kedy sa väčšina nájomného premení na zisk.
Ďalším hlavným spôsobom, ako prenajímatelia zarábajú peniaze, je zhodnocovanie. Ak sa hodnota vašej nehnuteľnosti zhodnotí, môžete ju so ziskom predať (keď bude správny čas) alebo si požičať kapitál na ďalšiu investíciu. Zatiaľ čo hodnota nehnuteľností má tendenciu zhodnocovať sa, neexistujú žiadne záruky.
Platí to najmä v obdobiach extrémnej volatility trhu s nehnuteľnosťami, naposledy počas pandémie COVID-19. Od februára 2020 do marca 2022 vzrástla priemerná cena domov v USA o neuveriteľných 381 TP3T. Pri prudkom náraste sa mnohí pýtali, či cena nebola spôsobená prepadom.
Prevrátiť dom
Rovnako ako denní obchodníci, ktorí sú na míle vzdialení od investorov typu kupuj a drž, aj špekulanti s nehnuteľnosťami sú veľmi odlišné od prenajímateľov kupuj a prenajímaj. Hráči pinballu kupujú nehnuteľnosť, aby si ju držali na krátku dobu – zvyčajne nie viac ako tri až štyri mesiace – a rýchlo ju predávajú so ziskom.
Existujú dva hlavné spôsoby zrkadlenia vlastností:
- Opravy a aktualizácie. Touto metódou si môžete kúpiť nehnuteľnosť, o ktorej si myslíte, že ju po opravách a aktualizáciách ocení. V ideálnom prípade budete mať prácu hotovú čo najrýchlejšie a následne predáte za viac, než je vaša celková investícia (vrátane renovácií).
- Držať a predávať. Tento typ zrkadlenia funguje inak. Namiesto kúpy a opravy nehnuteľnosti nakúpte na rýchlo rastúcom trhu, držte ju niekoľko mesiacov a predajte so ziskom.
Pri oboch typoch zrkadlenia riskujete, že nebudete môcť uvoľniť aktíva so ziskovou sadzbou. To môže byť problém, pretože Fíni často nemajú dostatok hotovosti na to, aby mohli dlhodobo platiť hypotéky na nehnuteľnosti. Napriek tomu, keď sa to robí správne, môže byť preklápanie lukratívnym spôsobom investovania do nehnuteľností.
REIT
Realitný investičný fond (REIT) sa vytvára, keď je vytvorená spoločnosť (alebo trust) na použitie investorských fondov na nákup, prevádzku a predaj nehnuteľností produkujúcich príjmy. REIT sa obchoduje na veľkých burzách, rovnako ako akcie a fondy obchodované na burze (ETF).
Aby sa spoločnosť kvalifikovala ako REIT, musí vrátiť 90% svojich zdaniteľných ziskov akcionárom vo forme dividend. Týmto spôsobom sa REIT vyhýbajú plateniu dane z príjmu právnických osôb, zatiaľ čo bežné spoločnosti sú zdaňované zo svojich ziskov, čím sa vyčerpávajú výnosy, ktoré môžu vrátiť akcionárom.
Podobne ako bežné dividendové akcie sú REIT vhodné pre investorov, ktorí chcú pravidelný príjem, hoci ponúkajú aj príležitosti na zhodnotenie. REIT investujú do rôznych nehnuteľností, ako sú nákupné centrá (približne štvrtina REIT sa špecializuje na tieto odvetvia), zdravotnícke zariadenia, hypotéky a kancelárske budovy. V porovnaní s inými typmi investícií do nehnuteľností majú REIT tú výhodu, že sú vysoko likvidné. 5
Realitná investičná skupina
Investičná skupina do nehnuteľností (REIG) je podobná malému investičnému fondu na prenájom. Ak chcete vlastniť nehnuteľnosť na prenájom, no nechcete mať problémy s prenajímateľom, riešením pre vás môže byť realitná investičná skupina.
Spoločnosť kúpi alebo postaví sériu budov, zvyčajne bytov, a potom umožní investorom pripojiť sa ku skupine ich kúpou prostredníctvom spoločnosti. Jeden investor môže vlastniť jednu alebo viac samostatných bytových jednotiek. Ale spoločnosť, ktorá riadi investičnú skupinu, spravuje všetky jednotky a je zodpovedná za údržbu, inzerciu a vyhľadávanie nájomníkov. Výmenou za toto vedenie si spoločnosť účtuje percentá z mesačného nájomného. 6
Existuje niekoľko verzií investičných skupín. V štandardnej verzii je nájomná zmluva na meno investora a všetky jednotky si delia časť nájmu, aby sa predišlo dočasnému uvoľneniu miesta. To znamená, že aj keď je váš dom prázdny, máte dostatok peňazí na zaplatenie hypotéky.
