Ak pozeráte televíziu, pravdepodobne ste už videli známe hlasy, ako napríklad herca Toma Sellecka, ktorý propagoval reverzné hypotéky ako neoceniteľný nástroj pre každého dôchodcu. Každý finančný produkt má však dve strany, preto starostlivo zvážte výhody a nevýhody reverznej hypotéky.
Čo je to reverzná hypotéka?
Reverzná hypotéka umožňuje majiteľom domov vo veku 62 rokov a starším premeniť nehnuteľnosť na hotovosť na spotrebu.
Prevažná väčšina reverzných hypoték je poistená Federálnou správou pre bývanie (FHA), čo znamená, že ak dlžník nespláca dlh, bude splatený z rezerv FHA.
Vláda označuje reverzné hypotéky ako „HECM“ alebo hypotéky na konverziu vlastného kapitálu z nehnuteľnosti a dlžníci musia zaplatiť vopred poistné a ročné poistné vo výške 0,51 TP3T z nesplatenej pôžičky, aby sa mohli zúčastniť. Tieto prémie sa používajú na financovanie rezerv FHA.
Okrem reverzných hypoték garantovaných FHA existujú dva ďalšie typy:
- Vlastnícke reverzné hypotéky – Tieto sú dostupné prostredníctvom súkromných veriteľov a nevzťahujú sa na ne úverové linky FHA.
- Jednoúčelové reverzné hypotéky – Tieto sú menej bežné a peniaze, ktoré z jednej z týchto hypoték získate, môžete použiť iba na jeden konkrétny účel, napr. B. Zrekonštruovať časť domu alebo zaplatiť daň z nehnuteľnosti. Tieto možnosti nájdete prostredníctvom niektorých štátnych a miestnych samospráv a neziskových organizácií.
Ako funguje reverzná hypotéka?
Reverzná hypotéka vám umožňuje získať peniaze bez toho, aby ste museli okamžite platiť účty.
Zoberme si túto matematiku: Pri tradičnej hypotéke, ak si požičiate 1 400 000 libier (1 400 000 rupií) s fixnou úrokovou sadzbou 3,41 libry (3 100 000 rupií) na 30 rokov, vaše mesačné splátky (istina a úrok) predstavujú 443,48 libry (1 400 000 rupií). Ak si požičiate 1 000 000 libier (1 400 000 rupií) prostredníctvom reverznej hypotéky, nebudete platiť mesačne žiadnu istinu ani úrok.
Príliš dobré na to, aby to bola pravda? Dobre teda. Stále budete dlžiť peniaze. Peniaze nemusíte splácať, kým nepredáte dom, neodsťahujete sa alebo nezomriete. Ak je to koniec vašej reverznej hypotéky, zodpovednosť za jej zaplatenie nesie váš manžel/manželka alebo dedičia, ktorí možno budú musieť dom predať.
V našom príklade hypotéky $100 000 platí dlžník približne 1TP443 mesačne. Z toho približne 1TP4160 platí v prvom mesiaci na zníženie zostatku úveru. Zvyšok (približne 1TP4283) tvoria úroky alebo poplatok za úver, ktorý vám veriteľ účtuje. Splátkový kalendár pokračuje mesačne s postupne rastúcimi splátkami istiny a nižšími úrokmi, až kým neuplynie doba splatnosti úveru.
Reverzné hypotéky tento proces opakujú. Namiesto mesačných platieb nemusíte platiť nič. To však neznamená, že pôžička je zadarmo. Náklady na úroky sa pripočítavajú k zostatku hypotéky, takže zostatok sa v druhom mesiaci zvyšuje. Keďže zostatok pôžičky je teraz o niečo vyšší a náklady na úroky sú o niečo vyššie, tento proces pokračuje až do splatenia pôžičky. Táto splátka sa zvyčajne uskutoční do jedného roka od odsťahovania alebo úmrtia.
Výhody reverznej hypotéky
Môžete lepšie spravovať svoje výdavky na dôchodok
Príjem mnohých seniorov po odchode do dôchodku výrazne klesne a mesačné splátky môžu byť ich najväčším výdavkom. Reverzná hypotéka vám umožňuje doplniť si znížený príjem a zároveň si udržať účty.
Nemusíš sa sťahovať
Namiesto hľadania nového, dostupnejšieho bývania vám reverzná hypotéka umožňuje odísť do dôchodku na mieste (a prípadne zostať blízko priateľov a rodiny). Hoci reverzné hypotéky majú svoje náklady, získanie reverznej hypotéky môže byť lacnejšie ako sťahovanie a kúpa iného domu alebo prenájom na novom mieste.