Kvalita investičnej skupiny závisí výlučne od spoločnosti, ktorá ju poskytuje. Teoreticky je to bezpečný spôsob, ako sa dostať do investovania do nehnuteľností, ale skupiny si môžu účtovať vysoké poplatky, ktoré sužujú odvetvie podielových fondov. Ako pri všetkých investíciách, aj tu je kľúčový výskum.
Komanditná spoločnosť v oblasti nehnuteľností
Realitná komanditná spoločnosť (RELP) je podobná realitnej investičnej skupine. Je to spoločnosť založená na nákup a držanie portfólia nehnuteľností a niekedy len nehnuteľností. Avšak RELP majú obmedzenú životnosť.
Skúsení realitní manažéri alebo developerské spoločnosti ako komplementári. Potom sa hľadajú externí investori, ktorí by financovali realitné projekty výmenou za podiel na majetku ako komanditista. Pridružené spoločnosti môžu dostávať pravidelné distribúcie z výnosov z majetku RELP, ale skutočná platba nastane, keď sa majetok predá – so značným ziskom, ak budete mať šťastie – a RELP sa rozpustí.
Kvalita investičnej skupiny závisí výlučne od spoločnosti, ktorá ju poskytuje. Teoreticky je to bezpečný spôsob, ako sa dostať do investovania do nehnuteľností, ale skupiny si môžu účtovať vysoké poplatky, ktoré sužujú odvetvie podielových fondov. Ako pri všetkých investíciách, aj tu je kľúčový výskum.
realitné fondy
Realitné fondy investujú predovšetkým do REIT a realitných spoločností. Ponúkajú možnosť získať diverzifikované investície do nehnuteľností s relatívne malým kapitálom. V závislosti od ich stratégie a cieľov diverzifikácie ponúkajú investorom širšiu škálu investičných možností ako nákup jednotlivých REIT.
Rovnako ako REIT, aj tieto fondy sú pomerne likvidné. Ďalším dôležitým prínosom pre retailových investorov sú analytické a prieskumné informácie poskytované fondom. To môže zahŕňať podrobnosti o kúpených aktívach a názory manažmentu na ziskovosť a výkonnosť konkrétnych investícií do nehnuteľností a ako triedu aktív. Špekulatívnejšie investori môžu investovať do rodiny realitných podielových fondov a takticky prevážiť určité typy nehnuteľností alebo regióny, aby maximalizovali výnosy.
Prečo investovať do nehnuteľností?
Nehnuteľnosti môžu zlepšiť profil rizika/výnosu portfólia investora a poskytnúť konkurencieschopné výnosy upravené o riziko. Celkovo trh s nehnuteľnosťami vykazuje nízku volatilitu, najmä v porovnaní s akciami a dlhopismi.
Nehnuteľnosti sú atraktívne aj v porovnaní s tradičnejšími zdrojmi príjmu. Trieda aktív sa zvyčajne obchoduje s výnosovou prémiou v porovnaní s americkými štátnymi dlhopismi a je obzvlášť atraktívna v prostredí nízkych sadzieb štátnych dlhopisov.
Rozmanitosť a ochrana
Ďalšou výhodou investovania do nehnuteľností je ich diverzifikačný potenciál. Nehnuteľnosti majú nízku a v niektorých prípadoch negatívnu koreláciu s inými hlavnými triedami aktív – čo znamená, že nehnuteľnosti zvyčajne rastú, keď akcie klesajú. To znamená, že pridanie nehnuteľnosti do portfólia môže znížiť jeho volatilitu a poskytnúť vyšší výnos na jednotku rizika. Čím priamejšie sú investície do nehnuteľností, tým lepšie je zaistenie: Priame verejne obchodované vozidlá, ako sú REIT, odrážajú celkovú výkonnosť akciového trhu.
Vzhľadom na to, že priame nehnuteľnosti majú fyzickú podporu, majú tiež málo konfliktov medzi príkazcom a agentom alebo do akej miery závisia záujmy investora od integrity a spôsobilosti manažérov a dlžníkov. Viac nepriamych foriem investícií tiež ponúka určitý stupeň ochrany. Napríklad REIT vyžadujú vyplatenie minimálneho percenta zo zisku (90%) ako dividendy.