Nemusíte platiť daň zo svojho príjmu
Príjem, ktorý získate z reverznej hypotéky, nie je zdanený, pretože IRS považuje peniaze za „získané z úveru“. Daňové predpisy však môžu byť zložité, preto sa pred prijatím reverznej hypotéky poraďte s daňovým odborníkom.
Ste chránení, ak zostatok presiahne hodnotu vášho domu
S rastúcim zostatkom reverznej hypotéky je možné časom prekročiť reálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Výška dlhu, ktorý sa má splatiť, však nikdy nemôže prekročiť hodnotu nehnuteľnosti, pretože reverzná hypotéka je príkladom financovania bez regresu. V dôsledku toho si hypotekárny veriteľ v tejto situácii nemôže uplatňovať žiadne nároky voči vášmu inému majetku ani dedičom.
Váš dedič má na výber
Reverzné hypotéky umožňujú dlžníkom predčasné splátky, ale zvyčajne končia, keď sa dlžník presťahuje, predá dom alebo zomrie. V prípade dedičského konania majú dedičia niekoľko možností: môžu predať nehnuteľnosť, aby splatili dlh a zvýšili vlastné imanie nad zostatok úveru; Ak má nehnuteľnosť dostatočnú hodnotu, môžete si ju ponechať a refinancovať zostatok spätnej hypotéky, alebo ak dlh prevyšuje hodnotu nehnuteľnosti, dedič môže úver vyrovnať vrátením nehnuteľnosti veriteľovi. Veriteľ potom môže podať žalobu voči poisťovni (takmer vždy FHA) za nezaplatený zostatok.
Nevýhody reverznej hypotéky
Musíš za to zaplatiť
Náklady na reverznú hypotéku zahŕňajú poplatky za úver (počiatočné poplatky až do výšky 14 000 libier v závislosti od výšky vášho úveru), poistenie FHA a poplatky za uzavretie zmluvy. Tieto náklady sa môžu pripočítať k zostatku úveru; to však znamená, že dlžník bude mať viac dlhu a menej vlastného kapitálu. Budete tiež platiť nepríjemný mesačný poplatok za služby, ktorý sa môže zvýšiť až o 14 000 libier v prípade mesačnej úpravy úrokovej sadzby.
Úroky si nemôžete odpočítať z daní, kým nesplatíte pôžičku
Pri splácaní hypotéky môžete mať odpočítaný úrok z hypotéky, ale pri reverznej hypotéke si úroky odpočítať nemôžete každý rok. Túto výhodu získate až vtedy, keď úver skutočne splatíte.
S možnosťou fixnej ceny toho veľa nezískate.
HECM je štruktúrovaný tak, že sú k dispozícii možnosti financovania s pohyblivou aj fixnou úrokovou sadzbou. Ak však chcete financovanie s fixnou úrokovou sadzbou, môžete získať menej vlastného kapitálu ako pri reverznej hypotéke s nastaviteľnou úrokovou sadzbou.
Môžete neúmyselne porušiť iné požiadavky programu
Stručne povedané, reverzná hypotéka môže spôsobiť, že prekročíte limity aktív v rámci programu Medicaid a doplnkového zabezpečenia (SSI). Je to zložité, preto sa pred hľadaním programu spätnej hypotéky určite poraďte s právnikom pre geriatrické práva alebo s právnou klinikou.
Váš dom môže byť v exekúcii
Keďže reverzné hypotéky nevyžadujú mesačné splátky istiny a úrokov, exekúcia sa zdá byť nemožná. Nie je to tak. Ak seniori neplatia dane z nehnuteľností, nemajú poistenie domu alebo neplatia poplatky HOA, ich dom môže byť predmetom exekúcie.
Kto je vhodným kandidátom na reverznú hypotéku?
Je reverzná hypotéka naozaj dobrý nápad vzhľadom na potenciálnu zložitosť a riziko ohrozenia domu? Pre niektorých majiteľov domov môže byť odpoveď áno:
- Ak plánujete dlhodobo zostať doma – keďže budete platiť dodatočné náklady na uzavretie zmluvy prostredníctvom reverznej hypotéky, budete musieť zostať doma dostatočne dlho, aby ste si náklady ospravedlnili. Takže ak máte 62 rokov, máte históriu dlhovekosti a veríte, že vaše súčasné miesto bydliska je vaším trvalým domovom, reverzná hypotéka by mohla mať zmysel. Tiež, ak žijete na trhu, kde hodnoty nehnuteľností rýchlo rastú (čo sa v súčasnosti zdá byť prípadom v mnohých častiach krajiny), vaša nehnuteľnosť môže mať vyššiu hodnotu, ak vy alebo vaši dedičia splatíte úver.