Zabezpečenie proti inflácii
Schopnosť nehnuteľností zaistiť infláciu vyplýva z pozitívnej korelácie medzi rastom hrubého domáceho produktu (HDP) a dopytom po nehnuteľnostiach. Ako ekonomika expanduje, dopyt po nehnuteľnostiach zvyšuje nájomné, čo následne vedie k vyšším kapitálovým hodnotám. V dôsledku toho majú nehnuteľnosti tendenciu udržiavať kúpnu silu kapitálu tým, že časť inflačného tlaku prenášajú na nájomníkov a časť inflačných tlakov absorbujú vo forme zhodnocovania kapitálu.
Sila pákového efektu
Okrem REIT investovanie do nehnuteľností poskytuje investorom nástroj, ktorý investori na akciovom trhu nedokážu: pákový efekt. Pákový efekt znamená použitie dlhu na financovanie väčších nákupov, ako je hotovosť, ktorú máte. Ak nenakupujete na maržu, ak si chcete kúpiť akciu, musíte zaplatiť plnú hodnotu akcie pri zadávaní objednávky. Napriek tomu je percento, ktoré si môžete požičať, stále oveľa menšie ako pri nehnuteľnosti, a to vďaka magickej forme financovania zvanej hypotéka.
Väčšina tradičných hypoték vyžaduje akontáciu 20%. 9 V závislosti od toho, kde bývate, však môžete nájsť hypotéku už za 5%. To znamená, že zaplatíte zlomok z celkovej hodnoty a máte pod kontrolou celú nehnuteľnosť a majetok v nej. Samozrejme, výška vašej hypotéky ovplyvní výšku vlastníctva, ktorú v skutočnosti máte k nehnuteľnosti, ale po podpísaní dokumentu to môžete kontrolovať.
To povzbudzuje prenajímateľov nehnuteľností a prenajímateľov. Môžu si vziať druhú hypotéku na svoj dom a zložiť akontáciu na dve alebo tri ďalšie nehnuteľnosti. Či už tieto aktíva prenajímajú, aby prinútili nájomníkov platiť hypotéky, alebo čakajú na príležitosť predať ich so ziskom, kontrolujú aktíva, aj keď platia len zlomok celkovej hodnoty.
Ako pridám nehnuteľnosť do svojho portfólia?
Bežní investori môžu okrem priameho nákupu nehnuteľností nakupovať aj REIT alebo fondy, ktoré investujú do REIT. REIT sú kolektívne investície, ktoré vlastnia a/alebo spravujú nehnuteľnosti alebo vlastnia hypotéky.
Prečo sa nehnuteľnosti považujú za zabezpečenie inflácie?
Ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť s infláciou. Inflácia totiž zvyšuje náklady pre domácich majstrov, ktoré sa musia preniesť na kupujúcich nových domov. 10 S infláciou sa zväčšujú aj existujúce nehnuteľnosti. Držanie hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou efektívne robí vaše fixné mesačné platby dostupnejšie, pretože inflácia rastie. Ako prenajímateľ si tiež môžete zvýšiť nájomné, aby ste držali krok s infláciou.
Prečo sú ceny nehnuteľností ovplyvnené úrokovými sadzbami?
Keďže nehnuteľnosť je také veľké a drahé aktívum, na financovanie jej kúpy je často potrebná pôžička. Z tohto dôvodu zvýšenie sadzieb predražuje hypotekárne splátky nových úverov (alebo existujúcich úverov s nastaviteľnou sadzbou, ako sú ARM). To by mohlo odradiť kupujúcich, ktorí musia zvážiť mesačné náklady na sťahovanie nehnuteľnosti.
Konečný výsledok
Nehnuteľnosti môžu byť solídnou investíciou s potenciálom vytvárať stabilný príjem a budovať bohatstvo. Jednou nevýhodou investovania do nehnuteľností je však nelikvidita: relatívna náročnosť premeny aktív na hotovosť a hotovosť na aktíva.
Na rozdiel od transakcie s akciami alebo dlhopismi, ktorá môže byť dokončená v priebehu niekoľkých sekúnd, transakcia s nehnuteľnosťami môže trvať mesiace. Nájdenie správnej protistrany môže trvať týždne aj s pomocou makléra. Samozrejme, REIT a realitné podielové fondy ponúkajú lepšiu likviditu a lepšie trhové ceny. Sú však za cenu vyššej volatility a nižších výhod diverzifikácie, keďže oveľa viac korelujú s celkovým akciovým trhom ako priame investovanie do nehnuteľností.
Rovnako ako pri každej investícii by ste mali mať svoje očakávania realistické a pred prijatím akýchkoľvek rozhodnutí si urobiť domáce úlohy a prieskum.
Uč sa viac:
-
-
-
-
Recenzia karty Delta Skymiles® Reserve American Express – Zobraziť viac.
-
AmEx sa zameriava na zákaznícku skúsenosť s novým bežným účtom a prepracovanou aplikáciou
-