- Keď potrebujete viac peňazí na každodenné výdavky – ak máte problém zvládnuť výdavky na dôchodok, reverzná hypotéka vám môže pomôcť pripraviť si peniaze na tieto úlohy.
Kto sú zlými kandidátmi na reverzné hypotéky?
Existuje mnoho znakov, že reverzná hypotéka nie je dobrou voľbou:
- Ak plánujete sťahovanie – nezabudnite, že potrebujete dlhú dobu trvania, aby sa vám oplatilo zaplatiť všetky náklady na uzavretie zmluvy, poistenie hypotéky a ďalšie výdavky. Takže ak si myslíte, že sa čoskoro presťahujete na nové miesto alebo sa presťahujete do menšieho bytu, vyhnite sa reverzným hypotékam.
- Ak sa potrebujete presťahovať zo zdravotných dôvodov – reverzná hypotéka vyžaduje, aby ste bývali doma, čo znamená, že presťahovanie sa do opatrovateľského domu alebo iného druhu asistovaného bývania môže viesť k tomu, že budete musieť splatiť pôžičku. Ak sa neustále obávate o svoje zdravie, môže byť rozumné vyhnúť sa reverznej hypotéke.
- Ak máte problém s platením ostatných nákladov na váš domov – jednou z najdôležitejších súčastí reverznej hypotéky je vaša schopnosť platiť dane z nehnuteľnosti a poistenie domu. Ak máte problém získať hotovosť na tieto základné výdavky, zvýšenie vášho dlhu by nemalo byť na stole.
Tu je návod, ako získať reverznú hypotéku, ak je to pre vás to pravé
Ak ste zvážili všetky pre a proti a myslíte si, že reverzná hypotéka je pre vás dobrá, tu je postup, ako ju získať:
- Zistite, či spĺňate podmienky. Na získanie reverznej hypotéky musíte spĺňať niekoľko kľúčových požiadaviek: Musíte mať najmenej 62 rokov, bývať vo vlastnom dome a vlastniť značný majetok (zvyčajne aspoň 50%).
- Stretnite sa s finančným poradcom schváleným HUD. Keďže reverzné hypotéky sú také zložité, budete sa musieť stretnúť s odborníkom, ktorý vás prevedie všetkými možnosťami.
- Porovnajte si viacerých veriteľov. Každý veriteľ je iný a účtuje si rôzne poplatky. Uistite sa, že ste si prezreli rôzne možnosti, aby ste našli najnižšie vstupné a vysporiadacie náklady, ako aj najkonkurencieschopnejšie sadzby.
- Prediskutujte to so svojimi dedičmi. Ak plánujete odkázať svoju nehnuteľnosť niekomu z vašej domácnosti, mali by ste s ním prediskutovať svoj plán spätnej hypotéky. Uistite sa, že rozumejú, čo to znamená a čo majú robiť, keď zomriete.
Zhrnutie: Mali by ste si vziať reverznú hypotéku?
Reverzné hypotéky nemajú dokonalú reputáciu kvôli niektorým podvodom zameraným na nič netušiacich seniorov. Dokonca aj renomované spoločnosti sa pokúšali o nečestný marketing, aby oklamali majiteľov domov a prinútili ich vziať si reverzné hypotéky: Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľa nedávno podal žalobu na jednu z najväčších amerických konzultačných skupín za podvodný marketing (American Advisors Group) a uložil jej pokutu za reverzné hypotéky vo výške 1,1 milióna rupií.
Takže jednoduché pravidlo: buďte veľmi, veľmi opatrní, aby ste neohrozili svoj domov.
Napriek tomu existujú dva hlavné dôvody, prečo by seniori mohli dnes zvážiť možnosti reverznej hypotéky:
- Zvýšený vlastný kapitál – S rastom hodnoty nehnuteľností za posledné desaťročie rástla aj ich hodnota. Podľa spoločnosti CoreLogic získal priemerný majiteľ domu v USA medzi tretím štvrťrokom 2020 a tretím štvrťrokom 2021 viac ako 14 56 000 dolárov vo forme vlastného kapitálu.
- Úrokové sadzby sú historicky nízke – a hoci sadzby začínajú rásť a pravdepodobne budú pokračovať aj v roku 2022, teraz je stále vhodný čas na požičiavanie si peňazí. Úrokové sadzby 30-ročných úverov by v súčasnosti mali zotrvať pod úrovňou 4% v budúcom roku.
Pamätajte, že máte aj iné spôsoby, ako získať hotovosť. Porovnajte hypotéku zabezpečenú nehnuteľnosťou s reverznou hypotékou, aby ste zistili, ktorá z nich je pre vaše potreby lepšia.
